Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 28 oktober de zaak onder nummer 200.000.667/01 NOT van:
MR. [naam] ,
kandidaat-notaris te [plaats]
APPELLANT,
gemachtigde: mr. J.A.M.P. Keijser,
t e g e n
[naam],
wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: E.L van de Water.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen: de notaris, is bij een op 19 december 2007 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem, verder te noemen de kamer, van 21 november 2007, waarbij de klacht van geïntimeerde, hierna te noemen: klaagster, tegen de notaris gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing.
1.2. Van de zijde van klaagster is op 14 februari 2008 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen, tevens bevattende een incidenteel appel.
1.3. Namens de notaris is op 28 april 2008 een brief ingekomen met daarin het verzoek tot het doen horen van een drietal getuigen. Op 29 april 2008 is van de zijde van de notaris nog een productie ter griffie ingekomen.
1.4. Van de zijde van klaagster is op 6 mei en op 13 augustus 2008 nog een aantal producties in het geding gebracht.
1.5. De zaak is – na aanhouding van de behandeling op 8 mei 2008 - behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 augustus 2008. Klaagster, de notaris en hun gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. De gemachtigden aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat het hof zal uitgaan van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld door zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van het registergoed – hierna genoemd registergoed - door vader aan zoon. In dat verband heeft klaagster naar voren gebracht dat de notaris zich had dienen te onthouden van het verlenen van medewerking. Ten tijde van de verkoop en levering van het registergoed was bij de vader van klaagster reeds sprake van tekenen van dementie ten gevolge waarvan vader niet meer wilsbekwaam was. Klaagster heeft de notaris herhaaldelijk gewezen op de verminderde geestelijke toestand van haar vader, ondermeer bij brief van 25 oktober 2003. Dat de vader van klaagster toen niet meer wilsbekwaam was volgt ook uit de omstandigheid dat de goederen van vader bij beschikking van 28 november 2003 onder bewind zijn gesteld. Tevens blijkt de slechte geestelijke toestand van vader volgens klaagster uit een aantal door klaagster overgelegde rapporten van het Regionaal Indicatie Orgaan (RIO) uit het jaar 2002 en het jaar 2003.. Klaagster acht het verwijtbaar dat de notaris zijn medewerking heeft verleend aan de verkoop van het huis gezien de beperkte wilsbekwaamheid van haar vader en gelet op het feit dat de verkoopprijs ruim 30% lager was dan de taxatiewaarde.
4.2. Voorts wordt de notaris verweten dat hij klaagster en de overige kinderen niet heeft meegedeeld dat de meerwaardeclausule niet in de koopovereenkomst was opgenomen. De notaris had in de brief van 16 juni 2003 immers aangegeven dat een meerwaardeclausule zou worden opgenomen. Pas op 21 augustus 2006 nadat de woning door [Z] was doorverkocht, heeft de notaris klaagster medegedeeld dat de meerwaardeclausule niet was opgenomen.
4.3. Ten slotte verwijt klaagster de notaris dat hij de indruk bij haar heeft gewekt haar niet serieus te hebben genomen.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. Ten aanzien van de verkoop van het registergoed aan [Z] stelt de notaris zich op het standpunt dat het eenieder vrij staat zijn huis te verkopen aan een van zijn kinderen ook al is de koopprijs niet marktconform en worden andere kinderen daardoor benadeeld. De notaris kan zijn medewerking hieraan niet weigeren. Ten aanzien van de geestelijke vermogens van vader heeft de notaris naar voren gebracht dat hij het tot zijn verantwoordelijkheid rekende zich er van te vergewissen dat de vader van klaagster de draagwijdte van zijn handelwijze kon overzien. De notaris kende vader al enkele jaren en heeft gedurende die periode geen aanwijzingen gekregen dat vader mogelijkerwijs als wilsonbekwaam diende te worden beoordeeld. Hij heeft zich ervan vergewist dat vader ten tijde van. het sluiten van de koop en van het passeren van de akte van levering wilsbekwaam was. De kwestie van het bewind is pas aan de orde gekomen door de koopovereenkomst van 12 september 2003 en de daarop volgende levering van 29 oktober 2003. Ook de brief van klaagster van 25 oktober 2003 was voor de notaris geen aanleiding om nader te onderzoeken of er aan de wilbekwaamheid van vader getwijfeld diende te worden, want een toenemende mate van dementie impliceert niet dat vader geen juridisch relevante rechtshandelingen kan verrichten.
5.2. Ten aanzien van het klachtonderdeel betreffende het niet vermelden van de meerwaardeclausule in de koopovereenkomst heeft de notaris zich op zijn geheimhoudingsplicht beroepen. Nu vader en zoon weigerden toestemming te geven voor het inlichten van de andere kinderen hierover, kon de notaris klaagster niet op de hoogte stellen van het ontbreken van de meerwaardeclausule. De notaris erkent dat de desbetreffende passage in de brief van 16 juni 2003 wellicht zo kan worden gelezen als klaagster heeft gedaan.
6. De beoordeling
6.1. Het hof is van oordeel dat de brief van klaagster aan de notaris van 25 oktober 2003, waarin zij hem mededeelt dat haar vader vermoedelijk handelingsonbekwaam is en dat deze kwestie aan de kantonrechter is voorgelegd, voor de notaris aanleiding had moeten zijn om zich over de geestelijke vermogens van vader door een externe deskundige te laten voorlichten. Niet alleen de leeftijd van vader – hij was destijds 94 jaar oud – noopte daartoe maar ook het feit dat de koopprijs die [Z] heeft betaald ten minste dertig procent onder de marktwaarde lag. De notaris had zelf de taxatie van het registergoed geïnitieerd en was derhalve bekend met hetgeen destijds een markt conforme koopprijs was. Onder deze omstandigheden had de notaris de akte dan ook niet zonder nader onderzoek door een terzake deskundige naar de geestestoestand van vader mogen passeren, ook al kende hij klaagsters vader goed. Juist omdat hij hem kende, kan zijn observatie niet meer objectief worden genoemd en was een nader extern onderzoek geboden. De klacht is gegrond.
6.2. Dit geldt evenzeer voor het klachtonderdeel betreffende de meerwaardeclausule. In zijn brief van 16 juni 2003 heeft de notaris het vertrouwen gewekt bij klaagster dat bij verkoop van het registergoed aan een van de kinderen van vader de meerwaardeclausule in de koopovereenkomst zou worden opgenomen. Klaagster mocht daar te meer op vertrouwen nu er tussen de brief van 16 juni 2003 en het sluiten van de koopovereenkomst een periode van slechts drie maanden lag.
6.3. Ook het laatste klachtonderdeel is gegrond. Door niet inhoudelijk op klaagsters brieven in te gaan heeft de notaris de indruk gewekt klaagster niet serieus te nemen.
6.4. Uit het hiervoor overwogene volgt dat het incidenteel appel slaagt.
6.5. Nu het hof – anders dan de kamer – de klacht tegen de notaris in zijn geheel én op andere gronden gegrond acht, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven. Het hof is voorst van oordeel dat gelet op de laakbare handelwijze van de notaris, de zwaardere maatregel van berisping passend en geboden is.
6.6. Het hof zal het verzoek van de notaris om [A,B enC] als getuigen te horen, passeren. Daartoe wordt het volgende overwogen. De notaris heeft dit verzoek onderbouwd met de stelling dat deze getuigen kunnen verklaren dat vader de draagwijdte van de litigieuze transactie nog kon overzien. Het hof is evenwel van oordeel – rechtsoverweging 6.1 - dat de notaris niet dan nadat door een extern deskundige naar de geestelijke gesteldheid van vader een onderzoek was gedaan, de ten processe bedoelde transportakte had mogen passeren. Nu gesteld noch gebleken is dat de door de notaris als getuigen voorgedragen personen op dit terrein als deskundig kunnen/moeten worden beschouwd, is het horen van deze getuigen niet ter zake dienend.
Evenmin is relevant dat [A en B] kunnen verklaren over de meerwaardeclausule: de notaris wordt er immers een verwijt van gemaakt dat hij deze clausule niet in de koopovereenkomst van 12 september 2003 heeft opgenomen zonder klaagster daarvan op de hoogte te stellen terwijl hij in zijn brief van 16 juni 2003 de indruk had gewekt dat deze clausule bij verkoop van genoemd registergoed wel zou worden opgenomen.
6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.8. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer, en, opnieuw rechtdoende:
- legt de notaris de maatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.M.A. Verscheure en G. Kleykamp-Van der Ben en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 28 oktober 2008 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ARNHEM
Kenmerk: 07.831/2007/842
Beslissing van de Kamer van Toezicht te Arnhem in de zaak van:
[naam]
wonende te [plaats],
klaagster,
tegen
[Mr. naam]
thans kandidaat-notaris te [plaats]
gemachtigde: mr. J.A.M.P. Keijser.
1. Het verloop van de procedure.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de brief met bijlagen van klaagster van 29 mei 2007, waarin zij een klacht indient tegen [Mr. naam], thans kandidaat-notaris te Nijmegen (hierna te noemen: de notaris);
- de brief met bijlagen van de gemachtigde van de notaris van 22 juni 2007;
- de brief met bijlagen van klaagster van 24 juli 2007;
- de brief van de gemachtigde van de notaris van 27 augustus 2007.
De klacht is behandeld op de openbare zitting van de Kamer van Toezicht van 29 oktober 2007. Na daartoe te zijn uitgenodigd zijn klaagster bijgestaan door [naam] en de notaris bijgestaan door zijn gemachtigde ter zitting verschenen.
2. De feiten.
2.1. De heer [V], vader van klaagster, (hierna: vader) was eigenaar van het huis aan de [adres]. Uit het huwelijk van de ouders van klaagster zijn zes kinderen geboren, waarvan de jongste in 2001 is overleden. Hun zoon, [Z] (hierna: [Z]), woont naast zijn ouders in [plaats]. In augustus 1999 heeft vader de notaris ingeroepen voor een gesprek over zijn nalatenschapsplanning. In het bijzonder zou daarbij aan de orde komen wat er moet gebeuren met het huis. Een en ander heeft geresulteerd in de zogenoemde akte 2000, die op 22 september 2000 voor de notaris is verleden. In deze akte is een recht van koop of toedeling verleend aan de gezamenlijke kinderen of een of meer van hen. In maart 2002 rijst bij de kinderen het vermoeden dat [Z] doende is het huis van zijn ouders te verkopen. De notaris heeft daarop in een brief van 4 april 2002 [Z] uitdrukkelijk gewezen op de koopoptie verleend in de akte 2000. In april 2002 zijn de ouders opgenomen in het verzorgingstehuis [naam] te [plaats]. Bij brief van 2 mei 2002 verzoekt klaagster de notaris een familiebijeenkomst te organiseren, welke plaatsvindt op 10 juni 2002 op het kantoor van de notaris. Tijdens deze bijeenkomst, waarbij de ouders niet aanwezig zijn, wordt besloten dat [Z] het huis mag kopen en dat de prijs nader wordt vastgesteld. Op 11 juli 2002 heeft de notaris verslag van de bijeenkomst aan de ouders overgelegd. Er worden een drietal taxaties ten aanzien van het huis verricht, waarbij de waarde van het huis varieert van € 795.000,- tot € 1.045.000,-. [Z] geeft aan af te zien van de koop.
2.2 Op 7 november 2002 krijgt [Z] een volmacht van zijn vader om het huis te verkopen. Op 6 mei 2003 deelt [Z] de notaris telefonisch mede dat het nog niet gelukt is een aanvaardbare koper voor het huis te vinden. Op 16 juni 2003 deelt [Z] de notaris mede dat hij het huis wenst te kopen voor € 550.000,-, vrij op naam. Bij brief van 16 juni 2003 deelt de notaris dit de overige kinderen mede en geeft daarbij aan dat vader akkoord is met de prijs. De notaris stelt in deze brief de overige kinderen in de gelegenheid het huis voor een bedrag dat ten minste gelijk is aan deze prijs te kopen. De notaris deelt de kinderen daarbij mede dat mocht de verkoop aan [Z] doorgaan dan zal in de akte een zogenaamde meerwaardeclausule worden opgenomen, inhoudende dat de koper, indien hij het gekochte binnen 7 jaar doorverkoopt, verplicht is de gemaakte winst (na aftrek van de verbouwingskosten) met broers/zusters gelijkelijk te delen. Voorts zal, volgens de brief, in de akte aan koper de verplichting worden opgelegd om ingeval van een voorgenomen verkoop, het pand eerst te koop aan te bieden aan de broers/zusters.
2.3 Klaagster en haar zus geven bij brief aan geen belangstelling te hebben, maar verzoeken om uitstel van de beslissing tot verkoop. Op 8 september 2003 brengt de notaris een bezoek aan vader, waarbij vader te kennen geeft het huis aan [Z] te willen verkopen. Op 12 september 2003 is de koopovereenkomst ten aanzien van het huis, in aanwezigheid van de notaris, ondertekend. In deze overeenkomst is de meerwaardeclausule waarvan de notaris in zijn brief van 16 juni 2003 melding maakt, niet opgenomen. De overige kinderen worden hiervan op dat moment niet op de hoogte gesteld. De koop geschiedt voorts niet vrij op naam, maar kosten koper. Op 25 oktober 2003 heeft klaagster de notaris bij brief laten weten dat er twijfels bestaan over de handelingsbekwaamheid van vader en dat de rechtbank is ingeschakeld om over de handelingsbekwaamheid van vader te oordelen. Klaagster voegt daar voorts aan toe dat zij geen bezwaar heeft tegen de verkoop van het huis aan [Z], mits er een marktconforme prijs wordt gehanteerd. Op 29 oktober 2003 wordt de akte van levering gepasseerd. De koopakte, wordt ondanks een verzoek van klaagster daartoe, niet aan de overige kinderen verstrekt. Vader en [Z] willen niet dat de koopakte aan de overige kinderen wordt overgelegd.
2.4 Bij beschikking van 28 november 2003 van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen worden de goederen van vader onder bewind gesteld, nu het aannemelijk was geworden dat hij als gevolg van zijn geestelijke toestand niet in staat was ten volle zijn vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen.
2.5 In 2006 verkoopt [Z] een deel van de woning met winst. Bij brief van 7 augustus 2006 verzoekt klaagster de notaris haar op de hoogte te stellen van de meerwaardeclausule, nu zij direct belanghebbende is geworden. Bij brief van 21 augustus 2006 deelt de notaris klaagster mede dat de meerwaardeclausule niet is opgenomen.
3. De klacht en het verweer daartegen.
3.1 Klaagster verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld bij de verkoop van het huis aan de [adres]. Klaagster is van mening dat de notaris zich had dienen te onthouden van het verlenen van medewerking aan de verkoop van het huis, gelet op het feit dat ten tijde van de verkoop van het huis bij vader reeds sprake was van tekenen van dementie en dat vader daardoor al niet meer wilsbekwaam was te noemen. Klaagster heeft de notaris herhaaldelijk gewezen op de verminderde geestelijke toestand van haar vader. Onder meer bij brief van 25 oktober 2003, dus vlak voor de levering van het huis. Dat de vader van klaagster niet meer wilsbekwaam was blijkt, naar de mening van klaagster, ook uit de omstandigheid dat de goederen van vader bij genoemde beschikking van 28 november 2003, onder bewind zijn gesteld. Tevens heeft klaagster een aantal rapporten van het Regionaal Indicatie Orgaan (RIO) uit het jaar 2002 en het jaar 2003 overgelegd die zien op de geestelijke toestand van vader. Klaagster acht het verwijtbaar dat de notaris zijn medewerking heeft verleend aan de verkoop van het huis gezien de beperkte wilsbekwaamheid van haar vader en de lage verkoopprijs, welke ruim 30% lager was dan de taxatiewaarde.
Tevens verwijt klaagster de notaris dat hij klaagster en de overige kinderen niet heeft meegedeeld dat de meerwaardeclausule niet in de koopovereenkomst was opgenomen. De notaris had in de brief van 16 juni 2003 wel aangegeven dat deze meerwaardeclausule zou worden opgenomen. Achteraf blijkt dat dat niet is gebeurd, hetgeen de notaris klaagster eerst bij brief van 21 augustus 2006, derhalve nadat de woning door [Z] was doorverkocht, heeft meegedeeld.
Klaagster stelt ten slotte dat zij zich niet serieus genomen voelt door de notaris. Klaagster acht de handelwijze van de notaris klachtwaardig.
3.2. De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd en heeft daartoe, kort samengevat, het volgende naar voren gebracht. De notaris heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat het een ieder vrij staat zijn huis te verkopen aan een van zijn kinderen, ook al geschiedt dit tegen een lagere verkoopprijs dan de waarde in het economische verkeer en ook wanneer dit nadelig is voor de andere kinderen. Niet valt in te zien waarom de notaris zijn medewerking hieraan zou moeten weigeren. Voorts stelt de notaris dat het de verantwoordelijkheid van de notaris is om zich ervan te vergewissen of betrokkene de draagwijdte van zijn handelwijze overziet. De notaris stelt zich op het standpunt dat hij hierin een ruime mate ervaring heeft, zich van de verantwoordelijkheid bewust is en dat hij in het onderhavige geval niet heeft getwijfeld aan het vermogen van vader om het besluit te nemen om zijn huis te verkopen. De notaris had al enkele jaren regelmatig contact met vader, de koop is niet van de ene op de andere dag tot stand gekomen en de notaris heeft ook in afwezigheid van [Z] met vader gesproken over de verkoop van het huis. Voor de overdracht is de notaris er door niemand op geattendeerd dat vader niet wist wat hij deed. De brief van klaagster van 25 oktober 2003 is na de verkoop van het huis aan de notaris gestuurd en heeft voor de notaris geen aanleiding gevormd voor nader onderzoek. Daarbij acht de notaris van belang dat een toenemende mate van dementie niet impliceert dat betrokkene geen juridische relevantie rechtshandelingen kan plegen. De latere onderbewindstelling doet daar niet aan af en is overigens ook van na de datum van de verkoop van het huis en de overdracht daarvan. Ten aanzien van de door klaagster overgelegde rapporten van het RIO, stelt de notaris dat hij niet bekend was met deze rapporten en ook niet met de inhoud daarvan, zodat deze geen aanleiding voor de notaris hebben kunnen vormen voor nader onderzoek naar de geestelijke toestand van de vader. Overigens wijzen de indicatieformulieren van het RIO er niet direct op dat vader geacht moet worden niet in staat te zijn geweest de draagwijdte van zijn verklaringen en handelingen te overzien.
Ten aanzien van de meerwaardeclausule beroept de notaris zich op zijn geheimhoudingsplicht. De koop heeft plaatsgevonden tussen vader en [Z] en het stond vader vrij om het huis over te dragen aan [Z], ook zonder meerwaardeclausule. De andere kinderen waren geen belanghebbende bij de overeenkomst, zodat de notaris de kinderen daaromtrent niet mocht informeren, behoudens uitdrukkelijke toestemming van vader en [Z]. De notaris stelt dat hij nog wel aan vader en [Z] heeft gevraagd of hij de andere kinderen op de hoogte moest stellen van het niet opnemen van de meerwaardeclausule, maar dat zij te kennen hadden gegeven dat zij dat zelf wel zouden doen, als ze dat zouden willen. Bovendien zou de melding van de notaris niet tot een ander resultaat hebben geleid. De notaris stelt ten slotte dat hij alle belanghebbenden bij de onderhavige verkoop serieus heeft genomen en dat hij zich uitermate heeft ingezet om de belangen van alle betrokkenen zo goed mogelijk te behartigen.
4. De beoordeling.
4.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, van de Wet op het notarisambt zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De Kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert. De Kamer overweegt daartoe als volgt.
4.2 Ten aanzien van het onderdeel van de klacht van klaagster dat vader niet wilsbekwaam zou zijn ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van het huis en dat de notaris in dit verband geen medewerking had moeten verlenen aan de verkoop, overweegt de Kamer als volgt. De Kamer is van oordeel dat onvoldoende aanknopingspunten aanwezig zijn voor het oordeel dat vader ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het huis onvoldoende in staat was zijn wil te bepalen en dat de notaris in dit verband zijn medewerking aan de transactie had dienen te weigeren. De enkele omstandigheid dat vader 94 jaar was en in een verzorgingstehuis zat, is onvoldoende voor het oordeel dat vader niet in staat is zijn wil te bepalen. Uit de door klaagster overgelegde rapporten van het RIO valt voorts niet zonder meer af te leiden dat vader destijds niet in staat was zijn wil te bepalen omtrent de verkoop van zijn huis. Daar komt bij dat deze rapporten niet bekend waren bij de notaris, zodat deze rapporten destijds geen aanleiding voor de notaris hebben kunnen vormen voor het doen van nader onderzoek naar de geestelijke toestand van vader. Voorts is niet gebleken dat, vóór de verkoop van het huis, stukken aan de notaris zijn overgelegd waaruit de notaris had moeten afleiden dat nader onderzoek naar de geestelijke gesteldheid van vader geboden was. De notaris heeft dan ook een eigen beoordeling gemaakt in deze zaak, welke beoordeling ook onder de verantwoordelijkheid van de notaris valt. De brief die door klaagster op 25 oktober 2003 aan de notaris is gestuurd, heeft de notaris in dit verband onvoldoende kunnen achten voor het doen van nader onderzoek naar de geestelijke toestand van vader. Daartoe is van belang dat de notaris niet twijfelde aan de geestelijke gesteldheid van vader, hij vader al enkele jaren kenden, de koop niet van de ene op de andere dag gesloten is, het de grote wens van vader was om het huis in de familie te houden en de notaris vader herhaaldelijk onder vier ogen, en dus buiten de aanwezigheid van [Z] om, heeft gevraagd of hij de koopovereenkomst onder deze voorwaarden wilde sluiten. Daar komt nog bij dat in de brief van 25 oktober 2003 door klaagster is geschreven dat zij en haar zussen geen enkel bezwaar hebben tegen de verkoop van het huis aan [Z], mits een marktconforme prijs wordt gehanteerd. De notaris heeft voorts een ruime ervaring op dit gebied en heeft niet getwijfeld aan de wilsbekwaamheid van vader ten tijde van het sluiten van de koop. De Kamer is dan ook onvoldoende gebleken dat vader niet wilsbekwaam zou zijn ten tijde van de verkoop dan wel dat de notaris nader onderzoek had moeten doen naar de wilsbekwaamheid van vader. Gelet hierop bestaat geen grond voor het oordeel dat de notaris zijn medewerking aan de verkoop van het huis van vader aan [Z] had moeten weigeren. De Kamer verklaart dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond.
4.3 Voorts verwijt klaagster de notaris dat hij klaagster en haar zussen niet heeft meegedeeld dat de meerwaardeclausule niet in de koopovereenkomst van het huis was opgenomen. Klaagster wijst in dit verband naar de brief van de notaris van 16 juni 2003 waarin de notaris klaagster heeft geschreven dat mocht de verkoop aan [Z] doorgaan dan zal in de akte een zogenaamde meerwaardeclausule worden opgenomen. Deze meerwaardeclausule houdt in dat de koper, indien hij het gekochte binnen 7 jaar doorverkoopt, verplicht is de gemaakte winst (na aftrek van de verbouwingskosten) met de broer/zusters gelijkelijk te delen. Voorts wordt in de akte aan koper de verplichting opgelegd ingeval van een voorgenomen verkoop, het pand eerst te koop aan te bieden aan de broers/zusters.
4.4 In de uiteindelijke koopovereenkomst is deze meerwaardeclausule niet opgenomen. De notaris heeft daarvan, op verzoek van de betrokken partijen bij de overeenkomst, geen mededeling gedaan aan klaagster en haar zussen. De notaris stelt dat hij, gelet op zijn geheimhoudingsplicht, klaagster ook niet op de hoogte kon stellen van het ontbreken van de meerwaardeclausule omdat klaagster geen partij was bij de koopovereenkomst. De Kamer kan de notaris hierin volgen maar is evenwel van oordeel dat de notaris door middel van zijn brief van 16 juni 2003 bij klaagster en haar zussen het gerechtvaardigde vertrouwen heeft opgewekt dat de koopovereenkomst zou worden gesloten met daarin de genoemde meerwaardeclausule. De Kamer is dan ook van oordeel dat op het moment dat tussen vader en [Z] was besloten dat geen meerwaardeclausule in de koopovereenkomst zou worden opgenomen de notaris zich bewust had moeten zijn van zijn positie tegenover klaagster en haar zussen als gevolg van de belofte die hij in zijn brief van 16 juni 2003 heeft gemaakt. De notaris had, gelet op deze belofte, aan vader en [Z] moeten zeggen dat hij de akte niet kon passeren indien de meerwaardeclausule niet zou worden opgenomen danwel vader en [Z] er op moeten wijzen dat hij de akte niet kon passeren zolang hij niet aan klaagster en haar zussen kenbaar kon maken dat de meerwaardeclausule niet zou worden opgenomen. De notaris heeft dit echter niet gedaan en is zich dan ook onvoldoende bewust geweest van de positie waarin hij zichzelf had geplaatst. De notaris had zich in het onderhavige geval immers naar de gehele familie toe gaandeweg een rol aangemeten waarin hij de belangen van alle betrokkenen behartigde. In deze rol had de notaris, gezien de verslechterende familieverhoudingen, zich beter moeten realiseren wat de waarde voor klaagster en haar zussen was van het opnemen van de meerwaardeclausule in de koopovereenkomst tussen vader en [Z] en de belofte die de notaris in dit verband had gedaan. De notaris heeft dit onvoldoende gedaan en heeft dus onzorgvuldig gehandeld. De Kamer is van oordeel dat de klacht op dit onderdeel gegrond is.
4.5 De stelling van de notaris dat de brief van 16 juni 2003 anders dient te worden gelezen, nu deze brief niet is geschreven in de periode waarin de onderhandelingen plaatsvonden die tot de uiteindelijke koopovereenkomst hebben geleid, volgt de Kamer niet en kan ook niet tot een ander oordeel leiden. De brief is gedateerd op 16 juni 2003 en de koopovereenkomst is gesloten op 12 september 2003, derhalve binnen drie maanden na de brief. Niet is gebleken dat in deze periode sprake was van een moment waarop [Z] heeft afgezien van de koop en er daarna nieuwe onderhandelingen over de koop zijn gestart. Klaagster en haar zussen hebben er dan ook op mogen vertrouwen dat de brief van 16 juni 2003 zou gelden voor de koopovereenkomst die op 12 september 2003 is gesloten. Ter zitting heeft de notaris erkend dat de brief van 16 juni 2003 achteraf wellicht anders kan worden gelezen.
4.6 Voor zover klaagster stelt dat zij en haar zussen niet serieus genomen zijn door de notaris, is de Kamer van oordeel dat daarvan in het onderhavige geval niet is gebleken. De Kamer acht dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond.
4.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de Kamer van oordeel dat de notaris zich niet heeft gedragen zoals een behoorlijk notaris betaamt. De klacht is derhalve gegrond. Gezien de ernst van het verwijt dat de notaris te maken valt, bestaat aanleiding de notaris de maatregel van waarschuwing op te leggen.
5. De beslissing.
De Kamer van Toezicht:
- verklaart de klacht tegen kandidaat-notaris [Mr. naam] gegrond;
- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mr. H.P.M. Kester, plv. voorzitter, mr. W.H. van Empel, E. Bos, mr. A.J.V. Tierolff en mr. P.F. Heuff plv. leden en in tegenwoordigheid van mr. W.E.M. van Erp, secretaris, uitgesproken in het openbaar op 21 november 2007.
De secretaris De plv. voorzitter