Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 31 augustus 2010 in de zaak onder nummer 200.036.288/01 NOT van:
[klager 1],
[klager 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
APPELLANTEN,
tegen
[de notaris 1],
notaris te [plaatsnaam],
[de oud-notaris],
Oud-notaris te [plaatsnaam],
en
[de notaris 2],
voorheen kandidaat-notaris te [plaatsnaam], thans notaris aldaar.
GEÏNTIMEERDEN.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof is op 25 juni 2009 van de zijde van appellanten, hierna klagers, een verzoekschrift ingekomen, waarbij zij tijdig hoger beroep hebben ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, hierna de kamer, van 28 mei 2009, waarbij de kamer de klacht tegen geïntimeerden, verder de notarissen, ongegrond heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van klagers is op 10 augustus 2009 een aanvullend beroepschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van de notarissen is op 15 september 2009 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. Van de zijde van klagers is op respectievelijk 5 januari 2010 en 13 januari 2010 een aanvullend stuk ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. Van de zijde van de notarissen is respectievelijk op 11 januari 2010, 12 januari 2010 en 13 januari 2010 een aanvullend stuk ter griffie van het hof ingekomen.
1.6. Het hoger beroep is behandeld ter openbare terechtzitting van 14 januari 2010.
Klagers zijn – met bericht van verhindering – niet verschenen. Notaris [de notaris 1] en – toen nog – kandidaat-notaris mr. [de notaris 2] zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat, behoudens het navolgende.
3.2. Voor zover klagers naar voren hebben gebracht dat de kamer de feiten onzorgvuldig heeft weergegeven met betrekking tot het akkoord gaan door de advocaat van klagers met de inhoud van de akte – volgens klagers is de advocaat slechts voorwaardelijk akkoord gegaan – en de brief van 26 september 2008, waaruit blijkt – volgens klagers – dat de notaris gezwicht is voor de advocaat van verkopers – en diens dreigementen – die hem had verzocht de bankgaranties niet uit te keren, zal het hof hiermee bij de beoordeling – voor zover relevant – rekening houden.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notarissen dat de bankgaranties in strijd zijn met het bepaalde in de akte van levering onder 7.1, aangezien de bankgaranties niet op naam van klagers, maar op naam van de notaris zijn gesteld.
4.2. Voorts wordt de notarissen verweten dat zij de belangen van klagers onvoldoende onpartijdig hebben behartigd. Klagers zijn daarbij van mening dat doordat de notarissen onheuse stellingen hebben ingenomen tegen klagers, de vergunning niet is verleend.
5. Het standpunt van de notarissen
5.1. De notarissen hebben de stellingen van klagers betwist en hebben zich als volgt verweerd.
5.2. De notarissen hebben betoogd dat met betrekking tot de bankgaranties er voorafgaand aan de akte van levering van het registergoed met klagers en de verkopers diverse correspondenties zijn gevoerd en er diverse gesprekken hebben plaats gevonden met klagers, verkopers en hun advocaten, waarbij de inhoud van de akte van levering en de bankgaranties ter sprake zijn gekomen. Naar aanleiding hiervan is de tekst van de bankgaranties aangepast in de akte van levering en zijn nieuwe bankgaranties opgemaakt. Op 28 september 2008 heeft de advocaat van klagers aangegeven akkoord te zijn met de tekst van de bankgaranties, die door de advocaat voornoemd zijn getoond aan klagers.
5.3. De notarissen hebben met betrekking tot de uitbetaling van de bankgaranties naar voren gebracht dat toen klagers te kennen hadden gegeven dat de bouwvergunning was afgewezen en de notarissen verzocht werd tot uitkering over te gaan, zij klagers hebben medegedeeld niet tot uitkering over te zullen gaan, nu de advocaat van verkopers hen had verzocht niet tot uitkering over te gaan en het onvoldoende duidelijk was of er in het geheel wel tot uitbetaling overgegaan kon worden. De notarissen hebben daartoe overleg gehad met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en een collega-notaris, hetgeen niet tot enige duidelijkheid heeft geleid. De notarissen hebben klagers en verkopers in overweging gegeven – teneinde de impasse te doorbreken – hen in kort geding te doen dagvaarden ten einde op die manier duidelijkheid te verkrijgen omtrent het al dan niet kunnen uitkeren van de gelden vallende onder de bankgaranties. Van deze mogelijkheid hebben klagers noch verkopers gebruik gemaakt. De bankgaranties zijn geïnd ter voorkoming van de vervaltermijn van de periode van een maand waarbinnen een beroep op de bankgaranties zou moeten worden gedaan. Het uitgekeerde bedrag staat thans rentedragend op de rekening van de notarissen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft niet geleid tot vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hof voegt daar aan toe dat het klachtonderdeel waarin klagers de notarissen verwijten dat zij onvoldoende onpartijdig zijn geweest in het behartigen van de belangen van klagers doordat zij onheuse stellingen hebben ingenomen richting klagers, waardoor de vergunning niet is verleend, onvoldoende onderbouwd is. Klagers hebben niet aannemelijk kunnen maken dat de notarissen onvoldoende onpartijdig zijn geweest bij de behandeling van de zaak van klagers.
6.3 De stelling van klagers dat hun advocaat slechts voorwaardelijk akkoord is gegaan met de inhoud van de akte wordt verworpen, reeds omdat hun raadsman aan mr. [de notaris 2] op 28 september 2006 per e-mail heeft bericht:
“ Ik kan mij vinden in de tekst van de bankgarantie. Nu ik mij ook kan vinden in de tekst van de transportakte denk ik dat er morgen getransporteerd zou moeten kunnen worden.”.
6.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.5. Het vorenstaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.L.G.A. Stille en G. Kleykamp-Van der Ben en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 augustus 2010 door de rolraadsheer.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 05a/09, 05b/09 en 05c/09
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt van:
[naam]
wonende te [plaats],
en
[naam]
wonende te [plaats],
hierna te noemen klagers,
- tegen -
mr. [naam]
notaris te [plaats],
en
mr. [naam]
notaris te [plaats],
en
mr. [naam]
kandidaat-notaris te [plaats]
hierna te noemen de notarissen.
1. Het verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het klaagschrift d.d. 28 januari 2009;
- een schrijven van klagers d.d. 6 februari 2009 en d.d. 25 februari 2009;
- het verweerschrift d.d. 3 maart 2009;
- een schrijven van de notarissen d.d. 4 maart 2009 en d.d.16 maart 2009;
- een reactie op het verweerschrift d.d. 28 maart 2009;
- de ter zitting overlegde pleitnota van klagers; en
- de ter zitting overlegde volmacht van [naam]
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 9 april 2009. Daarbij zijn zowel mw. [naam], mede namens dhr. [naam], als de notarissen verschenen. Partijen hebben hun standpunt tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht.
2. De feiten
De Kamer gaat uit van de navolgende feiten:
2.1
Op 4 oktober 2006 is de akte van levering verleden voor notaris mr.[naam] , waarbij dhr. [X] en de heer [Y] aan dhr. [naam] en mw. [naam] een registergoed hebben verkocht gelegen aan de [adres] te [plaats].
2.2
In de akte van levering is opgenomen dat uit een brief van 13 juni 2006 van de gemeente [plaats] blijkt dat voor het in deze brief genoemde bouwwerk geen vergunning is verleend. Door de verkopers is een bouwvergunning aangevraagd teneinde tot legalisering van het bouwwerk over te gaan. In de akte van levering is opgenomen dat door elk van de verkopers een bankgarantie ten gunste van kopers is gesteld van € 15.000,--. Deze bankgaranties zijn geldig tot en met de datum waarop de bouwvergunning een onherroepelijke status heeft verkregen, en een maand nadat verkoper bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst aan koper heeft meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen.
2.3
De advocaat van klagers heeft op 28 september 2006 aangegeven akkoord te zijn met de tekst van de bankgaranties en de tekst van de akte van levering, waarna op 4 oktober 2006 de akte van levering is verleden ten overstaan van notaris [naam]. Voorafgaande aan de overdracht zijn de door de advocaat goedgekeurde bankgaranties aan kopers getoond.
2.4
Bij brief van 22 september 2008 hebben kopers verzocht over te gaan tot uitkering van de bankgaranties, omdat de bouwvergunning was afgewezen. Bij brief van 23 september 2008 heeft de advocaat van de verkopers verzocht om niet tot uitkering over te gaan, omdat klagers handelen in strijd met de tussen partijen gesloten overeenkomst.
2.5
Op 26 september 2008 heeft het notariskantoor te kennen gegeven vooralsnog niet tot uitkering over te gaan omdat onvoldoende zeker is of tot uitkering overgegaan kan worden. Hierbij is aangegeven dat partijen eerst onderling tot overeenstemming dienen te komen over het al dan niet uitbetalen van de bankgaranties.
2.6
Bij brief van 12 oktober 2008 hebben verkopers aan kopers meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen en niet bereid zijn tot uitbetaling over te gaan, dit mede gelet op de tegenwerkingen van klagers met betrekking tot het verkrijgen van de bouwvergunning.
3. De klacht
3.1
Klagers zijn van mening dat de bankgaranties in strijd zijn met het bepaalde in de akte van levering onder 7.1, daar de bankgaranties niet op naam van klagers, maar op naam van de notaris gesteld zijn.
3.2
Daarnaast verwijten klagers de notarissen dat zij onvoldoende onpartijdig zijn geweest in het behartigen van de belangen van klagers. Daarbij zijn klagers van mening dat de notarissen onheuse stellingen hebben ingenomen richting klagers, waardoor de vergunning niet is verleend.
4. Standpunt van de notarissen
4.1
De notarissen hebben aangegeven dat voorafgaand aan de akte van levering van het betreffende registergoed er diverse correspondentie is gevoerd en er diverse gesprekken hebben plaatsgevonden met partijen en hun advocaten over de inhoud van de akte van levering en de bankgaranties. Naar aanleiding hiervan is onder andere de tekst ten aanzien van de bankgaranties aangepast in de akte van levering en zijn nieuwe bankgaranties opgemaakt. De advocaat van klagers heeft op 28 september 2006 aangegeven akkoord te zijn met de tekst van de bankgaranties.
4.2
Voorafgaand aan de akte van levering zijn de door de advocaat goedgekeurde bankgaranties getoond aan de kopers.
4.3
Klagers hebben op enig moment aangegeven dat de bouwvergunning was afgewezen en hebben verzocht tot uitkering over te gaan. De advocaat van de verkopers heeft echter verzocht om niet tot uitkering over te gaan. Aan partijen is te kennen gegeven dat niet tot uitbetaling overgegaan zal worden nu onvoldoende duidelijk is geworden of tot uitkering overgegaan kan worden. Overleg met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en met een collega-notaris heeft deze duidelijkheid ook niet gegeven.
4.4
Aan partijen is in overweging gegeven het notariskantoor in kortgeding te roepen teneinde duidelijkheid te verkrijgen over het al dan niet uitkeren van de bankgaranties. Kopers hebben echter aangegeven niets te zien in een kortgeding, zodat thans nog geen duidelijkheid is verschaft over het al dan niet uitbetalen van de bankgaranties.
4.5
De bankgaranties zijn door het notariskantoor geïnd en staan nu rentedragend op rekening van de notaris. Deze inning heeft plaatsgevonden teneinde te voorkomen dat de eenmaandsperiode waarbinnen een beroep op de bankgaranties gedaan moet worden zouden verlopen.
4.6
De notarissen geven aan dat de gemaakte verwijten van klagers onjuist zijn omdat er nauw overleg is geweest tussen alle betrokkenen en hun juridisch adviseurs en dat derhalve niet gesteld kan worden dat de notarissen partijdig zijn geweest in deze.
5. De beoordeling
5.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
5.2
Vast is komen te staan dat de advocaat van klagers op 28 september 2006 heeft laten weten dat hij zich kon vinden in de tekst van de bankgaranties en in de tekst van de akte van levering, zodat tot levering van het registergoed kon worden overgegaan.
5.3
De Kamer overweegt dat de bankgaranties welke zijn gesteld op naam van de notaris juist recht doen aan de onpartijdigheid van de notaris, daar het de notaris is die uiteindelijk als onpartijdige derde fungeert. Daarnaast is de advocaat van klagers akkoord gegaan met de bankgaranties en zijn aan klagers voorafgaande aan het passeren van de akte van levering de betreffende bankgaranties getoond.
5.4
De Kamer overweegt verder dat de notarissen tijdig de bankgaranties hebben geïnd maar dat thans niet tot uitkering kan worden overgegaan nu het onderliggende geschil tussen partijen nog niet is opgelost. De Kamer overweegt dat de notarissen juist gehandeld hebben, nu zij zowel met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie als met een collega-notaris overleg hebben gehad.
5.5
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de Kamer van oordeel dat de notarissen niet partijdig gehandeld hebben en dat de notarissen juist gehandeld hebben door de bankgaranties te innen en rentedragend op hun rekening te plaatsen en dat partijen middels de voorhanden liggende procedure van een kortgeding helder dienen te krijgen of de notarissen al dan niet tot uitbetaling dienen over te gaan.
6. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-nota¬ris¬sen te Rotterdam,
verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W. van Veen, R. van der Galiën, R.G.M. Gores, C.H. Kemp en J.P. van Loon in tegenwoordigheid van de secretaris, E.J. van Beuzekom.
Uitgesproken ter openbare vergadering op 28 mei 2009.
De secretaris, De voorzitter,
E.J. van Beuzekom mr. W. van Veen
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.