Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 9 april 2015
Dossiernummer: GP 11.747
Beschikking
in de zaak van:
[appellant]
-hierna te noemen: appellant-
wonende [adres], [postcode] [woonplaats],
gemachtigde: mr. A.C. Teeuw, Den Hollander Advocaten te Middelharnis,
-tegen-
1.
[geïntimeerde sub 1],
[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
-hierna te noemen: geïntimeerden-
beiden wonende [adres], [postcode] [woonplaats],
gemachtigde: mr. L. Paulus, Nysingh advocaten-notarissen te Apeldoorn.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Oost heeft bij beschikking van 27 november 2014, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 10 december 2014, geoordeeld dat de tussen appellant en geïntimeerden gesloten overeenkomst niet kan worden gekwalificeerd als een pachtovereenkomst en het verzoek de ter toetsing voorgelegde overeenkomst als pachtovereenkomst goed te keuren, niet ontvankelijk verklaard.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
Appellant is bij een op 8 januari 2015 per faxbericht en op 9 januari 2015 per gewone post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking. Hij verzoekt die beschikking te vernietigen en zijn inleidende verzoeken alsnog toe te wijzen.
Geïntimeerden hebben bij een op 10 februari 2015 ter griffie ingekomen verweerschrift hiertegen verweer gevoerd, met het verzoek de beschikking, waarvan beroep, te bekrachtigen, althans appellant niet ontvankelijk te verklaren, meer subsidiair de overeenkomst tot beëindiging van een pachtovereenkomst tussen partijen goed te keuren, meer subsidiair de overeengekomen kortere duur dan de wettelijke duur goed te keuren.
Appellant heeft de Centrale Grondkamer bij een op 10 maart 2015 ter griffie ingekomen brief verzocht de beslissing op zijn beroepschrift aan te houden nu in deze zaak een bodemprocedure aanhangig is gemaakt bij de pachtkamer van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle. Geïntimeerde heeft hierop gereageerd bij een op 10 maart 2015 ter griffie ingekomen brief waarin hij gemotiveerd bezwaar maakt tegen het verzoek tot aanhouding van deze zaak totdat de pachtkamer van de rechtbank Overijssel in de bodemprocedure heeft beslist. De voorzitter van de Centrale Grondkamer heeft vervolgens beslist dat voor aanhouding van de zaak geen grond bestaat.
De grieven
Appellant heeft aangevoerd dat de ter toetsing naar de grondkamer ingezonden overeenkomst voldoet aan de criteria van artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek. Er is sprake van ingebruikgeving van onroerende zaken ter uitoefening van de landbouw en er is sprake van overeengekomen tegenprestaties voor dat gebruik. Beide partijen hebben uitdrukkelijk en ondubbelzinnig afgesproken dat appellant het varkensbedrijf en de boerderij mag blijven gebruiken ter uitoefening van de landbouw tegen een prestatie van € 6.500,00 per maand.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Appellant en geïntimeerden hebben op 28 september 2012 een akte houdende overeenkomst recht van koop ondertekend. Daarin is - voor zover voor dit geschil van belang - onder meer het volgende bepaald:
a. “Partijen hebben, in overleg met de financier van de ondergetekende sub 1 (Coöperatieve Rabobank Noord Twente U.A), een overeenkomst van koop en verkoop gesloten ten aanzien van het aan de ondergetekende sub 1 in eigendom behorende agrarische bedrijf, bestaande uit het woonhuis, bedrijfsopstallen, inclusief de complete stalinventaris, de voersilo’s, voervoorraden, de veestapel en de op het verkochte rustende milieuvergunning, hierna te noemen ‘het verkochte’. De onroerende zaken welke onderdeel uitmaken van het verkochte zijn kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Overijssel], [kadastrale gegevens], totaal groot 3.27.30 hectare. Voornoemde overeenkomst van koop en verkoop is vastgelegd in een onderhandse akte de dato 17 augustus 2012 opgesteld door de heer [naam medewerker X] van AgriTeam Makelaars te Vriezenveen. (...)
b. (...)
c. Partijen zijn overeengekomen dat de ondergetekende sub 1 een recht van koop heeft ten aanzien van het verkochte gedurende een periode van 9 maanden te rekenen vanaf het
moment van juridische levering van de onroerende zaken welke onderdeel uitmaken van het verkochte door de ondergetekende sub 1 aan de ondergetekende sub 2.
d. Partijen hebben de hoofdlijnen van hetgeen zij zijn overeengekomen omtrent het recht van koop van de ondergetekende sub 1 vastgelegd in een onderhandse akte de dato 17 augustus 2012. (...)
e. (...)
f. (...)
VOORWERP OVEREENKOMST ARTIKEL 1
Indien en zodra de ondergetekende sub 2 de juridische eigendom verkrijgt van het verkochte, geheel of gedeeltelijk, verkrijgt de ondergetekende sub 1 een recht van koop ten aanzien van het verkochte waarvan de ondergetekende sub 2 juridisch eigenaar is geworden.
Het recht van koop geldt voor een periode van negen (9) maanden, ingaande op de dag van (juridische) levering van de onroerende zaken welke onderdeel zijn van het verkochte door de ondergetekende sub 1 aan de ondergetekende sub 2.
Indien en zodra de ondergetekende sub 1 gebruik maakt van zijn recht van koop is de ondergetekende sub 2 verplicht het verkochte in eigendom over te dragen aan de ondergetekende sub 1 conform het bepaalde in de onderhavige overeenkomst.
RECHT VAN KOOP ARTIKEL 2
2.1
De ondergetekende sub 1 zal de ondergetekende sub 2 door middel van een aangetekend schrijven of een deurwaardersexploot in kennis stellen van het feit
dat hij van zijn recht tot koop gebruik wenst te maken. Bij het uitblijven van een dergelijke kennisgeving van de ondergetekende sub 1 aan de ondergetekende sub 2 in de in artikel 1 omschreven periode wordt er van uitgegaan dat hij geen
gebruik wenst te maken van zijn recht van koop. Het recht van koop is alsdan komen te vervallen.
2.2
De akte van overdracht zal worden verleden voor een door de ondergetekende sub 1 aan te wijzen notaris, binnen twee maanden na het moment van verzending of betekening van de in artikel 2.1 genoemde kennisgeving.
2.3
De kosten en belastingen met betrekking tot de levering van het verkochte door de ondergetekende sub 2 aan de ondergetekende sub 1 zijn alsdan voor rekening van de ondergetekende sub 1.
2.4.
Voor de duur van het recht van koop is het de ondergetekende sub 2 verboden het verkochte te vervreemden, te onttrekken aan zijn vermogen en/of met hypotheek of enig andere beperkt recht te bezwaren, een en ander in de meest ruime zin van het woord. Onder vervreemden wordt in dit kader in ieder geval verstaan het geheel of gedeeltelijk verkopen, verhuren, verpachten en/of ter beschikking stellen. Tevens is het de ondergetekende sub 2 niet toegestaan de gedaante of de inrichting van het verkochte zonder schriftelijke toestemming van de ondergetekende sub 1 te veranderen of aan te passen. Regulier klein onderhoud om de bedrijfsvoering voort te kunnen zetten, valt niet onder deze bepaling. Over veranderingen in verband met onderhoud waarvan de (totale) kosten meer dan € 5.000,— (zegge: vijfduizend euro) bedragen, plegen partijen vooraf overleg.
2.5
De ondergetekende sub 2 garandeert dat ingeval de ondergetekende sub 1 gebruik maakt van zijn recht van koop op het moment van levering van het verkochte door de ondergetekende sub 2 aan de ondergetekende sub 1:
hij bevoegd is tot levering en dat het verkochte vrij is van retentierecht, hypotheken en beslagen of inschrijvingen daarvan;
het verkochte vrij van huur, pacht en/of van andere aanspraken tot gebruik en ongevorderd is, met uitzondering van de overeenkomst van gebruik zoals omschreven in artikel 4 van de onderhavige overeenkomst;
geen verplichtingen aan derden uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht bestaan.
2.6
Partijen zullen ingeval de ondergetekende sub 1 gebruik maakt van zijn recht tot koop in de akte van levering in verband met de overdracht van het verkochte gebruikelijke voorwaarden en bepalingen laten opnemen.
KOOPSOM ARTIKEL 3
Ingeval de ondergetekende sub 1 gebruik maakt van zijn recht van tot koop is de door hem aan de ondergetekende sub 2 verschuldigde koopsom gelijk aan de koopsom van het verkochte welke de ondergetekende sub 2 aan de ondergetekende sub 1 verschuldigd is op basis van de in de considerans omschreven overeenkomst van koop en verkoop de dato 17 augustus 2012, zijnde een bedrag derhalve ter grootte van € 650.000,— (zegge: zeshonderdvijfigduizend euro), vermeerderd met een bedrag dat gelijk is aan:
de kosten van de ondergetekende sub 2 verschuldigd aan notariskantoor Van Goor en Schuurman Notarissen te Wierden in verband met de levering van de eigendom van het verkochte door de ondergetekende sub 1 aan de
ondergetekende sub 2 als gevolg van de tussen partijen gesloten overeenkomst van koop en verkoop de dato 15 augustus 2012;
het bedrag dat de ondergetekende sub 2 aan overdrachtsbelasting verschuldigd is als gevolg van de overdracht van het verkochte van de ondergetekende sub 1
aan de ondergetekende sub 2 ten gevolge van de tussen partijen gesloten overeenkomst van koop en verkoop de dato 15 augustus 2012;
een bedrag ter grootte van € 32.500,-- (zegge: tweeëndertigduizend vijfhonderd euro).
FEITELIJK GEBRUIK VERKOCHTE ARTIKEL 4
4.1
Gedurende de periode dat het recht van koop van kracht is en ingeval gebruik wordt gemaakt van het recht van koop tot het moment van juridische levering van
het verkochte door de ondergetekende sub 2 aan de ondergetekende sub 1, is de ondergetekende sub 1 gerechtigd het verkochte feitelijk te gebruiken en te exploiteren. De ondergetekende sub 1 is hiervoor aan de ondergetekende sub 2 een geldelijke vergoeding verschuldigd ter grootte van € 6.500,— (zegge: zesduizend vijfhonderd euro) exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting per maand. Deze vergoeding dient maandelijks betaald te worden. Betaling vindt achteraf plaats, uiterlijk op de laatste dag van de betreffende maand.
(…).
4.2
Het voorgaande betekent dat de bestaande en toekomstige rechtsverhoudingen, waaronder debiteuren en crediteuren, door de ondergetekende sub 2 niet van de ondergetekende sub 1 worden overgenomen c.q. door de ondergetekende sub 1
niet aan de ondergetekende sub 2 worden overgedragen.
4.3
Partijen zijn overeengekomen dat de ondergetekende sub 1 aan de ondergetekende sub 2 op diens verzoek inzage verschaft in de jaarrekening en overige relevante administratie van het onderhavige bedrijf. De ondergetekende sub 1 zal de ondergetekende sub 2 periodiek informeren over de financiële situatie van het bedrijf van de ondergetekende sub 1 welke binnen het verkochte wordt geëxploiteerd.
4.4
Partijen zullen met elkaar in overleg treden terzake het verzekeren van het verkochte.
De ondergetekende sub 2 zal in ieder geval de opstallen en de levende have die deel uitmaken van het verkochte bij een solide verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen gebruikelijke voorwaarden en voor wat betreft de opstallen voor herbouwwaarde verzekeren in verband met verwoesting door brand of storm en voor de duur van deze overeenkomst
verzekerd houden. Partijen zullen hieromtrent in overleg treden. De ondergetekende sub 1 vergoedt aan de ondergetekende sub 2 de kosten die de verzekeraar aan de ondergetekende sub 2 in verband hiermee in rekening brengt.
De ondergetekende sub 1 zal in ieder geval de bedrijfsschade verzekeren
conform het bovenstaande en draagt de kosten in verband met deze verzekeringen.
4.5
De ondergetekende sub 2 is gerechtigd om, ter controle van de verplichtingen van de ondergetekende sub 1 welke voortvloeien uit de wet of deze overeenkomst, het verkochte tijdens normale werktijden te betreden en te bezichtigen.
De ondergetekende sub 2 is eerst gerechtigd tot het betreden en bezichtigen van de woning na overleg met de ondergetekende sub 1.
(…)”.
2. In de overeenkomst tot koop en verkoop van 17 augustus 2012 is – voor zover voor dit geding van belang – bepaald:
“1. (…).
2. Verkoper verkrijgt het terugkooprecht van de locatie van de koper. Hiertoe zal koper aan verkoper de gelegenheid geven het bedrijf terug te kopen. Dit wordt alsnog in een ontbindende voorwaarde in een notariële akte vastgelegd. Eveneens wordt hier de periode van terugkoop vastgelegd. Dit nadat de koopakte tot verkoop en koop is opgemaakt en gepasseerd.
3. Dit terugkooprecht geldt 9 maanden. Ingaande op de datum van de koop door koper zulks is vastgelegd bij de notaris. Dit terugkooprecht wordt alsdan dus vastgelegd in een ontbindende voorwaarde waarbij verkoper de mogelijkheid krijgt het bedrijf terug te kopen.
4. De prijs waarvoor de verkoper het geleverde goed terugkoopt betreft de prijs die koper heeft betaald vermeerderd met de eventuele overdrachtsbelasting en vermeerderd met 5% provisie over kosten van verwerving.
5. (…).
6. In de tussentijd is het de koper niet toegestaan de inrichting te veranderen of aan te passen.
7. (…).
8. (…).
9. (…).
10. Wanneer terugkoop niet haalbaar blijkt zal de verkoper het bedrijf volgens goed gebruik, netjes opleveren waarbij de zeugenstapel goed is beheerd. Er zullen ten minste nog 625 zeugen en 1875 gespeende biggen aanwezig zijn.
11. Ten tijde van de periode van 9 maanden zal verkoper het bedrijf in gebruik en genot houden c.q. het economisch gebruik houden. Hiervoor betaalt hij een vergoedingssom van 12% van de koopsom per jaar (gedeeld door 12 maanden). De vergoeding dient steeds per laatste werkdag van de maand betaald te zijn.
12. Vanaf 20 augustus 2012 draagt de verkoper zelf zorg voor debiteuren en crediteuren. Verkoper houdt koper op de hoogte van financiële ontwikkelingen. Crediteuren of andere schuldeisers kunnen geen aanspraak doen op de koper, op onroerende en roerende goederen, alsmede de zeugenstapel.
13. Verkoper draagt zorg voor verzekering van het verkochte. Koper heeft recht op inzage van de polissen en kan aanvullende verzekeringseisen stellen.
14. Koper heeft het recht te allen tijde het gekochte te bekijken.
15. (...).
16. (…).
3. Tenslotte heeft de Centrale Grondkamer kennis genomen van de brief van 3 mei 2013 welke Fiscaal Juridisch Adviesbureau Remie namens appellant, heeft geschreven aan geïntimeerden. In deze brief is - voor zover voor dit geding van belang - onder meer vermeld:
“U heeft met cliënt en in overleg met de financier van cliënt (Coöperatieve Rabobank Noord Twente U.A.) een overeenkomst van koop en verkoop gesloten ten aanzien van het voorheen aan cliënt in eigendom toebehorende agrarische bedrijf gelegen te [postcode] [plaats] aan de [adres]. De juridische levering heeft plaatsgevonden d.d. 24 augustus 2012, waardoor u vanaf die datum juridisch eigenaar bent geworden van de tot voornoemd bedrijf behorende onroerende en roerende zaken.
Tevens bent u met cliënt schriftelijk overeen gekomen dat cliënt met betrekking tot voornoemd agrarisch bedrijf, een recht van (terug)koop heeft gedurende 9 maanden na datum van (juridische) levering. Dit is vastgelegd in de akte houdende overeenkomst recht van koop d.d. 28 september 2012. Als gevolg van hetgeen overeengekomen is inzake de duur van dit (terug)kooprecht vervalt het recht van (terug)koop op 24 mei 2013, indien cliënt niet voor die datum op de voorgeschreven wijze aangegeven heeft dat hij gebruik wenst te maken van zijn recht tot koop.
Cliënt wil middels dit schrijven uitdrukkelijk aangeven dat hij nog steeds gebruik wenst te maken van voormeld recht tot (terug)koop. De financiering die benodigd is voor deze (terug)koop is echter nog niet volledig rond.
De onderhandelingen met de ABN AMRO Bank en de Volksbank Emlichheim Uelsen lopen nog. Deze onderhandelingen nemen meer tijd in beslag dan destijds bij het sluiten van de overeenkomsten met u gedacht werd. Zo zijn de onderhandelingen met de ABN AMRO Bank al in januari van dit jaar gestart. De bank is bereid te financieren als voldoende eigen vermogen wordt ingebracht. Dit laatste is mogelijk, omdat er nog gelden worden verkregen vanuit de gemeente en voorts de familie bereid is gevonden financiële
ondersteuning te bieden. Een en ander dient echter nog nader schriftelijk overeengekomen/vastgelegd te worden. Aangezien cliënt van de heer [naam medewerker Y] heeft begrepen dat u in beginsel bereid bent mee te werken aan termijnverlenging als er concreet zicht is op financiering, verzoekt cliënt u middels dit schrijven om de termijn waarbinnen het gememoreerde (terug)kooprecht uitgeoefend kan worden te verlengen tot en met 31 december 2013. De overeenkomst houdende recht van koop van 28 september 2012 zal dan, met uitzondering van de looptijd/termijn van 9 maanden, onder dezelfde condities en bepalingen doorlopen tot en met 31 december 2013”.
4. Het beroep stelt de voorvraag aan de orde of de ter goedkeuring aan de grondkamer gezonden overeenkomst een pachtovereenkomst is in de zin van artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek. De grondkamer heeft die vraag ontkennend beantwoord.
5. Appellant betoogt, kort gezegd, dat aan alle in artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek vermelde elementen is voldaan en verbindt daaraan de gevolgtrekking dat de bedoelde voorvraag bevestigend moet worden beantwoord. Hij ziet er daarbij aan voorbij dat de omstandigheid dat aan alle elementen van de definitie van artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek is voldaan, niet steeds beslissend is, omdat het uiteindelijk eropaankomt of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als een pachtovereenkomst kan worden aangemerkt. (Hoge Raad 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 met betrekking tot huur).
6. De strekking van de onderhavige overeenkomst was klaarblijkelijk vooral om appellant de gelegenheid te bieden om zijn varkensbedrijf te herfinancieren. Dat blijkt in de eerste plaats uit het feit dat appellant zijn gehele varkensbedrijf inclusief veestapel, voorraden en milieuvergunning aan geïntimeerden overdraagt (considerans onder a van de akte van 28 september 2012) met gedurende een periode van negen maanden een recht van (terug)koop (artikel 1 en 2 van deze akte). Artikel 2.4. verbiedt geïntimeerden onder meer voor de duur van het recht van (terug)koop het verkochte te vervreemden of het met hypotheek te bezwaren. Ook is het geïntimeerden niet toegestaan de gedaante of de inrichting van het verkochte zonder schriftelijke toestemming van appellant te veranderen of aan te passen. Appellant blijft gedurende de periode dat het recht van (terug)koop bestaat het feitelijk gebruik behouden van het verkochte (artikel 4.1 van de akte). Dat appellant geïntimeerden op diens verzoek inzage verschaft in de jaarrekening en overige relevante informatie van het onderhavige bedrijf alsmede dat appellant geïntimeerden zal informeren over de financiële situatie van het bedrijf welke appellant binnen het verkochte exploiteert (artikel 4.3 van de akte) zijn bij een normale verkoop en levering van onroerende en roerende zaken geen gebruikelijke bedingen.
7. Het oogmerk van herfinanciering van het bedrijf van appellant blijkt ook uit de tekst van het onder a. weergegeven deel van de overwegingen in de akte van 28 september 2012. Daarin is bepaald dat partijen de overeenkomst van koop en verkoop hebben gesloten in overleg met de Coöperatieve Rabobank Noord Twente U.A., de financier van appellant. Het oogmerk van herfinanciering blijkt eveneens uit de brief van Fiscaal Juridisch Adviesbureau Remie van 3 mei 2013. Daarin wordt gesteld dat; “de onderhandelingen met de ABN AMRO bank meer tijd in beslag nemen dan destijds bij het sluiten van de overeenkomsten met u gedacht werd”. Dat appellant na de juridische overdracht het gebruik van het varkensbedrijf behield, hield kennelijk eveneens rechtstreeks verband met de herfinanciering. De overeenkomst houdt ook rekening met de mogelijkheid dat herfinanciering niet mogelijk zou blijken. In dat geval zouden geïntimeerden naast de juridische ook de economische eigendom verkrijgen. Voor dat geval was het voortgezette gebruik door appellant door partijen bedoeld als naar zijn aard van korte duur. Gelet op deze inhoud en strekking van de overeenkomst is van een pachtovereenkomst geen sprake. Zou daarover al anders moeten worden geoordeeld, dan is in verband met dezelfde omstandigheden het beroep van appellant op pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook om die reden dient het verzoek tot goedkeuring van de overeenkomst als pachtovereenkomst te worden afgewezen.
Slotsom
Het beroep van appellant moet ongegrond worden verklaard. De bestreden beschikking zal worden bevestigd.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
Deze beschikking is gegeven op 9 april 2015 door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en F.J.P. Lock en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, in tegenwoordigheid van
mr. ing. H. Revoort als griffier.