Uitspraak
202200665/1/A2.
Datum uitspraak: 5 februari 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in [woonplaats],
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 december 2021 in zaak nr. 20/4105 in het geding tussen:
[appellant]
en
de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (thans: de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening).
Procesverloop
Bij besluit van 12 april 2019 heeft de minister aan Stichting Mitros (thans: Stichting Woonin, hierna: Woonin) goedkeuring verleend voor de verkoop van 21 woningen aan Stadsherstel Midden Nederland (hierna: SHMN).
Bij besluit van 24 september 2020 heeft de minister het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 12 april 2019 onder wijziging van de motivering gehandhaafd.
Bij uitspraak van 23 december 2021 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
De minister heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] en Woonin hebben een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 9 december 2024, waar [appellant], bijgestaan door drs. C. van Oosten, en de minister, vertegenwoordigd door mr. K. Ulmer, mr. E.P. Sundermeijer en drs. R. Saleki, zijn verschenen. Voorts is op de zitting Woonin, vertegenwoordigd door mr. M.C.T.M. Sonderegger, advocaat in Rotterdam, vergezeld door [gemachtigde A] en [gemachtigd B, als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Woonin is een woningcorporatie die onder meer werkzaam is in Utrecht. Woonin is als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet op grond van artikel 27, eerste lid, aanhef en onder a, van die wet verplicht aan de minister goedkeuring te vragen voor besluiten over de verkoop van haar onroerende zaken.
2. Op 26 september 2018 heeft Woonin de minister om goedkeuring gevraagd voor de verkoop van 21 woningen verdeeld over vijf complexen in de stad Utrecht. In de aanvraag is vermeld dat het gaat om verhuurde woningen die allemaal geliberaliseerd of te liberaliseren zijn. De exploitatie van deze woningen is gezien de monumentenstatus kostbaar en draagt onvoldoende bij aan de invulling van de maatschappelijke doelstelling van Woonin. Met de opbrengt van de verkoop van deze woningen worden onder meer 20 sociale huurwoningen in Utrecht gekocht. Woonin heeft bij de aanvraag zienswijzen van het college van burgemeester en wethouders van Utrecht (hierna: het college) en de huurdersorganisatie Stichting ter ondersteuning van Huurders Netwerk Mitros (hierna: HNM) overgelegd.
3. Bij het besluit van 12 april 2019, zoals gehandhaafd bij het besluit van 24 september 2019, heeft de minister de gevraagde goedkeuring verleend. [appellant] is de huurder van één van de te verkopen woningen aan de [locatie]. Hij is het niet eens met de door de minister verleende goedkeuring en heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft dit beroep ongegrond verklaard.
Wettelijk kader
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Hoger beroep
Het belang van de volkshuisvesting
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de minister niet aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting is gediend met de verkoop van de woningen.
Hij voert daartoe aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de te verkopen woningen niet tot de kerntaken van Woonin als bedoeld in de artikelen 45 en 47 van de Woningwet behoren, omdat deze boven de liberalisatiegrens vallen. Hij heeft een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst en betaalt een huurprijs die onder de liberalisatiegrens valt, waardoor zijn woning tot de kerntaken van Woonin behoort.
[appellant] voert verder aan dat de minister niet aannemelijk heeft gemaakt dat de exploitatie van de monumentale woningen te kostbaar is. De betreffende woningen zijn in de jaren 70 ingrijpend gerenoveerd, waardoor de onderhoudskosten vergelijkbaar zijn met die van een gemiddelde sociale huurwoning uit dezelfde periode.
De minister heeft volgens [appellant] evenmin aannemelijk gemaakt dat de opbrengst van de verkoop bijdraagt aan de invulling van de maatschappelijk taak van Woonin. Het aantal sociale huurwoningen in de stad Utrecht daalt juist voortdurend. Ook als gevolg van de verkoop van deze woningen daalt dit aantal, omdat Woonin in het verleden eigenaar was van de 20 woningen die aan de voorraad zullen worden toegevoegd. Verder moet volgens [appellant] worden gevreesd dat de opbrengst van de verkoop van de woningen niet bij de sociale huurtak terechtkomt, omdat Woonin ook woningen in het middenhuursegment en de vrije sector verhuurt.
5.1. De aanvrager moet op grond van artikel 25, eerste lid, aanhef en onder a, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: het Btiv) bij het verzoek om goedkeuring een uiteenzetting overleggen van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit. De minister kan op grond van artikel 27, eerste lid, aanhef en onder a, van de Woningwet, gelezen in verbinding met artikel 26, tweede lid, aanhef en onder a, van het Btiv, besluiten de verkoop van woningen van een woningcorporatie niet goed te keuren als het belang van de volkshuisvesting naar zijn oordeel beter is gediend met het niet verkopen van de woningen of de verkoop van deze woningen aan een andere koper. De minister komt een ruime mate van beslissingsruimte toe bij de beantwoording van de vraag of het belang van de volkshuisvesting beter is gediend met een ander besluit.
5.2. Daargelaten of de te verkopen woningen tot de kerntaken van Woonin behoren, heeft de minister zich op het standpunt kunnen stellen dat het belang van de volkshuisvesting niet in de weg stond aan het verkopen van de woningen. De minister heeft daartoe redengevend mogen achten dat de te verkopen woningen geliberaliseerde of te liberaliseren woningen met een relatief hoge waarde zijn, Woonin met de opbrengst van de verkoop van deze woningen een bijna gelijk aantal sociale huurwoningen terugkoopt en zij met de meeropbrengst investeringen in de nieuwbouw van sociale huurwoningen elders in de stad Utrecht kan doen. Of het onderhoud van de te verkopen woningen kostbaar is, hoeft geen onderdeel uit te maken van de door de minister te maken beoordeling. Dat de aan te kopen woningen eerder in het bezit zijn geweest van Woonin heeft, wat hier ook van zij, de minister niet tot het oordeel hoeven brengen dat het belang van de volkshuisvesting niet met de verkoop is gediend. Aannemelijk is dat met de meeropbrengst die de voorgenomen verkoop oplevert investeringen in nieuwe sociale huurwoningen in Utrecht kunnen worden gedaan, waardoor daar het aantal sociale huurwoningen zal toenemen. De enkele vrees van [appellant] dat de opbrengst van de verkoop niet bij de sociale huurtak van Woonin terecht zal komen is onvoldoende om van het tegendeel uit te gaan. De minister heeft verder de algemene ontwikkeling van het aantal sociale huurwoningen in Utrecht niet van belang hoeven achten, omdat de minister slechts de voorliggende aanvraag hoeft te beoordelen.
5.3. Het betoog slaagt niet.
De zienswijzen
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat de zienswijze van HNM positief was, omdat die zienswijze onder voorwaarden is verleend en onduidelijk is of die voorwaarden goed zijn begrepen en zullen worden vervuld. De rechtbank heeft niet onderkend dat de minister de zienswijze inhoudelijk had moeten beoordelen. Ook heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de formele gebreken die de werkwijze van HNM volgens [appellant] heeft, niet maken dat de minister de zienswijze niet in de beoordeling mocht betrekken, omdat de minister de zienswijzen van de zittende huurders in de beoordeling heeft betrokken. Het betrekken van deze zienswijzen heelt de gebreken aan de zienswijze van HNM volgens [appellant] niet.
[appellant] voert daarnaast aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de minister Mitros Monumenten Huurders (hierna: MMH) niet als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 2, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv) heeft hoeven aanmerken. MMH vertegenwoordigt de huurders die van Stadsherstel Utrecht huren en de huurders van de te verkopen woningen. Dat niet alle huurders de zienswijze getekend hebben kan ook tegen de zienswijze van HNM worden ingebracht.
[appellant] voert verder aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de zienswijze van het college zo summier is dat de minister aanvullend onderzoek had moeten doen.
6.1. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de minister de zienswijze van HNM terecht heeft aangemerkt als zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie als bedoeld in artikel 25, derde lid, aanhef en onder a, van het Btiv. De door [appellant] gestelde formele gebreken aan de werkwijze van HNM maken niet dat de minister deze zienswijze niet bij de beoordeling heeft mogen betrekken. De minister heeft mogen aannemen dat de zienswijze van HNM bevoegd is afgegeven en dat HNM voldoet aan de eisen die artikel 1, aanhef en onder f, van de Whov aan een huurdersorganisatie stelt. De rechtbank heeft verder terecht overwogen dat de zienswijze van HNM positief was. Niet is gebleken dat de zienswijze onder voorwaarden is verleend, zoals [appellant] stelt. Het is voor het verlenen van goedkeuring voor de verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen overigens niet vereist dat een zienswijze positief is. De minister heeft in de zienswijze van HNM geen aanleiding hoeven zien om goedkeuring aan het verkoopbesluit te onthouden.
Daargelaten of de minister MMH als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 2, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wohv had moeten aanmerken, heeft de minister de door MMH ingediende zienswijze bij de beoordeling in het besluit van 12 april 2019 betrokken. Het door [appellant] hierover aangevoerde betoog treft daarom geen doel. De minister heeft naar aanleiding van de zienswijze van het college ook geen aanvullend onderzoek hoeven doen, omdat de zienswijze voldoende inzicht geeft in het standpunt van het college.
Het betoog slaagt niet.
Het belang van [appellant]
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de minister aan zijn belang als huurder niet zodanig zwaar gewicht heeft hoeven toekennen dat hij van goedkeuring had moeten afzien. Anders dan de rechtbank heeft overwogen heeft hij wel geconcretiseerd en onderbouwd dat het gevolg van de verkoop van de woningen is dat zijn huur binnen enkele jaren onbetaalbaar wordt.
7.1. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de minister aan het belang van [appellant] als huurder niet een zodanig zwaar gewicht heeft hoeven toekennen dat hij van goedkeuring had moeten afzien. Het belang van [appellant] is erin gelegen dat hij niet wil dat zijn huur zodanig wordt verhoogd dat die voor hem onbetaalbaar wordt. Zoals de minister op de zitting heeft toegelicht, is het belang van de bestaande huurders bij de verkoop geborgd. In artikel 16 van Pro de ontwerpkoopovereenkomst tussen Woonin en SHMN is neergelegd dat SHMN met betrekking tot de verhuur van de woningen is gehouden zich als een goed huisvader te gedragen en een beleid te voeren in overeenstemming met de gedragscodes van het IVBN en de Wohv. In die bepaling van de overeenkomst is een kettingbeding opgenomen, zodat ook eventuele opvolgende verhuurders hieraan zijn gebonden. Hoewel een commerciële verhuurder een andere partij is dan een woningcorporatie, moet die partij zich ten opzichte van [appellant] dus wel op dezelfde wijze gedragen. Gelet op de beleidsruimte die de minister bij het verlenen van goedkeuring heeft, brengt overigens de stelling dat de positie van [appellant] als huurder er als gevolg van de verkoop op achteruit zou gaan, niet al mee dat de minister daarom van goedkeuring had moeten afzien.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. De minister hoeft de proceskosten niet te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. N. Verheij, voorzitter, en mr. G.T.J.M. Jurgens en mr. C.C.W. Lange, leden, in tegenwoordigheid van mr. H.A. Komduur, griffier.
w.g. Verheij
voorzitter
w.g. Komduur
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 februari 2025
809
BIJLAGE
Woningwet
Artikel 27
1. Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:
a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan;
[…]
5. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop Onze Minister degenen die een belang hebben bij de goedkeuring, bedoeld in dat lid, daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister zodanige besluiten kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.
Wet op het overleg huurders verhuurder
Artikel 1
1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
[…]
f. huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
1°. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
2°. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
3°. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en
4°. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;
g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2° tot en met 4°.
[…]
Artikel 2
1. Indien met betrekking tot de woongelegenheden of een of meer wooncomplexen van een verhuurder meer huurdersorganisaties zijn opgericht, geldt deze wet voor al die huurdersorganisaties, tenzij de verhuurder en die huurdersorganisaties gezamenlijk anders afspreken.
2. Indien ten aanzien van alle woongelegenheden van een verhuurder één huurdersorganisatie is opgericht, worden de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van die verhuurder, niet aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij:
a. de verhuurder voornemens heeft die betrekking hebben op onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met die wooncomplexen, en de huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen, de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt, dan wel
b. de verhuurder en de in de aanhef eerstbedoelde huurdersorganisatie anders zijn overeengekomen, onverminderd het bepaalde in onderdeel a.
3. Tot de onderwerpen, bedoeld in het tweede lid, onderdeel a, worden in elk geval gerekend de onderwerpen, genoemd in artikel 3, tweede lid, onderdelen b, h en j.
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Artikel 1
1. Voor de toepassing van het bij of krachtens dit besluit bepaalde wordt verstaan onder:
[…]
bewonersorganisaties: in het belang van huurders van woongelegenheden van toegelaten instellingen werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder;
[…]
Artikel 25
1. Het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet gaat vergezeld van:
a. een uiteenzetting van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit;
b. in geval van een vervreemding: de ontwerpkoopovereenkomst die de toegelaten instelling voornemens is met de beoogde verkrijger te sluiten en
c. een verklaring als bedoeld in artikel 28 van Pro de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens omtrent het gedrag van de beoogde verkrijger of begunstigde.
[…]
3. In geval van vervreemding van een woongelegenheid niet voor eigen gebruik, of aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, of in geval van vervreemding van een gemengd complex, gaat het verzoek tevens vergezeld van:
a. de zienswijze van de gemeente waar die woongelegenheid of dat complex is gelegen en van de betrokken bewonersorganisatie;
b. een verklaring van de beoogde verkrijger dat hij zich als een sociale verhuurder zal gedragen;
c. de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde van die woongelegenheid of dat complex, en
d. tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is:
1°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, allereerst gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en
2°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid of dat complex vervolgens gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan toegelaten instellingen en, behoudens in het geval dat de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt, in het openbaar, aan elke andere gegadigde in Nederland, waarbij bij interesse voorrang is gegeven aan andere toegelaten instellingen.
Artikel 25a
1. Artikel 25, derde lid, onderdeel a, is niet van toepassing in geval van vervreemding van een geliberaliseerde woongelegenheid.
2. Artikel 25, derde lid, onderdeel a, is tevens niet van toepassing in geval van vervreemding van een potentieel te liberaliseren woongelegenheid, of in geval van vervreemding van een gemengd geliberaliseerd complex, met dien verstande dat:
a. de zienswijze, bedoeld in artikel 25, derde lid, onderdeel a, alleen dan niet bij de aanvraag hoeft te worden overlegd, indien:
1°. met de gemeente waar die woongelegenheid is gelegen op grond van artikel 44, tweede lid, van de wet, afspraken zijn gemaakt over de bouw van huurwoningen waarvan de huurprijs lager is dan het bedrag, genoemd in artikel 20, tweede lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, en met de voorgenomen vervreemding het totale aantal in dat tijdvak te vervreemden woongelegenheden als bedoeld in dit onderdeel, niet meer bedraagt dan de op grond van die afspraken voor dat tijdvak te realiseren woningen als hiervoor bedoeld, en
2°. die woongelegenheid wordt vervreemd onder het beding dat zij ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding voor verhuur met een huurprijs van ten hoogste € 850,- bestemd blijft;
b. dat uit de bescheiden, bedoeld in artikel 25, derde lid, onderdeel d, in dat geval niet hoeft te blijken dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde.
3. Artikel 25, derde lid, onderdeel b, is niet van toepassing in geval van vervreemding van een geliberaliseerde woongelegenheid, een potentieel te liberaliseren woongelegenheid of een gemengd geliberaliseerd complex.
4. In geval van vervreemding van een geliberaliseerde woongelegenheid, een potentieel te liberaliseren woongelegenheid of een gemengd geliberaliseerd complex hoeft uit de bescheiden, bedoeld in artikel 25, derde lid, onderdeel d, niet te blijken dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder en aan andere toegelaten instellingen tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde.
Artikel 26
1. Onze Minister keurt een besluit als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, uitsluitend goed, indien:
[…]
b. in geval van vervreemding van een geliberaliseerde of potentieel te liberaliseren woongelegenheid niet voor eigen gebruik, van een gemengd geliberaliseerd complex, of van een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet: die woongelegenheid, dat complex of dat gebouw wordt vervreemd tegen een prijs van ten minste de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde.
2. Onze Minister keurt een besluit als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet niet goed, indien de verklaring, bedoeld in artikel 28 van Pro de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens omtrent het gedrag van de beoogde verkrijger of begunstigde, of de verklaring, bedoeld in artikel 25, derde lid, onderdeel b, onder 2°, niet is overgelegd, en, in geval van een vervreemding, indien en zolang artikel 4 van Pro toepassing is. Hij kan voorts besluiten een besluit als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet niet goed te keuren, indien:
a. het belang van de volkshuisvesting naar zijn oordeel beter is gediend met het niet nemen van een zodanig besluit ten aanzien van de betrokken onroerende zaak of het nemen van een zodanig besluit ten aanzien van die zaak, waarbij de verkrijger of de begunstigde een ander is dan de blijkens het ter goedkeuring voorgelegde besluit beoogde verkrijger of begunstigde;
b. dat besluit er naar zijn oordeel toe zou leiden dat de financiële continuïteit van de toegelaten instelling niet voldoende is gewaarborgd of
c. de betrokken over te leggen bescheiden niet zijn overgelegd of onjuist zijn, of indien een overgelegde andere verklaring, of een overgelegde zienswijze daartoe naar zijn oordeel aanleiding geeft.
[…]