Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van Stichting X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur van de dienst Gemeentebelastingen Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 januari 2000, namens haar ingediend door mr. A en mr. B (C B.V.) te Q. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 13 maart 2000. Het beroep is gericht tegen een uitspraak van verweerder met dagtekening 6 december 1999. Deze uitspraak betreft twee ten name van belanghebbende genomen beschikkingen, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 2 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld op ƒ 39.716.000 voor het tijdvak 1 januari 1998 tot en met 31 december 2000. Na bezwaar is die waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de bij de beschikkingen vastgestelde waarde tot primair nihil en subsidiair ten hoogste 15% van die waarde.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
Ter zitting van 4 mei 2001 zijn verschenen mr. A als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van D, alsmede mr. E en F namens verweerder. Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Verweerder heeft op 28 november 2000 een pleitnota aan het Hof en aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden. De gemachtigde heeft dit stuk ontvangen en heeft er tijdens de zitting op kunnen reageren. Het Hof rekent de pleitnota's tot de gedingstukken. Belanghebbende heeft tijdens de zitting zonder bezwaar van verweerder nog de volgende stukken overgelegd:
S een kopie van een brief van het Gemeentelijk Grondbedrijf Z van 27 april 2000;
S een afschrift van de onder 2.1 bedoelde akte van 10 juni 1996;
S de eerste twee pagina's van de akte van oprichting van Stichting Beheer A-straat;
S een pagina uit het Gemeenteblad van de gemeente Z;
S een brief gedagtekend 15 maart 1999 van G Exploitatie B.V.; en
S de jaarverslagen van belanghebbende over de jaren 1997 tot en met 2000.
Verweerder heeft zich over die stukken kunnen uitlaten. Het Hof rekent ze tot de gedingstukken.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Bij notariële akte van 10 juni 1996 vestigde de gemeente Z ten behoeve van belanghebbende een recht van erfpacht op een terrein, gelegen aan de b-kade te Z, tegen een jaarlijkse canon van ƒ 292.853. In de akte is onder meer bepaald dat het terrein is bestemd om te worden bebouwd met een expositiegebouw ten behoeve van een wetenschapsmuseum, hetwelk als zodanig dient te worden gebruikt. Voorts werd bepaald dat voor wijziging van dit gebruik de voorafgaande goedkeuring van Burgemeester en Wethouders is vereist.
2.2. Op het onder 2.1 bedoelde terrein is in 1996 en 1997 een opstal gesticht, welke bij belanghebbende onder de naam H of I in gebruik is als wetenschapsmuseum. In het gebouw bevinden zich onder meer expositieruimten, een filmzaal, een theaterzaal, een educatief laboratorium, een winkel, restaurants en foyers, een informatiecentrum, kantoren en een werkplaats. Het terrein en de opstal worden hierna aangeduid als: het object.
2.3. Voor het gebied waarin het object is gelegen was op 1 januari 1992 geen bestemmingsplan van kracht. De raad van de gemeente Z heeft op 14 juli 1994 het bestemmingsplan 'J' vastgesteld, dat op 28 februari 1995 door Gedeputeerde Staten van K is goedgekeurd. Volgens dat plan had het gebied waarin het object is gelegen de bestemming stedelijke bebouwing. Het bestemmingsplan is op 9 juni 1998 door de Raad van State afgekeurd.
2.4. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde van het object onderbouwd door overlegging van een taxatierapport dat is opgesteld door een deskundige. Deze heeft, per de waardepeildatum 1 januari 1992 en naar de fysieke toestand op 1 januari 1998, de waarde in het economische verkeer van het object bepaald op ƒ 23.392.000 en de gecorrigeerde vervangingswaarde op ƒ 39.750.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde welke naar de waardepeildatum 1 januari 1992 aan het object dient te worden toegekend.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Belanghebbende heeft tijdens de zitting nog het volgende aan haar stellingen toegevoegd.
De stichtingskosten van het gebouw blijken uit het jaarverslag over 1997. De in de balans per 31 december 1997 opgenomen egalisatierekening subsidies betreft de subsidies welke zijn aangewend voor de financiering van de vaste activa. In 1998 is het saldo van die rekening in één keer afgeboekt op de gesubsidieerde vaste activa, teneinde de boekwaarde ervan meer in overeenstemming te brengen met de actuele waarde. De toezegging van subsidies was bepalend voor de beslissing tot het doen van de investering. De exploitatie blijft, ook na de toekenning van extra subsidie in 1999, structureel verliesgevend.
De voorgeschiedenis blijkt uit de overgelegde pagina uit het Gemeenteblad van Z. Samen met de Stichting Y-museum is een beheersstichting opgericht om de in erfpacht uitgegeven terreinen gezamenlijk te beheren. Nadat belanghebbende begin 1999 voorlopige surséance van betaling was verleend heeft G Exploitatie B.V. bij brief van 15 maart 1999 een voorstel gedaan voor een gewijzigde exploitatie van het gebouw. Blijkens het jaarverslag over 1999 hebben verscheidene overheden in dat jaar subsidies toegekend om een doorstart van belanghebbende mogelijk te maken. In dat kader heeft de gemeente Z bij brief van 27 april 2000 voor vijf jaar toegestaan dat ten hoogste 15% van het gebouw wordt gebruikt voor een andere bestemming.
De museale bestemming van het gebouw was geconcretiseerd in de erfpachtsvoor-waarden. Ik bestrijd dat verweerder bij zijn taxatie rekening heeft gehouden met die bestemming. Zo blijkt uit het taxatierapport, blz. 11, dat bij de schatting van de grondwaarde de uitgifteprijs naar boven is bijgesteld. Daarbij is voorbij gegaan aan de opgelegde beperkingen in het genot.
Het gebouw is als museum ontworpen en ingericht. Een groot deel ervan bevat geen openingen die daglicht doorlaten. De architect staat niet toe dat dit wordt veranderd. Er is daardoor weinig ruimte om het gebouw voor andere doeleinden te gebruiken.
Ik moet nog uitzoeken welke kosten in de bezwaarfase zijn gemaakt.
4.3. Verweerder heeft tijdens de zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Belanghebbende heeft de aan haar voor de bouw verstrekte subsidies niet nauwkeurig omschreven. Het is niet duidelijk op welke subsidies zij in het kader van de waarde-bepaling het oog heeft.
De deskundige heeft de tot het object behorende grond getaxeerd met inachtneming van de bestemming wetenschapsmuseum, zoals blijkt uit punt 11b.4 van het taxatie-rapport. Die bestemming was overigens niet bindend vastgelegd in het bestemmings-plan 'J'. Op 1 januari 1992 was er nog geen vastgelegde bestemming, hetgeen een waardeverhogende invloed heeft. Ik weet niet hoe de stand van zaken is met betrekking tot voormeld bestemmingsplan, nadat dit door de Raad van State is afgekeurd.
Het gebouw ziet er van binnen niet uit als een museum. Het is zodanig gebouwd dat er ook wel iets anders mee is te doen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van het object uitgegaan van de vervangingswaarde, als is bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, hierna aan te duiden als de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de gecorrigeerde vervangings-waarde van het object ƒ 39.750.000 beloopt, overeenkomstig het door hem overgelegde taxatierapport.
5.2. Belanghebbende heeft primair gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden bepaald op de waarde die het object voor haar in economische zin heeft en dat die waarde nihil beloopt. Belanghebbende heeft zich in dit verband beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996, BNB 1996/250 (het zogenaamde Nieuwe-Kerkarrest).
5.3. In het zojuist genoemde arrest heeft de Hoge Raad beslist dat voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, dus niet met winstoogmerk - eventueel zelfs niet kostendekkend - worden geëxploiteerd, de waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Aangezien belanghebbende het object niet met winstoogmerk en zelfs niet kostendekkend exploiteert moet de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op de door de Hoge Raad omschreven wijze worden bepaald op het bedrag, waarvoor belang-hebbende een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als het object.
5.4. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de deskundige bij het bepalen van de vervangingswaarde van het gebouw uitgegaan van de bouwkosten volgens opgave van belanghebbende in 1995, welke kosten ƒ 37.700.000 beliepen. Rekening houdend met de stijging van de bouwkosten tussen 1992 en 1995 heeft de deskundige de vervangingswaarde van het gebouw op 1 januari 1992 vervolgens bepaald op ƒ 36.192.000. Belanghebbende heeft niet gesteld en het Hof acht niet aannemelijk dat belanghebbende een gebouw dat voor haar hetzelfde nut oplevert op 1 januari 1992 zou hebben kunnen stichten voor een lager bedrag dan ƒ 36.192.000. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat blijkens het jaarverslag van belanghebbende over 1997 de uiteindelijke bouwkosten nog aanzienlijk hoger zijn uitgevallen. Wat betreft de vervangingswaarde van de tot het object behorende grond acht het Hof niet aannemelijk dat die grond zou kunnen worden aangekocht voor een lagere prijs dan de door de deskundige berekende vervangingswaarde ad ƒ 3.561.025. Verweerder heeft de vervangingswaarde van het object vóór de toepassing van eventuele correcties dus niet te hoog bepaald.
5.5. Het Hof ziet geen aanleiding op de vervangingswaarde van het object een correctie voor technische veroudering toe te passen, aangezien het object in 1996 en 1997, dus na de waardepeildatum, is gesticht en kort voor de toestandspeildatum 1 januari 1998 is voltooid.
5.6. De doelstelling van belanghebbende is in haar jaarverslagen omschreven als het in zo breed mogelijke kring bij personen van alle leeftijden wekken van belangstelling en begrip voor ontwikkelingen op het terrein van wetenschap, technologie en industrie. Kennelijk met die doelstelling voor ogen heeft zij het object gesticht en exploiteert zij dit. Het Hof leidt hieruit af dat het object voor belanghebbende een benuttingswaarde heeft, doordat zij het overeenkomstig haar doelstelling kan bezigen als wetenschapsmuseum. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van belanghebbende dat het object geen ander nut heeft dan dat het blijft voortbestaan en om die reden voor haar in economische zin geen waarde heeft. De omstandigheid dat zij voor de stichting en exploitatie van het object afhankelijk was en is van subsidies doet hieraan niet af. Voorts is van enige disfunctionaliteit van het object ten opzichte van het doel waarvoor het is gesticht, niet gebleken. Het Hof ziet dan ook evenmin aanleiding op de vervangingswaarde van het object een correctie voor functionele veroudering toe te passen.
5.7. Op grond van het onder 5.3 tot en met 5.6 overwogene moet de primaire stelling van belanghebbende worden verworpen.
5.8. Belanghebbende heeft subsidiair gesteld dat verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog heeft vastgesteld, omdat ten onrechte geen rekening is gehouden met door derden verstrekte subsidies die noodzakelijk waren om het object te kunnen stichten en exploiteren. Uit hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld leidt het Hof af, dat de voor het stichten van het object verkregen subsidies ƒ 18.533.488 hebben belopen. Dit is het gedeelte van de egalisatierekening subsidies, opgenomen in de balans per 31 december 1997, dat blijkens de jaarstukken over 1998 in dat jaar is afgeboekt op de boekwaarde van het gebouw.
5.9. De vervangingswaarde van een zaak kan worden bepaald door vast te stellen welke investering nodig zou zijn om een identieke vervangende zaak tot stand te brengen. Daarbij mag naar het oordeel van het Hof in beginsel geen rekening worden gehouden met subsidies, welke zouden kunnen worden verkregen ter zake van het tot stand brengen of exploiteren van de vervangende zaak. Een uitzondering op deze regel kan worden gemaakt voor aan het object gebonden subsidies, dat zijn subsidies die op grond van daartoe getroffen regelingen van overheidswege worden verstrekt aan ieder die een dergelijk object tot stand brengt. Verweerder heeft gesteld dat onder de subsidies, welke belanghebbende voor de stichting of de exploitatie van het object heeft verkregen, geen objectgebonden subsidie was begrepen. Deze stelling is door belanghebbende onvoldoende weersproken. Het Hof leidt hieruit af dat belang-hebbende voor het vervangen van het object door een identieke zaak evenmin enige subsidie als zojuist bedoeld zou kunnen verwerven. De subsidiaire stelling van belanghebbende moet dus eveneens worden verworpen.
5.10. Belanghebbende heeft meer subsidiair gesteld dat verweerder geen althans onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de voor het object geldende museale bestemming. Vast staat dat voor het gebied waarin het object is gelegen op 1 januari 1992 geen bestemmingsplan van kracht was en dat op 1 januari 1998 een - nadien door de Raad van State afgekeurd - bestemmingsplan gold, op grond waarvan dat gebied was bestemd tot stedelijke bebouwing. Aangezien dus nooit sprake is geweest van een publiekrechtelijke bestemming van het object tot museum kon daarvan ook geen waardedrukkende invloed op het object uitgaan.
5.11. Wel is de bestemming van het object tot museum privaatrechtelijk geregeld in de onder 2.1 weergegeven bepalingen van de daar bedoelde akte van 10 juni 1996. Naar het oordeel van het Hof is de bepaling dat het terrein is bestemd om te worden bebouwd met een expositiegebouw ten behoeve van een wetenschapsmuseum, hetwelk als zodanig dient te worden gebruikt, niet van invloed bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, omdat deze bepaling voor belanghebbende niet is aan te merken als een beperking van het genot als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, BNB 1999/18. Maar ook indien dit anders zou zijn geeft de in voormelde akte geregelde bestemming van het object geen aanleiding tot een correctie voor functionele veroudering. Die bestemming komt immers overeen met het gebruik dat belanghebbende van het object maakt en dat gebruik geeft, gelijk onder 5.6 is overwogen, geen aanleiding tot een zodanige correctie. Voorts heeft de deskundige in het door verweerder overgelegde taxatierapport rekening gehouden met de eventuele invloed van die bestemming op de waarde van de tot het object behorende grond. Het Hof verwijst in dit verband naar het gestelde op bladzijde 11, onder punt 11b.4, van dat rapport. De meer subsidiaire stelling van belanghebbende treft dus evenmin doel.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot het vergoeden van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 29 augustus 2001 door mrs. Schaap, Onnes en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.