Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9497819 EA VERZ 21-645
beschikking van: 5 april 2022
func.: 52128
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. [gemachtigde 1]
t e g e n
de Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verzoekschrift met bijlagen van 14 oktober 2021 heeft [verzoekster] verzocht om vernietiging van een besluit van de VvE, genomen ter vergadering van 15 september 2021, op grond van artikel 5:130 BW Pro. Ook heeft zij daarbij verzocht om vervangende machtiging (i) voor wijziging van de bestemming van de berging in woonruimte en (ii) voor het hebben van een kast in de gemeenschappelijke gang.
Op 11 januari 2022 heeft [verzoekster] een akte met producties overgelegd waarbij zij haar verzoek heeft aangevuld en haar verzoek heeft gewijzigd, in die zin dat zij verzoekt om primair haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek de berging op de vijfde verdieping te mogen gebruiken als woonruimte en slechts subsidiair vervangende machtiging te verlenen voor wijziging van de bestemming van de berging.
De VvE heeft op 14 januari 2022 een verweerschrift met bijlagen ingediend. Ook verzoekt zij hierbij kort gezegd [verzoekster] ter veroordelen de kast op de gang te verwijderen en de vijfde verdieping weer als berging en dus niet als woonruimte in gebruik te nemen. Belanghebbenden [belanghebbende 1] (hierna: [belanghebbende 1] ) alsmede [belanghebbende 2] (hierna: [belanghebbende 2] ) en [belanghebbende 3] (hierna: [belanghebbende 3] ) hebben ook op 14 januari 2022 een verweerschrift met bijlagen ingediend.
Op 21 januari 2022 heeft [verzoekster] een aanvullende productie overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 januari 2022. [verzoekster] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde en [gemachtigde 3] . Van de zijde van de VvE waren aanwezig [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] , beiden bestuurders, alsmede mr. Van Praag voornoemd. Verder is verschenen belanghebbende [belanghebbende 2] .
Partijen hebben vervolgens hun standpunt toegelicht, [verzoekster] aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
Het gebouw gelegen aan het adres [adres] (even nummers, hierna: het gebouw) is bij een op 6 oktober 2003 verleden splitsingsakte (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 8 appartementsrechten. [verzoekster] is sinds 4 mei 2018 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 5, [nr. appartement 1] , betreffende de woning op de tweede verdieping met kamer op de vierde en berging op de vijfde verdieping van het gebouw.
1.2.
[belanghebbende 1] is eigenaar en bewoonster van het appartementsrecht met index 3, [nr. appartement 2] , betreffende een woning op de eerste en een kamer op de vierde verdieping van het gebouw. [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] zijn eigenaren en bewoners van het appartementsrecht met index 7, [nr.appartement] . Hun appartementsrecht betreft een woning op de derde verdieping met een kamer op de vierde en een berging op vijfde verdieping van het gebouw. Deze ruimten op de vierde en de vijfde verdieping zijn bereikbaar via een interne trap vanaf de woning van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] op de derde verdieping.
1.3.
In de splitsingsakte wordt het appartementsrecht van [verzoekster] als volgt omschreven:
Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping, met bijbehorende kamer op de vierde verdieping en berging op de vijfde verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te Amsterdam als [nr. appartement 1] (…), appartementsindex 5.
1.4.
In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement 1992’ (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. Daarin is bepaald:
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
(…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Artikel 12
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van (…) het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.
2. De wanden en/of plafonds van de gemeenschappelijke gedeelten mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van schilderijen of andere voorwerpen, en het aanbrengen van decoraties en dergelijke.
3. De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen toestemming verlenen en een reeds verleende toestemming intrekken.
Artikel 17
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede Pro lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Artikel 24
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
5. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien.
1.5.
In de splitsingsakte is een aantal wijzigingen van/aanvullingen op het Modelreglement neergelegd, waaronder de volgende:
Artikel 9
(…)
Aan lid 2. wordt toegevoegd:
“en/of individueel werkzaamheden uit te voeren aan de in dit artikel in lid 1 onder a. en b. genoemde gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken en installaties.”
Artikel 17
De eerste zin van lid 4 wordt gewijzigd in:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
Deze is wat betreft de appartementsrechten met de indices:
-
1 tot en met 2: winkel;
1 tot en met 2: winkel;
-
3 tot en met 8: woning.
3 tot en met 8: woning.
In de privé-ruimten mogen geen brandgevaarlijke of ontplofbare stoffen
worden opgeslagen.
Met in achtneming van het dienaangaande eventueel bepaalde in de akte
waarbij het recht van erfpacht is verkregen, is het een eigenaar toegestaan in
het privé-gedeelte (conform de gemeentelijke normen) of een gedeelte van
dat privé gedeelte bestemd om te worden gebruikt als woning of
bergruimte, een dokters-, accountants-, tandarts- of soortgelijke praktijk uit
te oefenen, mits de daarbij eventueel te gebruiken apparaten geen met het
oog op de omstandigheden onredelijk te achten hinder toebrengen aan de
overige leden en de gebruikers. Schade aan het gebouw ontstaan tengevolge
van de uitoefening van een dergelijke praktijk komt geheel voor rekening
van degene voor wiens rekening die praktijk wordt uitgeoefend.”
Artikel 20
Wordt vervangen door:
“Het is de eigenaren en gebruikers niet toegestaan:
1. muziek en storende geluiden voor te brengen - het voor andere
eigenaren en gebruikers oorbaar aanhebben van televisie, radio, grammofoon en dergelijke hieronder begrepen - tussen vierentwintig
uur en zeven uur;
2. kleedjes te kloppen op of buiten de balkons en ramen, beddengoed,
wasgoed en dergelijke voorwerpen op te hangen op zodanige wijze dat
deze voorwerpen van buitenaf zichtbaar zijn;
3. dieren te houden indien deze naar het oordeel van het bestuur voor de
overige eigenaren en gebruikers hinderlijk zijn.”
1.6.
Van de splitsingsakte maakt deel uit de volgende splitsingstekening, waarbij het appartementsrecht van [verzoekster] is aangeduid met 5:
1.7.
Het toepasselijke huishoudelijk reglement bepaalt, voor zover relevant:
Artikel 2. Gemeenschappelijke gedeelten
(…)
2. De gemeenschappelijke ruimten dienen te allen tijde schoon, veilig en volledig vrij te worden gehouden. Het is niet toegestaan daar zaken van welke aard ook te plaatsen, te stallen, op te slaan of op te hangen, zoals meubilair, (brom-)fietsen scootmobiels, kasten, planten, kranten, apparaten, (airco-)installaties, kunstvoorwerpen, winkelwagentjes en dergelijke.
Artikel 5. Geluidhinder
2. Tussen 22.00 uur ’s avonds en 8.00 uur ’s morgens zijn lawaai veroorzakende activiteiten zoals boren, timmeren en zagen, en het storend gebruik van geluidapparatuur, tv’s en muziekinstrumenten verboden, zulks onverlet de plicht van elke eigenaar om ook buiten die tijdstippen het veroorzaken van lawaai dat tot overlast leidt te voorkomen.
Artikel 8. Overtredingen, aansprakelijkheid, procesvolmacht
1. Het bestuur kan bij overtredingen van het bepaalde in de artikelen 2 tot en met 7 van dit reglement de overtreder waarschuwen en daarbij een termijn stellen om de overtreding voor eigen rekening en risico ongedaan te maken.
2. In bijlage 1 zijn de maximale boetebedragen opgenomen die kunnen worden opgelegd bij overtreding of niet nakoming van dit reglement. Voordat hiertoe wordt overgegaan zal het bestuur waarschuwen conform het bepaalde in artikel 29, lid 1 van het modelreglement van 2 januari 1992.
3. Het bestuur kan aan de overtreder per overtreding een boete tot het maximum van het krachtens het vorige lid door de vergadering bepaalde boetebedrag.
4. Ieder eigenaar is aansprakelijk voor alle schade en ander nadeel welke de VvE lijdt als gevolg van een overtreding van dit reglement, ook ingeval geen boete wordt opgelegd.
5. Boetes en schades krachtens dit reglement zijn direct opeisbaar verschuldigd. Betalingen worden niet opgeschort onder verwijzing naar eventuele verzekeraars die de schade vergoeden. Ieder recht op opschorting of verrekening vanwege welke vordering op de VvE ook is uitgesloten.
1.8.
In 2018 heeft [verzoekster] de ruimten op de vierde (kamer) en vijfde verdieping (berging) die onderdeel zijn van haar appartementsrecht verbouwd tot woning. De ruimte op de vijfde verdieping is uitsluitend te bereiken met een interne trap vanaf de kamer op de vierde verdieping. Verder heeft [verzoekster] in het gemeenschappelijke gedeelte op de vierde verdieping een (meter)kast (hierna: de kast) gebouwd met een diepte van ongeveer 50 cm. Daarin heeft zij een elektrische installatie met zekeringen en andere leidingen aangebracht. Het gedeelte van de gang waar de kast zich bevindt heeft op dit moment geen functie. Het betreft een doodlopend stuk gang met een lengte van ongeveer 50 centimeter. De rechtsvoorganger van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] heeft het overige deel van de gang door het plaatsen van een muur bij zijn appartement getrokken. [verzoekster] gebruikt deze muur als achterzijde van de kast.
1.9.
[verzoekster] woont zelf niet in het gebouw. Haar appartement op de tweede verdieping verhuurt zij aan derden. De ruimten op de vierde en vijfde verdieping heeft zij als zelfstandige woning verhuurd tot ongeveer maart 2021. Daarvoor heeft zij geen toestemming aan de vergadering gevraagd. [verzoekster] is voornemens de ruimten op de vierde en vijfde verdieping opnieuw als woonruimte te verhuren.
1.10.
Op 15 september 2021 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Hierin heeft de vergadering van de VvE besloten toestemming te verlenen voor het instellen van een rechtsvordering, het aangaan van dadingen en het verrichten van rechtshandelingen inzake de door [verzoekster] aangebrachte kast in de gang van de vierde verdieping en het gebruik van de berging op de vijfde verdieping als woonruimte. De vergadering heeft hiervoor een mandaat van
€ 5.000,00 gegeven.
€ 5.000,00 gegeven.
1.11.
Bij brief van 6 oktober 2021 heeft (de gemachtigde van) de VvE [verzoekster] gesommeerd binnen veertien dagen de kast te verwijderen en de gevolgschade te herstellen en de berging op de vijfde verdieping niet langer als woonruimte te gebruiken.
1.12.
Op 21 december 2021 heeft een volgende vergadering van de VvE plaatsgevonden. Daarin zijn afgewezen de verzoeken van [verzoekster] om: (i) akkoord te gaan met de renovatie van de kamer op de vierde verdieping, die inmiddels is afgerond, waarbij in een doodlopende gang in de gemeenschappelijke hal van de vierde verdieping een kast is gerealiseerd en (ii) te bevestigen dat de berging op de vijfde verdieping als woonruimte kan worden gebruikt conform artikel 17 lid 1 waarin Pro het gehele appartementsrecht A5 als woonruimte wordt aangemerkt, dan wel subsidiair alsnog in te stemmen met het gebruik van de berging op de vijfde verdieping als woonruimte op grond van artikel 17 lid Pro 4.
1.13.
Verder overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
Verzoek [verzoekster] en verweer
2. [verzoekster] verzoekt de kantonrechter, na wijzing van het verzoek bij akte, om:
a. vervangende machtiging te verlenen aan [verzoekster] om de kast in de gang te hebben en houden;
b. primair: [verzoekster] niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om de ruimte gelegen op de vijfde verdieping te mogen gebruiken als woonruimte, met de overweging dat het gebruik van de ruimte op de vijfde verdieping als woonruimte reeds in overeenstemming is met de splitsingsakte (artikel 17 lid Pro 1), [verzoekster] daartoe dus gerechtigd is en dat voor dit gebruik als woonruimte geen toestemming nodig is van de vergadering;
subsidiair: vervangende machtiging te verlenen aan [verzoekster] om de ruimte op de vijfde verdieping als woonruimte te gebruiken conform artikel 17 lid 4 Modelreglement Pro;
c. het besluit van de VvE van 15 september 2021, inhoudende onder meer het instellen van een juridische procedure tegen [verzoekster] , te vernietigen;
d. de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3. Ten aanzien van de verzochte vervangende machtigingen stelt [verzoekster] kort gezegd het volgende. [verzoekster] verzoekt om toestemming te geven voor het gebruik van de zolderruimte als woonruimte en het gebruik van de kast in de gang, overeenkomstig de feitelijke situatie van de afgelopen drie jaar. De machtiging kan op grond van artikel 5:121 BW Pro worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Er bestaat geen enkele (redelijke) grond tegen het huidige gebruik van de berging als woonruimte op grond van artikel 17 lid 4 Modelreglement Pro en voor het weigeren om een (tijdelijke) kast toe te staan in de gemeenschappelijke ruimte op de vierde verdieping. Daarom is het besluit om een procedure tegen haar in te stellen in strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW Pro en met artikel 5:130 BW Pro, aldus [verzoekster] .
4. De VvE voert verweer tegen de verzoeken. Op haar verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.
Verzoek VvE en verweer
5. De VvE verzoekt de kantonrechter om:
[verzoekster] te veroordelen (i) de kast met de daarin aanwezige leidingen en meter(s) te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede alle gevolgschade te herstellen en (ii) de vijfde verdieping weer – aantoonbaar – als berging en dus niet als woonruimte in gebruik te nemen en te houden, concreet inhoudend dat dus niet langer sprake zal zijn van een zelfstandige woning op de vierde en vijfde verdieping, op straffe van een dwangsom van € 750,00 per (gedeelte van een) dag dat zij niet aan deze veroordelingen voldoet, met een maximum van € 22.500,00;
de VvE te machtigen de werkzaamheden onder a zelf uit te laten voeren als [verzoekster] dit niet of in onvoldoende mate heeft gedaan binnen drie maanden nadat de beschikking is gewezen, met veroordeling van [verzoekster] in de kosten daarvan;
[verzoekster] te veroordelen in de proceskosten.
6. Aan haar verzoeken legt de VvE het volgende ten grondslag. [verzoekster] heeft in strijd met haar verplichtingen de kast in een gemeenschappelijke ruimte aangebracht en de berging op de vijfde verdieping tot woonruimte verbouwd en is deze als zodanig gaan gebruiken zonder daartoe gerechtigd te zijn. Daarom moet [verzoekster] de kast verwijderen en de vijfde verdieping weer als woonruimte in gebruik nemen. Voor het geval [verzoekster] niet tijdig de kast verwijdert en de ruimte op de vijfde verdieping aanpast vordert de VvE een machtiging op de voet van artikel 3:299 BW Pro om die werkzaamheden voor rekening van [verzoekster] zelf te laten uitvoeren.
7. [verzoekster] voert verweer tegen de verzoeken. Op haar verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.
Beoordeling
8. De verzoeken van [verzoekster] en de VvE hangen nauw met elkaar samen en worden daarom gezamenlijk besproken.
Gebruik berging vijfde verdieping als woonruimte
9. De eerste vraag die de kantonrechter gaat beantwoorden is of [verzoekster] op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd is om de berging op de vijfde verdieping behorend bij haar woning aan de [nr. appartement 1] als woonruimte te gebruiken op grond van artikel 17 Modelreglement Pro.
10. Bij de beantwoording van deze vraag stelt de kantonrechter het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
11. De kantonrechter stelt vast dat in splitsingsakte – als aanvulling op en nadere uitwerking van het Modelreglement – is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat deze wat betreft de appartementsrechten met de indices 3 tot en met 8 woning is. In de splitsingsakte wordt het appartementsrecht van [verzoekster] omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping, met bijbehorende kamer op de vierde verdieping en berging op de vijfde verdieping en aangeduid met appartementsindexnummer 5. Op de bijbehorende splitsingstekening is de ruimte op de vierde verdieping aangeduid als kamer en de ruimte op de vijfde verdieping aangeduid als berging.
12. Volgens de splitsingsakte is de bestemming van het appartementsrecht van [verzoekster] woning. Het gebruik van de berging als woning is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte neergelegde woonbestemming. Echter, de in de splitsingsakte neergelegde bestemming betreft het appartementsrecht van [verzoekster] als geheel. Uit de aanduiding van de ruimte op de vijfde verdieping in de splitsingsakte en op de splitsingstekening als berging, leidt de kantonrechter af dat partijen bij de splitsingsakte het gebruik van die ruimte volgens de woonbestemming aan nadere beperkingen hebben willen onderwerpen, in die zin dat de ruimte op de vijfde verdieping bedoeld is te worden gebruikt als berging, dus als een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte. Dat de ruimte op de vierde verdieping is aangeduid als kamer, onderstreept dat kennelijk een verschil in gebruik bestaat tussen beide ruimten. Dat ligt ook voor de hand omdat een berging in het algemeen vaak naar haar aard ongeschikt is om te bewonen, bijvoorbeeld omdat deze geen ramen heeft, onvoldoende geïsoleerd is of vanwege de beperkte hoogte. Het dossier bevat geen aanwijzingen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan met het gebruik van het woord berging in de splitsingsakte een andere bestemming van die ruimte op de vijfde verdieping hebben beoogd dan een ruimte om iets in op te bergen. De bepaling in de splitsingsakte dat het een eigenaar is toegestaan in het privé-gedeelte of een gedeelte van dat privé-gedeelte bestemd om te worden gebruikt als woning of bergruimte, een dokters-, accountants-, tandarts- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Integendeel, deze bepaling maakt immers een onderscheid tussen (privé gedeelte bestemd om te worden gebruikt als) woning of bergruimte en is dan ook eerder een bevestiging dat op de berging niet de bestemming woning rust.
13. Het voorgaande betekent dat [verzoekster] op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement niet gerechtigd is om de berging op de vijfde verdieping behorend bij haar woning aan de [nr. appartement 1] als woonruimte te gebruiken op grond van artikel 17 Modelreglement Pro. De kantonrechter zal dan ook het subsidiaire verzoek van [verzoekster] beoordelen en daartoe de vraag beantwoorden of de vergadering van de VvE haar toestemming voor het gebruik van de berging als woonruimte zonder redelijke grond heeft geweigerd.
14. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Volgens artikel 17 lid 4 Modelreglement Pro is een gebruik dat afwijkt van de bestemming slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en kan de vergadering bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. Verder bepaalt artikel 24 Modelreglement Pro met inachtneming van de wijziging daarvan in de Splitsingsakte dat een eigenaar het privé gedeelte of een gedeelte daarvan aan een derde in gebruik mag geven. Het is op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement [verzoekster] dus toegestaan om de verschillende woonlagen, namelijk de tweede verdieping respectievelijk de ruimten op de vierde en vijfde verdieping afzonderlijk te verhuren. Ingevolge artikel 5:121 BW Pro kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen als de VvE haar medewerking of toestemming zonder redelijke grond weigert.
15. De VvE brengt naar voren dat de bewoners van het gebouw vrezen voor overlast van toekomstige huurders van de ruimten op de vierde en vijfde verdieping die [verzoekster] beoogt te verhuren. Dit is echter onvoldoende om toestemming aan [verzoekster] te weigeren. In aanmerking genomen dat het volgens artikel 17 lid 1 Modelreglement Pro niet is toegestaan aan de andere eigenaars en gebruikers onredelijke hinder toe te brengen en gelet op het bepaalde in artikel 20 Modelreglement Pro alsmede de artikelen 2 en 8 van het huishoudelijk reglement, bieden deze artikelen een waarborg voor het beperken en sanctioneren van overlast. Verder weegt de kantonrechter de specifieke bouwkundige situatie van de ruimten van [verzoekster] op de vierde en vijfde verdieping mee. De berging op de vijfde verdieping is enkel bereikbaar via de kamer van [verzoekster] op de vierde verdieping en is uitsluitend gelegen boven die kamer. Dat betekent dat de berging niet als woonruimte wordt gebruikt boven het hoofd van een andere bewoner en ook niet toegankelijk is via een gemeenschappelijke ruimte. De bouwkundige situatie is dan ook zodanig dat als de berging op de vijfde verdieping als woonruimte zal worden gebruikt omwonenden daar niet zonder meer overlast van zullen ervaren. Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] hun berging op de vijfde verdieping, die grenst aan de berging van [verzoekster] , op dit moment als berging behorend bij hun woning op de derde en kamer op de vierde verdieping gebruiken.
16. Gelet op het hiervoor overwogene, heeft de VvE zonder redelijke grond toestemming aan [verzoekster] geweigerd. Het verzoek een vervangende machtiging aan [verzoekster] te verlenen voor het gebruik van de berging op de vijfde verdieping als woonruimte zal dan ook worden toegewezen.
Kast gang gemeenschappelijke hal vierde verdieping
17. De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of [verzoekster] een kast in de gang van de gemeenschappelijke hal op de vierde verdieping mocht aanbrengen en mag behouden omdat de vergadering van de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd de daartoe benodigde toestemming aan [verzoekster] te verlenen.
17. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Volgens artikel 9, lid 2, Modelreglement is het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en/of individueel werkzaamheden uit te voeren aan de in dat artikel genoemde gemeenschappelijke gedeelten. Artikel 2, lid 2, huishoudelijk reglement bepaalt dat het niet is toegestaan om in gemeenschappelijke ruimten kasten te plaatsen. Ingevolge artikel 12 Modelreglement Pro is iedere eigenaar of gebruiker verplicht zich te onthouden van het plaatsen van voorwerpen op plaatsen die hiertoe niet zijn bestemd, maar kan de vergadering voor deze handeling toestemming verlenen en een reeds verleende toestemming intrekken.
17. Niet in geschil is dat het gaat om een kast met een diepte van ongeveer 50 centimeter in een gezamenlijke ruimte, te weten een gang op de vierde verdieping. De achterwand van de kast is de scheidingsmuur die de rechtsvoorganger van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] in strijd met de splitsingsakte heeft aangebracht in diezelfde gang, waarmee deze de gemeenschappelijke ruimte grotendeels bij de ruimte van (de rechtsvoorganger) van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] op de vierde verdieping heeft getrokken. Tegen die situatie treedt de VvE niet op.
17. Het verzoek van [verzoekster] is afgewezen in de vergadering van 21 december 2021 omdat [belanghebbende 1] alsmede [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] tegengestemd hebben. De VvE brengt in haar verweerschrift naar voren dat [belanghebbende 1] in die vergadering als bezwaar opgeworpen heeft dat de meterkast is geplaatst om commerciële verhuur van de ruimte op de vijfde verdieping mogelijk te maken en dat zij dit wil voorkomen uit angst voor overlast. In lijn hiermee voert [belanghebbende 1] ook in haar verweerschrift aan dat zij in het verleden overlast heeft ervaren van huurders van [verzoekster] en vreest voor overlast als [verzoekster] opnieuw de ruimten op de vierde en vijfde verdieping gaat verhuren. [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] betogen in hun verweerschrift dat de kast zich bevindt op de plaats van de originele entree van hun ruimte op de vierde verdieping. De kast ontneemt hen de mogelijkheid om als eigenaren in de toekomst in deze gang een toegang tot de ruimte op de vierde verdieping van hun appartementsrecht te realiseren bij splitsing van het appartement van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] in een afzonderlijke derde en vierde verdieping.
17. Zoals hiervoor al is overwogen, is [verzoekster] op grond van de splitsingsakte en het Modelreglement gerechtigd om de ruimten op de vierde en vijfde verdieping aan derden in gebruik te geven. Dat andere VvE-leden die situatie ongewenst vinden, doet daar niet aan af. Het aangevoerde standpunt over vrees voor overlast is hiervoor al besproken en kan de VvE en [belanghebbende 1] niet baten.
17. Daarbij komt dat het slechts om een beperkt deel van de gezamenlijke gang gaat, namelijk om ongeveer 50 centimeter. Dit deel van de gang wordt op dit moment niet door andere bewoners van het gebouw gebruikt. Verder hebben [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] de scheidingsmuur die hun rechtsvoorganger in strijd met de splitsingstekening heeft gerealiseerd in de gemeenschappelijke gang op de vierde verdieping niet verwijderd. Integendeel. [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] – laatstgenoemde is een bestuurslid van de VvE – hebben die situatie bestendigd. Daarmee onttrekken zij de gang voor zover deze bij hun appartement getrokken is door de scheidingsmuur permanent aan de gemeenschappelijke ruimte. Het betreft een aanzienlijk deel van de gang. Tegen die situatie treedt de VvE echter niet op. Het gaat dan niet aan om [verzoekster] toestemming te onthouden voor het aanbrengen en houden van een kast die 50 centimeter diep is in het resterende, relatief kleine, gedeelte van de gang op de vierde verdieping waar geen andere VvE leden gebruik van maken. Dat is meten met twee maten.
17. Tot slot kan niet worden vastgesteld dat de kast zich bevindt op de plaats van de originele entree van de ruimte op de vierde verdieping van het appartement van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] omdat [verzoekster] dit betwist. Verder brengt [verzoekster] naar voren dat de in de gang geplaatste scheidingsmuur de mogelijkheid van het aldaar aanbrengen van een toegang voorkomt en dat de mogelijkheid om een entree te realiseren niet in de splitsingsakte is geboden. Daartoe is dan ook een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk, aldus [verzoekster] . Gelet hierop is de betreffende stelling van [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] onvoldoende onderbouwd en legt daarom geen gewicht in de schaal.
17. In het licht van voorgaande heeft de VvE zonder redelijke grond toestemming aan [verzoekster] geweigerd. Ook dit verzoek van [verzoekster] om haar een vervangende machtiging te verlenen zal worden toegewezen.
Verzoeken VvE
25. De verzoeken van de VvE betreffen in feite het spiegelbeeld van de verzoeken van [verzoekster] tot het verlenen van vervangende machtigingen aan [verzoekster] . Zowel vanuit proceseconomisch oogpunt als gelet op het feit dat de verzoeken van [verzoekster] en de VvE zo nauw met elkaar samen hangen, acht de kantonrechter zich bevoegd om van de tegenverzoeken van de VvE kennis te nemen. Om diezelfde redenen acht de kantonrechter dit niet in strijd met de goede procesorde.
25. Gelet op hetgeen hiervoor onder 9 tot en met 24 is overwogen, zullen de verzoeken van de VvE worden afgewezen.
Verzoek tot vernietiging besluit VvE
27. De kantonrechter wijst het verzoek tot vernietiging van het besluit van de VvE om jegens [verzoekster] rechtsmaatregelen te treffen af. Anders dan [verzoekster] betoogt, is de inhoud van het besluit niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De vergadering heeft bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit kunnen komen. Dat de kantonrechter in deze procedure de verzochte vervangende machtigingen verleent, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de kantonrechter waren de door de VvE ingestelde verzoeken niet op voorhand kansloos en kon op goede grond besloten worden tot het instellen van deze procedure.
Proceskosten
28. De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [verzoekster] worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
verleent vervangende machtiging aan [verzoekster] om de (meter)kast in de gang op de vierde verdieping te hebben;
verleent vervangende machtiging aan [verzoekster] om de ruimte op de vijfde verdieping als woonruimte te gebruiken;
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [verzoekster] , tot op heden begroot op
€ 85,00 wegens griffierecht en € 498,00 aan salaris voor diens gemachtigde, totaal
€ 583,00 inclusief BTW voor zover verschuldigd;
€ 85,00 wegens griffierecht en € 498,00 aan salaris voor diens gemachtigde, totaal
€ 583,00 inclusief BTW voor zover verschuldigd;
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 5 april 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.