Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Zaaknummer 106.011.309/01
Beslissing van 13 maart 2008 in de zaak onder rekestnummer 819/07 NOT van:
MR. [naam],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. M.G. Jansen,
t e g e n
1[naam],
wonende te [plaats]
2. [naam] N.V. ,
gevestigd te [plaats]
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. S.L. Schram.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof is op 19 juli 2007 ingekomen een verzoekschrift – met één bijlage - van de zijde van appellant, verder te noemen de notaris, waarbij tijdig hoger beroep is ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 21 juni 2007, waarbij de klacht tegen de notaris gedeeltelijk gegrond is verklaard onder oplegging aan de notaris van de maatregel van waarschuwing en voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Ter griffie van het hof is op 20 augustus 2007 een aanvulling van het verzoekschrift met zes bijlagen van de zijde van de notaris ingekomen.
1.3. Van de zijde van geïntimeerden, hierna te noemen klagers, is een verweerschrift – met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen op 21 september 2007.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 januari 2008. De gemachtigde van klagers is verschenen, alsmede de notaris en zijn gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd. Klagers zijn - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen – niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
3.1 Klager sub 1 was tezamen met de hee[naam], verder te noemen: [naam], eigenaar van het appartementsrecht [adres] te [plaats], hierna te noemen het appartement, ieder voor de onverdeelde helft. In het kader van de algehele scheiding en deling van de gezamenlijke eigendommen van klager sub 1 en [naam] heeft [naam] zijn onverdeelde helft in het appartement verkocht aan [naam] N.V.
3.2 Op 3 juni 2004 heeft [naam] de gelden uit de verkoop van het appartement verpand aan de heer [naam], verder te noemen: [naam], in verband met een vordering van [naam] op [naam] van € 80.000, =. Op diezelfde datum heeft de notaris van deze verpanding een akte opgemaakt.
3.3. Op 4 juni 2004 is de leveringsakte met betrekking tot het appartement verleden.
3.4. Op 7 juni 2004 heeft klaagster sub 2, hierna te noemen [naam], conservatoir derdenbeslag doen leggen onder de notaris. Blijkens de verklaring derdenbeslag heeft de notaris een bedrag van € 66.230,65 (de gehele voor [naam] bestemde verkoopopbrengst) uitgekeerd aan de pandhouder, [naam].
3.5. Een fax van [naam] aan de notaris van 14 juni 2004 luidt:
Met betrekking tot het pandrecht welke gevestigd is op de vrijkomende gelden inzake de verkoop van de [adres] te [plaats] bijgaand bevestiging van de Registeraccountant over de bestaande lening.
De heer [naam] is destijds in dienst getreden met het doel om te participeren in bepaalde projecten.
De benodigde financiën zou hij opbouwen middels het hem toekomende salaris welke niet werd betaald maar werd omgezet in een lening.
Gezien het feit dat er tot op heden geen passend project is verworven is bepaald dat de lening ingelost diende te worden zodat de heer [naam] zelf over de gelden kon beschikken. (...)
3.6. Op 14 juni 2004 heeft K.I. Renfurm R.A., de accountant van [naam], aan [naam] geschreven, voor zover hier van belang:
Uit de controle van de administratie over de jaren 2002, 2003 en 2004 (tot op heden) is naar voren gekomen dat uw werknemer de heer [naam] een vordering op u heeft. (...)
3.7. Op 11 januari 2005 hebben klager sub 1 en [naam] ten overstaan van notaris
mr. A.C.J. Böggemann een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het ] te [plaats], verder te noemen het gebouw. Daarbij kocht klager sub 1 het aandeel van [naam] in de eigendom van het gebouw. In artikel 18 van de koopovereenkomst is bepaald dat deze zou worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Notaris Böggemann heeft de overeenkomst niet ingeschreven. Vervolgens heeft [naam] notaris Van Erp verzocht om de koopovereenkomst in te schrijven in de registers, aan welk verzoek de notaris heeft voldaan.
4. Het standpunt van klagers
4.1. De notaris wordt verweten dat hij een akte van verpanding heeft opgemaakt inzake een geldvordering van [naam] en [naam], terwijl hij wist of had kunnen vermoeden dat de akte in strijd met de waarheid is opgemaakt en heeft nagelaten een onderzoek in te stellen naar de onderliggende rechtsverhoudingen.
4.2. Voorts verwijt klager sub 1 de notaris dat hij zonder enige vorm van overleg gevolg heeft gegeven aan het verzoek van [naam] om alsnog voor inschrijving van de koopovereenkomst zorg te dragen, terwijl het voor de notaris op grond van de omstandigheid dat er voor de notaris die de koopakte had opgesteld kennelijk redenen waren de akte niet in te schrijven, duidelijk had moeten zijn dat klager sub 1 niet met de inschrijving kon instemmen.
4.3. Voor het eerst in hoger beroep hebben klagers naar voren gebracht dat het de notaris verweten kan worden dat hij niet heeft geverifieerd of de door [naam] ter beschikking gestelde kopie van de koopovereenkomst overeenstemde met het origineel.
5. Het standpunt van de notaris
5.1 De notaris heeft ter weerlegging van de verwijten van klagers naar voren gebracht dat toen hij de pandakte opstelde bij hem geen twijfel bestond dat het gestelde met betrekking tot de inhoud van de pandakte juist was. Nu hij daarover niet twijfelde behoefde hij geen onderzoek in te stellen. De notaris heeft daar aan toegevoegd dat klagers geen concrete feiten of omstandigheden naar voren hebben gebracht – laat staan bewijs overgelegd - waaruit zou blijken dat hetgeen in de pandakte staat vermeld onjuist is.
De notaris heeft - voordat hij tot uitbetaling aan [naam] overging - zich er van vergewist dat op dat moment [naam] een vordering op [naam] had. Het bestaan van de vordering bleek onder meer uit de verklaring van de accountant van [naam].
5.2.Voorts heeft de notaris betoogd dat het verwijt dat hij is overgegaan tot inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers zonder daaraan voorafgaand met [naam] te overleggen, niet stoelt op enige tuchtrechtelijke norm. In dat verband wijst de notaris er op dat het hem niet bekend was en niet bekend kon zijn dat de koopovereenkomst niet diende te worden ingeschreven. Dat inschrijving zou plaatsvinden was met zoveel woorden in de door klager sub 1 ondertekende akte vermeld. Ook waren de notaris geen omstandigheden bekend op grond waarvan hij diende te betwijfelen of het hem vrijstond tot inschrijving over te gaan.
5.3. Ten slotte heeft de notaris ter terechtzitting opgemerkt dat verificatie van de kopie koopovereenkomst met de originele koopovereenkomst niet ter zake doende is, omdat alle bladzijden van de overeenkomst waren geparafeerd en notaris Böggemann de koopovereenkomst mede had ondertekend.
6. De beoordeling
6.1. Het hof stelt vast dat klagers hun hoger beroep hebben beperkt tot de beslissing van de kamer op klachtonderdeel 2.2., te weten de inschrijving van de koopovereenkomst zonder overleg met klager sub 1. Nu de beide klachten zoals verwoord in eerste aanleg onder 2.1. en 2.2. twee verschillende klachten betreffen, zal het hof de behandeling van de klacht onder 2.1 in eerste aanleg en onder 4.1. in dit hoger beroep buiten beschouwing laten, nu het gaat om klachten die betrekking hebben op verschillende feitencomplexen die onvoldoende samenhang vertonen, zodat artikel 107 lid 4 van de Wet op het notarisambt daaraan niet in de weg staat.
6.2. Voorts geldt dat het hof geen kennis kan nemen van klachten die voor het eerst in hoger beroep naar voren worden gebracht, zoals in het onderhavige geval met betrekking tot het klachtonderdeel zoals opgenomen in rechtsoverweging 4.3 van deze beslissing, betreffende de verificatie van de kopie van de koopovereenkomst. Klagers zijn dan ook niet ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
6.3. Met betrekking tot het klachtonderdeel betreffende de eenzijdige inschrijving van de koopovereenkomst door de notaris, zoals in hoger beroep verwoord in rechtsoverweging 4.2. heeft de raadsman van klagers ter terechtzitting erkend dat de toestemming van klager sub 1 voor de inschrijving van de koopakte niet was vereist. Hiermee vervalt de grondslag voor de klacht. Het hof zal de beslissing op dit punt vernietigen, nu dit klachtonderdeel ongegrond is.
6.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als in deze procedure niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.5. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verklaart klagers niet ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals genoemd in rubriek 4.3;
- vernietigt de beslissing van de kamer ten aanzien van klachtonderdeel 2.2. en de opgelegde maatregel, en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart dat klachtonderdeel ongegrond;
- verwerpt het beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, J.C.W Rang en AM.A. Verscheure en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 13 maart 2008 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 21 juni 2007 op de klacht met nummers 343441 / NT 06-33 AB van:
1. [naam],
wonende te [adres]
2. [naam] N.V.
gevestigd te [plaats],
raadsman mr. S.L. Schram,
tegen:
mr. [naam]
notaris te [plaats],
raadsman mr. M.G. Janssen.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 23 mei 2006;
- verweerschrift met bijlagen van 22 augustus 2006;
- repliek van 17 januari 2007;
- dupliek met bijlagen van 21 februari 2007.
Bij de behandeling van de klacht op 24 april 2007 is namens klager sub 1 de heer T. Baaren verschenen, vergezeld van de raadsman van beide klagers. De notaris is eveneens verschenen, vergezeld van zijn raadsman. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten uiteengezet. Uitspraak is bepaald op 21 juni 2007.
De feiten
1. Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Klager sub 1 was tezamen met de hee[naam] eigenaar van het appartementsrecht [adres] te [plaats], hierna te noemen het appartement, ieder voor de onverdeelde helft. In het kader van de algehele scheiding en deling van de gezamenlijke eigendommen van klager sub 1 en [naam] heeft [naam] zijn onverdeelde helft in het appartement verkocht aan [naam] N.V.
b. Op 3 juni 2004 heeft [naam] de gelden uit de verkoop van het appartement verpand aan de heer [naam], in verband met een vordering van [naam] op [naam] van
€ 80.000,=. Op diezelfde datum heeft de notaris van deze verpanding een akte opgemaakt.
c. Op 4 juni 2004 is de leveringsakte met betrekking tot het appartement gepasseerd.
d. Op 7 juni 2004 heeft klaagster sub 2, hierna te noemen [naam], conservatoir derdenbeslag doen leggen onder de notaris. Blijkens de verklaring derdenbeslag heeft de notaris een bedrag van € 66.230,65 (de gehele voor [naam] bestemde verkoopopbrengst) uitgekeerd aan de pandhouder, [naam].
e. Een fax van [naam] aan de notaris van 14 juni 2004 luidt:
“Met betrekking tot het pandrecht welke gevestigd is op de vrijkomende gelden inzake de verkoop van de [adres] te [plaats] bijgaand bevestiging van de Registeraccountant over de bestaande lening. De heer [naam] is destijds in dienst getreden met het doel om te participeren in bepaalde projecten. De benodigde financiën zou hij opbouwen middels het hem toekomende salaris welke niet werd betaald maar werd omgezet in een lening. Gezien het feit dat er tot op heden geen passend project is verworven is bepaald dat de lening ingelost diende te worden zodat de heer [naam] zelf over de gelden kon beschikken. (...)”
f. Op 14 juni 2004 heeft K.I. Renfurm R.A., de accountant van [naam], aan [naam] geschreven, voor zover hier van belang:
“Uit de controle van de administratie over de jaren 2002, 2003 en 2004 (tot op heden) is naar voren gekomen dat uw werknemer de heer [naam] een vordering op u heeft. (...)”
g. Op 11 januari 2005 hebben klager sub 1 en [naam] ten overstaan van notaris
mr. A.C.J. Böggemann een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand te [plaats], verder te noemen het pand. Daarbij kocht klager sub 1 het aandeel van [naam] in de eigendom van het pand. In artikel 18 van de koopovereenkomst is bepaald dat deze zou worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Notaris Böggemann heeft de overeenkomst niet ingeschreven. Vervolgens heeft [naam] notaris Van Erp verzocht om de koopovereenkomst in te schrijven in de registers, aan welk verzoek de notaris heeft voldaan.
De klacht
2.1 Klagers verwijten de notaris overtreding van het bepaalde in artikel 5 van de Verordening
Beroeps- en gedragsregels, door een akte van verpanding op te maken terzake van de vordering van [naam] op [naam], terwijl hij wist of had moeten vermoeden dat de inhoud daarvan in strijd is met de waarheid. De notaris had dienaangaande een onderzoek moeten instellen naar de onderliggende rechtsverhoudingen. [naam] is hetzij een werknemer van [naam] dan wel diens vennootschap [naam] N.V., hetzij een zelfstandige die regelmatig werkzaamheden voor [naam] verricht. Volgens klager lag aan de verpanding geen werkelijke vordering van [naam] op [naam] ten grondslag. De verpanding van de kooppenningen had geen ander oogmerk dan het benadelen van crediteuren van [naam]/[naam] De verklaring van [naam] van 14 juni 2004, dat [naam] door af te zien van salarisuitbetaling een vordering van € 80.000,= heeft opgebouwd, is niet geloofwaardig. Uitgaande van een salaris van € 1.500,= netto zou [naam] gedurende in dat geval meer dan 53 maanden hebben afgezien van salaris. Blijkens de verklaring van de accountant zou de vordering in 2,5 jaar zijn opgebouwd. Dat veronderstelt een nettoloon van gemiddeld
€ 2.666,= per maand. Gezien de leeftijd (destijds 26 jaar) en opleiding van [naam] is een dergelijk nettoloon volstrekt ongeloofwaardig.
2.2 Klager sub 1 verwijt de notaris tevens dat hij, zonder enig overleg, gevolg heeft gegeven aan het verzoek van [naam] om alsnog voor inschrijving van de koopovereenkomst zorg te dragen. De notaris had moeten begrijpen dat klager sub 1 bezwaar had tegen de inschrijving, omdat er voor notaris Böggemann, die de koopakte had opgesteld, kennelijk redenen waren de akte niet in te schrijven hoewel in de akte zelf was bepaald dat deze wel zou worden ingeschreven. De notaris had dan ook ten minste klager sub 1 moeten horen alvorens uitvoering te geven aan het verzoek van [naam].
Het verweer
3.1 Ten tijde van het opmaken van de pandakte waren bij de notaris geen feiten of
omstandigheden bekend, op grond waarvan hij moest vermoeden dat het gestelde in de pandakte onjuist zou zijn. Nu er bij de notaris geen twijfel bestond over de verpanding, behoefde hij ook geen onderzoek terzake in te stellen. Klagers noemen geen concrete feiten of omstandigheden waaruit zou blijken dat de akte in strijd zou zijn met de waarheid. Tot de dag van vandaag, meer dan twee jaar na het opmaken van de pandakte, is er nog geen enkele indicatie dat de pandakte in strijd zou zijn met de waarheid. Klagers leggen geen enkel bewijs over voor hun stelling dat aan de verpanding geen daadwerkelijke vordering van [naam] ten grondslag zou liggen. De notaris heeft zich, voorafgaand aan het uitbetalen aan [naam], ervan vergewist dat [naam] op dat moment nog een vordering had op [naam]. Pas nadat hij van zowel [naam], [naam] als diens accountant bericht had ontvangen dat de vordering van [naam] op [naam] nog bestond, is de notaris overgegaan tot uitbetaling van de gelden.
3.2 Met betrekking tot de inschrijving van de koopovereenkomst merkt de notaris op dat dit
klachtonderdeel niet is gegrond op enige tuchtrechtelijke norm. Er bestaat geen algemene regel dat de notaris beide partijen bij een koopovereenkomst dient te horen, alvorens hij kan overgaan tot inschrijving van de desbetreffende koopovereenkomst in de openbare registers. Een dergelijke norm zou ook niet in overeenstemming zijn met de toepasselijke regels voor de inschrijving. De notaris heeft bij de inschrijving verklaard, dat hem uit de koopakte genoegzaam is gebleken dat het in te schrijven feit zich heeft voorgedaan. De notaris heeft niet verklaard, dat allen die als partij bij het in te schrijven feit betrokken zijn, aan hem zouden hebben meegedeeld met de inschrijving in te stemmen (zoals bedoeld onder artikel 37 lid 11 sub a Kadasterwet). Voor zover klager sub 1 en [naam] zouden zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst niet diende te worden ingeschreven, was de notaris onbekend met deze afspraak – die overigens niet door enig stuk is gestaafd – noch waren er omstandigheden op grond waarvan de notaris had dienen te betwijfelen of het hem vrijstond tot inschrijving over te gaan. De omstandigheid dat notaris Böggemann de koopovereenkomst niet heeft ingeschreven, hoefde voor de notaris geen reden te zijn om te twijfelen aan het gesteld in artikel 18 van de koopovereenkomst.
De beoordeling
4.1 Op grond van artikel 98 lid 1 Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrecht
onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. Thans staat ter beoordeling of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Met betrekking tot het verlijden van de pandakte geldt dat het enkele feit dat een jonge
werknemer een aanzienlijke geldvordering op zijn werkgever heeft, niet zonder meer reden is om te twijfelen aan het daadwerkelijk bestaan van die vordering. Weliswaar zou het beter zijn geweest als de notaris voorafgaand aan het verlijden van de pandakte onderzoek zou hebben verricht naar het bestaan van de onderliggende rechtsverhouding – indien na het verlijden van de pandakte mocht blijken dat deze rechtsverhouding niet zou bestaan zou de notaris zich immers in een kwetsbare positie hebben gebracht – maar hij heeft naderhand afdoende maatregelen getroffen door vóór uitbetaling van de gelden aan [naam] alsnog bij [naam], [naam] en diens accountant te verifiëren dat de rechtsverhouding nog bestond. De slotsom is dat er geen sprake is van overtreding van het bepaalde in artikel 5 van de Verordening Beroeps- en gedragsregels, zodat dit klachtonderdeel ongegrond is.
4.3 Ten aanzien van het inschrijven van de koopovereenkomst wordt het volgende
opgemerkt. Daargelaten of een notaris een stuk kan inschrijven dat hij niet onder zich heeft – de notaris beschikte slechts over een door [naam] verstrekte kopie van de overeenkomst – had het feit dat notaris Böggemann de overeenkomst niet had ingeschreven hoewel daarin was bepaald dat deze wel zou worden ingeschreven, voor de notaris aanleiding moeten zijn om contact op te nemen met klager sub 1 en/of notaris Böggemann om te horen waarom de overeenkomst niet was ingeschreven. Door dit na te laten heeft de notaris gehandeld in strijd met de zorg die hij dient te betrachten. Dit klachtonderdeel zal derhalve gegrond worden verklaard.
4.4 De kamer acht het feit dat de notaris, zoals uiteengezet onder 4.3, zonder onderzoek is
afgegaan op de mededeling van één van partijen, zodanig ernstig dat de tuchtrechtelijke maatregel van waarschuwing passend voorkomt.
4.5 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart klachtonderdeel 2.2, zoals uiteengezet onder 4.3, gegrond;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
- legt aan de notaris op de tuchtrechtelijke maatregel van waarschuwing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.J. Beukenhorst, voorzitter, M. Bijkerk, A.J.W.M. van Hengstum, E.R.S.M. Marres en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2007.
mr. E. van Bennekom, mr. A.J. Beukenhorst,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.