Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 5 juli 2007 in de zaak onder rekestnummer 1835/06 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. B. ten Doesschate,
t e g e n
1. [M],
2. [D],
beiden wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. S. Bharatsingh.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellant, verder te noemen de notaris, is bij een op 12 december 2006 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 14 november 2006, waarbij een onderdeel van de namens geïntimeerden, hierna te noemen klagers, ingediende klacht gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing en de klacht voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Op 8 februari 2007 is van de zijde van klagers een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Namens de notaris is op 6 mei 2007 een brief met een bijlage ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. Ten slotte is namens klagers op 7 mei 2007 nog brief met een aantal producties ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 mei 2007. Verschenen zijn de notaris en zijn gemachtigde. Zij hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnota. Klagers en hun gemachtigde zijn – met bericht van verhindering – niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris dat hij ten onrechte zijn ministerie heeft verleend aan de executoriale verkoop van de garage omdat deze verkoop in strijd was met de eerdere verkoop en levering hiervan aan klagers en de executerende bank jegens hen onrechtmatig handelde met het doorzetten van de verkoop. Naar de mening van klagers had de notaris de veiling op dienen te schorten nadat de dagvaarding van 16 december 2005 door klagers was uitgebracht, omdat die dagvaarding naar de mening van klagers de executie schorste.
4.2. Ook wordt de notaris verweten dat hij bij het onderzoek naar de vraag of de bank ten tijde van de beslaglegging ervan op de hoogte was dat de garage verkocht was, maar nog niet geleverd, niet voldoende zorgvuldig is opgetreden, door slechts af te gaan op telefonisch ingewonnen inlichtingen in plaats van schriftelijk om informatie te verzoeken.
4.3. Ten slotte heeft de notaris het verzoek van klagers naast zich neergelegd om tijdens de veiling mee te delen dat de garage door middel van de inschrijving van het kort gedingvonnis van 8 december 2005, verbeterd bij kort gedingvonnis van 12 december 2005, in de openbare registers aan klagers was geleverd.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stelling van klagers en verweert zich als volgt.
5.2. De notaris brengt naar voren dat de levering van de garage aan klagers niet tegen de bank kon worden ingeroepen omdat het door de bank gelegde beslag ruimschoots vóór de vonnissen was ingeschreven in de registers. Bovendien is er geen sprake van een dubbele verkoop, maar van een executoriale verkoop ingevolge de artikelen 514 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
5.3. De notaris vermag niet in te zien op welke grond hij de bank diende te vragen om zijn verklaring schriftelijk af te leggen, dan wel op welke grond hij deze verklaring zou hebben moeten opvragen.
5.4. De notaris is van mening dat hij heeft voldaan aan zijn informatieplicht door ter veiling de veilingmeester de mededeling te laten doen conform hetgeen reeds in de ter inzage gelegde veilingvoorwaarden d.d. 8 december 2005 en in het veilingboekje stond vermeld, namelijk dat de garage niet leeg en ontruimd zou worden geleverd, dat de gebruikers van de garage verplicht waren deze te ontruimen, maar dat de koper op de veiling de ontruiming zelf zou moeten afdwingen en, tenslotte, dat de executant op de veiling er niet voor in stond dat de ontruiming ook daadwerkelijk zou kunnen worden bewerkstelligd. Die informatie was voldoende aangezien het voor de rechten van de veilingkoper geen enkel verschil maakte of de garage inmiddels door de inschrijving van de kort gedingvonnissen al dan niet aan klagers was geleverd. Bovendien had het Kadaster de levering niet toegepast maar op grond van de inschrijving van de kort gedingvonnissen slechts de aantekening “instelling rechtsvordering” gemaakt. Mededeling ter veiling van een en ander zou slechts onnodige verwarring, met een prijsdrukkend effect als gevolg, hebben veroorzaakt die niet door een uitleg door de notaris had kunnen worden weggenomen. Tegen het aldus in geding zijnde belang van de executerende schuldeiser stond geen redelijk belang van enige andere betrokkene. Met het oog daarop meent de notaris juist gehandeld te hebben door ter veiling geen melding te maken van de in zijn ogen niet relevante inschrijving van de kort gedingvonnissen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot de vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen omtrent de klacht dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt, behoudens het navolgende met betrekking tot het klachtonderdeel hierboven onder 4.3. omschreven.
6.2. Het hof overweegt dat artikel 3 van Pro de Verordening beroeps- en gedragsregels voorschrijft dat de notaris bij de levering van registergoederen een zodanig onderzoek instelt dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat en dat hij de gegevens die voor de rechtstoestand van belang zijn in de akte van levering vermeldt. In geval van veiling worden bedoelde gegevens gebruikelijk vermeld in de akte van veilingvoorwaarden die tezamen met het proces-verbaal van veiling en gunning in de openbare registers worden overgeschreven teneinde de levering te bewerkstelligen. Afwijkingen van of aanvullingen op hetgeen in de akte van veilingvoorwaarden staat vermeld, plegen ter veiling door de notaris, of op diens instructie door de veilingmeester, te worden kenbaar gemaakt.
Aan de notaris komt een zekere vrijheid toe om ter veiling slechts die aanvullende of afwijkende gegevens te vermelden die relevant zijn voor de gegadigden ter veiling of die betrekking hebben op een te respecteren belang van enige bij de veiling betrokkene. In het onderhavige geval is het hof van oordeel dat de mededeling van de veilingmeester als onder 5.4. omschreven met betrekking tot het gebruik van de garage door derden, voldoende is geweest. De notaris kon onder de gegeven omstandigheden tot het oordeel komen dat tegenover het belang van de executerende schuldeiser om door mededelingen ter veiling geen onnodige verwarring te creëren, geen te respecteren belang van klagers of derden stond.
Dit leidt er toe dat dit klachtonderdeel door het hof ongegrond wordt geacht en de beslissing van de kamer niet in stand kan blijven.
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.4. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 14 november 2006; en opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.M.A. Verscheure en F.A.A. Duynstee en in het openbaar uitgesproken op donderdag 5 juli 2007 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
Beslissing van 14 november 2006 op de klachten met nummers
334310 / NT 06-8 en 334319 / NT 06-9 AB van:
1. [M],
2. [D],
wonende te [plaats],
raadsman mr. S. Bharatsingh,
tegen:
1. mr. [X],
notaris te [plaats],
2. mr. [Y],
kandidaat-notaris te [plaats],
raadsman mr. B. ten Doesschate.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 25 januari 2006;
- verweerschrift met bijlagen van 28 maart 2006;
- repliek van 26 mei 2006;
- dupliek van 25 juli 2006.
Gelet op de onderlinge samenhang zijn beide klachten gevoegd behandeld.
Bij de behandeling van de klacht op 12 september 2006 zijn de raadsman van klagers alsmede de notaris en kandidaat-notaris, vergezeld van hun raadsman verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten uiteengezet. Uitspraak is bepaald op 14 november 2006. In het navolgende zullen de notaris en kandidaat-notaris tezamen als de beklaagden worden aangeduid.
De feiten
1. Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Bij koopovereenkomst van 1 maart 2004 hebben klagers van [A en B], verder te noemen verkopers, het woonhuis met aanbehoren aan de [adres] te [plaats] gekocht. Tot het verkochte behoort een garagebox met een eigen kadastrale aanduiding.
b. Het woonhuis is op 16 april 2004 aan klagers geleverd. Per abuis is de garage, als gevolg van de eigen kadastrale aanduiding, daarbij niet meegeleverd. Verkopers hebben de akte van rectificatie nog niet ondertekend, omdat onbekend is waar zij verblijven.
c. Op 15 oktober 2004 heeft de ABN AMRO Bank, verder te noemen de bank, ten laste van verkopers conservatoir beslag gelegd op de garage. Dit beslag is op diezelfde datum of kort daarna ingeschreven in de openbare registers en nadien, middels een tegen verkopers gewezen verstekvonnis, tot een executoriaal beslag geworden. De bank heeft de notaris opdracht gegeven de garage executoriaal te verkopen.
d. Bij dagvaarding van 28 november 2005 hebben klagers in kort geding een veroordeling van de verkopers gevorderd tot levering van de garage. Bij vonnis van 8 december 2005 heeft de voorzieningenrechter die vordering toegewezen en bepaald dat het vonnis binnen veertien dagen na betekening aan gedaagden in de plaats zou treden van de tot levering van de garage bestemde akte. Bij herstelvonnis van 12 december 2005 is deze termijn van veertien dagen verkort tot twee dagen. Beide vonnissen, verder te noemen de vonnissen, zijn op 13 december 2005 aan verkopers betekend en ingeschreven in het kadaster.
e. Bij brieven van 12 en 13 december 2005 heeft de kandidaat-notaris de raadsman van klagers bericht dat de executieveiling alleen zal worden gestaakt wanneer de bank daartoe opdracht geeft.
f. Bij dagvaarding van 16 december 2005 hebben klagers onder meer de bank gedagvaard om voor de rechtbank Amsterdam te verschijnen. Zij vorderen (a) een verklaring voor recht dat de bank onrechtmatig heeft gehandeld jegens klagers, (b) de opheffing van het executoriale beslag en (c) vergoeding van de door klagers geleden schade.
g. Op 19 december 2005 is de garage via een executoriale veiling ten overstaan van de notaris aan derden verkocht. Tijdens de veiling heeft de veilingmeester meegedeeld:
“Verkoper heeft een onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het registergoed. Daarbij is haar gebleken dat het registergoed in gebruik is gegeven aan derden. Deze derden dienen de garage vrij van huur en ontruimd op te leveren. Voorzover verkoper enige rechten met betrekking tot de ontruiming mocht hebben, cedeert verkoper deze rechten aan koper. Mocht desalniettemin blijken dat er toch sprake is van een huursituatie dan zal verkoper niet aansprakelijk zijn voor het bestaan van zo een huurovereenkomst en voor de daaruit voortvloeiende gevolgen. De eventuele ontruiming van deze derden wordt aan de koper overgelaten en geschiedt voor rekening en risico van de koper. Indien het registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik wordt geleverd is het aan de koper om op zijn kosten ontruiming te bewerkstelligen. De verkoper staat niet in voor kopers bevoegdheid tot ontruiming.”
De klacht
2.1 Klagers menen dat de beklaagden op grond van artikel 1 van Pro de Verordening beroeps- en
gedragsregels (VBG) hun medewerking aan de executoriale verkoop hadden moeten weigeren, ten eerste omdat de verkoop en overdracht van de garage middels de executoriale verkoop in strijd was met de eerdere verkoop aan klagers, en ten tweede omdat de bank onrechtmatig handelde met het doorzetten van de verkoop, nu zij daardoor zou profiteren van de wanprestatie van verkopers jegens klagers. Beklaagden hebben desondanks hun medewerking verleend en aan klagers bericht dat de executieveiling alleen gestaakt zou worden, indien de bank hiertoe opdracht zou geven. Klagers menen dat de beklaagden de veiling in ieder geval hadden moeten opschorten nadat klagers de dagvaarding van 16 december 2005 hadden uitgebracht. Deze dagvaarding schorst immers de executie. Dat het geen dagvaarding in kort geding is maakt dit niet anders. Tevens hebben beklaagden volgens klagers nagelaten de bank te wijzen op de schadelijke gevolgen die de executoriale verkoop voor klagers zouden meebrengen.
2.2 Daarnaast zijn de beklaagden volgens klagers onvoldoende zorgvuldig opgetreden bij hun
onderzoek naar de vraag of de bank ten tijde van het leggen van het beslag ervan op de hoogte was dat de garage was verkocht, maar niet geleverd. Zij hebben bij dit onderzoek namelijk genoegen genomen met telefonische inlichtingen van de bank, terwijl zij deze informatie schriftelijk hadden moeten opvragen dan wel hadden moeten vragen om een schriftelijke bevestiging van mondeling verstrekte informatie (Hoge Raad, 22 maart 1996, NJ 1996, 668). De stelling van de beklaagden dat de van hen te eisen hoge mate van zorgvuldigheid alleen gevergd kan worden binnen de grenzen van hun rechercheplicht getuigt van een te beperkte opvatting ten aanzien van wat de notariële zorgplicht met zich brengt.
2.3 Tot slot hebben de beklaagden geen gehoor gegeven aan het verzoek van klagers om tijdens de veiling mee te delen dat op 13 december 2005 de garage aan klagers is geleverd middels de inschrijving van de vonnissen in het kadaster. In plaats daarvan heeft de veilingmeester de onder f geciteerde mededeling gedaan.
Het verweer
3.1 De levering van de garage aan klagers kan volgens de beklaagden niet tegen de bank
worden ingeroepen, omdat het door de bank gelegde beslag ruim vóór de vonnissen is ingeschreven in de registers. De beklaagden bestrijden dat zij hun medewerking hadden moeten te weigeren op grond van artikel 1 VBG Pro. In deze zaak is immers niet sprake van een dubbele verkoop, maar van een executoriale verkoop zoals bedoeld in de artikelen 514 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Volgens de beklaagden is het evident dat de bank niet onrechtmatig heeft gehandeld door de veiling te laten doorgaan. In ieder geval is niet evident dat de bank onrechtmatig handelde. Klagers hadden de veiling kunnen opschorten door een executiegeschil aanhangig te maken, hetgeen zij hebben nagelaten. De notaris heeft nog aangevoerd dat op hem, als met de veiling belaste notaris, de verantwoordelijkheid rustte de veiling al dan niet doorgang te laten vinden. Een dergelijke beslissing valt niet onder de eigen tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de kandidaat-notaris. De beklaagden bestrijden dat zij de bank niet zouden hebben geïnformeerd over het standpunt van klagers. Alle correspondentie van klagers die aan de veiling voorafging is doorgeleid naar de bank. Vanzelfsprekend was de bank ervan op de hoogte dat klagers meenden schade te zullen lijden bij de executoriale verkoop van de garage.
3.3 Daargelaten of de wetenschap van de bank ten tijde van het beslag relevant is, valt volgens de beklaagden niet in te zien op welke grond zij gehouden waren de bank te vragen de verklaring, dat zij ten tijde van het beslag niet op de hoogte was van de verkoop van de garage, schriftelijk af te leggen of op grond waarvan zij deze verklaring schriftelijk hadden moeten opvragen. Het door klagers aangehaalde arrest van de Hoge Raad heeft betrekking op de rechercheplicht van een notaris met betrekking tot het te veilen pand. De bewuste wetenschap van de bank valt echter niet onder de rechercheplicht.
3.4 De notaris stelt zich op het standpunt dat is voldaan aan de mededelingsplicht door de onder f vermelde mededeling te doen. De notaris dient ook de belangen van de bank in het oog te houden en een verdergaande mededeling zou waarschijnlijk een aanzienlijk lagere verkoopprijs tot gevolg hebben gehad.
De beoordeling
4.1 Op grond van artikel 98 lid 1 Wet Pro op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. Thans staat ter beoordeling of de handelwijze van de notaris en kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Aan de orde is de vraag of de beklaagden hun medewerking aan de executieveiling hadden moeten weigeren nu de garage op grond van de vonnissen al vóór de datum van de executieveiling aan klagers was geleverd. Te dien aanzien wordt het volgende overwogen. Het feit dat de garage reeds voorafgaand aan de executieveiling aan klagers was geleverd, staat niet in de weg aan de executieverkoop door de bank, nu het beslag dateert van vóór die levering. De beklaagden behoefden hun medewerking aan de executieverkoop dan ook niet te weigeren. De vraag of zij de veiling hadden moeten opschorten nadat klagers de dagvaarding van 16 december 2005 hadden uitgebracht wordt als volgt beantwoord. Een bodemprocedure zoals door klagers geëntameerd heeft geen schorsende werking. De raadsman van klagers heeft ter terechtzitting verklaard dat het ook niet de bedoeling van klagers was om met deze procedure de executie te schorsen. De aangewezen weg om de executieverkoop te schorsen is het aanhangig maken van een executieschil in kort geding. Klagers hebben voldoende gelegenheid gehad om een dergelijke procedure te starten, zij hebben die ook aangekondigd. Ter zitting heeft de raadsman van klagers verklaard dat zij daarvan hebben afgezien omdat zij erop vertrouwden dat de beklaagden, nadat zij in kennis waren gesteld van de gevolgen van de veiling voor klagers, de veiling niet zouden laten doorgaan. Klagers mochten daarop evenwel niet vertrouwen, omdat de beklaagden nooit een dergelijke mededeling hebben gedaan, integendeel. Zij hebben steeds te kennen gegeven dat van de veiling slechts zou worden afgezien als de bank daartoe opdracht zou geven. De slotsom is dat de beklaagden hun medewerking aan de veiling niet behoefden te weigeren. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
4.3 Het onderzoek dat de notaris heeft uitgevoerd bij de bank teneinde te achterhalen of de bank ten tijde van de beslaglegging wist dat de garage door een fout niet aan klagers was geleverd, behoort niet tot de taken van de notaris. Hij was daartoe dan ook niet verplicht, laat staan dat hij dat onderzoek schriftelijk had moeten uitvoeren. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
4.4 Tot de taken van de notaris op de veiling behoort dat hij zich ervan overtuigt dat alle betrokkenen bij de veiling op de hoogte zijn van de stand van zaken. In dat verband had de mededeling dat de kort gedingvonnissen tot levering van de garage inmiddels waren ingeschreven in de registers, niet achterwege mogen worden gelaten. De mededeling die wél is gedaan maakt de betrokkenen op dit niet onbelangrijke punt niet wijzer. In zoverre heeft de notaris dan ook zijn informatieverplichting geschonden. De kandidaat-notaris valt op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt te maken, omdat de notaris verantwoordelijk was voor het toezicht op de veiling alsmede voor de gewraakte mededeling. Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond voorzover dit is gericht tegen de notaris. Voorzover het klachtonderdeel is gericht tegen de kandidaat-notaris is dit ongegrond.
4.5 De handelwijze van de notaris rechtvaardigt de tuchtrechtelijke maatregel van waarschuwing.
4.6 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart klachtonderdeel 2.3 tegen de notaris, zoals uiteengezet onder 4.4
gegrond;
- verklaart de klacht tegen de notaris voor het overige ongegrond;
- bepaalt dat aan de notaris de tuchtrechtelijke maatregel van waarschuwing
wordt opgelegd;
- verklaart de klacht tegen de kandidaat-notaris ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.J. Beukenhorst, voorzitter, J.P. van Harseler, H.M. de Jong Schouwenburg, R.H. Meppelink en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2006.
mr. E. van Bennekom, mr. A.J. Beukenhorst,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.