Uitspraak
31 augustus 2010 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ DUNIMAR B.V.,
gevestigd te Haarlemmermeer, kantoorhoudende te Aalsmeer,
APPELLANTE,
advocaat: mr. B.D. Roelink te Haarlem,
t e g e n
1. [Geïntimeerde 1],
wonende te [ woonplaats],
2. [Geïntimeerde 2],
wonende te [plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. P. Wieringa te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 29 mei 2009, hersteld bij exploot van 3 juli 2009, is appellante, Dunimar, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 13 mei 2009 met zaaknummer/rolnummer 143618/HA ZA 08-285, voor zover gewezen tussen haar als gedaagde en geïntimeerden, [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2], als eisers (hierna: het bestreden vonnis).
Bij memorie van grieven heeft Dunimar negen grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd (twee maal een grief genummerd 7 en onder 25 van haar memorie een per abuis ongenummerde grief), de feitelijke grondslag van haar verweer uitgebreid, ten aanzien van de subsidiaire vorderingen van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 6:258 BW, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] zal afwijzen, met hun veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie hebben [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de grieven bestreden, hun eis gewijzigd, een productie overgelegd en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Dunimar, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Op 11 augustus 2010 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van pleitnotities, die zijn overgelegd. [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] hebben bij deze gelegenheid bij akte hun eis nogmaals gewijzigd. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verschaft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.8 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van deze feitenvaststelling is niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Deze zaak gaat in het kort over het volgende.
Dunimar (toen nog Regiobouw Haarlemmermeer B.V. geheten) heeft in en omstreeks 2001 met behulp van haar bemiddelaar Inproject Leisure Project B.V. (hierna: Inproject) gegadigden gezocht voor 120 door haar nieuw te bouwen recreatiewoningen in Noordwijkerhout (het “Resort Dunimar”). [Geïntimeerde 1] heeft op 17 oktober 2001 met betrekking tot perceel nummer 22 een zogenaamde “definitieve aankoopverklaring” ingevuld en aan Inproject geretourneerd. Op 10 maart 2001 heeft [Geïntimeerde 2] hetzelfde gedaan met betrekking tot perceel nummer 28. Tussen 2001 en 2006 heeft het project vertraging opgelopen door een van overheidswege opgelegde bouwstop in verband met de aanwezigheid van zandhagedissen op het bouwterrein. Dunimar en Inproject hebben [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] van tijd tot tijd op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Nadat in de hagedissenkwestie een compromis was bereikt heeft Inproject [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] bij brief van 24 oktober 2006 in de gelegenheid gesteld hun “eerste keuze” aan te kopen danwel een wijziging aan te brengen in hun keuze. De prijzen waren inmiddels verhoogd. [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] hebben zich echter op het standpunt gesteld dat al in 2001 tussen hen en Dunimar perfecte koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen met betrekking tot de percelen 22 en 28 en wel tegen de destijds geldende prijzen.
3.2 [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] vorderen primair dat Dunimar op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot nakoming van de door hen gestelde koopovereenkomsten en tot vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke kosten. Subsidiair vorderen zij (na wijziging van hun eis in hoger beroep) ontbinding van de koopovereenkomsten. Dunimar heeft de vorderingen bestreden. Primair betwist zij dat tussen haar als verkoopster en [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] als kopers perfecte koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Een aanbod om een koopovereenkomst aan te gaan is door haar niet gedaan, aldus Dunimar. Inproject was bovendien niet bevoegd namens Dunimar een koopovereenkomst te sluiten. Subsidiair voert zij, in hoger beroep voor het eerst, aan dat zij de percelen 22 en 28 reeds heeft verkocht en geleverd, zodat zij niet in staat is de gestelde overeen¬komsten alsnog na te komen. Ten verwere tegen de subsidiaire vorderingen heeft Dunimar voorts het hof verzocht de overeenkomst te ontbinden wegens onvoorziene omstandig¬heden, erin bestaande dat het project vanwege de aanwezigheid van een beschermde diersoort langer dan vijf jaar niet tot uitvoering gebracht kon worden en Dunimar hoge kosten heeft moeten maken om de bouw alsnog mogelijk te maken. Onder die omstandigheden kunnen [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomsten verwachten, aldus Dunimar.
3.3 De rechtbank heeft de primaire vorderingen van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] toegewezen. Zij heeft hiertoe overwogen dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de brief waarbij Inproject de “definitieve aankoopverklaring” en enige andere stukken aan [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] heeft doen toekomen hebben mogen opvatten als een aanbod van de zijde van Dunimar, dat zij door het terugzenden van de ingevulde en ondertekende aankoopver¬klaring hebben aanvaard. Nu Dunimar geacht moet worden op de hoogte te zijn geweest van de door Inproject gevolgde werkwijze kan zij zich niet erop beroepen dat Inproject niet bevoegd was namens haar een aanbod tot het aangaan van een koopovereenkomst te doen, aldus de rechtbank.
3.4 De eerste drie grieven bestrijden gezamenlijk het oordeel van de rechtbank dat in 2001 tussen partijen perfecte koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen.
3.4.1 [Geïntimeerde 1] stelt dat hij de brief met bijlagen van 12 oktober 2001 heeft mogen opvatten als een aanbod van de zijde van Dunimar. [Geïntimeerde 2] stelt hetzelfde met betrekking tot de brief die hij in maart 2001 heeft ontvangen, waarvan niet in geschil is dat deze een soortgelijke inhoud had. Dunimar betoogt daar tegenover dat genoemde brief moet worden beschouwd als een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Volgens haar ontbreekt in de brief de tot uitdrukking gebrachte wil om zich te binden die nodig is om de brief als een aanbod van haar zijde te kunnen aanmerken. Het hof volgt Dunimar niet in dat betoog. De brief vangt aan met een felicitatie met de aankoop en vervolgt met een verzoek het bijgevoegde formulier in te vullen en te retourneren. Deze passage wekt de indruk dat, zo de koop niet reeds is gesloten, deze toch in ieder geval perfect kan worden gemaakt door retournering van het ingevulde formulier. Deze indruk wordt versterkt door de benaming “definitieve aankoopverklaring”, de omstandigheid dat in die verklaring reeds een uiterste datum voor de overdracht is genoemd, namelijk acht weken na de ondertekening daarvan, en de aanduiding daarin, tot twee keer toe, van de ondertekenaar als “koper” in plaats van, bijvoorbeeld, “aspirant-koper” of “gegadigde”.
3.4.2 De gewekte indruk dat de geadresseerde van de brief het eenzijdig in zijn macht had de overeenkomst definitief te maken, wordt, anders dan Dunimar heeft aangevoerd, niet weggenomen door de bijvoeging van niet door de bevoegde vertegenwoordiger van Dunimar ondertekende concepten van een koop- en aannemingsovereenkomst en een beheerovereenkomst. Integendeel, de aankoop¬ver¬kla¬ring houdt in dat de onderteke¬naar verklaart “akkoord te gaan” met de voorwaarden in die overeenkomsten, wat juist erop wijst dat de tekst van de bijgevoegde overeenkomsten moet worden beschouwd als een onderdeel van het aanbod van Dunimar. Dat de concepten niet namens Dunimar waren ondertekend is in deze zienswijze niet onlogisch, omdat ook [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] niet werden geacht die overeenkomsten te onderte¬kenen, maar moesten wachten op de toezending van de “koopstukken” door de notaris, waarin de koop kennelijk zou worden geformaliseerd.
3.4.3 De meergenoemde brief was afkomstig van Inproject, niet van Dunimar. De naam van Dunimar komt daarin zelfs niet voor, evenmin als in de aankoopverklaring (behalve als aanduiding van de naam van het project). Die omstandigheid staat echter niet eraan in de weg dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de brief met bijlagen redelijkerwijs als een aanbod van Dunimar konden opvatten. [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] wisten immers dat Dunimar Inproject in de arm had genomen om te bemiddelen bij de verkoop van de woningen. Bij die taak paste het dat Inproject een aanbieding van haar opdrachtgeefster zou overbrengen, zodat het onvermeld blijven van Dunimar zelf, behalve in de bijgevoegde conceptovereenkomsten, [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] niet op de gedachte had hoeven brengen dat het hier toch niet ging om een aanbod van Dunimar.
3.4.4 Tijdens het pleidooi heeft Dunimar naar aanleiding van vragen van het hof niet betwist dat ook in de aankoopver¬klaring van [Geïntimeerde 2] het perceelnummer en de aankoopprijs van tevoren waren ingevuld. De brief en de daarbij gevoegde verklaring zagen dus uitdrukkelijk op één specifiek perceel en één specifieke aspirant-koper. Door bijvoeging van de conceptovereenkomsten en de technische beschrijving waren ook de overige voorwaarden van de te sluiten koopovereenkomst nauwkeurig bepaald. Ook in dit opzicht bezit de brief dus de eigenschappen die nodig zijn om deze als een aanbod van de zijde van Dunimar te kunnen aanmerken.
3.4.5 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de brief met bijlagen hebben mogen opvatten als een aanbod van Dunimar, dat zij vervolgens, door retournering van de ingevulde aankoopverklaring, hebben aanvaard.
3.4.6 Dunimar bestrijdt nog dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de brief met bijlagen daadwerkelijk als een aanbod van Dunimar hebben opgevat. Zij voert aan dat het dan niet voor de hand zou hebben gelegen om, zoals [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] hebben gedaan, na de ondertekening van de aankoopverklaring jarenlang stil te blijven zitten. Dit betoog moet worden verworpen. In ieder geval bij brieven van november 2001 en april 2002 zijn [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] door Dunimar en Inproject op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen. In de brief van november 2001 wordt opgemerkt dat de vertraging “behoorlijk” is en wordt daarvoor begrip gevraagd van de geadresseerde, onder de toezegging dat toekomstige nieuwe ontwikkelingen zullen worden gemeld. Ook als zou moeten worden aangenomen dat vanaf april 2002 tot de brief van oktober 2006 niets meer is voorgevallen, hetgeen is betwist, is dat in het licht van de eerder door en namens Dunimar gedane mededelingen onvoldoende voor de conclusie dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] niet werkelijk hebben aangenomen dat hun een aanbod tot het aangaan van een koopovereenkomst is gedaan.
3.4.7 De eerste drie grieven zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.5 De volgende vier grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] redelijkerwijs hebben mogen aannemen dat Dunimar aan Inproject een toereikende volmacht had verleend voor het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst.
3.5.1 Grief V, die inhoudt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Dunimar niet heeft betwist dat aan Inproject een volmacht voor het verkopen van de woningen is verleend, berust op een onjuiste lezing van het vonnis; de rechtbank overwoog dat niet is betwist dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] van de verlening van die volmacht zijn uitgegaan.
3.5.2 De rechtbank heeft overwogen dat Dunimar geacht moet worden destijds op de hoogte te zijn geweest van de inhoud van het door Inproject aan gegadigden verstrekte informatiemate¬riaal, daaronder begrepen de prijslijst, de te ondertekenen aankoopverklaring en de bijgevoegde concepten en technische beschrijving. De juistheid van deze aanname van de rechtbank is door Dunimar niet bestreden, integendeel, bij gelegenheid van het pleidooi heeft de directeur van Dunimar erkend dat Inproject de gevolgde werkwijze, met inbegrip van het model van de aankoopver¬klaring, van tevoren met Dunimar heeft doorgesproken en dat Dunimar deze heeft goedgekeurd. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat Dunimar door die werkwijze goed te keuren zelf eraan heeft meegewerkt dat bij aspirant-kopers de schijn werd gewekt dat Inproject bevoegd was namens haar aanbiedingen te doen. Op het ontbreken van die bevoegdheid kan Dunimar dan ook geen beroep doen (3:61 lid 2 BW). Ook deze grieven hebben dus geen succes.
3.6 De achtste grief bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat het onaanvaardbaar zou zijn als Dunimar zich zou kunnen onttrekken aan de overeenkomsten, terwijl [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] zich op hun beurt niet vrij zouden voelen om nog van de aankoop af te zien. Zij voert aan dat ook [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] zich aan de overeenkomst konden onttrekken, doordat zij een aanbod hadden gedaan, dat zij eenzijdig konden intrekken zolang het nog niet door Dunimar was aanvaard. Met dit betoog miskent Dunimar echter dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2], zoals ook de rechtbank heeft overwogen, zich niet ervan bewust waren dat zij hun aanbod nog konden intrekken, omdat zij meenden, zoals zij redelijkerwijs mochten menen, dat zij zich reeds hadden gebonden door aanvaarding van het aanbod in de brief van oktober respectievelijk maart 2001.
3.7 Door middel van haar laatste grief voert Dunimar nogmaals aan dat het stilzitten van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] niet valt te rijmen met hun stelling dat zij hebben aangenomen een perfecte koop-/aannemingsovereenkomst te hebben gesloten. Deze grief faalt op de hiervoor onder 3.4.6 reeds uiteengezette gronden.
3.8 Daarmee zijn alle grieven van Dunimar verworpen. Dit leidt tot de conclusie dat de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat tussen partijen perfecte koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Door te weigeren de overeenkomsten na te komen heeft Dunimar wanprestatie gepleegd, die haar tot schadevergoeding verplicht. De rechtbank heeft de vordering van [Geïntimeerde 1] tot betaling van € 4.250,= aan juridische kosten, die voor het overige niet is bestreden, dan ook terecht toegewezen.
3.9 Bij memorie van grieven heeft Dunimar zich voor het eerst op het standpunt gesteld dat levering van de gekochte percelen niet meer mogelijk is, omdat zij die percelen enige tijd na de opheffing van het door [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] daarop beslag in maart 2007, heeft verkocht en geleverd aan derden. Bij memorie van antwoord (onder 70.) hebben [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de juistheid van deze stelling erkend. Bij gelegenheid van het pleidooi hebben zij haar weer betwist, doch die betwisting is niet alleen onvoldoende gemotiveerd, maar ook tardief. Voorts hebben [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de onmogelijkheid tot levering betwist op de grond dat de met de derden gesloten koopovereen¬komsten kunnen worden aangetast, omdat de derden niet te goeder trouw zouden zijn geweest. Ook dit betoog moet worden verworpen. Niet alleen is de stelling dat de derden niet te goeder trouw zouden zijn geweest op geen enkele manier gemotiveerd, maar ook maken [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] niet duidelijk hoe Dunimar de door haar gesloten overeenkomsten zou kunnen aantasten. Voor de door [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] voorgestelde ontbinding lijkt iedere rechtsgrond te ontbreken. Ook is de beschikkingsbevoegdheid van Dunimar - in welk verband de goede trouw van de derden een rol zou kunnen spelen – niet in het geding, aangezien Dunimar tot de doorverkoop aan derden steeds eigenaar is gebleven. Aldus hebben [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2]e de onmogelijkheid tot nakoming onvoldoende gemoti¬veerd betwist, zodat van die onmogelijkheid moet worden uitgegaan. De primaire vordering tot nakoming is derhalve niet toewijsbaar.
3.10 Bij wijze van verweer tegen de subsidiaire vordering tot schadevergoeding heeft Dunimar het hof verzocht de overeenkomsten te ontbinden en zich daartoe beroepen op onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mogen verwachten (artikel 6:258 BW). Anders dan [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] hebben aangevoerd behoefde Dunimar het verzoek tot ontbinding niet in haar petitum tot uitdrukking te brengen; het is voldoende dat zij het hof heeft verzocht de vorderingen van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] (onder meer) op deze grond af te wijzen.
3.11 Het verzoek tot ontbinding is echter niet toewijsbaar. De omstandigheden waarop Dunimar zich in dit verband beroept, de vertraging met meer dan vijf jaar en de meerkosten die de aanwezigheid van zandhagedissen met zich mee heeft gebracht, komen krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer gelden opvattingen voor rekening van Dunimar. In het concept van de koop-/aanneemovereenkomst, dat zoals gezegd onderdeel uitmaakte van het door Dunimar gedane aanbod, is immers bepaald dat de uitvoering van het nieuwbouwproject geheel voor rekening en risico van (lees:) Dunimar zou worden uitgevoerd. Niet valt in te zien waarom de onderhavige tegenvaller daaronder niet zou vallen. Maar ook zonder die bepaling zou moeten worden geoordeeld dat de partij die toezegt voor een bepaalde prijs een onroerende zaak te zullen leveren het risico draagt van tussentijdse tegenvallers in tijd en kosten. Dit geldt zeker in het onderhavige geval, aangezien ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten de aanwezigheid van beschermde dieren zo al niet bekend, dan toch in ieder geval voor een projectontwikkelaar als Dunimar een in aanmerking te nemen risico was en Dunimar, die de contracts¬inhoud heeft gedicteerd, desalniettemin met het oog daarop geen voorziening heeft getroffen.
3.12 De subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomsten tussen Dunimar en [Geïntimeerde 1] en tussen Dunimar en [Geïntimeerde 2] wegens wanprestatie, is voor het overige niet weersproken en derhalve toewijsbaar.
3.13 Dunimar heeft de wijze waarop [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] de schade die zij door de ontbinding lijden, hebben berekend, namelijk door het verschil te nemen tussen de door hen in 2001 geaccepteerde vraagprijs en de prijs die eind 2006 voor de percelen werd gevraagd, niet principieel bestreden. Wel heeft Dunimar tijdens het pleidooi erop gewezen dat in de prijs die eind 2006 gold een vergoeding was opgenomen voor een standaard inrichting, die niet was opgenomen in de prijs waarmee [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] in 2001 hebben ingestemd. [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] hebben dit niet weersproken. Het hof schat de waarde van de standaard inrichting op € 5.000,=. Dat bedrag zal van de door [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] gevorderde bedragen worden afgetrokken. Het restant is toewijsbaar. De wettelijke rente is op zichzelf niet bestreden en derhalve toewijsbaar zoals gevorderd.
3.14 Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven, behalve wat betreft de veroordeling van Dunimar tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de gedingkosten. Dunimar zal alsnog tot schadevergoeding worden veroordeeld. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt zij tevens veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, die van het beslag daaronder begrepen. Het door [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] in dit verband gevorderde bedrag van € 79,43 is echter niet toewijsbaar, omdat niet duidelijk is gemaakt waarop het betrekking heeft.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, behalve wat betreft de veroordeling van Dunimar tot betaling van € 4.250,= aan [Geïntimeerde 1] en de proceskostenveroordeling;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de koopovereenkomst tussen Dunimar en [Geïntimeerde 1] uit oktober 2001;
veroordeelt Dunimar tot betaling aan [Geïntimeerde 1] van een bedrag van € 88.703,39 (ACHTENTACHTIGDUIZENDZEVENHONDERDDRIE EURO EN NEGENENDERTIG EUROCENT), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 maart 2007 tot aan de voldoening;
ontbindt de koopovereenkomst tussen Dunimar en [Geïntimeerde 2] uit maart 2001;
veroordeelt Dunimar tot betaling aan [Geïntimeerde 2] van een bedrag van € 81.197,97 (EENENTACHTIGDUIZEND¬HONDERD¬ZEVENENNE¬GENTIG¬DUIZEND EURO EN ZEVENENNEGENTIG EUROCENT), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 maart 2007 tot aan de voldoening;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
verwijst Dunimar in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] gevallen, op € 648,36 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat;
verklaart bovenstaande betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 31 augustus 2010.