Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P06/00144
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 05/2927 van de rechtbank Utrecht van 21 maart 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 713.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 19 september 2005, het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 667.000.
Bij uitspraak van 21 maart 2006, verzonden op 30 maart 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 18 april 2006, bij het Hof ingekomen op 19 april 2006, en aangevuld bij brief van 4 mei 2006. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingezonden, de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek. Bij brief van 3 mei 2007 heeft belanghebbende nog een nader stuk ingediend. Van de genoemde stukken heeft de griffier steeds afschriften verzonden aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak is meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Het Hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en - zakelijk weergegeven - als volgt kunnen worden beschreven.
2.1.2. De woning is van het type twee-onder-één kap met een serre en carport. De woning is gebouwd op een perceel grond ter grootte van 764 m². De inhoud van de woning is 576 m³ inclusief de serre (achterzijde) van 34 m³.
2.1.3. In het kader van de bezwaarprocedure is op 8 september 2005 in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatierapport opgemaakt door de taxateurs A en B (hierna: de taxateurs). De woning is op 8 september 2005 (ook inpandig) opgenomen. In het taxatierapport is de woning vergeleken met twee woningen waarvan de marktgegevens geïndexeerd beschikbaar zijn, te weten de aan de woning identieke buurwoning gelegen aan de a-straat 3 (de rechtbank vermeldt hier kennelijk per abuis het nummer 1) en de woning gelegen aan de a-straat 11.
2.1.4. In het kader van een door belanghebbende bij de gemeente Z ingediende (plan)schadeclaim zijn mr. C, juridisch adviseur, en ing. D, rentmeester, beiden werkzaam bij E rentmeesters B.V. te Q (hierna: E) in hun rapportage van 28 februari 2005 uitgegaan van een waarde van de woning van € 600.000 en hebben zij geconcludeerd dat de waardedaling van de woning € 24.000 bedraagt. Deze waardedaling is volgens het rapport van E het gevolg van de realisatie van een aantal gebouwen op het terrein van het ziekenhuis aan de a-straat te Z. De gemeente Z heeft, blijkens de honorering van de schadeclaim bij het besluit van 14 juni 2005, ingestemd met deze rapportage en een schadevergoeding toegekend in de vorm van nadeelcompensatie.
2.1.5. Na een door belanghebbende gevoerde procedure is de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 1999 bij een eerdere uitspraak van het Hof vastgesteld op € 408.000.
2.1.6. Voorts verwijst het Hof naar het proces-verbaal van de zitting.
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning, door die uiteindelijk vast te stellen op € 667.000, te hoog heeft vastgesteld.
2.3. Oordeel van de rechtbank
Op het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Zij heeft daartoe als volgt overwogen:
“2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.4 Verweerder heeft daartoe verwezen naar het door (…) de taxateurs (…) op 8 september 2005 in het kader van de bezwaarprocedure opgemaakte taxatierapport. (…)
2.5 Ter zitting heeft verweerders gemachtigde voorts aangevoerd dat uit het arrest van de Hoge Raad (HR) van 14 oktober 2005, LJN:AU4300 (Oostflakkee) voortvloeit dat slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu in het onderhavige geval de waarde van de woning voldoende aannemelijk is gemaakt en verweerder derhalve aan haar bewijslast heeft voldaan, kan niet meer worden toegekomen aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
2.6 De rechtbank kan verweerder in zoverre niet volgen. In het genoemde arrest heeft de HR immers overwogen dat het Gerechtshof te 's-Gravenhage aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend.
In dat - niet in cassatie aangevochten - oordeel van het Hof lag, aldus de HR, besloten dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de woning, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door de belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, en dat hetzelfde op overeenkomstige gronden geldt voor de door de belanghebbende verdedigde waarde.
2.7 Mitsdien zal de rechtbank bezien of verweerder, gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van de woning, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.
2.8 De rechtbank is van oordeel dat de waardevaststelling in het taxatierapport van de door verweerder ingeschakelde taxateurs is geschied in overeenstemming met de uit de wet voortvloeiende systematiek waarbij rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken (waaronder de inhoud van de woningen) en de onderhoudsstaat. Met name is gekeken naar woningen met een vergelijkbare ligging ten opzicht van het ziekenhuis. De op de markt gerealiseerde verkoopprijzen zijn vervolgens geïndexeerd aan de hand van de door de gemeente Zeist bijgehouden marktgegevens (indexcijfers) per categorie woningen, in het onderhavige geval twee onder één kap woningen. Deze gegevens zijn geschoond in die zin dat niet alle transacties zijn meegenomen, huizen bijvoorbeeld verkocht middels een veiling zijn buiten de index gelaten. Nu er geen transacties rond de waardepeildatum in de a-straat zijn aangetroffen en die indexering op zich niet door eiser wordt betwist, ziet de rechtbank geen aanleiding om deze methode van indexeren onjuist te achten. De aldus geïndexeerde koopprijs kan derhalve tot uitgangspunt bij de waardevaststelling worden genomen. De in aanmerking genomen woningen aan de a-straat 3 en 11 zijn vergelijkbaar met de woning van eiser, een en ander als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling. Voorts verkeerde eisers buurwoning aan de a-straat 3 op het moment van verkoop in een zelfde staat als de woning van eiser en is gebleken dat verweerder bij de waardevaststelling van die woning rekening heeft gehouden met de nadien aangebrachte verbeteringen, waardoor het verschil met de woning van eiser op de peildatum € 54.000,- bedraagt. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende aanleiding kan worden gevonden om te oordelen dat de taxatie niet zorgvuldig is geschied of anderszins de rechterlijke toets niet zou kunnen doorstaan.
2.9 In het rapport van E, tot stand gekomen in het kader van een verzoek om schadevergoeding, is aangegeven dat de waarde van de woning € 600.000,- bedraagt.
Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat uit het rapport van E op geen enkele wijze kan worden afgeleid hoe de daarin bepaalde waarde van € 600.000,- tot stand is gekomen. Er kan daarom niet worden vastgesteld of deze waardebepaling in overeenstemming is met het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat aan het rapport van E niet die waarde kan worden gehecht die eiser daaraan gehecht wil zien.
2.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.11 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen gelet op het voorgaande niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.”
2.4. Standpunten van partijen
Belanghebbende stelt zich - naar het Hof begrijpt uit zijn producties in hoger beroep - op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger was dan € 538.000, althans € 561.164. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport in het geding gebracht, opgemaakt door twee taxateurs, waarin de waarde van de woning op 1 januari 2003 is bepaald op (afgerond) € 667.000.
In dat rapport wordt de waarde van de woning van belanghebbende bepaald aan de hand van vergelijking met een tweetal in dezelfde straat gelegen woningen, te weten de nummers 3 en 11.
De heffingsambtenaar en belanghebbende zijn beiden de mening toegedaan dat, met inachtneming van hetgeen hierna daarover nog zal worden overwogen, de woning met nummer 3 - de woning die met die belanghebbende onder één kap zit - in aanleg identiek is aan de woning van belanghebbende en daarmee, ook qua ligging ten opzichte van het ziekenhuis aan de overkant, zeer goed kan worden vergeleken.
2.5.2. De woning met nummer 3 is op 28 maart 2000 verkocht voor een bedrag van € 515.041. Het bezwaar dat deze verkoop bijna drie jaar vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, heeft de heffingsambtenaar ondervangen door de verkoopprijs te indexeren met een kwartaalindexcijfer dat, zo is ter zitting nader toegelicht, is verkregen door vergelijking van verkoopprijzen van woningen van het type twee-onder-een-kap in de gemeente Zeist en daarbij alleen verkopen in de beschouwing te betrekken die beantwoorden aan de overdrachtsficties van de Wet Woz. Gelet op het aantal verkopen dat aan deze kwartaalindexcijfers (voortschrijdend gemiddelde) ten grondslag ligt (ruwweg tussen de 25 en 50 per kwartaal) en het ter zitting door de heffingsambtenaar beschreven gelijkmatige verloop van dit indexcijfer, acht het Hof de toepassing van het indexcijfer in casu een verantwoorde methode om bij te dragen tot een juiste vaststelling van de waarde van de woning met nummer 3 op de waardepeildatum, en daarmee van de waarde van de woning van belanghebbende. Het Hof wijst er in dat verband op dat de rechtbank terzake heeft overwogen dat die indexering door belanghebbende op zich ook niet wordt betwist. Ook in hoger beroep is dit niet geschied.
Het indexcijfer voor het eerste kwartaal van 2000 (aan het eind van welk kwartaal de woning met nummer 3 werd verkocht) bedroeg 115,82. Het indexcijfer voor het vierde kwartaal van 2002 bedroeg 145,58 en dat van het eerste kwartaal van 2003 150,47.
In het taxatierapport is bij de bepaling van de geïndexeerde waarde van de woning met nummer 3 op de waardepeildatum (€ 669.105) klaarblijkelijk het indexcijfer van het eerste kwartaal van 2003 toegepast. Dit is niet juist, aangezien daardoor mede de in het eerste kwartaal van 2003 opgetreden prijsstijging van woningen van het type twee-onder-een-kap tot uitdrukking komt in de waarde per 1 januari 2003. Naar het oordeel van het Hof dient, bij toepassing van deze indexering, de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2003 te worden berekend door uit te gaan van het gemiddelde van de indexcijfers van het vierde kwartaal van 2002 en het eerste kwartaal van 2003. Het gemiddelde van die indexcijfers is (145,58 + 150,47) : 2 = 148,03. De geïndexeerde waarde van de woning met nummer 117 dient dus te worden gesteld op € 515.041 x 148,03/115,82 = € 658.276.
2.5.3. In haar uitspraak heeft de rechtbank overwogen dat de woning met nummer 3 op het moment van verkoop in een zelfde staat verkeerde als de woning van belanghebbende. Dat dit het geval was, wordt door belanghebbende bestreden. In zijn beroepschrift in hoger beroep heeft hij aangevoerd dat de vorige eigenaar van nummer 3 de woning in de jaren tachtig grondig heeft laten renoveren. In dat verband noemt hij de keuken, het sanitair en de tot woonruimte omgevormde zolder. Voorts ligt de woning van belanghebbende op het noorden (nummer 3 op het zuiden), heeft de woning van belanghebbende geen garage (nummer 3 wel) maar een carport en heeft de woning van belanghebbende slechts één (kleine) dakkapel (nummer 3 twee dakkapellen). Dat sprake is van deze verschillen tussen de twee woningen is door de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende weersproken. Het Hof wijst in dat verband ook op passages in het taxatierapport waaruit naar voren komt dat het interieur van de woning erg gedateerd (“typisch jaren ‘70”) en eenvoudig is. Het Hof is van oordeel dat deze verschillen ertoe nopen aan te nemen dat, anders dan de heffingsambtenaar aanneemt, er op de waardepeildatum een belangrijk verschil in waarde is tussen de woning van belanghebbende en de woning met nummer 3. Het Hof stelt dit verschil in goede justitie op een bedrag van circa € 28.000, zodat aan de woning van belanghebbende een waarde kan worden toegekend van € 630.000.
2.5.4. De taxateurs hebben in hun taxatierapport ook de woning a-straat 11 als vergelijkingsobject genoemd. Belanghebbende heeft echter onweersproken gesteld dat dit object veel gunstiger is gelegen dan de woning. Voorts verschilt dit object ook in verscheidene andere opzichten, zoals de inhoud en de grondoppervlakte, van de woning. Om deze redenen en omdat met de woning met nummer 3 al een zeer goed vergelijkingsobject beschikbaar is, zal het Hof de woning met nummer 11 bij de onderhavige waardebepaling buiten beschouwing laten.
2.5.5. In hoger beroep wijst belanghebbende wederom op het door E uitgebrachte rapport inzake de (plan)schadeclaim van de belanghebbende, doch hij voert in dat verband geen nieuwe argumenten aan. Het Hof wijst op hetgeen de rechtbank hierover heeft overwogen en maakt deze overwegingen tot de zijne.
2.5.6. Hetgeen belanghebbende overigens aanvoert ter benadering, op basis van diverse gegevens, van de waarde van zijn woning op 1 januari 2003 kan aan het vorenstaande niet afdoen.
2.6. Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak van de heffingsambtenaar dienen te worden vernietigd en de bij de beschikking vastgestelde waarde moet worden verlaagd tot € 630.000.
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende. Met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten vast op de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank (openbaar vervoer, tweede klasse, niet taxi), geraamd op € 6,10. Dat belanghebbende nog andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt is gesteld noch gebleken.
3. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 630.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 6,10 en wijst de gemeente Zeist aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te vergoeden; en
- gelast dat de gemeente Zeist aan belanghebbende vergoedt het door hem voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 142.
Aldus vastgesteld door mr. P.M.F. van Loon, voorzitter, mr. O.B. Onnes, lid, en mr. J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 29 juni 2007 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.