Uitspraak
21 december 2010 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT ],
wonende te [ A ],
APPELLANT,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de naamloze vennootschap
AMSTERDAMSE MAATSCHAPPIJ TOT STADSHERSTEL II N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 6 augustus 2008 is appellant, [ Appellant ], in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 21 november 2007 (het tussenvonnis) en 14 mei 2008 (het eindvonnis), in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 378896/HA ZA 07-2514 gewezen tussen hem als gedaagde en geïntimeerde, Stadsherstel, als eiseres.
Bij memorie heeft [ Appellant ] zijn hoger beroep beperkt tot het eindvonnis, daartegen vijf grieven aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Stadsherstel zal afwijzen, met veroordeling van Stadsherstel in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft Stadsherstel de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellant ] zal veroordelen in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Stadsherstel heeft in 1986 het pand [ adres ] in Amsterdam in eigendom verkregen. Een deel van dat pand, een garageruimte op de begane grond met daarachter een achterhuis over meer verdiepingen (hierna: het gehuurde), was destijds verhuurd aan Magifa B.V. Toen Magifa in 2002 failliet ging, heeft Stadsherstel de huurover¬een¬komst met haar opgezegd tegen 31 maart 2003. Stadsherstel is vervolgens gebleken dat [ Appellant ], een voormalige werknemer van Magifa, (in ieder geval) de garageruimte van het gehuurde in gebruik had.
3.2 In dit geding vordert Stadsherstel ontruiming van het gehuurde op de grond dat [ Appellant ] daarin zonder recht of titel verblijft. [ Appellant ] stelt daartegenover dat hij met betrekking tot het gehuurde in 1991 een onderhuurovereenkomst heeft gesloten met Magifa, die als een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woning moet worden beschouwd en die op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW na het einde van de hoofdhuurovereenkomst tussen Stadsherstel en Magifa, die eveneens betrekking had op woonruimte, door Stadsherstel wordt voortgezet.
3.3 Bij het tussenvonnis heeft de rechtbank een verschijning van partijen gelast. Vervolgens heeft de rechtbank in het eindvonnis het volgende overwogen. Het is aan [ Appellant ] om te bewijzen dat aan de ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW te stellen voorwaarden is voldaan. Dat artikel kan alleen toepassing vinden als de hoofdhuurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte. [ Appellant ] heeft zijn betwisting van de stelling van Stadsherstel dat door haar het gehuurde alleen als bedrijfsruimte werd verhuurd, onvoldoende onder¬bouwd, zodat de rechtbank van de juistheid van die stelling uitgaat. Aan [ Appellant ] komt derhalve geen beroep toe op de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW. De rechtbank heeft de vordering tot ontruiming op deze gronden toegewezen.
3.4 De ontruiming van het gehuurde heeft inmiddels plaatsgehad, waarna Stadsherstel het gehele pand [ adres ] ingrijpend heeft verbouwd. De afzonder¬lij¬ke verdiepingen van het achterhuis zijn deel gaan uitmaken van het voorhuis en zijn als zodanig inmiddels verhuurd. Daardoor is terugkeer in het gehuurde voor [ Appellant ] niet meer mogelijk. Anders dan Stadsherstel betoogt betekent dat echter niet dat [ Appellant ] geen belang meer heeft bij zijn hoger beroep. Hij heeft immers ook belang bij een eventuele vaststelling dat de gerealiseerde ontruiming onrechtmatig was.
3.5 Grief I is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [ Appellant ] moet bewijzen dat is voldaan aan de vereisten voor toepasselijkheid van artikel 7:269 lid 1 BW. De grief faalt, omdat het oordeel van de rechtbank juist is. Volgens de hoofdregel van het huurrecht behoeft een verhuurder zich bij het einde van de huurovereenkomst immers niets gelegen te laten liggen aan derden die het gehuurde gebruiken op grond van hun rechtsverhouding met de gewezen huurder. Op die hoofdregel bestaat een uitzondering voor het geval de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte en de derde zijn gebruik ontleent aan een onderhuurovereenkomst met de gewezen huurder die betrekking heeft op een zelfstandige woning. Nu [ Appellant ] zich op de rechtsgevolgen van die uitzondering beroept zal hij feiten moeten stellen en zo nodig bewijzen die meebrengen dat die uitzondering zich voordoet.
3.6 Met de grieven II tot en met IV betoogt [ Appellant ] dat hij wel degelijk voldoende heeft gesteld voor het oordeel dat aan hem de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW toekomt.
3.7 Voor toepasselijkheid van artikel 7:269 lid 1 BW is allereerst vereist dat de huurovereen¬komst tussen (de rechtsvoorganger van) Stadsherstel en Magifa betrekking had op woonruimte. Bij een overeenkomst die de kenmerken heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast van niet onder het regime van artikel 7:290 BW vallende huur en verhuur van bedrijfs¬ruimte dient het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
3.8 [ Appellant ] heeft in dit verband het volgende gesteld. Het gehuurde heeft altijd, dus ook al voordat Magifa het in het begin van de jaren ’80 ging huren, een gemengde bestemming gehad, waarbij de bedrijfsruimte nooit heeft overheerst. Magifa had ten tijde van de totstandkoming van de hoofdhuur¬overeenkomst haar hoofdvestiging op een ander adres in dezelfde straat. Toen die ruimte te krap werd heeft zij het gehuurde erbij gehuurd. Behoudens de hoogte van de huurprijs en de ingangsdatum heeft Magifa met de toenmalige eigenaar geen bijzondere afspraken gemaakt. Zij heeft het gehuurde aanvaard in de staat waarin het zich op dat moment bevond, inclusief de achtergelaten inrichting van het achterhuis. Zij heeft het achterhuis als woning aangehouden en daar medewerkers en stagiaires ondergebracht. Toen [ Appellant ] in 1991 in het woongedeelte trok was dat nog volledig ter bewoning ingericht. Hij heeft ook nooit iets aan de indeling veranderd. Het garagegedeelte bestaat uit een werkplaats en miniem kantoorgedeelte en meet ongeveer 70 m2. Het woongedeelte beslaat vier etages van elk ongeveer 27,5 m2 en omvat vijf vertrekken. Vanuit de woning is beneden toegang tot de tuin en boven tot een dakterras van ongeveer 20 m2. De woonruimte kan worden bereikt via een deur in de achtermuur van het garagegedeelte. [ Appellant ] wijst erop dat het Magifa niet was toegestaan de woonruimte aan haar publiekrechtelijke bestemming te onttrekken en dat blijkens het aanbod van Stadsherstel tot belaste huur deze aanvankelijk niet met BTW belast is geweest, hetgeen erop wijst het om huur van woonruimte ging.
3.9 Stadsherstel heeft de stellingen van [ Appellant ] met betrekking tot het door haar rechtsvoorganger en Magifa beoogde gebruik en het feitelijke gebruik betwist. De bedrijfsruimte meet volgens haar 90 m2 en de woonruimte 55 m2, waarbij het dakterras niet meetelt, omdat het door [ Appellant ] zelf zonder toestemming van Stadsherstel is aangelegd. Voorts meent zij dat de woonruimte niet als een zelfstandige woning kan worden beschouwd, omdat die slechts is te bereiken via de garage. Zij wijst erop dat Magifa in 1986 heeft geopteerd voor belaste huur, hetgeen wijst op huur van bedrijfsruimte.
3.10 [ Appellant ] heeft van zijn stellingen bewijs aangeboden. Het hof zal het tot dat bewijs echter niet toelaten, omdat zijn stellingen onvoldoende zijn om de conclusie te rechtvaardigen dat de rechtsvoorganger van Stadsherstel en Magifa een huur¬over¬¬een¬¬komst met betrekking tot woonruimte zijn overeen¬gekomen. Het hof overweegt daartoe als volgt.
3.11 Uit die stellingen van [ Appellant ] blijkt dat Magifa de huurovereenkomst heeft gesloten omdat zij op haar hoofdvesti¬ging in dezelfde straat, alwaar zij een bedrijfsruimte met kantoorruimte had, over onvoldoende ruimte beschikte. Dit wijst erop dat Magifa beoogde bedrijfsruimte te huren en niet woonruimte. Deze kennelijke bedoeling wordt bevestigd door het feit dat zij enkele jaren later, ruim voordat [ Appellant ] in beeld kwam, heeft geopteerd voor belaste huur. Uit de stellingen van [ Appellant ] leidt het hof af dat de door de laatste bewoner in de woonruimte achtergelaten huisraad in 1991 nog steeds daarin aanwezig was. Die omstandigheid behoeft er niet op te wijzen dat Magifa het gehuurde niet in overwegende mate als bedrijfsruimte wilde gaan gebruiken, maar kan er evenzeer op wijzen dat de woonruimte voor Magifa juist irrelevant was. Het gebruik dat Magifa volgens [ Appellant ] van de woonruimte heeft gemaakt is bovendien een gebruik dat dienstbaar was aan de bedrijfsruimte in het gehuurde en in haar hoofdvestiging.
3.12 Die ondergeschiktheid van de woonruimte aan de bedrijfsruimte bestond ook in bouwkundige zin. Weliswaar kan niet worden gezegd dat de woonruimte geen zelfstandige woning was (de toegangsdeur aan de straat was alleen in gebruik bij de huurder van de woonruimte), maar het feit dat de (voordeur van de) woonruimte niet kon worden bereikt zonder de bedrijfsruimte te doorkruisen maakt dat de woning als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW zou moeten worden aangemerkt als het zou gaan om een middenstands¬bedrijfsruimte en niet om een garage. Voor bedrijfs¬ruimte in de zin van artikel 7:230a BW ontbreekt weliswaar een dergelijke bepaling, maar dat doet niet eraan af dat aan de hiervoor bedoelde ondergeschiktheid van de woonruimte bij de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst betekenis toekomt.
3.13 Met betrekking tot de bedoelingen van de rechtsvoorganger van Stadsherstel bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [ Appellant ] niets gesteld. Dat deze wel zou hebben beoogd mede en in overwegende mate woonruimte te verhuren kan niet worden afgeleid uit het enkele feit dat het achterhuis bouwkundig geschikt was om als zodanig te worden verhuurd en daarin door de vorige bewoner inboedelgoederen waren achtergelaten. De rechtsvoorganger sloot een overeenkomst met een machinefa¬briek, wat gebruik als woonruimte niet aanstonds voor de hand deed liggen. Wat publiekrechtelijk al dan niet was toegestaan kan in dit verband niet doorslaggevend zijn. Ten slotte kunnen in dit kader aan het feit dat door de rechtsvoorganger van Stadsherstel nog geen belaste huur in rekening werd gebracht geen conclusies worden verbonden, nu over diens hoedanigheid niets bekend is.
3.14 Vast staat dat de woonruimte vijf vertrekken omvat en de bedrijfsruimte een vertrek (gecombineerd opslagruimte en kantoor). Partijen verschillen erover van mening hoe het oppervlak aan bedrijfsruimte zich verhoudt tot het oppervlak aan woonruimte. Het hof volgt Stadsherstel in haar standpunt dat hierbij het dakterras niet meetelt, nu [ Appellant ] niet, althans niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat deze door hem zelf is aangelegd zonder toestemming van Stadsherstel. Hiervan uitgaande komt de berekening van [ Appellant ] op een verhouding bedrijfsruimte/woonruimte van ongeveer 2:3 en die van Stadsherstel op een verhouding van ongeveer 3:2.
3.15 Naar de exacte verhouding tussen het oppervlak aan bedrijfsruimte en het oppervlak aan woonruimte zal het hof geen onderzoek doen omdat die voor de te nemen beslissing niet van doorslaggevend belang is. Ook als ervan moet worden uitgegaan dat de verhouding 2:3 is, moet immers, gelet op al hetgeen hiervoor onder 3.11 tot en met 3.14 is overwogen, worden geoordeeld dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen de rechtsvoorganger van Stadsherstel en Magifa omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik was. De hoofdhuurovereenkomst had dus betrekking op bedrijfsruimte, zodat de rechtbank terecht heeft overwogen dat aan [ Appellant ] niet de bescherming van artikel 7:269 BW toekomt. De grieven II tot en met IV falen dus eveneens.
3.16 Grief V heeft geen zelfstandige betekenis en deelt daarom het lot van de overige grieven.
3.17 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [ Appellant ] de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [ Appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Stadsherstel gevallen, op € 303,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 21 december 2010.