Uitspraak
202501670/1/A2.
Datum uitspraak: 12 november 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in Delft,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 27 februari 2025 in zaak nr. 23/5140 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Delft.
Procesverloop
Bij besluit van 11 juli 2023 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 3.750,- toegekend.
Bij uitspraak van 27 februari 2025 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 16 oktober 2025, waar [appellant] en het college, vertegenwoordigd door mr. C.C.C. Pool en mr. M.A. Koopman, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is sinds 25 april 2005 eigenaar van een appartement op de vierde etage van een appartementencomplex aan de [locatie] in Delft (hierna: de woning).
2. Het geschil tussen partijen gaat over de hoogte van de door het college aan [appellant] toegekende tegemoetkoming in planschade.
3. De rechtbank heeft terecht vastgesteld dat in dit geval de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
De aanvraag
4. Op 19 oktober 2022 heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Hij stelt dat zijn woning € 31.600,- in waarde is verminderd door het op 29 november 2018 vastgestelde en op 25 januari 2019 in werking getreden bestemmingsplan Nieuw Delft, zuidelijke velden. Het nieuwe bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een gemengd hoogstedelijk gebied met een mix van stedelijke functies mogelijk. Binnen de bestemming Gemengd is een mix van functies toegestaan. Naast wonen gaat het onder meer om detailhandel, kantoren en horeca. Het nieuwe bestemmingsplan maakt ook hogere bebouwing mogelijk. Onder het oude regime gold op het zogenoemde veld 11 de bestemming Bedrijventerrein en velden 6 en 7 waren vooral bestemd voor woondoeleinden.
Besluitvorming
5. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan adviesbureau Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke).
6. Thorbecke maakt in het advies van 11 april 2023 een vergelijking tussen de voor [appellant] meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van het plangebied onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan en het daaraan voorafgaande regime, het bestemmingsplan Spoorzone na herziening. Omdat de woning niet direct grenst aan het nieuwe plangebied, betrekt Thorbecke ook het bestemmingsplan Schieoevers Noord dat geldt voor de tussengelegen gronden met de bestemming verkeer in de vergelijking. Thorbecke komt tot de conclusie dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] heeft geleid tot nadeel. Dit nadeel bestaat uit een toename van uitzichthinder, een verminderde zonlichttoetreding dan wel toename van schaduwhinder, een aantasting van privacy door gebruiksintensivering, een geringe toename van lichthinder en een geringe afname van de situeringswaarde. Per saldo is een middelzwaar planologisch nadeel opgetreden.
De waardedaling van de woning is op de peildatum op basis van de planvergelijking getaxeerd. Volgens de taxatie is de waarde van de woning door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan gedaald met € 23.000,-.
De omvang van het normale maatschappelijke risico bedraagt 5% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Dit komt neer op € 19.250,- (5% van € 385.000,-). Daardoor resteert voor [appellant] een tegemoetkoming in de schade ter hoogte van € 3.750,-.
7. Het college heeft het advies van Thorbecke aan het besluit van 11 juli 2023 ten grondslag gelegd.
Uitspraak van de rechtbank
8. Ter onderbouwing van het beroep tegen het besluit van 11 juli 2023 heeft [appellant] een eerder advies van deskundigenbureau Langhout en Wiarda (hierna: Langhout) van 7 november 2020 overgelegd. Het college heeft Langhout gevraagd om advies over de aanvraag van de eigenaar van het appartement op de vijfde verdieping van het appartementencomplex, de bovenbuurman van [appellant]. Volgens [appellant] volgt uit het advies van Langhout dat Thorbecke de schadefactoren geluidhinder en situeringswaarde heeft onderschat. Volgens Thorbecke is er geen nadeel door geluidhinder en is er een lichte afname van de situeringswaarde. Langhout beoordeelt het nadeel door geluidhinder en de situeringswaarde als middelzwaar. [appellant] stelt dat hij op grond van het gelijkheidsbeginsel recht heeft op een hogere tegemoetkoming in de planschade.
9. Het gelijkheidsbeginsel strekt naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver dat het college verplicht zou zijn om bij planschadebeoordelingen steeds hetzelfde planschadeadviesbureau in te schakelen, zelfs als de te onderzoeken woningen nagenoeg identiek zijn. Het stond het college dus vrij om te kiezen voor Thorbecke. Voor de beoordeling van de rechtmatigheid van het besluit van 11 juli 2023 is van belang of het college mocht uitgaan van de door Thorbecke getaxeerde waardevermindering.
10. Het geschil ziet op de waardering van de schadefactoren geluidhinder en afname van situeringswaarde en de daarmee samenhangende waardering van de schade. De rechtbank is van oordeel dat het college de besluitvorming mocht baseren op het advies van Thorbecke; een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Dat Langhout bij een vergelijkbare woning tot een andere waardering is gekomen, betekent niet dat het advies van Thorbecke onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
11. Het college mag voor de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico een drempel van 5% van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime hanteren, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
12. [appellant] betoogt dat het college in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Thorbecke heeft de schadefactoren geluidhinder en afname van situeringswaarde onjuist (te licht) gewaardeerd. Dit volgt uit het advies van Langhout dat ziet op het appartement van zijn bovenbuurman, waarin deze schadefactoren als middelzwaar zijn beoordeeld. Volgens hem is hier geen objectieve rechtvaardiging voor.
13. [appellant] betoogt dat het college geen drempel van 5% mag hanteren voor het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico. De schadeveroorzakende ontwikkeling bestaat uit een actualisering van het bestaande bestemmingsplan Spoorzone na herziening. Daarbij komt dat de actualisering is ingegeven door een economische crisis. Het bestaande bestemmingsplan zou de risico’s van de planologische wijzigingen juist weg moeten nemen.
Oordeel van de Afdeling
Beoordelingskader planvergelijking
14. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de overzichtsuitspraak over planschade van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 152-155, mag het bestuursorgaan afgaan op het advies van een deskundige, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
Het is van belang dat de deskundige zich in zijn advies rekenschap geeft van de verschillende factoren die hij bij zijn beoordeling heeft betrokken, zodat kan worden nagegaan of er geen factoren zijn die hij ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Het begroten van planologisch nadeel is echter geen exacte wetenschap. Net als bij het taxeren van onroerende zaken, spelen ook bij de begroting van planschade kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol. Van een deskundige kan daarom niet worden verlangd dat hij elke schadefactor op geld waardeert en de bedragen die de verschillende factoren zouden vertegenwoordigen bij elkaar optelt of van elkaar aftrekt.
Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade bestrijdt.
15. De Afdeling heeft verder in de genoemde overzichtsuitspraak, onder 55, overwogen dat, wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel slechts met vrucht kan worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie die is vervat in het aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit een in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom tot verschillende conclusies over de waarde van het te taxeren object zijn gekomen, is de vraag niet of de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. Ook onvoldoende is een - niet met een tegenrapport onderbouwd - betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt.
Toepassing
16. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het college het advies van Thorbecke aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Het college mocht voor de aanvraag van [appellant] een andere adviseur inschakelen. Dat Thorbecke wat betreft de gevolgen van de planologische wijziging voor de situeringswaarde en de geluidshinder tot een andere kwalificatie komt dan Langhout, betekent niet dat het advies van Thorbecke om die reden onjuist is of dat het college in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel. In dit geval heeft het college toegelicht waarom zij het aanvankelijk voor de bovenbuurman gevolgde advies van Langhout bij nader inzien onjuist vindt. Daarbij heeft het college erop gewezen dat Langhout het wegbestemmen van het bedrijventerrein op veld 11 en de tussenliggende bestemmingen niet of niet kenbaar bij het planologisch nadeel heeft betrokken. Daarbij komt dat het gelijkheidsbeginsel niet zover strekt dat het college een eerder gemaakte fout moet doortrekken naar dit geval. Vgl. de uitspraak van de Afdeling van 17 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:293, onder 3.1 en de uitspraak van 12 juni 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2411, onder 90.
17. Met het wijzen op het verschil van inzicht tussen twee taxateurs over de waardering van de schadefactoren, heeft [appellant] nog niet aannemelijk gemaakt dat de planvergelijking van Thorbecke onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Thorbecke de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat en het daaraan verbonden nadeel onjuist heeft getaxeerd. Aan het advies van Langhout dat ziet op het appartement van de bovenbuurman kunnen geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies van Thorbecke, de begrijpelijkheid van de in dat advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop worden ontleend. Met het wijzen op het advies van Langhout is daarom niet aannemelijk geworden dat de gehanteerde uitgangspunten in het taxatierapport van Thorbecke niet verdedigbaar zijn.
18. Ondanks de verschillende weging van de individuele schadefactoren, kwalificeren zowel Thorbecke als Langhout het geheel aan schadefactoren als middelzwaar. Thorbecke komt weliswaar tot een iets lagere waardering van de schade, te weten 5,47%, waar Langhout uitgaat van een schade van 6,3%, maar dit verschil tussen de taxaties valt binnen in beginsel aanvaardbare marges. Vgl. de uitspraak van de Afdeling van 27 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1259, onder 23.1.
19. Dat [appellant] zelf nog kanttekeningen heeft geplaatst bij het advies van Thorbecke is niet voldoende. Daarbij is van belang dat voor het geven van een antwoord op de vraag welk gewicht wordt toegekend aan bepaalde schadefactoren bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak in het algemeen specialistische kennis vereist is, waarover slechts een deskundige beschikt.
20. Het betoog slaagt niet.
Omvang van het normaal maatschappelijk risico
Beoordelingskader
21. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak, is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt.
Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.
Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
De Afdeling heeft voor het bepalen van de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.
Toepassing
22. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het college een drempel van 5% van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime mocht hanteren. Het door [appellant] gewenste onderscheid tussen actualisatie van een bestaand bestemmingsplan of realisatie van een nieuw bestemmingsplan kent het planschaderecht niet. Uit het hierboven weergegeven toetsingskader volgt dat een door een economische crisis ingegeven actualisering van een bestaand bestemmingsplan op zichzelf beschouwd niet van belang is voor het vaststellen van de drempel wegens het normale maatschappelijke risico.
23. Het betoog van [appellant] dat de actualisering van het bestemmingsplan nieuwe bouwhoogtes mogelijk maakt op de velden 6, 7 en 11, treft geen doel. Daarmee bestrijdt hij onvoldoende dat deze ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Uit het advies van Thorbecke volgt dat de directe omgeving van het plangebied zich kenmerkt door onder andere bestaande woonbebouwing in de vorm van gestapelde woningbouw (appartementen) met vergelijkbare bouwhoogtes als binnen het plangebied. Zo is ten noorden en noordoosten van het plangebied aan de Ireneboulevard gestapelde woonbebouwing met gemengde functies mogelijk met een maximum bouwhoogte van 22 tot 42 m. Aan de Engelsestraat, waar ook het appartementencomplex ligt, is al gestapelde woonbebouwing mogelijk tot een maximum bouwhoogte van 22 m. Anders dan [appellant] betoogt, was deze hoogbouw al ten tijde van de planologische wijziging aanwezig. Het college mocht dus de conclusie van Thorbecke volgen dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.
24. [appellant] betoogt dat in het oude bestemmingsplan Spoorzone het beleid voor het gebied juridisch verankerd was. Dit betoog leidt niet tot de conclusie dat de planologische ontwikkeling niet past binnen het door de gemeente langjarig gevoerde beleid. Voor het antwoord op die vraag is niet alleen het vigerende bestemmingsplan van belang. Uit de Beleidsnota Bouwhoogten Delft uit 2005 volgt dat de gemeente het projectgebied al op het oog had als locatie voor hoogbouw. Dit volgt ook uit de langetermijnvisie van de Structuurvisie en het Integraal Ontwikkelingsplan. Weliswaar was veld 11 in het Integraal Ontwikkelingsplan nog niet ruimtelijk ingevuld, maar een concrete invulling daarvan is niet vereist om vast te stellen dat de ontwikkeling past in langjarig door de gemeente gevoerd beleid. Het college mocht dus de conclusie van Thorbecke volgen dat de ontwikkeling past binnen het door de gemeente langjarig gevoerde beleid.
25. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
26. Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
27. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. J.C.A. de Poorter en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Van Ravels
voorzitter
w.g. Planken
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 12 november 2025
299-1120