Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 21 juni 2007 in de zaak onder rekestnummer 1876/05 NOT van:
M.J.M. [X],
E.W.A. [X],
beiden wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
t e g e n
MR. [Y],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. W. van de Wier.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 7 december 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Maastricht, verder te noemen de kamer, van 7 oktober 2005 en verzonden op 8 november 2005, waarbij de klacht van klagers gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk niet-ontvankelijk en voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Op 5 januari 2006 is van de zijde van klagers een aanvullend verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 21 februari 2006 een verweerschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 mei 2007. Klagers, hun gemachtigde en de notaris vergezeld van zijn gemachtigde zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van klagers aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat, behoudens het navolgende.
3.2. Namens klagers is naar voren gebracht dat de opsomming van het feitencomplex erg selectief en onvolledig is. Zo ontbreekt de vermelding van de taxatierapporten van 20 december 2000 en andere stukken. Het hof zal hiermee bij de beoordeling – voor zover van belang – rekening houden.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris dat hij klagers er niet op heeft gewezen dat zij niet aansprakelijk waren voor de kosten van de openbare verkoop van het registergoed van hun ouders gelegen aan de [adres] te [plaats]. Klagers stellen zich op het standpunt dat zij deze kosten ten onrechte hebben betaald.
4.2. Voorts wordt de notaris verweten dat hij is voorbijgegaan aan de belangen van klagers als huurders van het eerder genoemd registergoed en hen niet heeft gewezen op hun rechten en plichten, ook heeft hij geen behoorlijk onderzoek verricht naar de huur-en woonsituatie van klagers, terwijl in de veilingakte van hun huurrechten geen melding wordt gemaakt.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris heeft de stellingen van klager betwist en verweert zich als volgt.
5.2. Allereerst beroept de notaris zich op de niet-ontvankelijkheid van klagers in hun klacht wegens overschrijding van de driejaars-termijn zoals genoemd in artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt, verder te noemen Wna. De notaris heeft in dat verband betoogd dat de termijn op 27 september 2001 is gaan lopen, zijnde de datum van de kredietverstrekking aan klagers en de betaling door klagers namens hun ouders van de veilingkosten.
5.3. De notaris heeft voorts naar voren gebracht dat hij ter informatie van de gegadigden ter veiling van 11 december 2002 van de huuraanspraken van klagers mededeling heeft gedaan. Gezien het feit dat de door klagers gestelde huuraanspraken anterieur waren aan de vestiging van de hypotheek door hun ouders was met vermelding van die aanspraken in de veilingakte geen belang gediend. Klagers hebben door de handelwijze van de notaris geen enkel recht verloren.
Voor wat betreft het verwijt van klagers dat hij geen behoorlijk onderzoek naar hun huur- en woonsituatie heeft verricht heeft de notaris aangevoerd dat op hem geen verdere onderzoeksplicht rustte nu hem twee hypotheekaktes, een taxatierapport en een koopovereenkomst ter beschikking waren gesteld waarin geen melding van huur werd gemaakt dan wel expliciet werd vermeld dat het pand vrij van huur was. Ook bij twee eerder aangezegde veilingen is de notaris nimmer het bestaan van huurovereenkomsten gemeld. De notaris heeft het pand bezocht om zich van de situatie ter plekke op de hoogte te stellen en heeft met klagers en hun ouders over de op handen zijnde veiling gesproken zonder dat over een bestaande huursituatie werd gerept.
6. De beoordeling
6.1. Het hof overweegt dat op de notaris op grond van hetgeen hem met betrekking tot het pand bekend was geen verplichting rustte tot nader onderzoek naar een eventuele huursituatie. Toen klagers na openbare aankondiging van de veiling en tervisielegging van het concept van de veilingakte hun anterieure huuraanspraken aan de notaris kenbaar hadden gemaakt heeft de notaris juist gehandeld door ter veiling van die huuraanspraken melding te maken. Bij vermelding van die huuraanspraken in de veilingakte hadden klagers geen te respecteren belang nu de juistheid van die aanspraken niet vaststond en niet-vermelding van die aanspraken geen afbreuk deed aan de door klagers gepretendeerde aanspraken.
Voor het overige en met in acht name van de aanvulling onder 3.2. heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen.
6.2. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.3. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.C.W. Rang en F.A.A.
Duynstee en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 21 juni 2007 door
de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT- NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT MAASTRICHT
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen voormeld heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van:
M.J.M.[X]
en
E.W.A.[X],
wonende te [plaats],
hierna te noemen: klagers,
tegen:
MR. [Y],
notaris te [plaats],
hierna te noemen: de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Bij schrijven van 11 april 2005, met bijlagen, hebben klagers meerdere klachten ingediend tegen de notaris.
Bij brief van 25 april 2005, met bijlagen, heeft de notaris op de klachten gereageerd.
Bij schrijven van 3 mei 2005 hebben klagers nog een reactie gegeven op het verweer van de notaris.
Vervolgens zijn partijen opgeroepen voor de zitting van de Kamer van Toezicht op 14 september 2005.
Ter zitting zijn voor de Kamer verschenen:
- klagers, bijgestaan door mr. A.J.J.Kreutzkamp, vergezeld van de heer A.H.M.[X], vader van klagers.
- de notaris, bijgestaan door mr. W.van de Wier.
Tevens is ter zitting door mr.Van de Wier een pleitnota overgelegd die als hier ingelast dient te worden beschouwd.
Na afloop van de behandeling is medegedeeld dat partijen de beslissing van de Kamer zo spoedig mogelijk tegemoet kunnen zien.
2. De vaststaande feiten
Op 7 april 2000 werd een eerste recht van hypotheek gevestigd op de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] ten behoeve van hypotheekverstrekker Stichting Pensioenfonds ABP. Die woning is op dat moment eigendom van de heer A.H.M.[X] en mw. H.W.E.M.[X]-[Z] die daar feitelijk wonen, samen met beide klagers, hun zonen. In de hypotheekakte is het huurbeding van toepassing verklaard en de ouders [X] verklaren dat het pand in eigen gebruik en niet verhuurd is.
Op 31 januari 2001 wordt een tweede recht van hypotheek verstrekt op genoemde woning ten behoeve van de Rabobank. Ook in die hypotheekakte is het huurbeding van toepassing verklaard en hebben de ouders [X] verklaard dat het pand in eigen gebruik en niet verhuurd is.
Bij deurwaardersexploot van 6 september 2001 hebben de ouders [X] de aanzegging van de openbare verkoop van genoemde woning op 6 oktober 2001 ontvangen, welke aanzegging opgedragen was door de notaris, destijds als kandidaat werkzaam bij notaris [A], in opdracht van ABP.
Deze openbare verkoop is uiteindelijk geannuleerd. Notaris [A] heeft de kosten ad fl. 9587,33 in rekening gebracht aan de ouders [X].
Bij deurwaardersexploot van 4 juli 2002 heeft notaris [Y] de openbare verkoop op 11 september 2002 van genoemde woning doen aanzeggen.
In verband met een door de ouders [X] bij de voorzieningenrechter ingediend verzoek tot onderhandse verkoop heeft de notaris op 26 augustus 2002 een taxatierapport d.d. 17 augustus 2002 ontvangen.
Na afwijzing door de voorzieningenrechter van het verzoek heeft de notaris op 1 november 2002 een kennisgeving van de openbare verkoop aan de ouders [X] gezonden, alsmede aan klagers.
Op 27 november 2002 hebben klagers ieder een brief aan de notaris gestuurd waarin zij stellen huurder te zijn van een deel van meergenoemde woning vanaf september respectievelijk november 1999.
Op 11 december 2002 heeft de veiling plaatsgevonden.
Op 2 januari 2003 hebben klagers aan de veilingkoper laten weten dat zij huurders van het pand zijn.
Op 6 februari 2003 hebben de ouders [X] alsmede klagers vrijwillig het pand ontruimd nadat hen de ontruiming aangezegd was.
Op 11 maart 2003 hebben klagers een kort geding aangespannen tegen de veilingkoper.
Op 2 april 2003 heeft de voorzieningenrechter beslist dat de veilingkoper klagers weer moest toelaten tot de gehuurde gedeelten van de woning. Deze uitspraak is door het Hof vernietigd bij arrest van 28 oktober 2003.
Bij vonnis van 3 maart 2004, bij verstek gewezen, heeft de kantonrechter te Heerlen op vordering van klagers voor recht verklaard dat klagers met hun ouders vóór 7 april 2000 een huurcontract hebben gesloten dat door de veilingkoper moet worden gerespecteerd.
Op 8 maart 2005 hebben klagers de notaris gesommeerd om de kosten van de eerste verkoop aan klagers terug te betalen.
3. De inhoud van de klachten en de reactie van de notaris daarop
3.1 Klagers stellen dat zij door de hierna genoemde gedragingen van de notaris in materiele en immateriële zin schade geleden hebben.
3.2 De notaris heeft verzuimd klagers te informeren over de kosten van de openbare verkoop van de woning welke gelegen is aan de [adres] te [plaats]. Als een notaris de opdracht krijgt een veiling te regelen, dan dienen de kosten daarvan door de koper dan wel de verkoper betaald te worden. Die kosten zijn in dit geval ten onrechte door klagers betaald.
3.3 De notaris heeft op geen enkel moment rekening gehouden met de belangen van klagers als huurder en heeft hen niet in kennis gesteld van hun rechten en plichten. Ook heeft de notaris verzuimd een behoorlijk onderzoek te verrichten naar de huur- en woonrelatie van klagers. De notaris dient de belangen van alle betrokkenen te behartigen. Zo staat in de veilingakte niets vermeld over de huur van een gedeelte van de woning. Het had op de weg van de notaris gelegen om klagers te vragen hun huurrecht op het bewuste pand te bewijzen.
3.4 De notaris, bijgestaan door diens raadsman, heeft tegen de klachten gemotiveerd verweer gevoerd, waartoe wordt verwezen naar zijn verweerschrift van 25 april 2005 alsmede naar hetgeen hij bij de mondelinge behandeling heeft gesteld. Bedoeld verweer zal eveneens in de hierna volgende beoordeling aan de orde komen.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 Klagers verwijten de notaris dat deze verzuimd heeft hen te informeren over de kosten van de openbare verkoop van de woning welke gelegen is aan de [adres] te [plaats]. Die kosten zijn in dit geval ten onrechte door klagers betaald.
De Kamer overweegt het volgende.
De declaratie waarop klagers hier duiden is die welke notaris [A] in verband met de kosten van de voorgenomen openbare verkoop op 11 oktober 2001 heeft opgemaakt. Van belang is hier artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna). Daarin is immers bepaald - voor zover hier van belang - dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende 3 jaren na de dag waarop klager van het handelen of nalaten van de notaris kennis genomen heeft. Nu de declaratie gedateerd is op 19 oktober 2001 evenals het begeleidend schrijven kunnen klagers gezien het bepaalde in artikel 99 lid 12 Wna Pro thans niet meer in de klacht ontvangen kan worden. Hetzelfde geldt ook voor het verwijt aan de notaris dat hij verzuimd zou hebben om klagers over een en ander te informeren, omdat die informatie dan wel het verzuim de informatie te verstrekken dan logischerwijs voorafgaande aan de openbare verkoop, zijnde op 11 oktober 2001, had plaats moeten vinden.
4.2 Voorts verwijten klagers de notaris dat hij op geen enkel moment rekening gehouden heeft met de belangen van klagers als huurders, hen niet in kennis gesteld heeft van hun rechten en plichten en verzuimd heeft een behoorlijk onderzoek te verrichten met betrekking tot de huurrelatie en woonsituatie.
De Kamer overweegt dat klagers bij schrijven van 27 november 2002 de notaris in kennis hadden gesteld van hun huurrelatie. Onweersproken is dat de notaris tijdens de veiling van de woning op 11 december 2002 expliciet melding gemaakt heeft van het feit dat klagers stellen huurders te zijn van een deel van de woning. Meer kon de notaris niet voor klagers betekenen. In deze aangelegenheid is het naar het oordeel van de Kamer immers aan klagers en niet aan de notaris om hun huurrecht op een gedeelte van de woning te bewijzen en is het niet de taak van de notaris om onderzoek te verrichten naar (het bestaan van) de huurrelatie en woonsituatie. Om hun stellingen te bewijzen dienen klagers zich tot de rechter te wenden hetgeen zij blijkens de uitspraak van de voorzieningenrechter van 2 april 2003 en de uitspraak in hoger beroep van 28 oktober 2003 ook gedaan hebben.
De Kamer kwalificeert de verwijten aan het adres van de notaris dan ook als ongegrond.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht:
- verklaart klagers in hun hiervoor onder 3.2 omschreven klacht niet ontvankelijk.
- verklaart de hiervoor onder 3.3 omschreven klachten ongegrond.
Aldus gegeven te Maastricht op 7 oktober 2005 door mr. R.C.A.M. Philippart, voorzitter,
mr. R.P.G. Houterman en mr. C.L.J.R.Douven, kroonleden,
mr. M.M.L.H. Voncken en mr. C.J. Leussink, notarisleden,
en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.Chr.H.M.Geurts, secretaris.
pg