Uitspraak
zaaknummer 200.025.382/01
23 maart 2010
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[A],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT in het principaal appel, tevens GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appel,
advocaat: mr C.G.P. Goudriaan te Amsterdam,
t e g e n
1. de besloten vennootschap MAR B.V.,
gevestigd te Kortenhoef, gemeente Wijdemeren,
2. de besloten vennootschap KLEIN KORTENHOEF B.V.,
gevestigd te Kortenhoef, gemeente Wijdemeren,
3. [X],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeentenaam],
GEÏNTIMEERDEN in het principaal appel, tevens APPELLANTEN in het incidenteel appel,
advocaat: mr. F.S.P. van der Wal te Utrecht
1. Het procesverloop
1.1. Bij dagvaarding van 3 december 2008, aangevuld met een herstelexploit van 5 maart 2009, is [A], hierna te noemen [A], in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam van 14 februari 2007, 10 oktober 2007 en 10 september 2008, gewezen onder num¬mer 320671/HA ZA 05-2064, tussen [A] als oorspronkelijk gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie, en geïntimeerden, hierna aan te duiden als Mar BV, Klein Kortenhoef BV en [X] (tezamen als [X] c.s.), als oorspronkelijk eisers in conventie, tevens gedaagden in reconventie.
1.2. [A] heeft in het principaal appel van grieven gediend en daarbij bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie – na eisvermeerdering -, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog [X] c.s. zal veroordelen tot betaling van verschillende bedragen aan [A], en voor recht zal verklaren dat de tussen partijen tot stand gekomen koop- en/of erfpachtsovereenkomst gedeeltelijk zal worden ontbonden, met veroordeling van [X] c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3. [X] c.s. hebben in het principaal geantwoord en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [A] in de kosten van het geding. Tevens hebben [X] c.s. in het incidenteel appel van grieven gediend, met conclusie tot vernietiging van de bestreden vonnissen op enkele punten.
1.4 [A] heeft van antwoord gediend in het incidenteel
appel, met conclusie tot verwerping van het incidenteel appel en veroordeling van [X] c.s. in de proceskosten.
1.5 Ten slotte hebben partijen de stukken overlegd en om
arrest gevraagd.
2. De grieven
[A] heeft in het principaal appel zeven grieven aangevoerd. [X] c.s. hebben in het incidenteel appel vijf grieven aangevoerd, waarvan één voorwaardelijk.
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de processtukken.
3. De feiten
3.1 Noch [A] noch [X] c.s. hebben grieven aangevoerd tegen de door de rechtbank in r.o. 1, onder a tot en met k van het vonnis van 10 september 2008 als vaststaand aangemerkte feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Het gaat in deze zaak, voor zover thans nog van belang, om het volgende.
3.2 [X] is eigenaar van de haven met parkeerterrein, gelegen nabij de Kortenhoefsedijk 2002 te Kortenhoef, waarvan deel uitmaakt de jachthaven ‘[XX]’.
3.3 Klein Kortenhoef BV, waarvan [X] enig bestuurder
is, heeft op 20 november 2000 een koopovereenkomst gesloten met [A]. Daarbij heeft Klein Kortenhoef BV aan [A] verkocht het voortdurende recht van erfpacht van het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de ligplaats gelegen aan de Kortenhoefsedijk 204 te Kortenhoef, alsmede een nog te bouwen woonark.
3.4 De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen.
“Artikel 6 Garantieverklaringen Pro van de ondernemer
De ondernemer garandeert het volgende:
(…)
f. voor het afmeren van de woonark zal de van overheidswege vereiste vergunning verleend worden.”
“Artikel 9 Ingebrekestelling Pro, verzuim, ontbinding en boete
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade (…)
2. Indien één van de partijen (…) gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen, daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)”
Voorts is in art. 10 van Pro de overeenkomst de erfpachtscanon bepaald op f 5.250,-- per periode (van een half jaar).
3.5 Bij akte van 8 november 2000 is het in de koopovereenkomst omschreven erfpachtsrecht gevestigd. Blijkens de akte is het erfpachtsrecht uitgegeven door [X], zowel voor zich in privé als in hoedanigheid van enig bestuurder van Klein Kortenhoef BV.
3.6 De door [X] verschuldigde erfpachtscanon werd geïnd door een andere vennootschap van [X], Mar BV.
3.7 Omwonenden van de jachthaven hebben de gemeente Wijdemeren (voorheen de gemeente ’s-Graveland) verzocht handhavend op te treden tegen het afmeren van woonschepen in de jachthaven, omdat het toenmalige bestemmingsplan dat niet zou toestaan. De gemeente heeft dit geweigerd. Bij uitspraak van 9 juli 2003 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) de omwonenden in het gelijk gesteld.
3.8 Vervolgens heeft de gemeente Wijdemeren (hierna: de gemeente) met onder meer [X] c.s. en de eigenaren van de woonarken in de jachthaven, waaronder [A], een vaststellingsovereenkomst gesloten, met als strekking dat de gemeente zal streven naar het zo spoedig mogelijk legaliseren van de woonarken in de jachthaven door middel van het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor het bestemmingsgebied Oud-Kortenhoef. In de tussentijd zal een tijdelijke gedoogbeschikking worden afgegeven door de gemeente.
3.9 Op 24 januari 2008 is het nieuwe bestemmingsplan ‘Het Dode Eind e.o.’ in werking getreden. In dit bestemmingsplan zijn de ligplaatsen van de woonarken in onder meer jachthaven ‘[XX]’ gelegaliseerd.
3.10 Een tiental eigenaren van woonarken in de jachthaven ‘[XX]’, waaronder [A], hebben vanaf januari 2004 de betaling van hun erfpachtscanon opgeschort. Daarbij hebben zij zich op het standpunt gesteld dat [X] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn, omdat, anders dan was gegarandeerd in art. 6 van Pro de koopovereenkomst, de ligplaatsen voor het afmeren van de woonarken niet over de van overheidswege vereiste vergunning beschikten.
3.11 Hierop zijn [X] c.s. de onderhavige procedure tegen onder meer [A] begonnen, waarbij zij hebben gevorderd betaling van de achterstallige canon. Aanvankelijk hadden zij ook ontbinding van de erfpachtsovereenkomst gevorderd, maar die vordering hebben zij in de loop van de procedure laten vallen. In reconventie heeft [A] schadevergoeding gevorderd, die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [X] c.s.
3.12 De rechtbank heeft, nadat zij de zaak had aangehouden tot de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, bij vonnis van 10 september 2008 de vordering van [X] c.s. tot betaling van de achterstallige canon toegewezen. De schadevordering van [A] is afgewezen; wel heeft de rechtbank een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ten gunste van [A] toegewezen.
4. De beoordeling
4.1 Nu [A] geen grieven heeft aangevoerd tegen de tussenvonnissen van 14 februari 2007 en 10 oktober 2007 zal hij niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep voor zover dat is gericht tegen deze vonnissen.
Toerekenbare tekortkoming
4.2 In hoger beroep is tussen partijen niet meer in
discussie dat in de periode dat sprake is geweest van een illegale ligplaats van de woonark van [A], er een toerekenbare tekortkoming van [X] c.s. was, omdat niet voldaan was aan de bepaling in art. 6 sub f van Pro de koopovereenkomst, dat ondernemer garandeert dat voor het afmeren van de woonark de van overheidswege vereiste vergunning zal worden verleend.
Ook het hof zal hiervan uitgaan.
4.3 Dit betekent dat sprake is geweest van een toerekenbare tekortkoming over de periode vanaf het moment van aankoop door [A] van de woonark op 20 november 2000, tot aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Het Dode Eind e.o.’ op 24 januari 2008.
Bij grief 1 in het principaal appel stelt [A] dat de tekortkoming pas zou zijn opgeheven op of omstreeks 20 maart 2008, namelijk het tijdstip waarop het nieuwe bestemmingsplan formele rechtskracht heeft gekregen.
Het hof kan [A] hierin niet volgen; vanaf het tijdstip van inwerkingtreding geldt dat sprake was van een legale situatie. De grief faalt.
4.4 Voorts is door [X] c.s. bij grief I in het incidenteel appel aan de orde gesteld welke partij nu precies tekortgeschoten is jegens [A]. Volgens [X] c.s. is dat uitsluitend Klein Kortenhoef BV.
4.5 Voor zover de vorderingen van [A] berusten op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst – meer in het bijzonder in de garantiebepaling van art. 6 van Pro de koopovereenkomst – voeren [X] c.s. naar ’s hofs oordeel terecht aan dat, deze vorderingen – voor zover toewijsbaar - uitsluitend kunnen toegewezen jegens Klein Kortenhoef BV, aangezien slechts Klein Kortenhoef BV partij is bij voormelde koopovereenkomst.
4.6 Nu de rol van Mar BV zich kennelijk beperkt tot het innen van de erfpachtscanon, kunnen deze vorderingen niet tegen haar worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor [X] in persoon. Voor zover [A] in zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel zich beroept op bestuurdersaansprakelijkheid van [X], verwerpt het hof dat beroep. Niet alleen is het tardief, maar ook zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die zouden kunnen duiden op persoonlijke aansprakelijkheid van [X].
Partiële ontbinding
4.7 [A] heeft gevorderd de partiële ontbinding van zowel de koopovereenkomst als de erfpachtsovereenkomst, namelijk ontbinding van deze overeenkomsten in de periode dat sprake is geweest van een tekortkoming van [X] c.s. In die periode heeft hij namelijk niet het volle genot van woonark en ligplaats gehad, inclusief de volledige beschikkingsbevoegdheid daarover. In verband hiermee vordert hij een bedrag wegens het onverschuldigd betaald hebben van de erfpachtscanon over deze periode alsmede een evenredig deel van de koopprijs van de woonark, door hem begroot op € 40.560,--.
De rechtbank heeft deze vordering afgewezen in r.o. 31 van het bestreden vonnis. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich grief 3 in het principaal appel.
4.8 Het hof overweegt het volgende.
Op zich zelf is juist dat het gekochte in de periode van 20 november 2000 tot aan 24 januari 2008 niet beantwoordde aan de overeenkomst, omdat de woonark met ligplaats niet beschikte over de vereiste vergunning. Voorts is, zoals gezegd, thans niet meer in debat dat hiermee sprake was van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [X] c.s.
4.9 De vraag is echter of deze tekortkoming in casu de partiële ontbinding – hier in de vorm van een temporele gedeeltelijke ontbinding - rechtvaardigt van de koopovereenkomst en de erfpachtsovereenkomst.
Het hof overweegt hierover het volgende.
De tekortkoming die hier aan de orde is, is in verschillende opzichten van bijzondere aard. In de eerste plaats moet worden aangenomen dat door het ontbreken van de vereiste vergunning voor de woonark met ligplaats, [A] niet gestoord is in het feitelijk genot van de woonark met ligplaats. Hij heeft immers steeds gewoon gebruik kunnen maken van de woonark – en hij heeft dit tot aan zijn verhuizing in januari 2004 kennelijk ook gedaan -, zonder dat zijn woongenot feitelijk op enige wijze was aangetast. Na zijn verhuizing hebben, zo leidt het hof af uit de stellingen van [A], derden feitelijk gebruik gemaakt van de woonark, eveneens zonder enige beperking. [A] heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld, die zouden kunnen wijzen op een aantasting van zijn feitelijk woongenot.
[A] voert nog wel aan dat hij door de tekortkoming zijn woonark niet kon verkopen en dat hij daarover vele zorgen heeft gehad, maar dit punt zal het hof behandelen bij de nog te bespreken schadeclaim van [A]; naar ’s hofs oordeel betreft het hier géén aantasting van het woongenot van [A]. Ook het door [A] opgeworpen punt dat een andere woonarkbewoner geen aanvullende hypothecaire lening kon verkrijgen vanwege de tekortkoming, kan het hof niet zien als een onderbouwing van de gestelde aantasting van het woongenot van [A]. Het hieraan verbonden bewijsaanbod zal het hof derhalve passeren.
In de tweede plaats is de onderhavige tekortkoming van bijzondere aard, omdat zij slechts tijdelijk was. Vanaf het moment van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, is van enige tekortkoming van de zijde van [X] c.s. geen sprake meer.
Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat [A] geen aanspraak kan maken op de verklaring voor recht die ziet op partiële ontbinding van de overeenkomsten, als door hem gevorderd. Het hof vindt voor deze opvatting ook steun in het huurrecht, waarin alleen een aantasting van het huurgenot van de huurder, aanspraak kan geven op evenredige vermindering van de huurprijs.
De vordering tot partiële ontbinding van de overeenkomsten dient derhalve te worden afgewezen, waarmee ook de vergoeding wegens onverschuldigde betaling strandt. Grief 3 faalt.
Boete
4.9 In hoger beroep heeft [A] zijn vordering vermeerderd met een vordering tot betaling van een boete door [X] c.s. van een bedrag van in totaal
€ 2.095.014,--. Dit bedrag is gebaseerd op het in art. 9 van Pro de koopovereenkomst (zie hierboven onder r.o. 3.4) bepaalde boetebedrag van drie promille over € 510.481,-- per dag, zulks te berekenen over de gehele periode van 20 juni 2004 tot, volgens [A], 20 maart 2008.
[A] heeft [X] c.s. bij brief van 4 juni 2004 in gebreke gesteld, waarbij hij ook aanspraak heeft gemaakt op deze boete.
4.10 [X] c.s. hebben hiertegenover aangevoerd dat de strekking van de betreffende boeteclausule is om de verkoper zonodig te bewegen tot (tijdige) levering, en niet om te waarborgen dat een zaak zonder gebrek wordt geleverd. De boete heeft ook niet het karakter van schadevergoeding, zoals [A] stelt.
4.11 Het hof overweegt het volgende.
Bij de uitleg van art. 9 van Pro de koopovereenkomst komt het niet alleen op de tekst van de bepaling maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aan de hand van deze maatstaf kan naar het oordeel van het hof niet worden aangenomen dat [A] op basis van art. 9 thans Pro aanspraak kan maken op de daarin omschreven boete. Het hof overweegt daartoe dat het onaannemelijk is dat art. 9 zich Pro zou uitstrekken tot onberispelijke nakoming door Klein Kortenhoef BV; de bepaling ziet voor wat betreft de verplichtingen van de verkoper, uitsluitend op het (tijdig) voldoen aan diens leveringsplicht. Waar niet in geding is dat Klein Kortenhoef BV heeft voldaan aan haar leveringsplicht, is de boeteclausule uitgewerkt. [A] kan zich niet, ruim drie jaar na levering, alsnog beroepen op de betreffende clausule vanwege de later gebleken tekortkoming aan het geleverde. Hierbij is te bedenken dat het doel van een boete is het voorzien in een prikkel tot nakoming, hetgeen in 2004 niet meer aan de orde was.
Hierop strandt de boeteclaim van [A].
De grief faalt.
Schadevergoeding wegens waardevermindering woonark en ligplaats
4.12 [A] heeft schadevergoeding gevorderd wegens waardevermindering van de woonark en ligplaats door de toerekenbare tekortkoming van [X] c.s. Hij begroot deze schade op € 106.646,--.
De rechtbank heeft deze vordering afgewezen, waartegen grief 4 in het principaal appel is gericht.
Ter toelichting op de grief stelt [A] dat “Evident en van algemene kennis is dat wanneer een groep woningen in een bepaalde buurt (…) door enigerlei oorzaak (bijvoorbeeld bodemvervuiling) jarenlang onverkoopbaar is, het ook wanneer die oorzaak op enig moment weggenomen wordt, die woningen nog vele jaren daarná veel moeilijker verkoopbaar zijn en dus aanzienlijk in waarde achterblijven bij de waarde die zij gehad zouden hebben wanneer die oorzaak zich niet zou hebben voorgedaan” (MvG punt 14). [A] wijst hierbij in de eerste plaats naar de onverkoopbaarheid van zijn eigen woonark, waarvoor zou gelden dat een tweetal potentiële kopers in 2005 van de koop hebben afgezien vanwege de illegale situatie. Voorts stelt [A] dat bij opheffing van de oorzaak terzake een ‘inhaaleffect’ optreedt, in die zin – zo begrijpt het hof – dat na opheffing van het nadeel meerdere eigenaren tegelijk besluiten hun woonark te verkopen, waardoor sprake is van een overaanbod. In dat verband voert hij aan dat in oktober 2008 drie woonarken aan de Kortenhoefsedijk gelijktijdig te koop stonden
4.13 [X] c.s. ontkennen dat er een toereikend causaal verband is tussen de tekortkoming en het niet verkoopbaar zijn – voor zover daar al sprake is – van de woonark van [A] en/of van andere woonarken. Voorts betwisten [X] c.s. dat de potentiële kopers van de woonark van [A] van aankoop zouden hebben afgezien omdat het bestemmingsplan niet in orde was. [X] c.s. stellen ook dat er wel degelijk biedingen op de woonark van [A] zijn gedaan.
4.14 Het hof overweegt het volgende.
Nu ervan moet worden uitgegaan dat vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 24 januari 2008, de ligplaatsen gelegaliseerd zijn en er geen sprake meer is van enig gebrek in de juridische of feitelijke situatie van woonark en ligplaats van [A], is er onvoldoende grond om aan te nemen dat sprake is van een blijvende waardevermindering van woonark en ligplaats. Naar ’s hofs oordeel heeft [A] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die steun geven aan een veronderstelde blijvende waardevermindering. Noch het gegeven dat in 2008 drie woonarken te koop stonden – die niet verkocht zijn -, noch het gegeven dat [A] in 2005 zijn woonark niet kon verkopen, bieden een voldoende grondslag voor het gestelde. De vergelijking die [A] hier maakt met een situatie van bodemverontreiniging, kan het hof niet onderschrijven, nu bodemverontreiniging en de gevolgen daarvan, niet op één lijn kunnen worden geplaatst met het onderhavige gebrek, te weten het ontbreken van de vereiste vergunning voor woonark en ligplaats.
[A] heeft ook overigens niet in voldoende mate feitelijk onderbouwd dat zijn woonark en ligplaats – want daartoe is de onderhavige procedure beperkt – (ook na januari 2008) een blijvende waardevermindering heeft ondergaan door het ontbreken van de vereiste vergunning in de daaraan voorafgaande periode. Vanwege het ontbreken van die feitelijke onderbouwing kan [A] niet worden toegelaten tot bewijslevering van zijn stelling als hier aan de orde.
De onderhavige schadevordering dient derhalve te worden afgewezen; grief 4 faalt.
Schade als gevolg van onverkoopbaarheid woonark en ligplaats
4.15 [A] voert schade op ter hoogte van in totaal
€ 40.560,-- als gevolg van het onverkoopbaar zijn van de woonark met ligplaats. Uit het petitum blijkt dat hij deze vordering subsidiair instelt, namelijk voor het geval zijn primaire vordering wegens onverschuldigde betaling tot ditzelfde bedrag van € 40.560,-- zou worden afgewezen. Nu zulks het geval is, komt het hof toe aan deze subsidiaire vordering.
Ter onderbouwing van deze schade – die door de rechtbank in r.o. 33 is afgewezen - stelt [A] in de toelichting op grief 5 in het principaal appel dat hij in januari 2004 zijn woonark met ligplaats te koop heeft aangeboden voor een vraagprijs van € 498.000,--; dat hij in januari 2004 een woning heeft gekocht in Voorthuizen en dat zijn woonark onverkoopbaar bleek. Tot op de dag van vandaag is deze niet verkocht, waardoor hij vanaf januari 2004 tot 1 januari 2008 met dubbele lasten zat.
4.16 [X] c.s. voeren als verweer dat het feit dat de woonark van [A] niet is verkocht, niet het gevolg is van de tekortkoming van [X] c.s. De woonark stond in 2002 ook al te koop, en toen was men nog niet bekend met het ontbreken van een vergunning voor de woonark. In eerste aanleg hebben [X] c.s. in dit verband tevens gesteld (antwoordconclusie d.d. 22 augustus 2007 punt 105-109) dat helemaal niet duidelijk is dat [A] daadwerkelijk zijn woonark heeft willen verkopen; dat [A] geen of onvoldoende verkoopinspanningen heeft verricht; dat zijn vraagprijs te hoog was en ten slotte dat de woonark van [A] een zodanig bijzondere inrichting had, dat daardoor de marktwaarde gedrukt zal zijn.
Voorts stellen [X] c.s. dat [A] wel degelijk biedingen op zijn woonark heeft gehad. [X] c.s. betwisten voor alle in dit kader door [A] opgevoerde schadeposten het causaal verband met de tekortkoming.
Voorts stellen [X] c.s. dat [A] niet voldaan heeft aan zijn schadebeperkingsplicht, nu andere eigenaren hun woonark hebben verhuurd voor bedragen van circa € 1.750,-- en € 1.900,-- per maand, vermeerderd met energie- en waterlasten.
4.17 Het hof overweegt het volgende.
Gelet op het ontbreken van een toereikende vergunning voor de woonark en ligplaats, acht het hof het op zich zelf denkbaar dat als gevolg daarvan het niet mogelijk was voor [A] om in de periode januari 2004 tot januari 2008 zijn woonark met ligplaats te verkopen. Het hof overweegt hiertoe dat het ontbreken van de vereiste vergunning, als een wezenlijk gebrek voor een woonark met ligplaats kan worden beschouwd, dat gevolgen zal kunnen hebben voor de verkoopbaarheid van die woonark met ligplaats.
4.18 Voorts is het hof van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [A] in de betreffende periode serieuze verkooppogingen van zijn woonark met ligplaats heeft gedaan. Het hof verwijst naar de factuur van Rietveld Makelaars van 19 september 2006 en de factuur van € 1.893,14 van Drieklomp Makelaars en Rentmeesters, alsmede de factuur van een advertentie in het blad Delius Klausing d.d. 11 januari 2005. Het feit dat een deel van de facturen die [A] in hoger beroep in het geding heeft gebracht – een factuur van Adviesbureau woonarken d.d. 24 juli 2002 en een factuur van een advertentie in de Telegraaf d.d. 7 juli 2003 – geen betrekking hebben op de aan de orde zijnde periode, doet hieraan niet af; niet vereist is immers dat [A] niet al eerder zijn woonark met ligplaats te koop aanbood.
4.19 Gelet op de gemotiveerde betwisting door [X] c.s. van de stelling van [A] dat hij zijn woonark niet heeft kunnen verkopen als gevolg van de tekortkoming van [X] c.s., acht het hof het noodzakelijk hieromtrent een deskundigenbericht in te winnen.
4.20 Naar ’s hofs voorlopig oordeel zou volstaan kunnen worden met één deskundige, namelijk een in woonarken gespecialiseerde makelaar. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten.
4.21 Het hof is voornemens de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:
1. Is het aannemelijk dat [A] in de periode van januari 2004 tot januari 2008 zijn woonark met ligplaats niet heeft kunnen verkopen als (uitsluitend) gevolg van de omstandigheid dat in die periode sprake was van een illegale ligplaats van de woonark, of was sprake van andere omstandigheden die (in belangrijke mate) hebben bijgedragen aan het niet kunnen verkopen van de woonark?
2. Was de door [A] gehanteerde vraagprijs voor de woonark met ligplaats van € 498.000,-- redelijk, mede in het licht van de inrichting van de woonark, of is aannemelijk dat deze vraagprijs te hoog was en heeft [A] als gevolg van een te hoge vraagprijs zijn woonark niet kunnen verkopen?
4.22 Het hof merkt voorts op dat [A] opening van zaken zal moeten geven over de biedingen die hij in de genoemde periode op de woonark heeft gehad. Aan de hand van de hierover door [A] te verstrekken gegevens zal voorts de volgende vraag aan de deskundige worden voorgelegd:
3. Zijn de door [A] in de periode van januari 2004 tot januari 2008 ontvangen biedingen op de woonark met ligplaats, redelijk geweest, of waren deze (te) laag?
4.23 Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten over de door het hof geformuleerde concept-vraagstelling. Voorts zullen partijen een voorstel kunnen doen over de te benoemen deskundige(n). Het verdient daarbij aanbeveling dat partijen met een gezamenlijke voordracht voor een deskundige komen.
De kosten van de deskundige zullen in eerste instantie door [A] moeten worden voorgeschoten, nu hij de eisende partij is. Wie uiteindelijk de kosten van de deskundige draagt, hangt af van de uitkomst van de procedure.
4.24 Voorts zal [A] bij de door hem te nemen akte nog de gegevens dienen te verstrekken als genoemd in r.o. 4.22.
4.25 Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte, om te beginnen aan de zijde van [A].
4.26 Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.
5. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 20 april 2010 voor het nemen van een akte aan de zijde van [A], waarna [X] c.s. een antwoord-akte kunnen nemen;
houdt iedere nadere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H. de Bock en M.A.J.G. Janssen en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2010 door de rolraadsheer.