Uitspraak
202202026/1/A2.
Datum uitspraak: 25 januari 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 25 februari 2022 in zaak nr. 20/3172 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Roermond.
Procesverloop
Bij besluit van 10 maart 2020 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 817.020,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van het verzoek tot aan de dag van betaling.
Bij besluit van 13 oktober 2020 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 februari 2022 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 november 2022, waar [appellant], vertegenwoordigd door haar [directeur], bijgestaan door mr. F.M.A. van der Loo, advocaat te Roermond, en vergezeld van ing. H.W. Bijsterbosch, en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J.J. Lenders, vergezeld van drs. P.A.J.M. van Bragt, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is sinds 2007 eigenaar van het pand [locatie] te Roermond (hierna ook: het pand). Op 15 oktober 2008 heeft het college aan [appellant] een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) verleend voor de oprichting van een supermarkt op de begane grond van het pand met bijbehorende woonwinkelruimte op de verdieping. Met ingang van 31 oktober 2007 heeft [appellant] het pand voor een periode van tien jaar verhuurd aan Aldi Vastgoed B.V. Op 10 augustus 2015 heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan Aldi Vastgoed B.V. voor de bouw van een supermarkt op de locatie Sint Wirosingel 174 te Roermond. De Aldi supermarkt is in oktober 2017 verhuisd van het pand [locatie] naar het pand Sint Wirosingel 174. Op 1 juli 2009 heeft het college aan Lidl Nederland toestemming gegeven voor de vestiging van een supermarkt in het pand Sint Wirosingel 186 te Roermond.
[appellant] heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade van het op 28 november 2013 in werking getreden bestemmingsplan "Noordelijke en Oostelijke Stadsrand" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat daarin is bepaald dat binnen het gebied ‘Huis- en Tuinboulevard’, waarvan de Sint Wirosingel onderdeel is, niet meer dan twee supermarkten gevestigd mogen zijn. Volgens [appellant] is de mogelijkheid om in haar pand een supermarkt te vestigen hierdoor beperkt, waardoor zij schade lijdt.
Beslissing van het college
2. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 10 maart 2020 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van 22 oktober 2019 ten grondslag gelegd. Volgens het advies had [appellant] voorheen op grond van de verleende vrijstelling een vast planologisch recht om in het pand [locatie] een supermarkt te (laten) exploiteren. Daarnaast was binnen het gebied ‘Huis- en Tuinboulevard’ alleen op de locatie Sint Wirosingel 186 een supermarkt toegestaan. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan is overal in het gebied ‘Huis- en Tuinboulevard’ de vestiging van een supermarkt toegestaan, met de beperking dat in het gebied maximaal twee supermarkten zijn toegestaan. Hierdoor is het vaste recht van [appellant] een afhankelijk recht geworden. [appellant] lijdt daarom planologisch nadeel van het nieuwe bestemmingsplan, bestaande uit waardedaling van het pand. De SAOZ heeft het planologisch nadeel op basis van een taxatie bepaald op € 889.000,00. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat de beëindiging van de huurovereenkomst met Aldi Vastgoed B.V. en de daardoor geleden inkomensderving geen rechtstreeks gevolg zijn van het nieuwe bestemmingsplan. Volgens de SAOZ kan de door [appellant] gestelde inkomensderving daarom niet in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade. De SAOZ heeft een normaal maatschappelijk risico van 2%, zijnde € 71.980,00, redelijk geacht.
3. [appellant] heeft in bezwaar een door De Lorijn, raadgevers onroerend goed, opgesteld taxatierapport van 23 juni 2020 ingediend. De SAOZ heeft over het door [appellant] gemaakte bezwaar en het taxatierapport van De Lorijn een nader advies van 31 augustus 2020 uitgebracht.
Uitspraak van de rechtbank
4. De rechtbank heeft geoordeeld dat de SAOZ bij haar advisering geen onjuiste maatstaf heeft gehanteerd door er vanuit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper onder het nieuwe planologische regime rekening zou houden met het risico dat de Aldi op termijn zou kunnen vertrekken naar een andere locatie in het gebied ‘Huis en Tuin Boulevard’, waardoor het pand niet meer als supermarkt zou kunnen worden verhuurd. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat de detailhandelsfunctie voor het pand in het nieuwe bestemmingsplan niet is wegbestemd. Direct na de peildatum was de vestiging van een supermarkt in het pand toegestaan en de huurovereenkomst met de Aldi is ook pas vier jaar na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan beëindigd.
De rechtbank heeft ook geoordeeld dat de door de SAOZ voor de taxatie gehanteerde taxatiemethode van huurwaardekapitalisatie een gebruikelijke methode is om de marktwaarde te bepalen. Dat de adviseur van [appellant] een andere methode heeft gebruikt betekent niet dat de door de SAOZ gebruikte methode onjuist is. De SAOZ heeft het risico dat het pand na de peildatum niet meer voor de exploitatie van een supermarkt verhuurd zou kunnen worden verdisconteerd in het Netto Aanvangsrendement (NAR). De SAOZ heeft voor de situatie direct voor de planwijziging een NAR aangehouden van 6,1% en daarna van 8,1%. De rechtbank heeft geoordeeld dat in het advies van de SAOZ op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en dat deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Het college mocht daarom op dat advies afgaan. De rechtbank heeft het beroep van [appellant] aldus ongegrond verklaard.
Het hoger beroep
5. [appellant] kan zich niet vinden in de uitspraak van de rechtbank. Zij voert aan dat volgens de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 4.6, ECLI:NL:RVS:2016:2582, bij de waardebepaling maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Volgens [appellant] zou een koper die uitgaat van de maximaal meest nadelige invulling van het nieuwe bestemmingsplan ervan zijn uitgegaan dat de Aldi aan het einde van de lopende huurperiode zou vertrekken en het pand dan niet meer voor een supermarkt verhuurd zou kunnen worden. Zij voert aan dat het vertrek van de Aldi ook het directe gevolg is van het nieuwe bestemmingsplan, omdat dat plan voor de Aldi de mogelijkheid heeft gecreëerd om elders op het bedrijventerrein zelf een supermarkt te bouwen.
Volgens [appellant] heeft de SAOZ dan ook een onjuiste maatstaf gehanteerd door er bij de taxatie vanuit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper weliswaar rekening zou houden met het risico dat de Aldi zou vertrekken, maar dat dit op de peildatum niet al vaststond. [appellant] voert aan dat de SAOZ ten onrechte het risico dat de huurprijs na de peildatum gaat dalen niet heeft meegenomen. Volgens [appellant] heeft de taxateur van de SAOZ een onjuiste taxatiemethode gebruikt. Door de methode van huurwaardekapitalisatie met een NAR te hanteren heeft de taxateur namelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de daling van de huurprijs in de jaren na de peildatum als gevolg van het vertrek van de Aldi. Volgens [appellant] had de SAOZ bij de taxatie de Discounted Cash Flow (DCF) methode moeten gebruiken, omdat deze methode rekening houdt met verschillende huurwaarden na de peildatum.
5.1. De SAOZ is op basis van de planologische vergelijking tot de conclusie gekomen dat het pand van [appellant] op de peildatum zowel onder het oude als het nieuwe planologische regiem voor de exploitatie van een supermarkt mocht worden gebruikt. Het nieuwe bestemmingsplan leidt volgens de SAOZ toch tot planologisch nadeel, omdat het voorheen zekere planologische recht om in het pand een supermarkt te kunnen exploiteren in het nieuwe bestemmingsplan een voorwaardelijk recht is geworden.
De taxateur van de SAOZ heeft met het toegenomen risico dat het pand niet als supermarkt kan worden verhuurd rekening gehouden door bij de taxatie van de waarde van het pand onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een hoger Netto Aanvangsrendement (NAR) van 8,1% te hanteren, terwijl hij bij de taxatie van de waarde van het pand onder het oude planologische regime een NAR van 6,1% heeft gehanteerd.
5.2. De rechtbank heeft naar het oordeel van de Afdeling terecht geoordeeld dat het college op de adviezen van de SAOZ mocht afgaan. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan mocht het pand na de peildatum 28 november 2013 nog steeds voor de exploitatie van een supermarkt worden gebruikt en dat is ook gebeurd. De Aldi is pas in oktober 2017 verhuisd naar een ander pand. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, is de beëindiging van de huurovereenkomst geen rechtstreeks gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Verlenging van de huurovereenkomst en voortzetting van de exploitatie van de Aldi-supermarkt in het pand na oktober 2017 waren namelijk op grond van het nieuwe bestemmingsplan toegestaan.
5.3. Het beroep van [appellant] op de uitspraak van de Afdeling van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3192, in de zaak De Lunet, gaat niet op. In die zaak was de voorheen toegestane detailhandelsfunctie in het nieuwe bestemmingsplan wegbestemd. Dat is in deze zaak niet het geval. Hoewel de Afdeling het gebruik van de DCF-methode in de zaak De Lunet niet onjuist achtte, heeft de Afdeling in die uitspraak niet geoordeeld dat bij het bepalen van de omvang van de schade per de peildatum steeds rekening moet worden gehouden met de na die datum feitelijk gerealiseerde kasstroom.
De Afdeling acht de door de SAOZ gebruikte methode van huurwaardekapitalisatie met een NAR in deze zaak niet onjuist. Daarbij is van belang dat de waarde van het pand van [appellant] onder het nieuwe planologische regime moest worden getaxeerd per de peildatum 28 november 2013, niet per de datum waarop de huurovereenkomst met de Aldi werd beëindigd. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft de SAOZ geen onjuist uitgangspunt gehanteerd door er bij de taxatie vanuit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum rekening zou houden met het risico dat de Aldi naar een ander pand zou verhuizen en het pand van [appellant] dan niet meer voor de exploitatie van een supermarkt mocht worden gebruikt. De SAOZ is er bij de taxatie terecht niet vanuit gegaan dat de verhuizing van de Aldi op de peildatum al vaststond.
5.4. Hetgeen [appellant] voor het overige in hoger beroep heeft aangevoerd is een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. [appellant] heeft geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de aangevallen uitspraak onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en de onder 24-26 van de uitspraak opgenomen overwegingen waarop dat oordeel is gebaseerd.
5.5. De betogen slagen niet.
Slotsom
6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. G.O. van Veldhuizen, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Daalder
voorzitter
w.g. Oranje
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 25 januari 2023
507