Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIBRA INTERNATIONAL B.V,
gevestigd te Roermond,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J. Bouter, te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEN HOLLANDER VASTGOED B.V.,
gevestigd te Woerden,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als Libra respectievelijk Den Hollander Vastgoed.
Bij dagvaarding van 23 juli 2008 is Libra in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 juni 2008 van de kantonrechter te Amsterdam, onder rolnummer CV 08-4946 gewezen tussen Libra als eiseres en Den Hollander Vastgoed als gedaagde.
Bij memorie heeft Libra dertien grieven (waarvan de laatste abusievelijk XI genummerd) tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Libra alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Den Hollander Vastgoed in de proceskosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Bij memorie heeft Den Hollander Vastgoed geantwoord, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Libra in de proceskosten van (naar het hof begrijpt) het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. De beoordeling in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende:
(i) Vanaf 1 december 1992 heeft de rechtsvoorgangster van Libra aan Den Hollander Kaasmarkt B.V. de winkel aan de [straatnaam] [huisnummer] te [plaatsnaam] verhuurd. Op verzoek van de directeur van Den Hollander Kaasmarkt B.V. is de tenaamstelling van de huurder gewijzigd in Den Hollander Groothandel B.V. Laatstgenoemde vennootschap is per 1 december 1998 een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorgangster van Libra voor de duur van vijf jaar. Na verstrijken van deze periode is de huurovereenkomst voortgezet. In het gehuurde wordt een kaaswinkel geëxploiteerd.
(ii) Op 8 juni 1999 is de naam van Den Hollander Groothandel B.V. gewijzigd in Den Hollander Vastgoed.
(iii) Op grond van artikel 3.1 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst van 1998 is het de huurder niet toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, behoudens voorafgaande toestemming van de verhuurder.
(iv) Den Hollander Kaasspecialiteiten B.V., een zusterbedrijf van Den Hollander Vastgoed, heeft het gehuurde in gebruik gekregen van Den Hollander Vastgoed. Den Hollander Kaasspecialiteiten B.V. heeft het gehuurde vervolgens in gebruik gegeven bij de heer [A]; zij heeft met [A] ook een franchisecontract gesloten.
3.2 In deze procedure vordert Libra ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij legt aan deze vordering ten grondslag dat Den Hollander Vastgoed wanprestatie heeft gepleegd door enkele malen huurachterstanden te laten ontstaan en doordat zij het gehuurde – zonder toestemming van Den Hollander Vastgoed – in gebruik heeft gegeven bij Den Hollander Kaasspecialiteiten, die het gehuurde vervolgens weer aan [A] heeft onderverhuurd.
3.3 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
3.4 Met de grieven I tot en met V betoogt Libra dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het te laat betalen van de huur in de gegeven omstandigheden geen ontbinding van de huur rechtvaardigt. Zij voert daartoe het volgende aan:
- In de maanden november/december 2005 en januari/februari 2006 is de huur niet tijdig betaald. Deze huurachterstand is pas voldaan op 28 februari 2006.
- Vervolgens is de huur gedurende twee maanden niet betaald. Op 15 mei 2006 heeft een deelbetaling plaatsgevonden, waarop de huur wederom gedurende twee maanden niet is betaald.
- Op 7 augustus 2006 heeft Libra aan Den Hollander Vastgoed een betalingsherinnering gestuurd. Op dat moment bedroeg de huurachterstand drie maanden, te weten een bedrag van € 8.380,29. Den Hollander Vastgoed gaf daaraan geen gehoor. Bij brief van 22 augustus 2006 heeft de advocaat van Libra aangemaand binnen acht dagen tot betaling tot betaling over te gaan. Het achterstallige bedrag is vervolgens op 7 september 2006 voldaan.
- In 2007 en 2008 heeft Den Hollander Vastgoed opnieuw een (kleine) huurachterstand laten ontstaan door de huurverhoging niet tijdig te betalen.
3.5 Den Hollander Vastgoed heeft bestreden dat er in 2005/2006 meerdere malen een betalingsachterstand is ontstaan. Gelet op de door Libra overgelegde nota’s, aanmaningsbrieven en betalingsoverzichten, heeft zij heeft dit verweer echter onvoldoende toegelicht. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Vaststaat dat derhalve dat er in de periode 2005/2006 huurachterstanden zijn geweest, als door Libra gesteld. Dergelijke huurachterstanden vormen naar het oordeel van het hof een tekortkoming aan de zijde Den Hollander Vastgoed op grond waarvan Libra de huurovereenkomst kan ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Dit laatste punt zal onder 3.13 en volgende worden behandeld.
3.7 Met de grieven VI tot en met XII betoogt Libra dat Den Hollander Vastgoed het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst in onderhuur heeft gegeven. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
3.8 Den Hollander Vastgoed heeft niet weersproken dat de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst onderhuur verbieden, behoudens toestemming van de verhuurder. Zij heeft ook niet bestreden dat zij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan Den Hollander Kaasspecialiteiten, die het gehuurde vervolgens weer aan [A] heeft onderverhuurd.
3.9 Den Hollander Vastgoed voert echter aan dat zij niet in strijd met het bepaalde in artikel 3.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst heeft gehandeld omdat zij deel uitmaakt van een franchiseorgansiatie die onder leiding staat van de heer [L]; Den Hollander Kaasspecialiteiten en [A] moeten in feite worden vereenzelvigd met Den Hollander Vastgoed. Het hof verwerpt dit verweer omdat de enkele omstandigheid dat Den Hollander Vastgoed en Den Hollander Kaasspecialiteiten tot dezelfde franchiseorganisatie behoren niet voldoende is om te concluderen dat Den Hollander Vastgoed niet in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 3.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Dit geldt nog in sterkere mate voor het onderverhuren aan [A], die geen onderdeel uitmaakt van die franchiseorganisatie zelf, maar slechts een franchisecontract heeft met Den Hollander Kaasspecialiteiten.
3.10 Voorts is Den Hollander Vastgoed van mening dat Libra, althans haar beheerder Healey & Baker, ermee bekend was dat het ging om een franchiseorganisatie, althans daarmee bekend konden zijn omdat dit kenbaar was uit het handelsregister. Bovendien is de wisseling van franchisenemers telkens medegedeeld aan Libra, althans aan Healey & Baker. Den Hollander Vastgoed wijst daarbij in het bijzonder op een brief van 17 september 2003 van [L], namens Den Hollander Kaasspecialiteiten, aan Healey en Baker, waarin werd aangekondigd dat per 21 september 2003 de heer [A] franchisenemer zou worden voor het pand aan de [straatnaam].
3.11 Het hof overweegt hierover als volgt. De omstandigheid dat het aan Libra – mogelijk – bekend was dat Den Hollander Vastgoed deel uitmaakte van een franchiseorganisatie, betekent nog niet dat Den Hollander Vastgoed was ontslagen van haar contractuele verplichting om het gehuurde niet onder te verhuren zonder toestemming van Libra. Den Hollander Vastgoed stelt weliswaar dat die toestemming telkens is verkregen, maar dit is door Libra bestreden. Meer in het bijzonder heeft Libra betwist dat zij de door Den Hollander Vastgoed bedoelde brief van 17 september 2003 heeft ontvangen. Bij memorie van grieven (nr. 62) heeft Libra betwisting nader gemotiveerd met de stelling dat de brief niet echt kan zijn omdat de inhoud ervan onjuist. Uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Amsterdam blijkt namelijk dat [A] het filiaal niet per 21 september 2003, maar al per 21 september 2002 is gaan exploiteren. Den Hollander Vastgoed heeft deze stellingen van Libra niet (gemotiveerd) weersproken. Het hof verwerpt dan ook de stelling van Den Hollander Vastgoed dat zij het gehuurde met toestemming van Libra in onderhuur heeft gegeven.
3.12 Den Hollander Vastgoed is ook nog van mening dat het beroep op het onderhuurverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij, en Hollander Vastgoed, deel uitmaakt van een kapitaalkrachtige organisatie, waar Libra (indirect) profijt van heeft. Dit verweer wordt verworpen. De omstandigheid dat Libra aldus te maken heeft met een huurster die zonder problemen haar financiële verplichtingen zou moeten kunnen nakomen, betekent nog niet dat Libra geen gerechtvaardigd belang erbij heeft zich te beroepen op het tussen partijen overeengekomen onderhuurverbod. Daar komt bij dat Libra zich uiteindelijk voor de betaling van de huurpenningen slechts kan wenden tot haar contractuele huurster en zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet valt in te zien waarom zij zich terzake zou kunnen verhalen op de overige (kapitaalkrachtige) vennootschappen uit de franchiseorganisatie. Dit geldt in de onderhavige zaak te meer nu de (rechts)personen waarmee Den Hollander Vastgoed zich in dit verband zou willen vereenzelvigen, in een eerdere procedure tot huurbetaling aangesproken, hebben betoogd dat niet zij maar Den Hollander Vastgoed voor de betaling van de huur aansprakelijk was.
3.13 Dit alles leidt tot de conclusie dat Den Hollander Vastgoed in twee opzichten tekort is geschoten ten opzichte van Libra, namelijk door in 2005/2006 enkele malen huurachterstanden te laten ontstaan en door het gehuurde in gebruik en in onderhuur bij derden te geven zonder dat zij daarvoor toestemming van Libra had verkregen. Naar het oordeel van het hof zijn deze twee omstandigheden beide niet van zodanig bijzondere of geringe betekenis, dat de ontbinding van de overeenkomst niet zou zijn gerechtvaardigd.
3.14 Bespreking verdient nog de omstandigheid dat de huurachterstanden dateren uit 2005/2006 en dat Den Hollander Vastgoed nadien geen (noemenswaardige) achterstanden meer heeft laten ontstaan. Het hof constateert dat Libra ter zake van de achterstanden destijds direct is opgetreden (uiteindelijk) door te trachten in rechte (onder meer op die grond) ontbinding te verkrijgen van de onderhavige huurovereenkomst. Bij inleidende dagvaarding van 9 januari 2007 heeft zij daartoe gedagvaard Hoflust Beheer B.V. (eveneens behorend tot de onderhavige franchiseorganisatie), Den Hollander Kaasspecialiteiten B.V. en [L]. In die procedure hebben gedaagden zich onder meer verweerd met de stelling dat niet zij, maar Den Hollander Vastgoed als huurder moet worden aangemerkt. De kantonrechter heeft dit verweer gehonoreerd, maar heeft gedaagden in de proceskosten veroordeeld omdat – kort gezegd - zij hebben nagelaten voldoende duidelijkheid te scheppen omtrent de identiteit van de contractuele huurster. Dit een en ander brengt – naar het oordeel van het hof met zich mee dat de huurachterstanden uit 2006 mede van betekenis zijn voor het antwoord op de vraag of de tekortkomingen van Den Hollander de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en dat aan Libra niet kan worden tegengeworpen dat het enige jaren geleden is dat de huurachterstanden zijn ontstaan.
3.15 Tot slot is Den Hollander Vastgoed nog van mening dat Libra de onderhavige procedure slechts heeft geëntameerd teneinde huurverhoging te kunnen bedingen. Ook in dat verband doet zij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.16 Het hof verwerpt dit verweer. De omstandigheid dat Libra (wellicht) bereid is af te zien van de haar toekomende bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden indien Den Hollander Vastgoed een hogere huurprijs accepteert, maakt het beroep op wanprestatie bij afwijzing van dat schikkingsvoorstel niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.17 De conclusie is dat de grieven slagen en het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van Libra zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de ontbinding van de huurovereenkomst per heden zal worden uitgesproken en dat Den Hollander Vastgoed zal worden veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 31 januari 2010 te ontruimen. Voor de periode vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming van het gehuurde zal Den Hollander Vastgoed worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van (kort gezegd) de alsdan geldende maandelijkse huurprijs, inclusief eventueel verschuldigde servicekosten. Den Hollander Vastgoed is voorts de in het ongelijk gestelde partij en zal om die reden worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Libra en Den Hollander Vastgoed terzake van het pand aan de [straatnaam] [huisnummer] te [plaatsnaam];
veroordeelt Den Hollander Vastgoed het gehuurde uiterlijk op 31 januari 2010 met alle zich daarin vanwege haar bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van sleutels ter beschikking van Libra te stellen, met machtiging van Libra om die ontruiming op kosten van Den Hollander Vastgoed zonodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
bepaalt dat Den Hollander Vastgoed vanaf heden (17 november 2009) voor iedere maand of gedeelte van de maand dat zij het gehuurde nog niet heeft ontruimd een gebruiksvergoeding is verschuldigd ter hoogte van al hetgeen zij bij voortduren van de huurovereenkomst tot de datum van feitelijke ontruiming verschuldigd zou zijn geweest;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt Den Hollander Vastgoed in de kosten van beide instanties en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van Libra gevallen in eerste aanleg op € 359,80 aan verschotten en op € 1.000,- aan salaris advocaat, en in hoger beroep op € 325,80 aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A. Joustra en W.J. Noordhuizen en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2009 door de rolraadsheer.