Uitspraak
202504405/1/A2.
Datum uitspraak: 29 juli 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], wonend in Rotterdam,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 27 juni 2025 in zaak nr. 23/6740 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 20 september 2022 heeft het college de aanvraag van [partij] om een vergunning voor kamerbewoning door maximaal zes personen in de woning aan de [locatie 1] ingewilligd.
Bij besluit van 1 september 2023 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 juni 2025 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[partij] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 mei 2026, waar [appellante], en het college, vertegenwoordigd door mr. A.M.H. Dellaert en mr. V.C.M. Feber-van den Berg, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [partij], vertegenwoordigd door [gemachtigde], als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het college heeft aan [partij] een vergunning verleend voor kamerbewoning door maximaal zes personen in de woning aan de [locatie 1] in Rotterdam. Er wonen zes studenten in de woning. [partij] wenst met een vergunning de bestaande kamerbewoning te legaliseren. [appellante] woont naast deze woning aan de [locatie 2]. Zij is het oneens met het verlenen van de vergunning omdat zij overlast ervaart van kamerbewoning door studenten.
2. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.
Besluitvorming
3. Het college heeft in zijn besluit van 20 september 2022, aangevuld bij besluit van 1 september 2023, geconcludeerd dat de aanvraag valt onder de overgangsregeling als bedoeld in artikel 5.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (Verordening 2021). [partij] heeft namelijk met het indienen van bankafschriften en huurovereenkomsten aangetoond dat er op 31 december 2019 al sprake was van kamerbewoning door hetzelfde aantal kamerbewoners als ten tijde van de aanvraag, als bedoeld in artikel 5.2, vierde lid, van de Verordening 2021. Daarom is onder meer het zogenoemde clustercriterium, wat inhoudt dat er minimaal een afstand van 50 meter is van de woning ten opzichte van een andere woonruimte met vergunde kamerbewoning, niet van toepassing (zie artikel 3.2.3, onder d, van de Verordening 2021).
4. Het college heeft verder geconcludeerd dat de aanvraag voldoet aan de verdere criteria als bedoeld in artikel 3.2.3 van de Verordening 2021. Het college heeft zich daartoe op het standpunt gesteld dat de kamerbewoning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Hoewel er sprake is van een concentratie van studentenwoningen in de buurt, zijn er geen klachten van overlast van de kamerbewoning in deze woning bekend. Verder wordt met de vergunning de al bestaande situatie van kamerbewoning door zes personen gelegaliseerd. Er vindt dus geen feitelijke wijziging plaats van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.
Uitspraak van de rechtbank
5. De rechtbank heeft overwogen dat het college zich mocht baseren op de bankafschriften en huurovereenkomsten om te bepalen of is aangetoond dat op 31 december 2019 zes studenten in de woning woonden. Dat er in de Basisregistratie personen slechts drie personen op dit adres waren ingeschreven, doet hier niet aan af. De aanvraag valt dus onder de overgangsregeling.
6. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college zich op het standpunt mocht stellen dat de kamerbewoning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Het college heeft navraag gedaan bij de veiligheidsregisseur woonoverlast. Ten tijde van de aanvraag is niet gebleken van meldingen van overlast. [appellante] heeft zelf geen overlast gemeld, maar zich beperkt tot een verzoek om handhaving vanwege overbewoning. De door buurtbewoners ingevulde vragenlijsten over overlast zijn verder onvoldoende specifiek om concrete overlast van de kamerbewoning in deze woning vast te stellen.
Hoger beroep
Aantasting van het woonmilieu en leefbaarheid in de buurt
7. [appellante] voert aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat zij tussen vier grote studentenhuizen met meer dan vijf kamerbewoners woont. Het college moet bij zijn beoordeling de clustering van studentenhuizen in de omgeving betrekken, zodat er minimaal 50 meter afstand tussen (vergunde) studentenhuizen is. Uit de uitspraak van de Afdeling van 14 mei 2025, ECLI:NL:RVS:2025:2177, onder 4.6, volgt dat het college bij een aanvraag om een vergunning ter legalisering van bestaande kamerbewoning moet beoordelen of sprake is van andere studentenhuizen in de buurt. Verder volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 19 juni 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2492, onder 8 en 8.1, dat het college moet motiveren hoe de aanwezigheid van andere studentenhuizen zich verhoudt tot andere factoren. [appellante] wijst er verder op dat het beleid van de gemeente om kapitaalkrachtige gezinnen aan te trekken heeft gefaald en heeft geleid tot de grote concentratie van studentenhuizen in de buurt. Het college is daarbij de eigen toezeggingen over het niet verlenen van vergunningen in de buurt niet nagekomen en heeft zich in een besluit van 5 november 2020 over een vergunning voor de woning aan de [locatie 3] juist op het standpunt gesteld dat een verdere toename van studentenhuizen onaanvaardbaar is.
Verder heeft het college zich beperkt tot de beoordeling van geluidsoverlast en in de besluitvorming niet andere aantastingen van de leefbaarheid in de buurt betrokken, waaronder afval, fietsenwrakken, algemene verloedering en de vermindering van de sociale cohesie. Die factoren zijn ook niet goed te herleiden tot één specifieke woning. [appellante] wijst op de rapporten ‘Evaluatie verkameringsregels Rotterdam’ en ‘Kamerbewoning in Den Haag Evaluatie - vervolgmeting 2019’ en ‘Leefbaarheid en kamerbewoning, verdiepend onderzoek in Den Haag’.
7.1. Het college heeft er terecht op gewezen dat de door [appellante] aangehaalde rechtspraak van de Afdeling gaat over de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 (Verordening 2019) en niet gaat over de Verordening 2021 die in deze zaak van toepassing is. In artikel 5.2, vierde lid, van de Verordening 2021 is een overgangsregeling opgenomen waarin expliciet is bepaald dat het zogenoemde clustercriterium, wat inhoudt dat de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd op ten minste 50 meter afstand moet zijn gelegen van een woonruimte waarvoor al een vergunning met kamerbewoning is afgegeven, niet van toepassing is. Het clustercriterium was in de Verordening 2019 niet expliciet uitgesloten. Alleen al daarom is de situatie van [appellante] niet vergelijkbaar met de omschreven situaties in de rechtspraak van de Afdeling over de Verordening 2019 en het door [appellante] aangehaalde besluit van 5 november 2020, waarin een vergunning voor de kamerbewoning aan de [locatie 3] is geweigerd wegens clustering. Overigens volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 5 november 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5352, onder 3, dat het college zijn standpunt in het besluit van 5 november 2020 nadien heeft gewijzigd en dat de vergunning voor kamerbewoning aan de [locatie 3] alsnog is verleend.
7.2. Ook met de voorliggende vergunning voor de [locatie 1] is de al bestaande kamerbewoning gelegaliseerd. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 5 november 2025, onder 4.5, mag het college in het kader van de overgangsregeling veel gewicht toekennen aan de rechtszekerheid van de eigenaar van de woning. [appellante] heeft niet betwist dat er, ten tijde van het besluit op bezwaar, geen meldingen van overlast van de kamerbewoning in de woning zijn gedaan bij de gemeente. Het is ook niet anderszins gebleken dat specifiek deze kamerbewoning leidt tot aantasting van het woonmilieu of de leefbaarheid in de buurt. Het college was daarom niet gehouden om de vergunning te weigeren.
7.3. Het college heeft verder toegelicht dat het beleid heeft voor het voorkomen en bestrijden van algemene woonoverlast in onder andere de buurt van [appellante]. Het college verleent in Kralingen-Oost en Kralingen-West geen nieuwe vergunningen voor kamerbewoning, het registreert overlast op grond van het Actieplan studentenoverlast Kralingen en er wordt op grond van het Uitvoeringsplan Studentenhuisvesting 2023-2026 elders extra huisvesting voor studenten gerealiseerd. Voor zover [appellante] algemene overlast van studenten ervaart, wordt dat dus aangepakt door het college. De algemene overlast die [appellante] ervaart van studenten in de buurt maakt in elk geval niet dat deze aanvraag om kamerbewoning geweigerd had moeten worden.
7.4. De gronden die [appellante] voor het overige in hoger beroep heeft aangevoerd zijn zo goed als een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die gronden ingegaan. [appellante] heeft geen redenen aangevoerd waarom de gemotiveerde beoordeling van die gronden in de aangevallen uitspraak onjuist of onvolledig zou zijn. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de onder 9 en 12 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd.
7.5. De gronden van het hoger beroep slagen niet.
Conclusie
8. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
9. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Schuurman, griffier.
w.g. Daalder
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Schuurman
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2026
1100
Bijlage
Wettelijk kader
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
[…]
Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021
Artikel 3.2.2 Verbod voor kamerbewoning zonder vergunning
Het verbod bedoeld in artikel 21, eerste lid, onderdeel c, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:
a. drie of meer kamerbewoners;
b. één uit meer personen bestaand huishouden en twee of meer kamerbewoners; of
c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens.
Artikel 3.2.3 Criteria voor verlening vergunning voor kamerbewoning
Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. het betreft kamerbewoning door studenten;
b. de kamerbewoning leidt naar het oordeel van het college niet tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt;
c. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig;
d. de woonruimte bevindt zich op minimaal 50 meter afstand van een andere woonruimte waarvoor reeds een vergunning voor kamerbewoning is verleend;
e. op het adres van de woonruimte is niet in de 24 maanden voorafgaand aan de datum van aanvraag van de vergunning een vergunning ingetrokken door toepassing van artikel 3.2.4; en
f. de woonruimte is niet gelegen in één van de gebieden genoemd in bijlage 5, deel 1 of 2.
Artikel 5.2 Overgangsbepaling
1. Na inwerkingtreding van deze verordening blijven de onder de eerder geldende regels verstrekte huisvestingsvergunningen, onttrekkingsvergunningen, vergunningen voor kamerbewoning, vergunningen voor woningvorming en splitsingsvergunningen of daaraan gelijkgestelde vergunningen van kracht.
2. Op een aanvraag om een vergunning krachtens hoofdstuk 3 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 die is ingediend vóór de inwerkingtreding van deze verordening, wordt, totdat de beslissing daarop onherroepelijk is, beslist overeenkomstig het ten tijde van de indiening geldende recht.
3. Voor aanbieders die reeds voor 1 juli 2021 woonruimte aanboden voor toeristische verhuur, gelden de verboden bedoeld in de artikelen 3.5.2 en 3.5.3, eerste lid, met ingang van 1 januari 2022.
4. Indien de aanvrager van een vergunning voor kamerbewoning naar het oordeel van het college heeft aangetoond dat er op 31 december 2019 reeds sprake was van kamerbewoning door ten minste hetzelfde aantal kamerbewoners als op het moment van de vergunningaanvraag, zijn de criteria, bedoeld in artikel 3.2.3, onderdelen d en f, niet van toepassing op een aanvraag om een vergunning voor kamerbewoning voor:
a. vier of meer kamerbewoners;
b. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners; of
c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.
[…]