Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BESCHIKKING
in de zaak van:
1. [A1],
wonend te [woonplaats1],
2. [A2],
wonend te [woonplaats2],
APPELLANTEN IN PRINCIPAAL BEROEP,
VERWEERDERS IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. H.F. Govers, te Amsterdam,
t e g e n
1. VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET GEBOUW [NAAM VAN GEBOUW EN HUISNUMMERS VAN GEBOUW] TE [PLAATSNAAM],
gevestigd te [plaatsnaam],
en
2. [Lid1 VVE],
3. [Lid2 VVE],
4. [Lid3 VVE],
5. [Lid4 VVE],
6. [Lid5 VVE],
7. [Lid6 VVE],
8. [Lid7 VVE],
allen wonend te [woonplaats],
VERWEERDERS IN PRINCIPAAL BEROEP,
APPELLANTEN IN INCIDENTEEL BEROEP,
advocaat: mr. F.G. Horsting, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [A] c.s (of [A1] en [A2]) en de VVE genoemd.
Op 8 juli 2009 is ter griffie het beroepschrift ontvangen.
Het verweerschrift is op 30 oktober 2009 ter griffie ingediend. De VVE heeft bij dat verweerschrift tevens incidenteel beroep ingesteld.
Op 29 september 2009 en 10 november 2009 zijn ter griffie nadere producties van [A] c.s. ontvangen.
De mondelinge behandeling van het beroep heeft plaatsgevonden op 12 november 2009. Bij die gelegenheid zijn de standpunten van partijen nader toegelicht door hun advocaten.
De zaak is aangehouden om partijen de gelegenheid te geven zich te beraden op een minnelijke regeling. Die regeling is niet tot stand gekomen. Partijen hebben te kennen gegeven af te zien van een voorgenomen comparitie van partijen.
Beschikking is bepaald op heden.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in de bestreden beschikking onder 1.a tot en met 1.n een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
2.2 Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
2.2.1 [A] c.s. zijn sinds 9 juni 2005 mede-eigenaren van het appartementsrecht [naam van gebouw] [huisnummers van gebouw] te [plaatsnaam] en als zodanig lid van de VVE. Zij hebben daar niet gewoond.
Hun woonruimten zijn tot eind 2006/begin 2007 verhuurd geweest.
2.2.2 [A1] heeft bij brief aan het bestuur van de VVE van 4 februari 2007 melding gemaakt van bouwkundige problemen in het appartement, waaronder een verzakte vloer. Het betreft de betonvloer in een slaapkamer aan de achterzijde van het pand. In opdracht van de VVE heeft Van Hoogevest Amsterdam B.V. op 13 maart 2007 rapport uitgebracht. Uit het rapport blijkt dat de vloer tussen de fundering en de bouwmuur is gestort, zonder constructief verband tussen bouwmuur en vloer. In opdracht van [A1] heeft Perfectbouw B.V. op 4 mei 2007 rapport uitgebracht over ’optrekkend vocht en vloer’.
De VVE heeft op de algemene ledenvergadering van 5 februari 2008 besloten tot een nader onderzoek, naar onder meer de funderingen en de oorzaken van en oplossingen voor het vochtprobleem. Na onderzoek heeft Van Os en Van den Berg Vochtbestrijding B.V. op 9 juni 2008 rapport uitgebracht.
Het rapport bevat onder meer het advies een funderingsonderzoek te laten verrichten door Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts).
2.2.3 Duyts heeft bij offerte van 28 juni 2008 zes verschillende fasen van onderzoek gepresenteerd.
De VVE heeft opdracht verleend voor fase I (inventarisatie). Duyts heeft op 29 augustus 2008 rapport uitgebracht.
De conclusie van dat rapport luidt:
’Naar aanleiding van de gegevens uit de inventarisatie concluderen wij dat er geen aanwijzingen zijn dat er ernstige gebreken in de fundering van het pand [naam van gebouw] [huisnummer van gebouw] aanwezig zijn.
Gezien het pand zich in dezelfde bouweenheid bevindt als het pand nr. 4 verwachten wij dat het aannemelijk is dat het funderingshout ook bij nr. [huisnummer van gebouw] periodieke droogstand heeft (of heeft gehad), met schimmelaantasting tot gevolg.
(..)
Advies.
Indien het gewenst is de kwaliteit van de fundering nader te bepalen adviseren wij een waterpassing en een funderingsonderzoek uit te laten voeren.’
2.2.4 In opdracht van [A1] heeft Fugro Ingenieursbureau B.V. (hierna: Fugro) op 9 oktober 2008 rapport uitgebracht over een archiefonderzoek en een visuele inspectie van het onderhavige pand. De conclusie van dat rapport luidt:
’Op basis van de resultaten van het uitgevoerd onderzoek zijn wij van mening dat er een vermoeden bestaat dat de fundering van het pand [naam van gebouw] [huisnummer van gebouw] gebreken heeft.
Deze conclusie is gebaseerd op de volgende feiten:
• Uit het archiefonderzoek is gebleken dat de fundering is aangelegd op 0,4 m boven het open waterpeil van het Vondelpark. Hierdoor bestaat risico op droogstand en schimmelaantasting, hetgeen in 2002 ook is waargenomen bij pand 4. De aanwezigheid van oude, diep gelegen polderriolen vergroot het risico op droogstand;
• Uit de visuele inspectie is gebleken dat er forse zakkingsverschillen in de bouweenheid en in het pand [huisnummer van gebouw] zijn opgetreden.’
2.2.5 Het toepasselijke Splitsingsreglement 1992 (hierna: het reglement) luidt, voor zover hier van belang:
’Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten (..).
Artikel 18
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons (..)’.
3. Verzoeken
3.1 [A] c.s. hebben in eerste aanleg verzocht hun vervangende machtiging te verlenen voor, kort gezegd:
I. het verstrekken van opdracht voor funderingsonderzoek,
II. het verstrekken van opdracht voor onderzoek naar de oorzaak van vochtproblemen en de verzakking van de betonvloer in zijn woning,
III. het verstrekken van opdracht voor herstel van gebreken,
IV. het vaststellen van een kostenverdeling ten laste van het reservefonds van de VVE,
V. het vaststellen van een kostenverdeling ten laste van de leden van de VVE voor zover het reservefonds ontoereikend is.
3.2 De VVE heeft in eerste aanleg bij wijze van tegenverzoek verzocht machtiging te verlenen voor, kort gezegd:
I. toegang tot het appartement van [A1] om daar de verwarming op 15o C te houden,
II. onderhoud en herstel aan het appartement en de tuin van
[A1].
3.3 Bij de beschikking waarvan beroep heeft de kantonrechter de wederzijdse verzoeken afgewezen.
4. Beoordeling
4.1 Het eerste geschilpunt betreft het funderingsonderzoek. [A] c.s. menen dat niet kan worden volstaan met fase I van het onderzoeksprogramma van Duyts. Volgens hen is absolute zekerheid over de toestand van de fundering noodzakelijk en heeft de VVE dat in het verleden ook uitgesproken.
4.2 Het hof heeft de vraag te beantwoorden of de VVE haar medewerking aan verder funderingsonderzoek zonder redelijke grond heeft geweigerd. In dit verband acht het hof het volgende van belang. Duyts is naar aanleiding van de inventarisatie (fase I) tot de conclusie gekomen dat er geen aanwijzingen zijn voor ernstige funderingsgebreken. Het door Fugro uitgesproken vermoeden naar aanleiding van archiefonderzoek en visuele inspectie acht het hof onvoldoende voor gerede twijfel aan de juistheid van de conclusie van Duyts. Ook voor het overige zijn geen of onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren gebracht of gebleken die een aanwijzing opleveren voor het bestaan van zo ernstige funderingsgebreken dat nader onderzoek nodig is. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat de VVE zonder redelijke grond haar medewerking aan een dergelijk onderzoek heeft geweigerd. Dat de VVE in een eerdere vergadering heeft uitgesproken dat absolute zekerheid moet bestaan over de toestand van de fundering, ontnam haar niet de vrijheid later genoegen te nemen met de uitkomst van het onderzoek door Duyts, daargelaten dat de bedoelde uitspraak volgens de VVE niet was bedoeld als een toezegging aan [A] c.s. en naar het oordeel van het hof in elk geval door [A] c.s. redelijkerwijs niet als zodanig mocht worden opgevat.
4.3 Met het voorgaande falen de principale grieven I tot en met IV.
4.4 De principale grief V betreft het vochtprobleem.
4.5 Ten behoeve van de in hoger beroep plaatsgevonden mondelinge behandeling hebben [A] c.s. een rapport van TNO Bouw en Ondergrond van 21 september 2009 in het geding gebracht. Dat rapport bevat de weerslag van een onderzoek naar de oorzaak van de vochtklachten en een advies. Uit het verweerschrift in hoger beroep (onder 72) en hetgeen is besproken op de mondelinge behandeling volgt dat partijen het op dit punt eens zijn. De VVE zal opdracht geven voor de werkzaamheden die TNO in haar rapport heeft geadviseerd, te weten het verwijderen van puin en vuil uit de kruipruimte, het aanbrengen van een schelpenlaag en het injecteren van de muren. Er is daarom geen reden op dit punt een machtiging te verlenen.
4.6 De principale grief VI heeft betrekking op de betonvloer.
4.7 Naar het oordeel van het hof is de betonvloer een gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 9 lid 1 van Pro het reglement. Anders dan ten aanzien van bijvoorbeeld de muren (waarvan het reglement bepaalt dat alleen dragende muren worden gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten) zijn de vloeren zonder voorbehoud of uitzondering in de opsomming van artikel 9 opgenomen Pro. In de splitsingsakte en het reglement is voorts geen aanwijzing te vinden voor een uitleg dat aan gemeenschappelijke vloeren bepaalde constructieve eisen moeten worden gesteld. Er moet daarom worden aangenomen dat met ’de vloeren’ in artikel 9 alle Pro vloeren in het complex zijn bedoeld, ongeacht de constructieve aard daarvan. Deze uitleg sluit aan bij artikel 18 van Pro het reglement, waarin is bepaald dat de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor het behoorlijk onderhouden van zijn privégedeelte en waarin meer in het bijzonder is bepaald dat tot dat onderhoud behoort: ’het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (..)’. Uit deze opsomming volgt dat de individuele eigenaar slechts verantwoordelijk is voor de afwerklaag van de vloeren. Dat bevestigt dat de vloeren als zodanig gemeenschappelijk zijn en daarmee tot de verantwoordelijkheid van de gezamenlijke eigenaren behoren.
4.8 De oorzaak van het verzakken van de betonvloer is bekend: de betonvloer is destijds rechtstreeks op de ondergrond gestort, vrij van de muren, en verzakt door zijn gewicht (vergelijk het eerdergenoemde TNO-rapport). Niet in geschil is dat de vloer moet worden vervangen. Omdat de vloer een gemeenschappelijke zaak is, zijn de kosten daarvan voor rekening van de VVE. Het hof zal [A] c.s. machtigen tot het verlenen van opdracht tot het voor rekening van de VVE vervangen van de vloer aan een door partijen in overleg aan te wijzen aannemer. In zoverre slaagt de grief. Het hof zal de beschikking van de kantonrechter op dit punt vernietigen.
De kosten zullen op de gebruikelijke wijze ten laste van de VVE moeten worden gebracht en tussen de appartementseigenaren verdeeld. Het hof ziet onvoldoende reden om daarvoor een afwijkende verdeling vast te stellen.
4.9 De principale grief VII heeft geen zelfstandige betekenis voor zover [A] c.s. klagen dat de verzoeken zijn afgewezen. Voor zover de grief is gericht tegen de door de kantonrechter uitgesproken compensatie van de proceskosten, faalt de grief. Gelet op de uitkomst van het geschil is compensatie aangewezen.
4.10 De incidentele grief betreft het verzoek van de VVE om toegang tot de woonruimte van – naar het hof begrijpt –
[A1], teneinde daar en in de tuin onderhouds-werkzaamheden uit te (laten) voeren, en voorts om de verwarming op voldoende temperatuur te houden en voor ventilatie te zorgen.
4.11 Voor zover het onderhoud ziet op de onder 4.5 (vocht) en 4.8 (betonvloer) bedoelde werkzaamheden, is er onvoldoende grond om aan te nemen dat [A1] zijn medewerking daaraan zal weigeren.
4.12 Voor zover het onderhoud ziet op andere werkzaamheden en op verwarming en ventilatie, zijn onvoldoende concrete feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit volgt dat de VVE thans een voldoende dringend belang heeft om – overigens niet voldoende concreet omschreven - werkzaamheden uit te (laten) voeren of voor voldoende verwarming en ventilatie zorg te dragen. Met name is er onvoldoende concrete aanleiding om aan te nemen dat sprake is van een zodanige verwaarlozing van de woonruimte dat het gebouw of de veiligheid daarvan wordt aangetast. Er kan daarom niet worden aangenomen dat [A1] zonder redelijke grond (het bestuur van) de VVE in zoverre de toegang tot zijn woonruimte weigert.
4.13 Het hof zal de proceskosten in principaal en incidenteel beroep compenseren omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld.
5. Beslissing
Het hof:
in het principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep, behoudens voor zover daarbij het verzoek van [A] c.s. tot het verlenen van de hierna te geven machtiging is afgewezen;
en, in zoverre opnieuw rechtdoende, machtigt [A] c.s. om voor rekening van de VVE opdracht te verlenen aan een door partijen gezamenlijk aan te wijzen aannemer tot het vervangen van de betonvloer in de slaapkamer aan de achterzijde van de woonruimte van [A1];
compenseert de proceskosten in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door mrs. C.C.W. Lange, W.J.J. Los en G.C. Makkink en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 23 maart 2010.