Uitspraak
202400418/1/A2.
Datum uitspraak: 21 mei 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
ABC Wonen B.V. (hierna: ABC), gevestigd in Wanssum, gemeente Venray,
appellante,
en
het college van burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas (hierna: het college),
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 9 juni 2020 heeft het college een aanvraag van ABC om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 november 2020 heeft het college het door ABC daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 juni 2022 heeft de rechtbank Limburg het door ABC daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 28 juni 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2504, heeft de Afdeling het door ABC daartegen ingestelde hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank vernietigd, het besluit van 13 november 2020 vernietigd en bepaald dat tegen een nieuw te nemen besluit alleen bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld.
Bij besluit van 12 december 2023 heeft het college de aanvraag van ABC om tegemoetkoming van planschade ingewilligd tot een bedrag van € 198.662,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2017.
Tegen dit besluit heeft ABC beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
ABC heeft nadere stukken ingediend.
Grondexploitatiemaatschappij Californië B.V. (hierna: Californië B.V.) heeft een zienswijze ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 28 januari 2025, waar ABC, vertegenwoordigd door [gemachtigde A], bijgestaan door mr. P.J.J. Lenders, en het college, vertegenwoordigd door mr. M.K. Kraayeveld, zijn verschenen. Aan de zijde van het college is L.A. van Montfoort, werkzaam bij adviesbureau Van Montfoort (hierna: Van Montfoort), als deskundige verschenen. Tevens is Californië B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde B], bijgestaan door mr. J.W.M. Hagelaars, advocaat te Arnhem, op de zitting als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het geschil gaat over de hoogte van de aan ABC toegekende tegemoetkoming in planschade. ABC vindt die te laag.
2. ABC was eigenaar van het perceel aan de Aartserfweg 2 te Grubbenvorst ter grootte van 2.56.69 hectare (hierna: het perceel). Op het perceel stonden een langgevelboerderij, twee loodsen en een kippenstal. ABC heeft bij brief van 3 juli 2017 een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade die zij heeft geleden door de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 17 december 2013 vastgestelde bestemmingsplan Californië 1 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Onder het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime van het bij raadsbesluit van 4 september 2007 vastgestelde bestemmingsplan Projectvestiging Glastuinbouw Californië (hierna: het oude bestemmingsplan) was het toegestaan om het perceel voor een glastuinbouwbedrijf te gebruiken, omdat de oppervlakte van het perceel groter is dan 2 hectare. In het nieuwe bestemmingsplan is bepaald dat een glastuinbouwbedrijf slechts is toegestaan als het bouwperceel een oppervlakte van minstens 5 hectare heeft. Dit betekent dat vestiging van een (zelfstandig) glastuinbouwbedrijf op het perceel na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 18 april 2014 (hierna: de peildatum) niet meer is toegestaan.
Planschadeovereenkomst
3. Californië B.V. heeft met het college een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar rekening te nemen.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
4. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door ABC in de aanvraag aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Besluitvorming
5. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 28 juni 2023 heeft het college Van Montfoort gevraagd om in een nader advies in te gaan op de schade die ABC heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Het college is in het besluit van 12 december 2023 uitgegaan van dat advies.
6. Van Montfoort heeft voor de taxatie van de waarde direct vóór de peildatum als uitgangspunt genomen dat het perceel planologisch niet alleen kon worden verkocht aan een naburig glastuinbouwbedrijf, maar ook gebruikt kon worden voor een zelfstandig glastuinbouwbedrijf om de maximale waarde te realiseren. De langgevelboerderij kon onder het oude bestemmingsplan verbouwd worden om als bedrijfswoning te functioneren, waarmee het perceel geschikt was voor een zelfstandig glastuinbouwbedrijf. Voor beide mogelijkheden was het noodzakelijk om de bestaande loodsen te slopen. Van Montfoort heeft de sloop- en verbouwingskosten daarom betrokken in de taxatie onder het oude bestemmingsplan.
7. Het overgrote gedeelte van het perceel is volgens Van Montfoort niet in waarde verminderd omdat hierop nog steeds kassen gebouwd konden worden voor het glastuinbouwbedrijf. Van Montfoort is voor de waarde van die grond direct vóór en na de peildatum uitgegaan van hetzelfde bedrag van € 15,00 per vierkante meter. Van Montfoort heeft verder geconcludeerd dat sprake is van een waardevermindering van het perceel doordat het onder het nieuwe bestemmingsplan niet langer mogelijk is om een zelfstandig glastuinbouwbedrijf met eigen bedrijfswoning te vestigen. Hij heeft geconcludeerd dat het perceel vóór de planologische verandering een waarde van € 531.464,00 had en direct daarna een waarde van € 332.802,00, zodat ABC een schade heeft geleden van € 198.662,00.
Beroep
8. ABC betoogt dat het college niet mocht uitgaan van het advies van Van Montfoort. Aan ABC is, kort voorafgaand aan de peildatum, een bod gedaan van € 31,00 per vierkante meter, terwijl Van Montfoort is uitgegaan van een waarde van € 15,00 per vierkante meter vlak vóór en na de peildatum. ABC begrijpt verder niet waarom Van Montfoort vóór en na de peildatum is uitgegaan van dezelfde grondprijs voor kassen van het glastuinbouwbedrijf, terwijl het onder het nieuwe bestemmingsplan niet meer mogelijk is om een zelfstandig glastuinbouwbedrijf te exploiteren op het perceel. Ook zijn ten onrechte de sloopkosten van de bebouwing betrokken in het taxatierapport.
ABC heeft bij brief van 27 december 2024 een taxatierapport van Aelmans Taxaties B.V. (hierna: Aelmans) overgelegd. Aelmans heeft de planschade geschat op € 568.000,00.
8.1. In de planvergelijking is als uitgangspunt genomen dat het perceel onder het oude bestemmingsplan twee planologische mogelijkheden had: het realiseren van een zelfstandig glastuinbouwbedrijf met een bedrijfswoning op het perceel en het toevoegen van het perceel aan een bestaand glastuinbouwbedrijf (met of zonder bedrijfswoning). De eerste mogelijkheid is vervallen onder het nieuwe bestemmingsplan. De vraag is of dit tot waardevermindering van het perceel heeft geleid. Daarvoor is van belang of de (vervallen) mogelijkheid van het vestigen van een zelfstandig glastuinbouwbedrijf ten tijde van de peildatum een hogere waarde had dan de (gehandhaafde) mogelijkheid van het toevoegen van het perceel aan een bestaand glastuinbouwbedrijf.
8.2. In het advies van Van Montfoort is uiteengezet dat de vervallen mogelijkheid van het zelfstandig glastuinbouwbedrijf alleen een meerwaarde had voor zover de vestiging van een (eigen) bedrijfswoning planologisch mogelijk was. Na de planologische wijziging was het niet meer toegestaan om een bedrijfswoning te vestigen. Van Montfoort heeft daarom de meerwaarde van de grond waar de vestiging van de bedrijfswoning planologisch mogelijk was als uitgangspunt genomen voor de begroting van de planschade.
8.3. Ter onderbouwing van haar stelling dat de waarde van de overige gronden van het perceel, die een bestemming voor glastuinbouw hebben behouden, ook is afgenomen, wijst ABC op door haar ontvangen biedingen van naburige glastuinbouwbedrijven. Deze biedingen zijn echter gedaan in het kader van de gehandhaafde mogelijkheid van de toevoeging van het perceel aan een bestaand glastuinbouwbedrijf. Ze zijn geen voorbeelden van interesse in de vestiging van een zelfstandig glastuinbouwbedrijf op het perceel. Uit deze biedingen blijkt daarom niet dat het perceel nog meer in waarde is verminderd dan is begroot door Van Montfoort. Ook de taxatie in het taxatierapport van Aelmans berust op vergelijkingstransacties die zien op de mogelijkheid van de toevoeging aan een bestaand glastuinbouwbedrijf. Hieruit volgt dus evenmin dat het advies van Van Montfoort op dit punt niet klopt. ABC is daarom niet tekort gedaan doordat Van Montfoort de planologische mogelijkheid van de vestiging van een bedrijfswoning als uitgangspunt heeft genomen bij de begroting van de waardevermindering. In het advies is verder toegelicht dat de sloop- en verbouwingskosten betrokken moeten worden bij de waardevermindering, omdat de bestaande bebouwing niet geschikt was voor de mogelijkheid van een zelfstandig glastuinbouwbedrijf. Ook zijn de sloopkosten betrokken in de door ABC aangehaalde biedingen voor het perceel. Het college mocht, gelet op het vorenstaande, naar het oordeel van de Afdeling uitgaan van het advies van Van Montfoort.
8.4. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
10. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Van Ravels
voorzitter
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 mei 2025
452-1100