Uitspraak
202204877/1/A2.
Datum uitspraak: 8 mei 2024
Datum uitspraak: 8 mei 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank NoordHolland van 8 juli 2022 in zaak nr. 21/2110 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer.
Procesverloop
Bij besluit van 19 juni 2020 heeft het college, voor zover hier van belang, aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 2.075,00 toegekend.
Bij besluit van 23 maart 2021 heeft het college, voor zover hier van belang, het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 juli 2022 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 januari 2024, waar [appellant], bijgestaan door mr. T.A.M. van Oosterhout, advocaat te Utrecht, en het college, vertegenwoordigd door C. Baarse, zijn verschenen. Verder zijn mr. T.A.P. Langhout aan de zijde van [appellant] en H. Bleijenberg (hierna: Bleijenberg) aan de zijde van het college als deskundigen verschenen. Aan de zijde van het college heeft mr. J. Schooljan als deskundige via een videoverbinding aan de zitting deelgenomen.
Op verzoek van partijen is de termijn voor het doen van uitspraak opgeschort om partijen in de gelegenheid te stellen om tot een schikking te komen.
Bij brief van 4 maart 2024 heeft het college de Afdeling medegedeeld dat het geen schikkingsvoorstel aan [appellant] zal doen.
Overwegingen
1. Het geschil tussen partijen gaat over de hoogte van de door het college aan [appellant] toegekende tegemoetkoming in planschade.
Aanvraag
2. [ appellant] is sinds 19 maart 1997 eigenaar van de woning aan de [locatie] te Zwanenburg (hierna: de woning). Bij brief van 9 augustus 2019 heeft hij het college verzocht om tegemoetkoming in planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van onder andere het bij raadsbesluit van 26 januari 2017 vastgestelde bestemmingsplan Zwanenburg De Kom Noordwestzijde (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) op 20 maart 2017 (hierna: de peildatum). Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuwe locatie voor dorpshuis De Olm met een bibliotheek en een sportaccommodatie, een dorpsplein en een uitbreiding van een supermarkt. Daartoe wisselen het dorpshuis en de supermarkt van locatie. Het bouwvlak van het dorpshuis ligt tegenover het perceel van [appellant].
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
Het nieuwe bestemmingsplan is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Besluit van 19 juni 2020
4. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan adviesbureau Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke). In het advies van 26 mei 2020 is onder meer het volgende vermeld.
Thorbecke heeft een vergelijking gemaakt tussen de voor [appellant] meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van het plangebied onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande regime. Uit deze vergelijking heeft Thorbecke de conclusie getrokken dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] heeft geleid tot een nadeel. Dit nadeel bestaat uit een aanzienlijke toename van uitzichthinder, een beperkte verslechtering van de bezonningssituatie, een beperkte aantasting van de privacy en een beperkte toename van hinder door licht, geluid en verkeer.
Op basis van de planvergelijking heeft een taxatie plaatsgevonden van de waardedaling van de woning op de peildatum. Volgens de taxatie is de waarde van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan gedaald van € 578.500,00 naar € 547.500,00.
Wegens het normale maatschappelijke risico wordt een bedrag van € 28.925,00 (5 procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan) niet vergoed. Daardoor resteert voor [appellant] een tegemoetkoming in de schade ter hoogte van € 2.075,00.
5. Het college heeft het advies van Thorbecke aan het besluit van 19 juni 2020 ten grondslag gelegd.
Besluit van 23 maart 2021
6. [ appellant] heeft in bezwaar een rapport van adviesbureau Langhout en Wiarda (hierna: Langhout) van 14 juli 2020 overgelegd. Bij brief van 5 november 2020 heeft Thorbecke daarop een reactie gegeven. Op 12 november 2020 heeft een hoorzitting van de vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften (hierna: bezwaarcommissie) plaatsgevonden. Bij brief van 26 november 2020 heeft [appellant] een rapport van Langhout van 25 november 2020 overgelegd. Bij brief van 11 december 2020 heeft het college daarop een reactie gegeven. Op 27 december 2020 heeft de bezwaarcommissie haar advies uitgebracht. Bij besluit van 23 maart 2021 heeft het college, onder verwijzing naar het advies van de bezwaarcommissie van 27 december 2020, het bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 19 juni 2020 in stand gelaten.
Beroep
7. Ter onderbouwing van het beroep tegen het besluit van 23 maart 2021 heeft [appellant] een rapport van Langhout van 4 mei 2021 overgelegd. Bij verweerschrift van 1 december 2021 heeft het college een reactie van Thorbecke van 22 november 2021 overgelegd. Bij brief van 31 maart 2022 heeft [appellant] een rapport van Langhout van 14 maart 2022 overgelegd.
Oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank heeft vastgesteld dat het geschil gaat over de waardering van de verschillende schadefactoren en de daarmee samenhangende waardering van de schade. Het college heeft zich daarbij gebaseerd op het advies en de taxatie van Thorbecke. Thorbecke is een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Uit de rechtspraak van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 2 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2099) blijkt dat op [appellant] in beginsel de bewijslast rust als hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan over de omvang van de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro bestrijdt. Volgens de rechtbank is hij daar niet in geslaagd met het rapport van Langhout dat hij heeft overgelegd. Zij heeft dit oordeel in de overwegingen van de aangevallen uitspraak toegelicht en is vervolgens tot de conclusie gekomen dat het college zich op het advies van Thorbecke heeft mogen baseren en dat de tegemoetkoming juist is vastgesteld.
Hoger beroep
9. [ appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank over de planvergelijking en de schadetaxatie. Ter onderbouwing van het hoger beroep heeft hij een rapport van Langhout van 24 augustus 2022 overgelegd.
Oordeel van de Afdeling
10. De Afdeling zal hierna eerst ingaan op het toetsingskader. Vervolgens zal zij de gronden van het hoger beroep bespreken en afsluiten met een conclusie.
toetsingskader
11. Voor de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe wordt een vergelijking gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. In die vergelijking wordt in beginsel uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Indien het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten, bestaat aanleiding voor afwijking van dit uitgangspunt.
12. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
13. Bij de waardering van een onroerende zaak spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur een rol. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen raming door de bestuursrechter van de waarde van de desbetreffende onroerende zaak. De bestuursrechter beoordeelt of het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. De besluitvorming moet voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt.
planvergelijking
14. [ appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat Thorbecke onjuiste planologische uitgangspunten ten grondslag heeft gelegd aan de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Hij voert ter toelichting hiervan het volgende aan.
Langhout heeft in zijn reactie op het conceptadvies van Thorbecke te kennen gegeven dat Thorbecke de invulling met verenigingsgebouwen met horecaterrassen in de nieuwe gemengde bestemming niet heeft meegenomen in de planvergelijking. In het advies van 26 mei 2020 is Thorbecke hierop niet expliciet ingegaan. In het nader advies van 5 november 2020 is gesteld dat met de eerder bedoelde invulling rekening is gehouden. De reactie van Thorbecke overtuigt echter niet. Thorbecke heeft de invloed van de gemengde bestemming op het woongenot gebagatelliseerd om de eigen waardering van de schade te rechtvaardigen.
Voor de gronden met een bestemming voor recreatie onder het oude planologische regime geldt het tegenovergestelde. Langhout heeft erop gewezen dat deze bestemming slechts een beperkte ruimtelijke uitstraling op de omgeving had. In het advies van 5 november 2020 heeft Thorbecke, in reactie hierop, erop gewezen dat de gronden mede zijn bestemd voor recreatieve voorzieningen. Recreatieve voorzieningen zijn niet gedefinieerd in de planregels. In de toelichting is vermeld dat deze bestemming is gegeven aan het wandelpark dat midden in het plangebied ligt, dat de aanwezige speeltuin binnen deze bestemming past en dat specifiek voor de kinderboerderij en het verenigingsgebouw aanduidingen zijn opgenomen. [appellant] benadrukt dat deze aanduidingen in het plangebied niet aanwezig zijn en niet van invloed zijn op zijn woongenot. Ook heeft Thorbecke op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe zij de recreatieve voorzieningen heeft meegenomen in de waardering van de opeenvolgende regimes. Op deze aspecten is de rechtbank inhoudelijk niet of nauwelijks ingegaan, waardoor de aangevallen uitspraak niet of niet voldoende draagkrachtig is gemotiveerd, aldus [appellant].
14.1. In het advies van 5 november 2020 heeft Thorbecke, in reactie op het rapport van Langhout van 14 juli 2020, onder meer het volgende aangevoerd. In het advies van 26 mei 2020 is, in paragraaf 4.2.2, vermeld dat voor [appellant] onder het nieuwe planologische regime met name meer hinder te verwachten valt, zowel vanuit de bebouwing (met de gemengde bestemming) als vanaf de openbare weg (met de verkeersbestemming met een mogelijkheid voor een terras). In diezelfde paragraaf is vermeld dat binnen de gemengde bestemming (op een kortste afstand van circa 25 m vanaf het perceel van [appellant]) de plangronden zijn bestemd voor cultuur en ontspanning, maatschappelijk en sport, met de daarbij behorende voorzieningen. Zonder nadere uitleg zal duidelijk zijn dat een sporthal gebruikt wordt voor activiteiten van sportverenigingen. In de bestemmingsomschrijving van de gemengde bestemming komen verenigingsgebouwen niet voor, zodat er geen reden was om specifiek in te gaan op een invulling met verenigingsgebouwen, zoals kennelijk door Langhout wordt gevraagd. Thorbecke heeft de bestemming ingevuld als cultuur en ontspanning, maatschappelijk en sport, met de daarbij behorende voorzieningen. Uitgaande van een maximale planologische invulling zijn niet alleen verenigingsactiviteiten mogelijk, maar mogen de gebouwen binnen deze bestemming ook anderszins worden gebruikt, buiten verenigingsverband. Verenigingsactiviteiten vormen (slechts) één van de mogelijke gebruiksvormen. Dat sprake is van een toename van hinder voor [appellant], staat ook niet ter discussie. Dat Langhout dit planologische verschil anders waardeert, betekent echter nog niet dat het advies, zoals dat ten grondslag is gelegd aan het besluit van 19 juni 2020, gebrekkig is, aldus Thorbecke.
14.2. Zonder nadere toelichting, die in hoger beroep niet is gegeven, valt niet in te zien waarom de reactie van Thorbecke op dit punt niet overtuigend is. In het betoog van [appellant] is geen grond te vinden voor het oordeel dat het advies van Thorbecke niet is gebaseerd op de juiste (voor [appellant] meest ongunstige) invulling van de gemengde bestemming onder het nieuwe planologische regime.
Het eerste onderdeel van het betoog slaagt niet.
14.3. In artikel 16.1 van de onder het oude planologische regime toepasselijke planregels is bepaald dat de voor recreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor a. recreatieve voorzieningen, b. extensieve recreatie, c. voorzieningen ten behoeve van het verenigingsleven ter plaatse van de aanduiding voor een verenigingsleven en d. een speeltuinvoorziening ter plaatste van de aanduiding voor een speeltuinvoorziening. Omdat de in het plangebied gelegen gronden met een bestemming voor recreatie onder het oude planologische regime geen aanduiding als bedoeld onder c. en d. hadden, was het in de oude situatie slechts toegestaan om die gronden voor recreatieve voorzieningen en extensieve recreatie te gebruiken.
14.4. Uit paragraaf 4.2.2 van het advies van 26 mei 2020 blijkt dat Thorbecke bij de vergelijking van de gebruiksmogelijkheden van het plangebied onder het oude en nieuwe planologische regime rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om de op een kortste afstand van circa 20 m van het perceel van [appellant] gelegen gronden met een bestemming voor recreatie onder het oude planologische regime voor recreatieve voorzieningen te gebruiken. Thorbecke heeft daarbij, zoals in het rapport van Langhout van 14 juli 2020 is benadrukt, niet inzichtelijk gemaakt hoe zij deze recreatieve voorzieningen heeft meegenomen in de waardering. Wel heeft zij, in reactie op dat onderdeel van dat rapport, in het advies van 5 november 2020 uiteengezet dat de gronden met een bestemming voor recreatie beperkte planologische mogelijkheden hadden, dat het plangebied op gronden met die bestemming minder intensief was te gebruiken dan onder het nieuwe planologische regime en dat daarom in paragraaf 4.2.2 van het advies van 26 mei 2020 is opgenomen dat met name door de toegenomen bouwmassa op kortere afstand van het perceel van [appellant] sprake is van een intensivering van het plangebied, omdat de gehele dag door meer bezoekers tegelijkertijd te verwachten zijn binnen het plangebied. Voor zover Langhout dit verschil anders waardeert, betekent dat nog niet dat het advies van 26 mei 2020 gebrekkig is, aldus Thorbecke.
14.5. Uit het advies van 5 november 2020 volgt dat Thorbecke heeft onderkend dat de gronden met de bestemming voor recreatie beperkte planologische mogelijkheden hadden. Dat Thorbecke niet nader heeft toegelicht welke betekenis dit heeft voor de onderscheiden toepasselijke schadefactoren, wil nog niet zeggen dat Thorbecke het gewicht van de onder het oude planologische regime bestaande mogelijkheden in vergelijking met die onder het nieuwe planologische regime heeft overschat. De Afdeling is van oordeel dat de planvergelijking van Thorbecke op dit punt inzichtelijk is en voldoende grondslag biedt voor de schadetaxatie.
Hoewel de rechtbank niet op dit punt is ingegaan, zoals [appellant] met juistheid heeft vastgesteld, kan ook het tweede onderdeel van het betoog niet tot het oordeel leiden dat de rechtbank het beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard.
Het tweede onderdeel van het betoog slaagt evenmin.
15. [ appellant] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het advies van Thorbecke heel summier is en dat aan dat advies geen volledige planvergelijking ten grondslag ligt. De gedachtegang van de adviseur is daarmee onduidelijk en onvoldoende controleerbaar. In het definitieve advies is wel met kwalificaties gewerkt, maar daarbij is niet aangegeven binnen welke schadepercentages de kwalificaties zich afspelen. Bovendien is het storend dat Thorbecke afwijkt van de volgens Langhout gebruikelijke kwalificaties. Hoewel uit de rechtspraak volgt dat een cijfermatige onderbouwing per schadefactor niet nodig is, is wel vereist dat inzicht wordt gegeven in de mate waarin de schadefactoren aan de weging van de planologische verandering als geheel hebben bijgedragen. Aan die eis voldoet de advisering van Thorbecke niet. De rechtbank is daaraan ten onrechte voorbijgegaan.
15.1. Uit de rapporten van Langhout blijkt niet van meer of andere schadefactoren dan de schadefactoren die in het advies van 26 mei 2020 zijn vermeld. De verschillen zijn gelegen in de waardering van de toepasselijke schadefactoren, waarbij Thorbecke de kwalificaties zeer gering, gering, beperkt en aanzienlijk heeft gehanteerd en Langhout de kwalificaties licht, middelzwaar, zwaar en bovenmatig. Het gebruik van een andere terminologie betekent echter niet dat de planvergelijking van Thorbecke niet deugdelijk is. Dat Thorbecke, na de waardering van de toepasselijke schadefactoren, heeft volstaan met de conclusie dat door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een nadeel voor [appellant] is ontstaan, zonder daarbij tevens de ernst van dat nadeel te kwalificeren, is niet in strijd met de in de rechtspraak gestelde eisen aan een planvergelijking. Waar het om gaat, is dat een planvergelijking, gelet op de onderbouwing ervan, voldoende grondslag biedt voor de schadetaxatie. Aan dat vereiste is hier voldaan.
Het betoog slaagt niet.
16. [ appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat, anders dan in het advies van Thorbecke is vermeld, de aantasting van de privacy en de toename van hinder door licht, geluid en verkeer niet beperkt is, maar zwaar. Langhout heeft gewezen op hinder, met name geluidhinder, vanwege de binnen de bestemming toegestane functies, maar ook de verkeersaantrekkende werking van de bestemming, de overlast van komende en gaande bezoekers tot in de nachtelijke uren en de overlast van horecaterrassen. In dit geval is dus geen sprake van slechts een enkele dominante schadefactor, te weten aantasting van het uitzicht, aldus [appellant].
16.1. Volgens de rechtbank is een wezenlijk verschil in de waardering van de schadefactoren door de deskundigen dat Langhout, uitgaande van een forse toename van de gebruiksintensiteit, heeft gesteld dat bovenmatig nadeel met betrekking tot geluid, geur, stof en andere vormen van overlast kan optreden, terwijl Thorbecke in verband met de intensivering van het gebruik is uitgegaan van een beperkte verslechtering met betrekking tot onder meer geluid. Langhout heeft aan zijn conclusie ten grondslag gelegd dat [appellant] door de planologische wijziging frontaal tegenover de woning wordt geconfronteerd met overlast, inherent aan een dorpshuis en een sportaccommodatie, waar voorheen sprake was een plantsoen en/of wandelpark. Thorbecke heeft echter gewezen op de hinder die [appellant] te dulden had onder het oude planologische regime, met name gezien de op grond daarvan bestaande (recreatie)mogelijkheden binnen het plangebied, de drukke tussenliggende weg en de omliggende woon- en winkelpercelen. Onder het oude planologische regime was schuin tegenover de woning, waar de supermarkt gevestigd was, onder andere detailhandel en horeca mogelijk. In het licht hiervan is de conclusie van Thorbecke ook op dit punt begrijpelijk, aldus de rechtbank.
16.2. De Afdeling ziet geen reden voor een ander oordeel. Dat tussen Thorbecke en Langhout een verschil van inzicht bestaat over de waardering van schadefactoren, betekent niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat de planvergelijking van Thorbecke onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Thorbecke de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. Uit het betoog van [appellant] blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de planvergelijking.
Het betoog slaagt niet.
schadetaxatie
17. [ appellant] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat Thorbecke de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime heeft onderschat. Langhout heeft die waarde, mede op basis van een taxatie van een lokale makelaar, op € 685.000,00 vastgesteld. Langhout heeft daarbij te kennen gegeven dat Thorbecke gebruik heeft gemaakt van referentieobjecten die niet vergelijkbaar zijn met de woning. Dit is toegelicht in het rapport van 4 mei 2021. Het verschil in waarde tussen Thorbecke en Langhout valt buiten de taxatiebandbreedte. Thorbecke heeft bij brief van 22 november 2021 gereageerd op onder andere de door Langhout gebruikte matrix met de vergelijkingsobjecten in het rapport van 4 mei 2021. Uit deze brief blijkt dat Thorbecke de matrix niet begrijpt en dat de inhoudelijke reactie van Thorbecke geen hout snijdt. Langhout heeft dit toegelicht in zijn rapport van 14 maart 2022. Omdat de rechtbank hierop in het geheel niet is ingegaan, kan de aangevallen uitspraak niet in stand blijven, aldus [appellant].
17.1. In het advies van 26 mei 2020 heeft Thorbecke vermeld dat, voor het bepalen van de marktwaarde van de woning (vrij van huur en gebruik) op de peildatum vóór de planologische verandering, de vergelijkingsmethode in combinatie met de m²/m³-methode is toegepast en dat daarbij gebruik is gemaakt van de verkoopcijfers van de referentieobjecten aan de Van Hallstraat 3, de Nolenslaan 10, de Nolenslaan 12 en de Kerkhoflaan 110 te Zwanenburg.
17.2. Langhout is in een bijlage bij het rapport van 4 mei 2021 - matrix analyse referentieverkoopcijfers versus taxatieobject (hierna: de matrix) - ingegaan op de vergelijkingsobjecten.
17.3. In het advies van 22 november 2021 heeft Thorbecke, in reactie op de matrix, onder meer het volgende aangevoerd.
Uit de matrix komt naar voren dat Langhout vindt dat de woning in vergelijking tot de gebruikte referentietransacties van betere kwaliteit is en dat het voorzieningenniveau en de luxe van de woning gelijk is aan, of hoger is dan, de gebruikte referentietransacties. Bleijenberg (de door Thorbecke ingeschakelde taxateur) is het hiermee niet eens. De woning is weliswaar goed onderhouden, maar beschikt niet over een luxe inrichting en verkeert in enigszins gedateerde staat. Tevens is de woning deels ingericht als atelier zonder bijzondere voorzieningen en luxe. Ook het bouwjaar en het platte dak geven de woning geen extra kwaliteit ten opzichte van de referentieobjecten.
Verder heeft Langhout een correctie toegepast op basis van grootte. Hierbij is een kleinere correctie toegepast bij grotere verschillen in gebruiksoppervlakte, terwijl dat, normaal gesproken, omgekeerd is. Het is niet duidelijk waarom de correctie in dit geval op deze (andere) wijze is toegepast.
In de matrix is de ligging van de objecten aan de Nolenslaan 10 en 12 als gelijk beschouwd, zonder correctie op de waarde van de kavel. Naar het oordeel van Thorbecke is dat niet correct, omdat de ligging van deze objecten beter is dan die van de woning. Daarnaast vindt een grote correctie plaats op de prijs per m² van het object aan de Nolenslaan 12. In totaal gaat het om een correctie van 51 procent en om een bedrag van € 158.398,00. Volgens Bleijenberg is ook deze correctie niet juist.
17.4. Langhout heeft in een rapport van 14 maart 2022 te kennen gegeven dat hij de reactie van Thorbecke niet goed kan volgen. In de matrix is rekening gehouden met het verschil in kwaliteit/bouwwijze en luxe/voorzieningen door percentagegewijs een correctie te geven op het woonoppervlakte, waarbij een correctie groter dan 100 procent inhoudt dat de referentie van een betere kwaliteit is dan de woning, terwijl een correctie kleiner dan 100 procent betekent dat de woning van een betere kwaliteit is dan de referentie. In de correcties is dit dus correct tot uitdrukking gebracht.
Bij een grotere woonoppervlakte geldt de wet van de verminderde meeropbrengst. Indien de referentie en de woning (globaal) even groot zijn, dan is de correctie 100 procent. Indien de referentie groter is dan de woning, dan is de correctie ten opzichte van de woning groter dan 100 procent, zoals bij de Nolenslaan 12 het geval is. Indien de referentie kleiner is dan de woning, dan is de correctie ten opzichte van de woning kleiner dan 100 procent, zoals het geval is bij de Nolenslaan 10, de Kerkhoflaan 110 en de Van Hallstraat 3.
Verder is door middel van een correctie van 95 procent wel degelijk rekening gehouden met het verschil in ligging met de Nolenslaan 10 en de Nolenslaan 12. Ook heeft Thorbecke de essentie van de correcties niet begrepen. Het gaat om een vertaalslag van de verschillen met de referenties. Wanneer Langhout die correcties niet zou toepassen, dan zou de prijs per m² woonoppervlakte voor de woning uitkomen op € 1.571,00 in plaats van € 1.710,00. Zonder rekening te houden met de verschillen in grootte, kwaliteit, bouwwijze, ligging, luxe en voorzieningen zou uit de vergelijking met de referenties een waarde volgen van circa € 658.000,00 (248 m² vermenigvuldigd met € 1.571,00 met daarbij € 268.200,00 voor de kavel en bijgebouwen). Thorbecke is uitgekomen op een bedrag van € 578.500,00. Dit is een verschil van € 79.500,00. Wanneer Thorbecke stelt dat de referenties vergelijkbaar zijn, valt niet in te zien hoe Thorbecke is uitgekomen op een bedrag dat 12 procent lager is dan uit de matrix volgt.
De matrix is een plausibele onderbouwing van de waarde-van de woning, waarbij rekening is gehouden met de verschillen met de referenties. Thorbecke heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe zij aan de te lage waarde van € 578.500,00 is gekomen, aldus Langhout.
17.5. Het college heeft in beroep of hoger beroep geen schriftelijke reactie van Thorbecke op het rapport van 14 maart 2022 overgelegd. Naar het oordeel van de Afdeling zijn met dat rapport concrete aanknopingspunten gegeven voor twijfel aan de juistheid van de taxatie van Thorbecke van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime. De reactie van Bleijenberg op de zitting van de Afdeling leidt niet tot een ander oordeel. Het gaat hier, anders dan hij heeft gesteld, niet slechts om een verschil van inzicht tussen taxateurs. Dat betekent dat het college de taxatie van Thorbecke redelijkerwijs niet aan de besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen.
Het betoog slaagt.
Slotsom
18. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het tegen het besluit van 23 maart 2021 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit, voor zover daarbij het door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond is verklaard, wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen.
Definitieve beslechting van het geschil
19. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
20. De relatieve waardedaling van de woning is afhankelijk van de ernst van de planologische verslechtering. Uit het advies van Thorbecke valt af te leiden dat die waardedaling gelijk is aan circa 5,36 procent van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime. Omdat het betoog in hoger beroep niet heeft geleid tot het oordeel dat Thorbecke de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat, wordt dat percentage hierna, bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in planschade, als uitgangspunt genomen.
Niet in geschil is dat de drempel wegens het normale maatschappelijke risico in dit geval gelijk is aan 5 procent van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime. Dat betekent dat [appellant] aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in planschade van circa 0,36 procent van die waarde. Indien die waarde € 578.500,00 zou zijn, zoals Thorbecke heeft gesteld, is de tegemoetkoming in planschade gelijk aan circa € 2.080,00. Indien die waarde € 685.000,00 zou zijn, zoals Langhout heeft gesteld, is de tegemoetkoming in planschade gelijk aan circa € 2.470,00. De Afdeling ziet in dit stadium van de procedure, mede gelet op het tijdsverloop en het relatief geringe verschil tussen de genoemde bedragen, geen aanleiding om het college het geconstateerde gebrek te laten herstellen en zal de tegemoetkoming in planschade daarom vaststellen op het bedrag dat uit de taxatie van Langhout voortvloeit.
21. De Afdeling zal het besluit van 19 juni 2020 vernietigen voor zover daarbij is bepaald dat aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 2.075,00 is toegekend. Zij zal bepalen dat het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 2.470,00 toekent. Zij zal verder bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 23 maart 2021.
Proceskosten
22. Het college moet de proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank NoordHolland van 8 juli 2022 in zaak nr. 21/2110;
III. verklaart het door [appellant A] en [appellant B] bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer van 23 maart 2021, voor zover daarbij het door [appellant A] en [appellant B] gemaakte bezwaar ongegrond is verklaard;
V. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer van 19 juni 2020, voor zover daarbij aan [appellant A] en [appellant B] een tegemoetkoming in planschade van € 2.075,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, is toegekend;
VI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer aan [appellant A] en [appellant B] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 2.470,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, toekent;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer van 23 maart 2021;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 5.705,23, waarvan € 3.500,00 is toe te rekenen aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 2.205,23 aan kosten van een deskundige;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.208,20, waarvan € 1.248,00 is toe te rekenen aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 1.960.20 aan kosten van een deskundige;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 455,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Daalder
voorzitter
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 8 mei 2024
452