Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P08/00664
23 juni 2010
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 07/5471 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
X, wonende te Y,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2007 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak […] 1033[…] te Y naar de waardepeildatum 1 januari 2005 bij beschikking vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 362.000.
De heffingsambtenaar heeft eveneens op 28 februari 2007, berekend naar de bij de evenvermelde beschikking vastgestelde waarde, de aanslag onroerendezaakbelasting 2007 (eigenaarbelasting) vastgesteld.
De beschikking en de aanslag zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 juni 2007, de waardebeschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 23 mei 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 307.700 en de - naar het Hof begrijpt - aanslag onroerende zaakbelastingen 2007 verminderd tot een bedrag berekend naar de hiervoor genoemde waarde.
1.4. Het door de heffingsambtenaar tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 juni 2008. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning […] 1033[…] te Y (hierna: het appartement). Het betreft een appartement van 120 m² in een appartementencomplex met de naam [A/B]. Het appartement is gelegen aan de achterzijde van dat complex en heeft uitzicht op een binnentuin. Het appartement heeft geen uitzicht op de […]gracht.
2.2. De heffingsambtenaar heeft voor de vaststelling van de waarde van het appartement op de waardepeildatum de waarde per vierkante meter gesteld op € 3.000. Aan de berging heeft hij een waarde toegekend van € 2.000. De totale waarde is derhalve vastgesteld op (120 x € 3.000 + € 2.000 =) € 362.000.
2.3. De waarde is onderbouwd met door de heffingsambtenaar overgelegde overzichten waaruit de volgende gegevens kunnen worden afgeleid van de volgende vergelijkingsobjecten:
'Vergelijkbare verkopen' (zoals blijkt uit het aan het Hof toegezonden overzicht, hierna het hof-overzicht)
Oppervlakte waarde per m² transactieprijs
1. […] 1031[…] 107 € 3.579 € 385.000
2. […] 1029[…] 125 € 4.048 € 550.000
3. […] 1033[…] 152 € 3.638 € 595.000
Het aan de rechtbank toegezonden overzicht (hierna het rechtbank-overzicht) vermeldt voor de nummers 2 en 3 afwijkende bedragen, te weten
2. […] 1029[…] € 3.967 € 550.000
3. […] 1033[…] € 3.706 € 595.000
Volgens een ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichting vermeldt het Hof-overzicht de werkelijke transactieprijzen per vierkante meter en vermeldt het rechtbank-overzicht de WOZ-waarden per vierkante meter.
'Vergelijkbare verkopen 2' (conform een uitsluitend aan het Hof toegezonden overzicht)
4. […] 579[…] 115 € 4.443 € 550.000
5. […] 40[…] 105 € 4.696 € 533.000
6. […] 303[…] 109 € 4.032 € 445.000
7. […]311[…] 110 € 3.955 € 489.000
De appartementen met de nummers 1 tot en met 3 zijn gelegen in het complex [A/B]. Bij de 'vergelijkbare verkopen 2' (de appartementen met de nummers 4 tot en met 7) is vermeld: ‘NB: Deze vergelijkbare verkopen hebben GEEN grachtligging’.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“4.3. De rechtbank stelt vast dat de woning is vergeleken met soortgelijke appartementen in hetzelfde complex. Echter, essentieel anders aan de woning is het feit dat het in tegenstelling tot de referentieobjecten geen uitzicht heeft op de […]gracht. De woning bevindt zich aan de achterzijde van het complex en kijkt uit op de voor alle bewoners toegankelijke binnentuin. In het taxatieverslag noch ter zitting is gebleken dat verweerder met het uitzicht van de woning en het niet exclusieve recht op de binnentuin in de prijsstelling en waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden. Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning heeft overschat. Immers, het wonen aan en vooral het uitzicht op de […]gracht geldt slechts voor een beperkt aantal unieke woningen in Y. Eiser heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat voormeld aspect een verminderend element op de waarde van de woning vormt.
4.4. Gelet op het feit dat verweerder geen aan de woning gelijke vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd die wel binnen de grachtengordel liggen, maar geen uitzicht op een gracht hebben en de waarde van de woning slechts is vergeleken met eerder genoemde objecten uit hetzelfde complex die wel uitzicht op de […]gracht hebben, is het oordeel van de rechtbank dat aanleiding bestaat de vergelijkingsobjecten buiten aanmerking te laten. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat er geen verschil in waarde is tussen een appartement met uitzicht op de gracht, gelijk de vergelijkingsobjecten, en een appartement met uitzicht op de binnentuin, gelijk de woning. Er zijn geen transactiecijfers van laatstgenoemde woningen in hetzelfde deel van de gemeente Amsterdam door verweerder geselecteerd. De enkele stelling van verweerder ter zitting dat er bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging en uitzicht heeft verweerder echter in het taxatierapport noch ter zitting kunnen onderbouwen. De rechtbank vindt, mede gelet op de woz-waarde in voorgaande tijdvakken, aanleiding om de waarde van het object in goede justitie vast te stellen op een waarde van € 307.700.”
4. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil de waarde van het appartement op de waardepeildatum 1 januari 2005. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de bij de beschikking vastgestelde waarde op € 362.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 307.700.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
5.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het appartement gebaseerd op verkoopprijzen van de zeven in 2.3. vermelde appartementen. De eerste drie genoemde appartementen hebben uitzicht op de gracht, de appartementen 4 tot en met 7 zijn, aldus de heffingsambtenaar gelegen aan de achterzijde van de gebouwen waar deze appartementen deel van uitmaken. Deze vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn aldus de heffingsambtenaar voor wat betreft, bouwjaar, grootte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met het appartement van belanghebbende.
5.4. Belanghebbende stelt dat zijn appartement minder waard is dan de appartementen die uitzicht hebben op de gracht. Volgens belanghebbende is er minder vraag naar appartementen die aan de achterzijde zijn gelegen waardoor de verkoopprijzen lager zijn dan die van appartementen die aan de voorzijde zijn gelegen. Verder stelt belanghebbende onder meer dat zijn woning vochtproblemen heeft en dat de vereniging van eigenaren zeer gebrekkig functioneert. Tot slot stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar 'niet te goeder trouw' is en 'onjuist, onbillijk en onredelijk handelt', doordat hij een tussen partijen 'in het verleden' met betrekking tot de WOZ-waarde bereikt akkoord probeert 'van tafel te vegen'. Het Hof verstaat dit bezwaar aldus dat belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur schendt.
5.5. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van het appartement van belanghebbende met de verkoopprijzen van de in 2.3 genoemde appartementen voldoende heeft onderbouwd. Deze vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn voor wat betreft, bouwjaar en grootte voldoende vergelijkbaar met het appartement.
Het Hof gaat er daarbij van uit dat de ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven toelichting op de verschillen in vierkantemeterprijzen tussen het rechtbank- en het hofoverzicht (als vermeld onder 2.3) - te weten dat uitsluitend het hof-overzicht de werkelijke, naar de peildatum omgerekende transactieprijzen per vierkante meter weergeeft - juist is. Immers als de, naar de peildatum, gecorrigeerde transactieprijzen (in beide overzichten voor Verkoop 2 € 513.000 en voor Verkoop 3 € 555.000) gedeeld wordt door het aantal vierkante meters van het woningdeel van het desbetreffende appartement, wordt uitgekomen op de bedragen uit het hof-overzicht.
5.6. De heffingsambtenaar heeft niet althans onvoldoende betwist - en het Hof acht om die reden aannemelijk - dat de vergelijkingsobjecten 4 tot en met 7 aan de achterzijde zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft op basis van de verkoopprijzen van deze appartementen voldoende aannemelijk gemaakt dat belanghebbendes stelling dat appartementen die aan de achterzijde zijn gelegen minder waard zijn, in zijn algemeenheid niet opgaat. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat zulks in zijn appartementcomplex anders zou zijn. In ieder geval volgt uit de overzichten niet dat de heffingsambtenaar door bij belanghebbendes appartement uit te gaan van een vierkantemeterprijs van € 3.000 van een te hoge waarde is uitgegaan.
5.7. De heffingambtenaar heeft voor het appartement een lagere waarde per vierkante meter gehanteerd (€ 3.000) dan overeenkomt met de vierkante meterprijs van de op of rond de waardepeildatum verkochte appartementen. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde nadelen, zoals het vochtprobleem. Ook de stelling van belanghebbende dat de vereniging van eigenaren gebrekkig functioneert, kan niet tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde leiden. Deze omstandigheid doet zich immers ook voor bij de vergelijkingsobjecten, genoemd in 2.3 onder 1. tot en met 3. die gelegen zijn in hetzelfde appartementencomplex als het appartement zodat moet worden aangenomen dat dit in de overeengekomen verkoopprijzen is verdisconteerd.
5.8. Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op schending van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. In het verleden gemaakte afspraken over of instemming met een bepaalde WOZ-waarde op een bepaalde peildatum zijn slechts van belang voor de desbetreffende waardepeildatum. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat met de heffingsambtenaar een afspraak is gemaakt over de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2005. Met betrekking tot de schending van enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is onvoldoende door belanghebbende aangevoerd.
5.9. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 van haar uitspraak ten onrechte de woz-waarde van voorgaande tijdvakken in haar beoordeling heeft betrokken. De juistheid van de woz-waarde op een bepaalde waardepeildatum kan niet worden afgeleid uit de waarde zoals deze op een eerdere waardepeildatum is vastgesteld, maar dient te worden onderbouwd op basis van actuele markgegevens.
5.10. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het appartement van belanghebbende toegekende waarde van € 362.000 niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
6. Kosten
Nu het gelijk aan de heffingsambtenaar is, is er geen reden om een proceskostenveroordeling op te nemen.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.
De uitspraak is gedaan door mrs. P. F. Goes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en A.P.M. van Rijn, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 23 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.