Uitspraak
202204751/1/A2
Datum uitspraak: 2 oktober 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
BL Huisvesting B.V. (hierna: BL Huisvesting), gevestigd in Gemert, gemeente Gemert-Bakel,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 23 juni 2022 in zaken nrs. 22/708, 22/709, 22/710 en 22/711 in het geding tussen:
BL Huisvesting
en
het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel.
Procesverloop
Bij besluiten van 12 oktober 2021 heeft het college [partij A] (hierna: [partij A]) en [partij B] (hierna: [partij B]) tegemoetkomingen in planschade van € 10.600,00 en € 13.800,00 toegekend. Bij besluiten van 10 november 2021 heeft het college [partij C] (hierna: [partij C]) en [partij D] (hierna: [partij D]) tegemoetkomingen in planschade van € 8.400,00 en € 14.400,00 toegekend.
Bij besluiten 28 februari 2022 en 8 en 9 maart 2022 heeft het college de door BL Huisvesting daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 juni 2022 heeft de rechtbank de door BL Huisvesting daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft BL Huisvesting hoger beroep ingesteld.
Het college, [partij C] en [partij B] hebben schriftelijke uiteenzettingen gegeven.
De Afdeling heeft de zaak gelijktijdig met de zaak met nr. 202204752/1/A2 op een zitting behandeld op 16 juli 2024, waar BL Huisvesting, vertegenwoordigd door mr. Q.L.A. Kuijpers, advocaat te Helmond, en het college, vertegenwoordigd door drs. T. Diebels, zijn verschenen. Verder zijn op die zitting [partij A], [partij B], [partij C] en [partij D] (hierna ook: [partij A] en anderen), bijgestaan door mr. M.A. Patandin, als partij gehoord.
Overwegingen
1. In deze planschadezaak is in geschil of het college aan [partij A] en anderen terecht tegemoetkomingen in planschade heeft toegekend.
aanvragen om tegemoetkoming in planschade
2. Bij besluit van 25 juni 2018 heeft het college het wijzigingsplan Hoogstraat 162, Berlicum (hierna: het wijzigingsplan) vastgesteld. Het wijzigingsplan voorziet in het realiseren van een gebouw ten behoeve van een supermarkt op de begane grond en 43 woningen op de verdiepingen.
3. [partij A] en anderen zijn eigenaren van woningen die in de buurt van het plangebied liggen. Zij hebben bij het college aanvragen om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan deze aanvragen hebben zij ten grondslag gelegd dat de inwerkingtreding van het wijzigingsplan tot waardevermindering van de woningen heeft geleid.
4. BL Huisvesting heeft met de gemeente Sint-Michielsgestel een overeenkomst, als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan voor haar rekening te nemen.
overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
5. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door [partij A] en anderen in de aanvragen aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
besluiten van het college
6. Het college heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) gevraagd adviezen uit te brengen over de aanvragen van [partij A] en anderen.
In haar adviezen heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het wijzigingsplan en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime van het bestemmingsplan Hartkamers van Berlicum van 6 juli 2017 (hierna: het oude bestemmingsplan). Uit de vergelijking is de conclusie getrokken dat [partij A] en anderen als gevolg van de planologische verandering per saldo in een nadeliger planologische positie zijn gekomen en dat dit ten tijde van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan op 17 augustus 2018 (hierna: de peildatum) tot een waardevermindering van de woningen van [partij A] en anderen heeft geleid. Verder is in de adviezen uiteengezet dat op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro een deel van de planschade, gelijk aan 4 procent van de waarde van de woningen onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, onder het normale maatschappelijke risico valt. Voor zover de schade boven deze drempel uitstijgt, bestaat aanleiding voor het toekennen van tegemoetkomingen in de schade, aldus de SAOZ.
Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 12 oktober 2021 en 10 november 2021 ten grondslag gelegd en die besluiten in bezwaar gehandhaafd.
oordeel van de Afdeling over het hoger beroep
7. BL Huisvesting is het niet eens met de ongegrondverklaring van de tegen de besluiten op bezwaar ingestelde beroepen. Zij voert in hoger beroep gronden aan tegen het oordeel van de rechtbank over de heroverweging in bezwaar, de planologische vergelijking en de omvang van het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal deze gronden hierna bespreken en afsluiten met een conclusie.
heroverweging in bezwaar
8. BL Huisvesting betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er geen grond is voor het oordeel dat er een gebrek kleeft aan de heroverweging die ten grondslag ligt aan de besluiten op bezwaar. Zij voert aan dat meerdere gronden van het bezwaar (over de schadefactoren schaduwwerking, daglichttoetreding, privacy en situeringswaarde en over de invloed van de tussenliggende beplanting en groenstroken) niet inhoudelijk zijn beoordeeld, maar zijn afgedaan met een verwijzing naar de adviezen van de SAOZ en een opmerking over het ontbreken van een contra-expertise. Volgens haar heeft de rechtbank miskend dat de heroverweging ondeugdelijk en onvolledig was.
8.1. Naar aanleiding van de door BL Huisvesting bedoelde gronden van het bezwaar heeft het college zich opnieuw tot de SAOZ gewend. Bij brieven van 21 december 2021 heeft de SAOZ uiteengezet waarom deze gronden niet afdoen aan de conclusies van de adviezen. In de besluiten op bezwaar, gelezen in samenhang met het advies van de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie van 7 februari 2022, heeft het college zich onder verwijzing naar de reactie van de SAOZ op het standpunt gesteld dat de gronden van het bezwaar niet slagen. In die besluiten is niet slechts volstaan met een verwijzing naar de adviezen van de SAOZ en een opmerking over het ontbreken van een contra-expertise. De heroverweging heeft plaatsgevonden op grondslag van het bezwaar, als bedoeld in artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
Het betoog slaagt niet.
planologische vergelijking
9. BL Huisvesting betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er zonder contra-expertise geen aanleiding is voor twijfel aan de door de SAOZ gemaakte vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het wijzigingsplan en het oude bestemmingsplan. Zij voert aan dat zij in bezwaar heeft uiteengezet dat de SAOZ aan verscheidene schadefactoren een onjuist gewicht heeft toegekend en dat een contra-expertise in dit geval niet noodzakelijk was voor het oordeel dat de adviezen van de SAOZ onvoldoende deugdelijk zijn om aan de besluitvorming ten grondslag te leggen. Zo heeft de SAOZ zonder bezonningsstudie een conclusie getrokken over de mate van schaduwwerking. Gelet op wat in bezwaar is aangevoerd over de grote afstand van de nieuwe bebouwing tot de woningen van [partij A] en anderen, had het op de weg van de SAOZ gelegen om concreet te onderbouwen waarom sprake is van schaduwwerking en vermindering van daglichttoetreding in de woningen (en niet, zoals de SAOZ heeft gesteld, op de percelen). De SAOZ heeft dat nagelaten en ongemotiveerd gesteld dat vanwege de grotere bouwhoogte sprake is van vermindering van daglichttoetreding. Hetzelfde geldt voor de schadefactoren situeringswaarde, privacy en hinder. De SAOZ heeft niet kenbaar rekening gehouden met de tussen het plangebied en de percelen van [partij A] en anderen gelegen positief bestemde groenvoorzieningen. Van groenvoorzieningen gaat een afschermende werking uit, waardoor enerzijds de aantasting van de privacy wordt beperkt en anderzijds de vermindering van het uitzicht en daarmee de kwaliteit van het zicht, dus de situeringswaarde, wordt beperkt. De SAOZ heeft deze groenvoorzieningen ten onrechte niet in de planologische vergelijking betrokken.
9.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
9.2. Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van de schade of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2015:2582, onder rechtsoverweging 8.4.
9.3. Dat BL Huisvesting het niet eens is met het de door de SAOZ aan verscheidene schadefactoren toegekende gewicht bij de bepaling van de waarde van de respectieve onroerende zaken en kritische kanttekeningen bij dit onderdeel van de adviezen heeft geplaatst, is, gelet op het onder rechtsoverwegingen 9.1 en 9.2 vermelde toetsingskader, op zichzelf niet voldoende voor het oordeel dat het college niet op de adviezen mocht afgaan. Daarbij is van belang dat voor het geven van een antwoord op de vraag welk gewicht wordt toegekend aan bepaalde schadefactoren bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak in het algemeen specialistische kennis is vereist, waarover slechts een deskundige beschikt.
9.4. In de brieven van 21 december 2021 heeft de SAOZ vermeld dat zij van mening is en blijft dat, gelet op de duidelijke vergroting van de bouwmassa en de verhoging van de bouwhoogte van de hoofdbebouwing in het plangebied, de planologische verandering tot een vermindering van daglichttoetreding in de woningen van [partij A] en anderen heeft geleid. Gelet op de maximale invulling van de oude en nieuwe bebouwingsmogelijkheden, de afstand en de situering, is die conclusie volgens de SAOZ in voldoende mate onderbouwd. Omdat meer in de hoogte wordt gebouwd, is er minder daglicht. Het opstellen van een bezonningsstudie is niet noodzakelijk. De planologische verandering heeft immers niet tot een vermindering van zonlichttoetreding geleid.
Verder heeft de SAOZ in voormelde brieven vermeld dat zij de planologische mogelijkheden van de tussen het plangebied en de woningen gelegen gronden en de daaraan inherente afschermende werking in de adviezen heeft beschreven en in de beoordeling van de schadefactoren heeft benoemd en betrokken. In het kader van die beoordeling is expliciet gesteld dat rekening is gehouden met die mogelijkheden.
9.5. Omdat de besluitvorming van het college, gelezen in samenhang met de (nadere) adviezen van de SAOZ, is gebaseerd op de veronderstelling dat de planologische verandering niet heeft geleid tot een vermindering van zonlichttoetreding of toename van schaduwwerking, was het, anders dan BL Huisvesting meent, niet noodzakelijk om een bezonningsstudie te laten verrichten. In de (nadere) adviezen is verder inzichtelijk gemaakt welke feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd aan de conclusie dat de planologische verandering tot een vermindering van daglichttoetreding in de woningen van [partij A] en anderen heeft geleid. Die conclusie is, gelet op de door de SAOZ gegeven toelichting, niet onbegrijpelijk. Ook valt uit de (nadere) adviezen af te leiden dat de SAOZ rekening heeft gehouden met de planologische mogelijkheden van de tussen het plangebied en de woningen gelegen gronden. Dat tussen BL Huisvesting en de SAOZ verschil van inzicht bestaat over de invloed van deze mogelijkheden op de uit de planvergelijking voortvloeiende nadelen, betekent niet dat het door de SAOZ verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat het college zich redelijkerwijs niet op de (nadere) adviezen heeft kunnen baseren. BL Huisvesting heeft niet met een rapport van een andere deskundige of anderszins aannemelijk gemaakt dat de SAOZ de invloed van deze mogelijkheden op de toepasselijke schadefactoren heeft onderschat.
9.6. In het betoog van BL Huisvesting is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat de SAOZ een onvolledige en ondeugdelijke planologische vergelijking tussen het wijzigingsplan en het oude bestemmingsplan heeft gemaakt, dat de SAOZ aan verscheidene schadefactoren een onjuist gewicht heeft toegekend en dat het college de adviezen van de SAOZ hierover ten onrechte aan de besluitvorming ten grondslag heeft gelegd.
Het betoog slaagt niet.
omvang van het normale maatschappelijke risico
10. BL Huisvesting betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) onder 7.15, het college bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade een drempel had moeten hanteren van 5 procent van de waarde van de woningen van [partij A] en anderen, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade. Zij voert aan dat het
realiseren van een gebouw ten behoeve van een supermarkt op de begane grond en 43 woningen op de verdiepingen op een inbreidingslocatie in een centrumgebied een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat die ontwikkeling in dit geval geheel in de lijn der verwachtingen lag.
10.1. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
10.2. Indien de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent dat op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten.
10.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
10.4. Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021. ECLI:NL:RVS:2021:2402, onder 7.15.
10.5. Niet in geschil is dat de ontwikkeling in het plangebied naar haar aard en omvang geheel paste binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of deze ontwikkeling naar haar aard en omvang ook geheel paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
10.6. In de adviezen van de SAOZ is vermeld dat, gelet op de structuur van de omgeving (een centrumgebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid), de nieuwe ontwikkeling, gezien de aard en omvang ervan, daarin slechts gedeeltelijk paste. Uit de directe omgeving van het plein aan de voorzijde van de nieuwbouw blijkt van gestapelde bebouwing tot een maximale bouwhoogte van 14 m. Dat komt effectief neer op vier bouwlagen. In het plangebied is een maximale bouwhoogte van 16 m en 21 m mogelijk. Dat betekent effectief vijf tot zeven bouwlagen. Dit komt in de nabije omgeving niet voor. Verder wordt gewezen op de oprichting van de nieuwbouw op voorheen voor agrarische doeleinden bestemde gronden aan de zuidwestelijke zijde van het plangebied.
In de brieven van 21 december 2021 heeft de SAOZ daaraan toegevoegd dat ook betekenis toekomt aan de ten zuiden van de bebouwing aan de Hoogstraat gelegen grondgebonden woningen c.q. woonwijk.
10.7. De rechtbank heeft onder meer het volgende overwogen naar aanleiding van de stelling van BL Huisvesting dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang geheel paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Niet in geschil is dat de bestaande ruimtelijke structuur van de directe omgeving van het plangebied een bouwhoogte van maximaal 14 m toelaat. BL Huisvesting voert aan dat de SAOZ in haar adviezen ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat ter plaatse van het Mercuriusplein en Kerkwijk hoogteaccenten van 17 tot 21 m zijn toegelaten en dat de bouwhoogte van maximaal 14 m, die in de omgeving van het plangebied veelvuldig voorkomt, niet significant afwijkt van de toegelaten bouwhoogten in het plangebied.
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of de SAOZ ten onrechte de hoogteaccenten niet (kenbaar) heeft betrokken in haar adviezen. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat ter plaatse van de woningen van [partij A] en anderen een lagere maximale bouwhoogte geldt (van 11 m, 9 m en 7 m) en dat de maximale bouwhoogte van het plangebied daarvan afwijkt. Voor zover het plangebied aan de zijde van het Mercuriusplein en Kerkwijk aansluit bij de ruimtelijke structuur van de omgeving, neemt dat dus niet weg dat dit aan de andere zijde van het plangebied niet het geval is. Daarom is deugdelijk gemotiveerd dat, gelet op de verschillen in bouwhoogten tussen het plangebied en de directe omgeving, het wijzigingsplan slechts gedeeltelijk paste binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, aldus de rechtbank.
10.8. Zoals hiervoor onder 10.4 is overwogen, wordt de hoogte van de drempel bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Voor het antwoord op deze vraag is mede van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste. Bij de beantwoording van de vraag wat deze ruimtelijke structuur van de omgeving in een concreet geval inhoudt, geldt als uitgangspunt dat deze bepaald wordt door het planologische regime dat, onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel, gold voor de directe omgeving van het plangebied van de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 26 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2032, onder 11.4. Aan de feitelijke inrichting van het plangebied of de directe omgeving daarvan, onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel, komt dus in beginsel geen betekenis toe. Verder is de nieuwe ruimtelijke structuur, die is ontstaan onder het regime van de beweerdelijk schadeveroorzakende maatregel, niet van belang.
10.9. In de schriftelijke uiteenzetting heeft het college over de kwestie of de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste, onder meer aangevoerd dat de bebouwing aan de zuidzijde van het Mercuriusplein ingevolge het oude bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 11 m hoogte heeft. Deze stelling is echter onjuist, voor zover er daarbij van is uitgegaan dat het oude bestemmingsplan slechts een bouwhoogte van 11 m toeliet. Onder het regime van het wijzigingsplan geldt voor de bebouwing in het plangebied een maximale bouwhoogte van 16 m dan wel (voor een klein gedeelte aan de oostelijke zijde van dat gebied) 21 m. Onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan, dat ten tijde van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan gold voor verscheidene bouwvlakken rondom het op relatief korte afstand van het plangebied gelegen Mercuriusplein, was het toegestaan bebouwing op te richten met een goothoogte van 16 m dan wel 21 m. Voor deze bouwvlakken was geen maximale bouwhoogte aangegeven. Daarom was de regeling van de dakhelling (in artikel 4.2.2, aanhef en onder h, van de planregels van het oude bestemmingsplan) bepalend voor de maximale bouwhoogte van deze bebouwing. Dat betekent dat het mogelijk was om in de directe omgeving van het plangebied bebouwing op te richten met een bouwhoogte die vergelijkbaar is met de bouwhoogte die in het plangebied is toegestaan.
10.10. Dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, ter plaatse van de woningen van [partij A] en anderen een lagere maximale bouwhoogte geldt dan binnen het plangebied, brengt niet met zich dat de ontwikkeling in dat opzicht niet paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving. De directe omgeving van het plangebied is niet beperkt tot de woningen van de aanvragers om tegemoetkoming in planschade. De omstandigheid dat een ontwikkeling wat betreft de toegelaten bouwhoogte niet gelijk is aan de toegelaten bouwhoogten van een deel van de bebouwing binnen de directe omgeving van het plangebied, impliceert niet zonder meer dat de ontwikkeling op dit punt niet geheel past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Daarbij is van belang dat het hier een centrumgebied betreft, waarvan het planologische regime wordt gekenmerkt door een grote verscheidenheid aan functies. Deze verscheidenheid komt ook tot uitdrukking in de maatvoering van de bebouwing in dit centrumgebied. Uit verschillen in planologisch mogelijke bouwhoogtes in de directe omgeving van het plangebied volgt niet zonder meer dat een ontwikkeling niet in de lijn der verwachting lag omdat deze niet zou passen in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Omdat binnen de directe omgeving van het plangebied ook bouwhoogtes zijn toegelaten die vergelijkbaar zijn met die in het plangebied, kan, gelet op de aard van de omgeving, geconcludeerd worden dat de ontwikkeling ook wat betreft de toegelaten hoogte daarvan geheel past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
10.11. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college niet voldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd dat de omvang van het normale maatschappelijke risico gelijk is aan 4 procent van de waarde van de woningen, onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het wijzigingsplan.
Het betoog slaagt.
conclusie
11. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak wordt vernietigd. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling de tegen de besluiten 28 februari 2022 en 8 en 9 maart 2022 ingestelde beroepen gegrond verklaren en die besluiten vernietigen wegens schending van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb.
definitieve beslechting van het geschil
12. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
13. De woning van [partij A] had op de peildatum een waarde van € 410.000,00 onder het oude planologische regime en € 383.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij A] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 27.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat hiervoor onder 10 tot en met 10.8 is overwogen, een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 20.500,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 12 oktober 2021 herroepen voor zover daarbij aan [partij A] een tegemoetkoming in planschade van € 10.600,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 6.500,00.
14. De woning van [partij B] had op de peildatum een waarde van € 405.000,00 onder het oude planologische regime en € 375.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij B] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 30.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat hiervoor onder 10 tot en met 10.8 is overwogen, een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 20.250,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 12 oktober 2021 herroepen voor zover daarbij aan [partij B] een tegemoetkoming in planschade van € 13.800,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 9.750,00.
15. De woning van [partij C] had op de peildatum een waarde van € 340.000,00 onder het oude planologische regime en € 318.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij C] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 22.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat hiervoor onder 10 tot en met 10.8 is overwogen, een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 17.000,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 10 november 2021 herroepen voor zover daarbij aan [partij C] een tegemoetkoming in planschade van € 8.400,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 5.000,00.
16. De woning van [partij D] had op de peildatum een waarde van € 590.000,00 onder het oude planologische regime en € 552.000,00 onder het nieuwe planologische regime. [partij D] heeft als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan dus een schade in de vorm van een waardevermindering van de woning van € 38.000,00 geleden. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro wordt, gelet op wat hiervoor onder 10 tot en met 10.8 is overwogen, een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, toegepast. De drempel is gelijk aan € 29.500,00. De schade valt niet geheel onder het normale maatschappelijke risico. De Afdeling zal het besluit van 10 november 2021 herroepen voor zover daarbij aan [partij D] een tegemoetkoming in planschade van € 14.400,00 is toegekend. Zij zal die tegemoetkoming vaststellen op € 8.500,00.
17. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de besluiten van 28 februari 2022 en 8 en 9 maart 2022.
proceskosten
18. Het college moet de proceskosten vergoeden. Omdat deze zaak en de zaak met nr. 202204752/1/A2, die eveneens op de zitting van 16 juli 2024 is behandeld, samenhangende zaken zijn als bedoeld in artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht, wordt het totaal te vergoeden bedrag voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gelijkelijk verdeeld over deze zaken.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 23 juni 2022 in zaken nrs. 22/708, 22/709, 22/710 en 22/711;
III. verklaart de door BL Huisvesting B.V. bij de rechtbank ingestelde beroepen tegen de besluiten van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 28 februari 2022 en 8 en 9 maart 2022 gegrond;
IV. vernietigt die besluiten;
V. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 12 oktober 2021, voor zover daarbij aan [partij A] een tegemoetkoming in planschade van € 10.600,00 is toegekend;
VI. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 12 oktober 2021, voor zover daarbij aan [partij B] een tegemoetkoming in planschade van € 13.800,00 is toegekend;
VII. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 10 november 2021, voor zover daarbij aan [partij C] een tegemoetkoming in planschade van € 8.400,00 is toegekend;
VIII. herroept het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel van 10 november 2021, voor zover daarbij aan [partij D] een tegemoetkoming in planschade van € 14.400,00 is toegekend;
IX. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan [partij A] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 6.500,00,00;
X. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan [partij B] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 9.750,00;
XI. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan [partij C] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 5.000,00;
XII. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan [partij D] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 8.500,00;
XIII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten van 28 februari 2022 en 8 en 9 maart 2022;
XIV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel tot vergoeding van bij BL Huisvesting B.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.187,50, geheel toe te rekenen aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
XV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel tot vergoeding van bij BL Huisvesting B.V. in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.872,00, geheel toe te rekenen aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
XVI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Sint-Michielsgestel aan BL Huisvesting B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 2.008,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. G.T.J.M. Jurgens, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Jurgens
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024
452