Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van B.V. X te Z, belanghebbende, tegen uitspraken van de directeur van Gemeentebelastingen Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 29 oktober 2001, ingediend door mr. A. te Q, de gemachtigde van belanghebbende, en aangevuld bij een brief van gemachtigde van 11 januari 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraken van verweerder, gedagtekend 1 november 2001, betreffende zes in één kennisgeving vervatte beschikkingen waarbij de waarden van onroerende zaken, aangeduid als a-straat 12, a-straat 19, a-straat 31 in aanbouw, a-straat 37, a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw en a-straat 29 te Amsterdam, zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder, tot ontvankelijkverklaring van de bezwaren en, uiteindelijk, tot vernietiging van de zes hiervóór vermelde beschikkingen.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraken en vernietiging van de beschikkingen met uitzondering van de beschikking met betrekking tot a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw, welke beschikking naar het oordeel van verweerder moet worden gehandhaafd.
De gemachtigde van belanghebbende heeft met toestemming van het Hof een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
De zaak is behandeld ter zitting van 18 april 2003. Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende en, namens verweerder, mr. B en C. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
Bij brief van 1 mei 2003 heeft de gemachtigde van belanghebbende het Hof alsnog een correct gestelde machtiging van belanghebbende toegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1997, samen met een ander, eigenares van een perceel grond in het gebied "De a-straat", op welk perceel op die datum een appartementengebouw in aanbouw was. Op 1 januari 1997 had reeds splitsing in individuele appartementsrechten plaatsgevonden. Bij de splitsing was de helft van de te realiseren appartementen aan belanghebbende toegewezen en de andere helft aan de andere eigenares.
2.2. Met dagtekening 21 oktober 1999 heeft verweerder aan belanghebbende een kennisgeving gezonden, houdende een zestal beschikkingen waarbij de waarde van onroerende zaken werd vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Daarbij werden de volgende onroerende zaken onderscheiden met de daarachter vermelde waarde:
a-straat 13 ƒ 257.000
a-straat 19 ƒ 292.000
a-straat 31 in aanbouw ƒ 110.000
a-straat 37 ƒ 232.000
a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw ƒ 13.611.000
a-straat 29 ƒ 236.000.
2.3. Bij brief van 22 november 1999 heeft de gemachtigde van belanghebbende tegen de onder 2.2. bedoelde beschikkingen pro forma bezwaar aangetekend en verweerder verzocht ten behoeve van een beoordeling van de waarden en motivering van de bezwaren de onderliggende taxatiegegevens aan hem te verstrekken.
2.4. Bij brief van 19 december 1999 heeft verweerder de ontvangst van de onder 2.3. vermelde brief van de gemachtigde van belanghebbende van 22 november 1999 bevestigd. Voorts verleende verweerder uitstel voor motivering van het bezwaarschrift voor een periode van acht weken, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift, 24 november 1999.
2.5. Bij brief van 10 februari 2000 heeft de gemachtigde van belanghebbende verweerder geschreven dat hij de taxatiegegevens waarom hij in de brief van 22 november 1999 had verzocht nog niet had ontvangen. Voorts verzocht hij om verlenging van de op 13 februari 2000 aflopende termijn voor motivering van de bezwaren.
2.6. Met dagtekening 1 november 2001 heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan. De uitspraak luidt als volgt:
"Het door u ingediende bezwaarschrift is niet gemotiveerd. Ook nadat u daartoe in de gelegenheid bent gesteld, hebt u geen motivering aan mij kenbaar gemaakt. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (artikelen 6:5 en 6:6) verklaar ik uw bezwaar niet-ontvankelijk.".
2.7. Naar aanleiding van de ontvangst van het beroepschrift heeft verweerder vijf van de zes onder 2.2. vermelde beschikkingen ambtshalve vernietigd. Het gaat daarbij om de beschikkingen voor een adres met een enkel huisnummer. Verweerder heeft uiteengezet dat de aldus aangeduide appartementsrechten op 1 januari 1997 deel uitmaakten van het als a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw aangeduide object en in de bestanden van verweerder op 1 januari 1997 ten onrechte voorkwamen als zelfstandige objecten. De ambtshalve gegeven vernietigingen van deze beschikkingen zijn vervat in één kennisgeving, gedateerd 28 juni 2002. Een kopie van deze kennisgeving is als bijlage bij het verweerschrift gevoegd.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
a. heeft verweerder belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard in haar bezwaren tegen de zes beschikkingen ?
b. is aan de onderhavige procedure het belang komen te ontvallen nu verweerder ten tijde van de mondelinge behandeling van de zaak nog geen aanslag(en) in de onroerende-zaakbelastingen aan belanghebbende heeft opgelegd ?
c. is de onroerende zaak op de juiste wijze afgebakend ? en
d. heeft verweerder de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 1992 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend te hoog vastgesteld ?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en voor de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan, buiten hetgeen de gemachtigde in zijn pleitnota heeft opgenomen, het volgende toegevoegd:
door de gemachtigde van belanghebbende:
Bij iedere WOZ-procedure geldt in principe dat er wordt geprocedeerd over een waardevaststelling zonder een direct in geding zijnd belang bij een opgelegde aanslag. Ik bestrijd dus de opvatting dat een financieel belang een rol speelt voor de WOZ-beschikking. Dat belang wordt verondersteld. Bovendien kijkt verweerder alleen naar zichzelf. Het waterschap kan ook belasting heffen.
De door mij overgelegde machtiging is inderdaad niet afgegeven door de rechtspersoon die in het mede overgelegde uittreksel uit het handelsregister staat vermeld als de bestuurder van belanghebbende, maar door de rechtspersoon die aandeelhouder is van belanghebbende. Ik zal alsnog een juiste machtiging aan het Hof zenden.
Een gedeelte van het gebouw in aanbouw was eigendom van D. Zowel belanghebbende als D heeft bij de splitsing een deel van de appartementsrechten in handen gekregen. Op 1 januari 1997 was al een deel van de appartementsrechten verkocht. In de beschikkingen die aan belanghebbende zijn afgegeven gaat het om de appartementen die op 1 januari 1997 van belanghebbende waren en nog niet verkocht waren. Dat waren er op dat moment 92 en later werden dat er door samenvoeging 88.
Ik houd staande dat op 1 januari 1997 het 'percentage gereed' van het appartementencomplex 50 was. In mijn berekening van de waarde in de pleitnota ben ik uitgegaan van het uitgangspunt van verweerder, dus van vergelijkingsgegevens.
Het in de stukken gedane verzoek om vergoeding van de kosten van belanghebbende in de bezwaarfase laat ik nu vallen.
Ik stem ermee in dat de uitspraak zonder nadere mededeling wordt gedaan en verzonden zodra deze gereed is.
door verweerder:
Ik hoop dat de zaak niet stuk loopt op de ontvankelijkheid in het bezwaar. Recente jurisprudentie wijst uit dat de motivering van een bezwaar summier kan blijven als ook de informatie over de aanslag summier is.
Het pro forma bezwaarschrift is op 24 november 1999 ontvangen. Op 19 december 1999 is aan de gemachtigde van belanghebbende een ontvangstbevestiging gezonden alsmede een verzuimmelding met een termijn voor herstel van de verzuimen. De stelling van belanghebbende dat geen taxatieverslagen zijn verstrekt stemt niet overeen met de gegevens in mijn dossier. Daarin bevindt zich de aantekening dat op 8 februari 2000 taxatieverslagen zijn verzonden. Die verzending heeft 'per bulk' plaatsgevonden vanuit het printbureau. Misschien zijn de verslagen naar belanghebbende gezonden en niet naar de gemachtigde. Nadien is gedurende een lange tijd niets gebeurd, totdat bij de uitspraak van 1 november 2001 belanghebbende niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar. Ik meen dat belanghebbende het voordeel van de twijfel moet krijgen. Anderzijds gaat het wel om een professionele vertegenwoordiger die weet wat in gevallen als dit het dictum zal zijn.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 10 februari 2000 gerappelleerd aangaande de toezending van taxatiegegevens en verder uitstel gevraagd voor de motivering van het bezwaarschrift. Die brief en de toezending van de taxatieverslagen op 8 februari 2000 kunnen elkaar gekruist hebben. Ik heb niet gereageerd op de brief van de gemachtigde van 10 februari 2000.
In de bezwaarfase hebben wij de gemachtigde gevraagd een machtiging van belanghebbende over te leggen. Die is niet verstrekt. Wij hebben belanghebbende en haar gemachtigde verder niet gewezen op dit verzuim. In beroep ligt er wel een machtiging, maar die is niet duidelijk en wellicht onjuist.
Het belang van de procedure is nihil, want wij hebben verzuimd aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1997 op te leggen.
Het gebouw in kwestie is een groot woningcomplex dat op 1 januari 1997 nog in aanbouw was. Op 1 januari 1997 had, in tegenstelling tot wat uit de stukken wel zou kunnen worden opgemaakt, splitsing in appartementsrechten reeds plaatsgevonden. Van de appartementsrechten waren er op 1 januari 1997 nog 92 in bezit bij belanghebbende. Door samenvoeging tijdens de verdere bouw zijn dat er later 88 geworden. De beschikking met de aanduiding a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw heeft betrekking op deze appartementen. Deze liggen in het in aanbouw zijnde gebouw niet alle aaneengesloten.
Hoewel mijn stellingname in de procedure anders is, hoop ik er in zekere zin op dat het Hof zal oordelen dat de appartementen in aanbouw ieder voor zich een object in de zin van de Wet WOZ vormen. Dat is namelijk in de praktijk veel handiger.
Voor de waardebepaling speelt de moeilijkheid dat het complex op 1 januari 1997 in aanbouw was. Voor welk gedeelte de bouw is afgerond is nooit exact bekend. Op 1 januari 1998 was alles klaar, dus de waardevaststelling geldt voor maar één jaar. Volgens onze gegevens was de bouw voor 55% gevorderd. Dit gegeven komt uit informatie die wij verzamelen in verband met voorschriften van bijvoorbeeld het CBS en Onderzoek en Statistiek Amsterdam. Opzichters gaan alle lopende projecten af en hebben persoonlijke contacten met bouwers. We ronden daarbij altijd in het voordeel van de betrokkenen af.
Er is een verschil tussen de primaire waardevaststelling en de waardevaststelling in de beroepsfase. Er zijn enorme bouwstromen. De beschikkingen zijn opgemaakt in oktober 1999, onder druk van het naderen van het einde van de termijn voor het opleggen van aanslagen over 1997. Op in aanbouw zijnde projecten wordt dan een waarde 'geplakt' aan de hand van de bouwkosten.
In de beroepsfase wijzigt de wijze van waarderen naar de vergelijkingsmethode.
De waardeberekening van de gemachtigde in de pleitnota tart elke manier van taxeren. Als daarin wordt uitgegaan van een bouwindex van 1992 tot 1997, dan is die te hoog. Als hij uitgaat van markttransacties rond 1 januari 1992, dan klopt het hele verhaal niet.
Op de woningmarkt is sinds 1992 de jaarlijkse waardestijging 10% tot 15%. De waarde van de appartementen is momenteel in guldens uitgedrukt ƒ 600.000 tot ƒ 700.000 per appartement.
Ik stem ermee in dat de uitspraak zonder nadere mededeling wordt gedaan en verzonden zodra deze gereed is.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. Met betrekking tot de ontvankelijkheid van de bezwaren van belanghebbende overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft na ontvangst van de onder 2.2. vermelde en kennelijk niet nader toegelichte beschikkingen een pro forma bezwaarschrift ingediend en daarbij verweerder verzocht om toezending van de taxatiegegevens, zulks ter verdere beoordeling van de beschikkingen en nadere motivering van de bezwaren. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat zich in zijn dossier een aantekening bevindt, uit welke aantekening zou blijken dat op 8 februari 2000 taxatieverslagen met betrekking tot de beschikkingen zijn verzonden. Deze verklaring is evenwel onvoldoende, mede gelet op het voorbehoud dat verweerder daarbij heeft gemaakt omtrent een juiste verzending, om aannemelijk te achten dat de taxatieverslagen inderdaad aan de gemachtigde van belanghebbende of aan belanghebbende zelf zijn verstrekt. Nu verweerder voorts heeft erkend niet te hebben gereageerd op de brief van de gemachtigde van belanghebbende van 10 februari 2000, waarin deze wederom verzocht om toezending van de taxatiegegevens alsmede, in verband daarmee, om verlenging van de termijn voor motivering van de bezwaren, kan niet worden gezegd dat aan de bezwaren van belanghebbende op 1 november 2001, de dag waarop verweerder uitspraak op die bezwaren heeft gedaan, een verzuim kleefde.
5.1.2. Het vorenstaande houdt in dat verweerder belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar bezwaren. De uitspraken dienen daarom te worden vernietigd.
5.2. Nu verweerder de vijf onder 2.7. bedoelde beschikkingen ambtshalve heeft vernietigd, heeft het navolgende (met uitzondering van de beslissing over de proceskosten) nog slechts betrekking op de beschikking met de aanduiding a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw, welke beschikking betrekking heeft op de op 1 januari 1997 nog bij belanghebbende in eigendom zijnde 92 (later 88) appartementsrechten.
5.3.1. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat aan de onderhavige procedure het belang is komen te ontvallen, nu hij heeft nagelaten binnen de daarvoor in de wet gegeven termijn van drie jaar aan belanghebbende een aanslag of aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen op te leggen. Verweerder heeft evenwel kennelijk daarin geen aanleiding gevonden de beschikking eigener beweging te vernietigen.
5.3.2. Het Hof vindt in de stelling van verweerder geen aanleiding de beschikking te vernietigen. Dat de vaststelling van de waarde voor geen enkele heffing van belastingen meer van nut is of kan zijn is in het onderhavige geding onvoldoende komen vast te staan. Op voorhand kan niet zonder meer worden uitgesloten dat de waardevaststelling ook voor volgende jaren van belang is. Voorts is denkbaar dat verweerder belanghebbende alsnog een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1997 oplegt en dat belanghebbende zich alsdan niet beroept op overschrijding van de termijn van artikel 11, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Belanghebbende heeft zich daarover in de onderhavige procedure niet uitgelaten.
5.4.1. Met betrekking tot de objectafbakening overweegt het Hof als volgt. Op 1 januari 1997 was op het perceel, gelegen in het gebied "De a-straat" en eigendom van belanghebbende en een derde, een appartementengebouw in aanbouw. Vóór 1 januari 1997 had splitsing in appartementsrechten plaatsgevonden, waarbij de helft van de appartementen aan belanghebbende toeviel. De beschikking heeft betrekking op de appartementsrechten die door belanghebbende werden verworven en die op 1 januari 1997 nog niet aan gegadigden waren verkocht.
5.4.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de onder 5.4.1. bedoelde appartementsrechten eigendom waren van belanghebbende, zodat er één genothebbende krachtens zakelijk recht was, en dat er tijdens de bouw geen afsluitbare woningen waren. De werkzaamheden van de bouwvakkers en de bouwactiviteiten staan naar hun aard een dergelijke situatie in de bouwfase niet toe.
Belanghebbende stelt dat de afsluitbaarheid van de appartementen voor de objectafbakening niet van belang is. Zij stelt zich op het standpunt dat als één onroerende zaak wordt aangemerkt een gebouwd eigendom of een gedeelte daarvan dat blijkens de indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
5.4.3. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, nr. 33.944, BNB 1999/19, Belastingblad 2000, blz. 387, blijkt dat splitsing in appartementsrechten leidt tot een indeling van een (ongebouwd) eigendom in gedeelten die zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, naar kan worden aangenomen ook in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. In beginsel geldt dus dat voor deze wet elk aldus tot gebruik als afzonderlijk geheel bestemd gedeelte moet worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak. De appartementseigenaren die, in het onderhavige geval op 1 januari 1997, doende waren de bouw tot stand te brengen, maakten aldus ook metterdaad gebruik van die gedeelten.
5.4.4. Slechts indien zich voordoet het geval als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, vormen de litigieuze appartementen één object. Voor zover in de stellingname van verweerder besloten ligt dat hij een beroep doet op deze samenstelbepaling, overweegt het Hof als volgt.
De door de splitsing in appartementsrechten ontstane gedeelten die zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormen niettemin één onroerende zaak indien zij bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Het onder 5.4.3. bedoelde gebruik van de gedeelten berustte op 1 januari 1997 weliswaar bij belanghebbende, maar dit gebruik behelsde niet méér dan de tijdelijk te achten toestand van het zijn van eigenaar van appartementen die -zo leidt het Hof af uit de stukken- bestemd waren voor de verkoop en die op 1 januari 1997 nog in aanbouw waren. Alsdan dient voor de toepassing van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ doorslaggevende betekenis te worden toegekend aan de omstandigheid dat de appartementen bestemd waren om na voltooiing te dienen voor bewoning door de onderscheidenlijke eigenaren, boven de omstandigheid dat de appartementen op 1 januari 1997 bij belanghebbende in gebruik waren in het kader van de (tijdelijke situatie van) bouw. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de kennelijke bedoeling van de wetgever is geweest met de bepaling van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ een praktische regel in het leven te roepen voor gevallen waarin eigendommen naar maatschappelijke opvatting bij elkaar behoren en daardoor het aantal beschikkingen en aanslagen te beperken. Deze doelstelling wordt gediend door meteen na de splitsing in appartementsrechten even zovele onroerende zaken in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ te onderscheiden als er appartementen zijn die zijn bestemd voor gebruik als afzonderlijk geheel. Immers, de toepassing van de samenstelbepaling zou in dergelijke gevallen voor één jaar of enkele jaren het aantal beschikkingen en aanslagen mogelijk terugdringen, maar daartegenover van verweerder vergen dat hij zich telkenmale op de hoogte stelt van de feitelijke situatie met betrekking tot de vordering van de bouw en/of de verkoop van de appartementen teneinde beschikkingen en aanslagen daaraan aan te passen.
5.4.5. Het vorenstaande houdt in dat verweerder ten onrechte een beschikking heeft afgegeven met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw. De vraag of verweerder de waarde van die zaak te hoog heeft vastgesteld behoeft derhalve niet meer te worden beantwoord.
6. Proceskosten
Nu het beroep van belanghebbende gegrond is zijn er termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Het Hof stelt het bedrag van de kosten, met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht op 2,5 (punten voor proceshandelingen) x € 322 x 1,5 (factor voor gewicht van de zaak) = € 1.207,50.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van verweerder;
- verklaart belanghebbende alsnog ontvankelijk in haar bezwaren;
- verstaat dat de beschikkingen inzake a-straat 13, a-straat 19, a-straat 31 in aanbouw, a-straat 37 en a-straat 29 zijn vernietigd;
- vernietigt de beschikking inzake a-straat 1 1-430 (ged) in aanbouw;
- gelast de gemeente Amsterdam het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 204,20 aan haar te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.207,50 en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 18 juli 2003 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm en bepaalt dat slechts de door de griffier afgegeven geanonimiseerde versie mag worden gepubliceerd.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in
de proceskosten.