Uitspraak
202300222/1/A2.
Datum uitspraak: 9 oktober 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend in [woonplaats],
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank NoordNederland van 7 december 2022 in zaak nrs. 22/1180 en 22/2484 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen
Procesverloop
Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut aan [appellant A] en [appellant B] ieder een schadevergoeding van € 1.915,06, vermeerderd met wettelijke rente, voor waardedaling van hun woning toegekend.
Bij besluiten van 17 februari 2022 heeft het Instituut de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 december 2022 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, de besluiten van 17 februari 2022 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de besluiten in stand blijven.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het Instituut heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak op zitting behandeld op 25 september 2024, waar [appellant A] en [appellant B], vertegenwoordigd door mr. G.P. Wempe, advocaat te Drachten, en het Instituut, vertegenwoordigd door mr. T.A. Rosema en mr. L. Sijbrandij, zijn verschenen.
De derde belanghebbende, de woningcorporatie Stichting Lefier (hierna: Lefier), gevestigd te Hoogezand, is niet verschenen.
Overwegingen
1. Lefier heeft op 3 maart 1977 de eigendom verkregen van een perceel grond, met de daarop aanwezige opstallen van een ééngezinswoning met toebehoren, plaatselijk bekend als [locatie] te Groningen (verder: de woning).
2. Op 20 april 2011 hebben Lefier en [appellant A] en [appellant B] een notariële akte ‘vestiging erfpacht koopgarant eengezinswoning’ getekend (verder: de akte). Door inschrijving van de akte in de openbare registers van het Kadaster is een (eeuwigdurend) recht van erfpacht op het perceel ten behoeve van [appellant A] en [appellant B] voor het gebruik van de woning gevestigd.
3. Voor de vestiging van dit erfpachtrecht hebben [appellant A] en [appellant B] een bedrag van € 109.500,- betaald aan Lefier. De onderhandse verkoopwaarde van het registergoed is getaxeerd op € 146.000,- (vrij van huur en gebruik) inbegrepen de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van het erfpachtrecht. Dit bedrag is verminderd met een door Lefier verleende korting van € 36.500,-. Lefier is dus blooteigenaar van het registergoed en [appellant A] en [appellant B] zijn ieder voor een onverdeelde helft gerechtigd tot het erfpachtrecht.
4. Het erfpachtrecht is door Lefier verleend onder bepaalde koopgarantbepalingen die zijn opgenomen in de akte. Met ‘koopgarant’ wordt bedoeld een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd en waarbij de kwaliteit en het onderhoud van de woningen op lange termijn zijn gewaarborgd. Ook geldt er een terugkoopregeling.
5. In hoofdstuk D van de akte is de terugkoopprocedure neergelegd. Daarin is bepaald dat de erfpachter verplicht is om het registergoed bij voorgenomen vervreemding aan te bieden aan de woningcorporatie, en de woningcorporatie verplicht is om tot aankoop van het registergoed over te gaan. In hoofdstuk F van de akte is bepaald hoe de koopgarant-prijs bij terugkoop door de woningcorporatie wordt vastgesteld. Deze prijs wordt onder meer bepaald door het percentage waarvoor erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed volgens hoofdstuk I. In hoofdstuk I van de akte is bepaald dat het percentage waarvoor de erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed in de betreffende koopovereenkomst wordt vastgesteld (minimaal 50%) en bovendien wordt vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht. In dit geval is het percentage in de akte bepaald op 50%.
6. Op 11 oktober 2020 heeft het Instituut de aanvragen van [appellant A] en [appellant B] ontvangen om vergoeding van waardedaling dan wel verminderde waardestijging (verder: waardedaling) voor de woning.
7. Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut aan [appellant A] en [appellant B] ieder een vergoeding toegekend van € 1.915,06, vermeerderd met de wettelijke rente. De waardedalingsvergoeding is berekend over de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 van € 160.000,- en een 25% eigendomsaandeel ([appellant A] en [appellant B] hebben tezamen een 50% eigendomsaandeel).
8. Bij brieven van 14 september 2021 heeft het Instituut uiteengezet waarom een 25% eigendomsaandeel is gehanteerd bij het berekenen van de waardedalingsvergoeding. De reden is dat bij terugverkoop van het erfpachtrecht aan Lefier de waardeontwikkeling van het registergoed door de helft wordt gedeeld. Als erfpachtgerechtigden hebben zij daarom recht op 50% van de waardedalingsvergoeding van de woning.
9. Bij besluiten van 17 februari 2022 is het bezwaar van [appellant A] en [appellant B] ongegrond verklaard.
Regeling waardedaling
10. De regeling voor de begroting van waardedaling van woningen (hierna: de regeling) is neergelegd in de Procedure en werkwijze van het Instituut (art. 3.2-3.5).
11. Artikel 3.4, zesde lid, van de regeling luidt:
Het Instituut houdt bij het bepalen van de vergoeding voor de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.
12. De regeling is een beleidsregel als bedoeld in artikel 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit artikel 4:84 van Pro de Awb volgt dat het Instituut overeenkomstig deze beleidsregel handelt, tenzij dat voor [appellant A] en [appellant B] gevolgen zou hebben die, wegens bijzondere omstandigheden, onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
13. De Afdeling wijst voor een bespreking van de regeling op hoofdlijnen op haar uitspraak van 9 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3218.
Uitspraak van de rechtbank
14. De rechtbank is van oordeel dat de keuze van het Instituut om de waardedalingsvergoeding voor 50% aan [appellant A] en [appellant B] toe te kennen, voldoende is onderbouwd. [appellant A] en [appellant B] en Lefier zijn overeengekomen dat de waardeontwikkeling van de woning bij een verkoop tussen hen in gelijke delen wordt verdeeld. Het Instituut kon bij deze regeling aansluiten bij de beantwoording van de vraag of [appellant A] en [appellant B] recht hebben op de waardedalingsvergoeding en voor welk deel. Artikel 5:90 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) leidt niet tot een ander oordeel. Dit artikel bepaalt dat dat vruchten die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar zijn geworden en voordelen van de roerende aard die de zaak oplevert aan de erfpachter toekomen, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Dat laatste is hier volgens de rechtbank het geval.
15. De besluiten van 20 augustus 2021 zijn gebaseerd op het nader advies omtrent maatwerk bij de uitvoering van de waardedalingsregeling wonen bij enkele woningen met erfpacht- en opstalrechten (verder: het advies). Het advies is opgesteld door een commissie, die bestaat uit J. van Lenthe MRICS RT, A. Roos RT RM en S.H.C. van den Berg MSc MRICS REV RT RM (de adviescommissie). [appellant A] en [appellant B] hebben pas op 23 augustus 2022 kennis kunnen nemen van het advies en konden daarop niet in bezwaar reageren. De rechtbank heeft de beroepen daarom gegrond verklaard, maar de rechtsgevolgen van de besluiten van 17 februari 2022 in stand gelaten, omdat het Instituut de keuze om de vergoeding voor waardedaling voor 50% aan [appellant A] en [appellant B] toe te kennen, voldoende heeft onderbouwd.
Hoger beroep van [appellant A] en [appellant B] en beoordeling door de Afdeling
Artikel 5:90 BW Pro
16. [appellant A] en Heine betogen dat de rechtbank heeft miskend dat zij op grond van artikel 5:90, eerste lid, BW recht hebben op een vergoeding van 100% van de waardedaling.
17. Artikel 5:90, eerste lid, BW luidt als volgt:
Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, behoren vruchten die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard die de zaak oplevert, aan de erfpachter.
18. Op zitting hebben [appellant A] en [appellant B] betoogd dat de vergoeding voor waardedaling van de woning een voordeel van roerende aard is dat tijdens de erfpacht is ontstaan, en daarom aan hen toekomt. In de akte is niets geregeld over voordelen van roerende aard die gedurende de erfpacht door de zaak worden opgeleverd, maar kent alleen een regeling over de verdeling van de winst of het verlies ten opzichte van de aanschafprijs nadat de woning wordt verkocht.
19. De Afdeling volgt [appellant A] en [appellant B] niet in dit betoog. De schadevergoeding voor waardedaling als gevolg van ligging van de woning in het risicogebied is geen voordeel dat de zaak oplevert. Artikel 5:90, eerste lid, BW is daarom niet van toepassing.
20. Het betoog slaagt niet.
Verdeling vergoeding tussen [appellant A] en [appellant B] en Lefier
21. [appellant A] en [appellant B] betogen dat zij recht hebben op 100%, en in ieder geval 75% van de schadevergoeding. De erfpachtvoorwaarden regelen dat bij de uiteindelijke verkoop de waardestijging dan wel waardedaling wordt gedeeld tussen erfverpachter en erfpachter. Deze regeling is volgens hen hier niet van toepassing omdat de door het Instituut toegekende schadevergoeding op grond van de (waardedalings)regeling lopende de erfpacht wordt uitgekeerd.
22. De Afdeling stelt vast dat het hoger beroep van [appellant A] en [appellant B] zich niet richt tegen de vaststelling van de regeling als zodanig. Het hoger beroep richt zich tegen de toepassing van artikel 3.4, zesde lid, van de regeling.
23. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedalingsvergoeding op grond van artikel 3.4, zesde lid, van de regeling rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de aanvrager die woning in eigendom had en het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort. Het Instituut gaat er in beginsel vanuit dat de eigenaar(s) van een woning (al dan niet tezamen) volledig aanspraak hebben op de waardedalingsvergoeding. Bij woningen belast met zakelijke rechten zoals opstal- en erfpachtrechten ligt dat anders. In dat geval is de vraag welk deel van de waardedalingsvergoeding aan de eigenaar toekomt afhankelijk van de inhoud van de bepalingen bij de vestiging van het zakelijk recht.
24. Het Instituut heeft advies gevraagd aan de adviescommissie over de uitvoering van de waardedalingsregeling bij woningen met opstal- en erfpachtrechten. Hierin heeft de adviescommissie voor bepaalde situaties gekeken aan wie (blooteigenaar of zakelijk gerechtigde) de waardedalingsvergoeding toekomt en voor welk deel. Onder andere is gekeken naar de situatie van een koopgarant-erfpachtcontract, zoals ook hier aan de orde is. Het advies luidt om, in geval van een koopgarant-erfpachtcontract, de waardedalingsvergoeding evenredig uit te keren tussen de blooteigenaar en de erfpachter, op basis van de in de koopgarantbepalingen opgenomen percentuele verdeling van de waardeontwikkeling bij terugkoop van het erfpachtrecht door de woningcorporatie. Per geval moet gekeken worden naar de specifieke koopgarantbepalingen uit de akte van vestiging van het erfpachtrecht.
25. Het Instituut heeft op basis van de koopgarantbepalingen vastgesteld dat aan [appellant A] en [appellant B] ieder 25% van de waardedalingsvergoeding toekomt.
26. [appellant A] en [appellant B] betogen dat het Instituut zich niet heeft mogen baseren op de bepalingen in de akte van vestiging van het erfpachtrecht over de verdeling van de waardeontwikkeling bij de terugkoop van het erfpachtrecht, omdat er geen sprake is van daadwerkelijke verkoop van het erfpachtrecht. Dit betoog slaagt niet. In de regeling ligt een modelmatige aanpak van abstracte begroting van schade door waardedaling besloten, waarbij schade ook los van de daadwerkelijke verkoop van een woning (en in dit geval het erfpachtrecht) wordt vergoed. Dat is ook de reden waarom [appellant A] en [appellant B] al aanspraak kunnen maken op een (deel van de) schadevergoeding op grond van de regeling. Dit betekent ook dat het Instituut bij de toepassing van de erfpachtvoorwaarden in de akte mag abstraheren van het feit dat het erfpachtrecht niet wordt verkocht.
27. Daarbij komt dat erfpachter en erfverpachter/blooteigenaar beiden zakelijk gerechtigden zijn en dat de vergoeding voor waardeontwikkeling op een redelijke en billijke wijze tussen hen moet worden verdeeld. Het ligt dan in de rede om aan te sluiten bij wat partijen zijn overeengekomen over de verdeling van de waardeontwikkeling op het moment van terugkoop. Dat is immers de verdeling van de waardeontwikkeling zoals partijen die voor ogen hebben gehad. Niet valt in te zien waarom het redelijk en billijk zou zijn dat Lefier als blooteigenaar niets krijgt. Die lijdt als blooteigenaar immers ook schade in de vorm van waardevermindering dan wel verminderde waardestijging van het blooteigendom.
28. Voor zover het betoog er ook op neerkomt dat de overeengekomen waardedeling onredelijk is, is dit een aangelegenheid die Lefier en [appellant A] en [appellant B] aangaat en waarin het Instituut niet kan treden.
29. Uit het voorgaande volgt dat het Instituut terecht aan [appellant A] en [appellant B] tezamen 50% van de vergoeding voor waardevermindering heeft toegekend.
30. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
31. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
32. Het Instituut hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Willems
voorzitter
w.g. Planken
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 oktober 2024
299-1120