Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
de vennootschap onder firma
[Appellant],
gevestigd te [A],
APPELLANTE,
advocaat: mr. K. van der Leij te Hoofddorp,
gemeente Haarlemmermeer,
t e g e n
[Geïntimeerde],
wonende te [B],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 24 februari 2009 is appellante, [Appellant], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 17 december 2008, in deze zaak onder zaak- en rolnummer 388425/CV EXPL 08-7303 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en geïntimeerde, [Geïntimeerde], als eiseres in conventie/verweerster in reconventie.
Bij memorie heeft [Appellant] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en een productie overgelegd, met conclusie dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen in conventie zal afwijzen en de vorderingen in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
Vervolgens heeft [Geïntimeerde] bij memorie geantwoord, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [Appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
[Appellant] heeft nog bij akte gereageerd op de door [Geïntimeerde] overgelegde stukken, waarna partijen arrest hebben gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over deze feiten zijn partijen niet verdeeld, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in dit geding, samengevat, om het volgende.
a. Op 20 juni 1991 hebben de rechtsvoorgangers van partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] te [C], voor de duur van vijf jaar en twee maanden, ingaande 1 augustus 1991 en eindigend op 30 september 1996, met een aansluitende optietermijn van vijf jaar.
b. In voornoemde overeenkomst is een optierecht voor de huur van bedrijfsruimte aan de [adres 2] opgenomen, met de bepaling dat eventuele verhuur van [adres 2] onder dezelfde condities zou plaatsvinden als de verhuur van [Adres bedrijfsruimte]. Met de hand is bijgeschreven dat de huurperioden parallel zouden lopen en gelijktijdig zouden eindigen.
c. Tussen de rechtsvoorgangers van [Geïntimeerde] en [Appellant] is op 26 februari 1999 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte op de begane grond aan het [Het gehuurde] te Haarlem (hierna: het gehuurde) voor de duur van twee jaar en zeven maanden, ingaande op 1 maart 1999 en lopende tot en met 30 september 2001, met een aansluitende optietermijn van vijf jaar.
d. [Geïntimeerde] bewoont de etage boven het gehuurde.
e. [Appellant] heeft met gebruikmaking van de haar in de huurovereenkomst van 1999 verstrekte bevoegdheid aan de zijkant van het gehuurde een directe doorgang gemaakt naar de achterzijde van de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte].
f. [Appellant] drijft in het gehuurde en in de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] een lampenwinkel.
g. [Geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde bij brief van 25 februari 2008 tegen 1 maart 2009 opgezegd op de grond dat zij de ruimte zelf wil gaan gebruiken voor een door haar te starten fulltime therapeutische praktijk. Zij heeft daarbij [Appellant] aangeboden dat die de bij het gehuurde behorende aan de achterzijde gelegen loods zou kunnen blijven gebruiken, waarbij ook de doorgang intact zou blijven. [Appellant] heeft niet met de beëindiging ingestemd.
3.2 [Geïntimeerde] heeft bij de inleidende dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen en [Appellant] veroordeelt tot ontruiming. [Appellant] heeft de vorderingen weersproken en in reconventie gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomsten betreffende de bedrijfsruimten aan de [Adres bedrijfsruimte] en [Het gehuurde] dienen te worden gelezen als één huurovereenkomst waarbij de bepalingen omtrent de duur ervan opgenomen in de overeenkomst van de [Adres bedrijfsruimte] leidend zijn en waarvan de huurprijs wordt bepaald door de optelling van de in beide contracten genoemde huurprijzen en voorts met instandhouding van de Bijzondere Bepalingen die in beide contracten zijn opgenomen. Daarnaast heeft [Appellant] in reconventie gevorderd dat de kantonrechter een aantal geboden en verboden zal uitspreken, steeds op straffe van een dwangsom, en in voorwaardelijke reconventie dat [Geïntimeerde] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade die door de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming wordt veroorzaakt, nader op te maken bij staat.
3.3 De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen en bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 1 maart 2009 en [Appellant] het gehuurde op diezelfde datum ontruimd moet opleveren. De vorderingen in reconventie zijn alle afgewezen.
3.4 Met grief I bestrijdt [Appellant] het oordeel van de kantonrechter dat niet kan worden gesproken van één huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde en de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte].
3.5 Het hof begrijpt het standpunt van [Appellant] in deze aldus dat zij betoogt dat de beide huurovereenkomsten in zoverre als één moeten worden beschouwd, dat bij de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, de termijnen in acht moeten worden genomen die voortvloeien uit de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte]. Meer in het bijzonder leest het hof in het standpunt van [Appellant] niet dat zij zou menen dat de huurovereenkomsten ook in zoverre één zijn dat de opzegging van de huur van het gehuurde meebrengt dat ook de huur van de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] als opgezegd moet worden beschouwd. Als haar belang bij de afwijzing van de vordering van [Geïntimeerde] voert zij immers aan dat de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] zonder het gehuurde niet rendabel is te exploiteren, waarmee zij impliciet uitgaat van afzonderlijke opzegbaarheid.
3.6 Ook als [Appellant] zou worden gevolgd in haar opvatting dat partijen de termijnen van de beide huurovereenkomsten zouden hebben willen gelijktrekken en wel aldus dat de termijnen uit de oudste huurovereenkomst leidend zouden zijn, baat haar dat niet. Bij gebreke van een andersluidende regeling, waarover niets is gesteld, is de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] immers na 1 oktober 2001 voor onbepaalde tijd voortgezet. Een dergelijke overeenkomst is per iedere datum opzegbaar, mits maar een opzegtermijn van een jaar in acht wordt genomen (artikel 7:300 BW). De stelling van [Appellant] dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte] eerst per 1 oktober 2011 zou kunnen worden opgezegd, berust dan ook op een misvatting; ook die overeenkomst had kunnen worden opgezegd per 1 maart 2009, zoals [Geïntimeerde] heeft gedaan met de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde.
3.7 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat grief I tevergeefs is voorgedragen. Bij de door haar gevorderde verklaring voor recht heeft [Appellant] geen belang, zodat die vordering zal worden afgewezen, zonder dat behoeft te worden ingegaan op de inhoudelijke merites daarvan. Het door [Appellant] gedane bewijsaanbod is niet ter zake dienend en is daarom terecht door de kantonrechter gepasseerd.
3.8 Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [Geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.9 In de toelichting op de grief heeft [Appellant] aangevoerd dat het buitengewoon onzeker is of [Geïntimeerde] in staat zal zijn een praktijk in integratieve therapie op te zetten, zoals zij zegt te beogen, en voorts dat in de omgeving van het gehuurde voldoende alternatieve praktijkruimten beschikbaar zijn. Bij haar memorie van antwoord heeft [Geïntimeerde] gesteld dat zij haar praktijk thans tijdelijke uitoefent in een co-fysiotherapiepraktijk en heeft zij benadrukt dat haar belang bij het gebruik van juist het gehuurde erin is gelegen dat zij dan praktijk aan huis kan voeren.
3.10 In haar laatste akte, waarin zij wel heeft gereageerd op andere onderdelen van de memorie van antwoord, heeft [Appellant] niet, althans niet gemotiveerd betwist dat [Geïntimeerde] haar praktijk op dit moment tijdelijk elders uitoefent. In dat licht is het verweer dat “buitengewoon onzeker” is of [Geïntimeerde] in staat zal zijn een praktijk in het gehuurde op te zetten, onvoldoende onderbouwd. Doch zelfs als dat anders zou zijn geweest, valt uit het onbestreden feit dat [Geïntimeerde], die oorspronkelijk maatschappelijk werkster is, in de afgelopen jaren de benodigde diploma’s heeft behaald om een praktijk in ontspannings- en ademhalingstherapie te beginnen, af te leiden dat zij een serieus en aanhoudend voornemen heeft als zelfstandig therapeut werkzaam te zijn.
3.11 Het hof onderkent het grote voordeel dat [Geïntimeerde] zou hebben van een praktijk aan huis. Daarom is niet van belang of zij in de buurt [...] andere geschikte praktijkruimte zou kunnen vinden. Het hof is van oordeel dat [Geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daaraan doet niet af dat zij aan de achtergelegen loods, in oppervlakte ongeveer de helft van het gehuurde, geen behoefte heeft. Grief II faalt.
3.12 Grief III strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte niet is afgeweken van de dwingendrechtelijke termijn van tien jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ook deze grief berust op het uitgangspunt dat uit de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfsruimte] zou voortvloeien dat voor die bedrijfsruimte geen opzegging mogelijk is per 1 maart 2009. Zoals hiervoor reeds werd overwogen is dat uitgangspunt onjuist, zodat de grief alleen al daarom geen hout snijdt.
3.13 Grief IV behandelt in vijf subgrieven de door [Appellant] gevorderde geboden en verboden, die door de kantonrechter alle zijn afgewezen.
3.14 Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [Appellant], nu het einde van de huurovereenkomst in zicht is, onvoldoende belang heeft bij haar vordering tot amotie van de uitbreiding van het balkon. Dat de constructie zodanig zwaar op de dakrand rust dat daarvan problemen zijn te verwachten binnen de nog resterende huurtermijn – waarover later meer – is het hof niet gebleken.
3.15 De stelling van [Appellant] dat er lekkage plaats vindt door de draadglazen platen van het dak van de serre is door [Geïntimeerde] betwist en door [Appellant] niet bewezen of te bewijzen aangeboden. De daarop gebaseerde vordering tot herstel is dus niet toewijsbaar.
3.16 Ook met betrekking tot het beschadigde monumentale plafond in het gehuurde deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat [Appellant], gelet op de nog resterende huurtermijn, onvoldoende belang heeft bij herstel om de daartoe strekkende vordering toe te wijzen. Hetzelfde geldt voor de vorderingen tot plaatsing van een scheidingswand en tot verwijdering van goederen uit het gehuurde.
3.17 De kantonrechter heeft de vordering van [Appellant] tot ontruiming door [Geïntimeerde] van de overkapping en van het dak van de loods afgewezen, omdat van schade onvoldoende is gebleken. In hoger beroep heeft [Appellant] omtrent schade nog steeds niets concreets gesteld, zodat grief IV ook in zoverre faalt.
3.18 Grief V strekt ten betoge dat de kantonrechter aan [Appellant] een tegemoetkoming in haar verhuis- en herinrichtingskosten had dienen toe te kennen, ook al had zij in voorwaardelijke reconventie vergoeding gevorderd van alle schade, inclusief omzetschade, die zij door de beëindiging van de huurovereenkomst zou lijden.
3.19 In het midden kan blijven of de kantonrechter inderdaad een verzoek om toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten besloten had moeten achten in de voorwaardelijke vordering van [Appellant]; [Appellant] heeft die tegemoetkoming in ieder geval in hoger beroep gevraagd. Het hof acht aannemelijk dat [Appellant] enige kosten voor verhuizing en herinrichting zal moeten maken. [Appellant] heeft evenwel geen enkele indicatie gegeven van de omvang van de door haar verwachte kosten. [Geïntimeerde] heeft zich evenwel bereid verklaard terzake een bedrag van € 2.500,= te voldoen. Het hof zal dat bedrag toewijzen en begrijpt de door [Geïntimeerde] uitgesproken bereidheid aldus, dat zij daarmee afstand heeft gedaan van de haar op grond van artikel 7:297, lid 2 BW toekomende bevoegdheid de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. Het hof zal daarom meteen eindarrest wijzen.
3.20 Grief VI is gericht tegen de veroordeling van [Appellant] in de gedingkosten en ziet derhalve alleen op het vonnis in conventie. In conventie is [Appellant] nog steeds de in het ongelijk gestelde partij. Zij is dan ook terecht in de kosten veroordeeld.
3.21 Nu het door de kantonrechter bepaalde tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, inmiddels is verstreken, zal het hof daarvoor een nieuw tijdstip vaststellen.
3.22 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet [Appellant] de kosten van het geding in hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen;
bepaalt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [Het gehuurde] te Haarlem eindigt op 1 augustus 2010 en dat [Appellant] uiterlijk op die datum het gehuurde dient te ontruimen;
vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij in reconventie de vordering tot schadevergoeding is afgewezen;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [Geïntimeerde] tot betaling aan [Appellant] van een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 2.500,= (VIJFENTWINTIGHONDERD EURO);
wijst af het door [Appellant] ter zake van schadevergoeding meer of anders gevorderde;
bekrachtigt het bestreden vonnis in reconventie voor het overige;
verwijst [Appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallen op € 262,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.C.W. Rang en E.J.H. Schrage en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 april 2010.