Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BESCHIKKING
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [APPELLANTE],
gevestigd te [vestigingsplaats],
APPELLANTE,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n
1. de vereniging [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
3. [GEÏNTIMEERDE SUB 3],
wonende te [woonplaats],
4. [GEÏNTIMEERDE SUB 4],
wonende te [woonplaats],
5. [GEÏNTIMEERDE SUB 5],
wonende te [woonplaats],
6. [GEÏNTIMEERDE SUB 6],
wonende te [woonplaats],
7. [GEÏNTIMEERDE SUB 7],
wonende te [woonplaats],
8. [GEÏNTIMEERDE SUB 8],
wonende te [woonplaats],
9. [GEÏNTIMEERDE SUB 9],
wonende te [woonplaats],
10. [GEÏNTIMEERDE SUB 10],
wonende te [woonplaats],
11. [GEÏNTIMEERDE SUB 11],
wonende te [woonplaats],
12. [GEÏNTIMEERDE SUB 12],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. J.C.A. Froon.
Appellante wordt hierna aangeduid als [appellante] en geïntimeerden tezamen in enkelvoud als de VVE.
1. Het geding in hoger beroep
[Appellante] is bij beroepschrift, dat op 13 juli 2006 ter griffie van het hof is binnengekomen, in hoger beroep gekomen van een beschikking die de kantonrechter te Amsterdam onder kenmerk EA 05-3446 246 op 18 mei 2006 heeft gegeven tussen [appellante] als verzoekster en de VVE als verweerster. Het beroepschrift bevat één grief en strekt ertoe dat het hof de beschikking waarvan beroep zal vernietigen en het in eerste aanleg gedane verzoek alsnog zal toewijzen, een en ander met veroordeling van de VVE in de kosten van de procedure in beide instanties.
De VVE heeft bij verweerschrift, dat op 21 september 2006 ter griffie is binnengekomen, de grief van [appellante] bestreden, producties overgelegd en het hof verzocht de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de (beroeps)procedure.
Bij brief van 2 oktober 2006, ingekomen ter griffie van het hof op 4 oktober 2006, heeft de VVE nog een aantal producties in het geding gebracht.
Op 5 oktober 2006 heeft de mondelinge behandeling van het hoger beroep plaatsgevonden. Voor [appellante] is het woord gevoerd door mr. M.W.J. Ariëns, advocaat te Haarlem en voor de VVE door mr. Y.H. van Ballegooijen, advocaat te Breda. Mr. Ariëns heeft zich daarbij bediend van aan het hof overgelegde
aantekeningen.
Vervolgens is de behandeling gesloten en de uitspraak bepaald op 16 november 2006. De inhoud van alle bovengenoemde stukken geldt als hier ingevoegd.
2. Beoordeling
2.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2 Bij notariële akte van splitsing van 20 oktober 1981 (hierna: de akte van splitsing) zijn de percelen, gelegen te [woonplaats] aan de [straatnaam] [eerste huisnummer] tot en met [laatste huisnummer], bestaande uit een bedrijfsgedeelte en veertien woningen, gesplitst in vijftien appartementsrechten op het gebruik van respectievelijk de bedrijfsruimte op de begane grond (nr. 1) en de woningen (nrs. 2 tot en met 15), alsmede in vijftien appartementsrechten op het gebruik van een berging op de begane grond (nrs. 16 tot en met 30). In genoemde akte wordt het Modelreglement van splitsing van eigendom 1973 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard, voorzover de bepalingen van dat reglement van toepassing kunnen zijn, terwijl voorts in de akte onder a tot en met p bijzondere bepalingen zijn opgenomen die naast het modelreglement gelden. Onder e. van die bijzondere bepalingen is geregeld in welke verhouding de eigenaren van de appartementsrechten bijdragen in de kosten van gebruik, beheer en onderhoud alsmede van herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Ten aanzien van het appartementsrecht met nummer 1 geldt een uitzondering. De eigenaar van dat recht is wat betreft het buitenonderhoud geheel zelfstandig aansprakelijk. Voorts geldt dat hij niet behoeft bij te dragen in het buitenonderhoud van de flatwoningen en ook niet in het onderhoud en/of de vernieuwing van de liftinstallatie die zich bevindt in het trappenhuis van de flatwoningen.
2.3 Artikel 1 sub d van Pro het modelreglement bepaalt dat onder gemeenschappelijke gedeelten worden verstaan die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte van splitsing niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In deel B van het modelreglement (de artikelen 2 tot en met 8) wordt een regeling gegeven met betrekking tot het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Artikel 2 bepaalt Pro wat tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend. Artikel 2 sub Pro 1 noemt onder meer de vloeren en de buitengevels, terwijl in artikel 2 sub Pro 2 onder meer de liften staan vermeld. Deel D van het modelreglement gaat over de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn. Tot dat deel behoort artikel 17, dat onder meer inhoudt dat kosten van noodzakelijk herstel en vernieuwing van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn.
2.4 [Appellante] is eigenares van het appartementsrecht met nummer 1. Aan dit recht zijn 28 van de in totaal 56 stemmen verbonden in de vergadering van eigenaren van het totale complex. [Appellante] verhuurt de bedrijfsruimte aan Dirk van den Broek Supermarkten B.V. (hierna: Dirk van den Broek).
2.5 Bij brief van 14 juli 2003 klaagt Dirk van den Broek bij [appellante] over de slechte bouwkundige staat van het verhuurde. Dirk van den Broek kondigt aan dat zij de exploitatie van haar supermarkt in het pand per 22 augustus 2003 staakt totdat het pand weer gebruiksklaar is. In die tussentijd zal zij geen huur betalen. Dirk van den Broek heeft een renovatieplan laten opstellen. De uitvoering daarvan is niet haalbaar in het kader van garanties ten behoeve van de vloerbelasting. [Appellante] besluit daarop de (verzakte) betonnen vloer van de bedrijfsruimte te doen vervangen door een vloer die is voorzien van paalfundering. Overleg met de VVE over de noodzaak van en de toestemming tot het verrichten van de werkzaamheden leidt niet tot overeenstemming. [Appellante] laat de werkzaamheden desondanks uitvoeren. De kosten daarvan bedragen € 345.100,-, inclusief BTW.
2.6 [Appellante] stelt zich op het standpunt dat genoemde kosten ter vervanging van de vloer zijn aan te merken als kosten die betrekking hebben op werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten, zodat deze op grond van het modelreglement voor rekening komen van de gezamenlijke appartementseigenaren. Nu de VVE (ook achteraf) weigert toestemming te verlenen voor de verrichte werkzaamheden aan de vloer, verzoekt [appellante] de kantonrechter met terugwerkende kracht een machtiging te verlenen voor genoemde werkzaamheden aan de vloer en de VVE voor het geheel dan wel de onderscheiden appartementseigenaren voor het bedrag ter grootte van hun aandeelpercentage, tot betaling van een bedrag van € 345.100,- te veroordelen.
2.7 In de beschikking waarvan beroep overweegt de kantonrechter dat de desbetreffende vloer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten kan worden gerekend, nu de vloer geen deel uitmaakt van het casco en derhalve geen onderdeel is van het gebouw als zodanig. Dit betekent dat de kosten van onderhoud en vervanging van de vloer voor rekening zijn van de eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond. De opzet van het (model)reglement en de akte van splitsing is, aldus de kantonrechter, dat onderhoudskosten van een gemeenschappelijk gedeelte waar één der appartementseigenaren evident niet van kan profiteren, niet voor diens rekening komen. Het verzoek van [appellante] wordt afgewezen.
2.8 De grief van [appellante] is gericht tegen genoemde overwegingen van de kantonrechter. Volgens [appellante] laten de artikelen 1 sub d en 2 sub 1 van het modelreglement geen andere uitleg toe dan dat de vloeren van het gebouw behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 17 van Pro dat reglement. [Appellante] beroept zich voorts op een “ondubbelzinnige erkenning” door de VVE in een brief van 23 september 2003 (productie 8 bij inleidend verzoek).
2.9 Het hof overweegt als volgt.
2.10 Er is geen sprake van een erkenning waaraan het rechtsgevolg moet worden verbonden dat het de VVE in deze procedure niet meer vrij zou staan het standpunt van [appellante] (dat de vloer van de bedrijfsruimte behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten waarvan de vernieuwingskosten voor gezamenlijke rekening zijn) te betwisten. Afgezien van de omstandigheid dat de VVE bij gelegenheid van de behandeling van het beroepschrift onweersproken heeft gesteld dat de auteur van die brief, [Z], niet bevoegd was haar te vertegenwoordigen, geldt dat uit de bedoelde passage geenszins volgt dat de VVE genoemd standpunt van [appellante] onderschrijft. [Z] laat weten dat hij bezwaar maakt tegen het slopen van de vloer. Dat hij zich daarbij beroept op het feit dat de vloer gemeenschappelijk is betekent niet dat hij erkent dat de VVE moet meebetalen aan de kosten van een nieuwe vloer. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat [Z] door in zijn brief van 16 september 2003 aan [appellante] (productie 7 bij inleidend verzoek) te schrijven over kosten die “mogelijk” voor rekening van de VVE zijn, een duidelijk voorbehoud maakt ten aanzien van de bijdrageplicht van de VVE.
2.11 Met betrekking tot de uitleg van de akte van splitsing en van het modelreglement stelt het hof voorop dat het daarbij gaat om regelingen die naar hun aard bestemd zijn om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van die regelingen, terwijl voorts geldt dat de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop de bepalingen uit de desbetreffende regelingen zijn geredigeerd voor die derden niet kenbaar zijn. Bij de uitleg van dergelijke regelingen komt, anders dan bij de uitleg van overeenkomsten tussen partijen waarbij het gaat om de wederzijdse bedoelingen en verwachtingen, doorslaggevende betekenis toe aan de bewoordingen van de desbetreffende bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst van die overeenkomst.
2.12 Anders dan [appellante] lijkt te betogen, dwingt bovenbeschreven norm die bij de uitleg van het modelreglement moet worden gehanteerd niet tot een louter taalkundige uitleg in die zin dat de enkele vermelding van “de vloeren” in artikel 2 sub Pro 1 tot de uitkomst leidt dat de onderhavige vloer van de bedrijfsruimte tot de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1 sub d en Pro 17 van het modelreglement behoort.
2.13 Bij de uitleg van de desbetreffende bepalingen dient immers ook acht te worden geslagen op andere objectieve maatstaven, zoals de elders in het modelreglement gebruikte formuleringen, de bepalingen uit de akte van splitsing en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt. Te dezen komt met name betekenis toe aan het bepaalde onder e. van de akte van splitsing (zie hierboven sub 2.2), waarbij aan de eigenaar van het appartementsrecht ten aanzien van de bedrijfsruimte een aparte positie is toegekend, zowel voor wat betreft diens bijdrage in de onderhoudskosten van gemeenschappelijke gedeelten (hij draagt niet bij in de kosten van de lift en van het buitenonderhoud van de flats) als voor wat betreft de bijdrageplicht van de overige eigenaren in het onderhoud van de bedrijfsruimte (zij dragen niet bij in de kosten van het buitenonderhoud). Voorts geldt dat de omstandigheid dat genoemde vloer, zoals de VVE onweersproken heeft gesteld en met tekeningen en foto’s heeft toegelicht, zich voor aanzienlijk meer dan de helft van haar oppervlakte niet bevindt onder het woongedeelte van het gebouw, de gevolgtrekking rechtvaardigt dat de vloer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Tenslotte komt betekenis toe aan de omstandigheid dat onweersproken is gebleven de stelling van de VVE dat zij in het verleden nooit heeft bijgedragen aan de onderhoudskosten van de vloer. Een uitleg waarbij de vloer van de bedrijfsruimte in de gegeven omstandigheden als behorend tot de gemeenschappelijk gedeelten wordt aangemerkt, zou tot het onaannemelijke rechtsgevolg leiden dat de kosten van onderhoud van de vloer niet, maar die tot vernieuwing wél gemeenschappelijk gedragen moeten worden.
2.14 Op grond van een en ander is het hof van oordeel dat de vloer van de bedrijfsruimte niet valt te rekenen tot de gemeenschappelijke gedeelten in de zin van artikel 1 sub Pro d, 2 en 17 van het modelreglement.
2.15 De conclusie is dat de grief van [appellante] in alle onderdelen faalt.
3. Slotsom
Het beroep faalt en de beschikking waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Bij die stand van zaken moet [appellante] de kosten van het beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
verwijst [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot deze uitspraak aan de zijde van de VVE begroot op € 248,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris procureur.
Deze beschikking is gegeven door mrs. G.J. Visser, A. Rutten-Roos en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer bij vervroeging uitgesproken in het openbaar op 9 november 2006.