ECLI:NL:GHAMS:2011:1959

• Datum uitspraak: 5 juli 2011
• Publicatiedatum: 29 april 2013
• Zaaknummer: 200.065.752-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.A. Joustra; J.W. Hoekzema; H.J.M. Boukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van bedrijfsruimte en bewijsvoering omtrent huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een appellant en twee geïntimeerden over de totstandkoming van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte, specifiek een jachtwerf. De appellant, vertegenwoordigd door mr. E.C.W. van der Poel, is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter te Alkmaar, waarin werd geoordeeld dat er geen huurovereenkomst tot stand was gekomen. De appellant heeft in zijn memorie van grieven tien grieven aangevoerd en bewijs aangeboden, met de conclusie dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en de vorderingen van de geïntimeerden zal afwijzen.

De geïntimeerden, vertegenwoordigd door mr. K. Kroon, hebben in hun antwoordmemorie de stellingen van de appellant bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis. De zaak is op 20 april 2011 bepleit, waarbij beide partijen hun standpunten hebben toegelicht aan de hand van pleitnotities. Het hof heeft vastgesteld dat de kantonrechter in het bestreden vonnis een aantal feiten heeft vastgesteld die niet ter discussie staan. De appellant heeft echter gegriefd dat niet alle feiten zijn weergegeven.

De kern van het geschil draait om de vraag of er een huurovereenkomst is gesloten en, zo ja, voor welke duur en onder welke voorwaarden. De appellant stelt dat er een overeenkomst is gesloten voor vijf jaar, terwijl de geïntimeerden beweren dat er nooit een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof heeft geoordeeld dat de appellant voorshands bewijs heeft geleverd voor zijn stelling dat er een huurovereenkomst is gesloten, maar heeft de geïntimeerden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Het hof heeft verder bepaald dat een getuigenverhoor zal plaatsvinden om dit bewijs te leveren, en heeft iedere verdere beslissing aangehouden.

Uitspraak

5 juli 2011

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[appellant],

wonende te[woonplaats],

APPELLANT,

advocaat:
mr. E.C.W. van der Poel , te Alkmaar,

t e g e n

[geïntimeerde sub 1],

[geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats]

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. K. Kroon , te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna aangeduid als [appellant] respectievelijk[geïntimeerden]

Bij dagvaarding van 23 april 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 februari 2010 van de kantonrechter te Alkmaar, onder zaak-/rolnummer 304931 CV EXPL 09-3793 gewezen tussen[geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.

Bij memorie heeft [appellant] tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van[geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en[geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan[geïntimeerden] heeft voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling, met veroordeling van[geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit arrest.

Bij memorie hebben[geïntimeerden] geantwoord, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.

Partijen hebben de zaak op 20 april 2011 doen bepleiten, [appellant] door mr. F.M. Wagener, advocaat te Alkmaar,[geïntimeerden] door hun advocaat mr. Kroon, beiden aan de hand van pleitnotities.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

Grief 1 klaagt – naar het hof begrijpt - dat de kantonrechter niet alle vaststaande feiten heeft weergegeven. Deze grief faalt omdat de kantonrechter daartoe niet verplicht was.

3. De beoordeling in hoger beroep

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende:

( i)[geïntimeerden] zijn eigenaar van een perceel grond met opstallen aan [adres]. In 2008 zijn[geïntimeerden] in contact gekomen met [appellant]. [appellant] was op zoek naar een bedrijfsruimte. Partijen zijn met elkaar in overleg getreden over het aangaan van een huurovereenkomst ter zake van een gedeelte van het hiervoor genoemde perceel, hierna te noemen: de jachtwerf.

(ii) In dat verband heeft [appellant] op 27 september 2008 aan[geïntimeerden] een schriftelijk aanbod gezonden, waarin hij voorstelt de jachthaven te huren voor € 73.000,- per jaar welke huurprijs jaarlijks zou worden geïndexeerd, dan wel voor een vaste huurprijs van € 82.500,- per jaar. Partijen hebben naar aanleiding van dit aanbod op 3 oktober 2008 overleg gevoerd. Op de brief van 27 september 2008 is door (de vader van) [appellant] met de hand bijgeschreven: “Afspraak: Bij koop kraan ad € 25.000,- vermindering huur ad € 5000,- per jaar = € 77.500,- 5 jaar vast. Akkoord[S].”[geïntimeerden] hebben deze handgeschreven “afspraak” niet voor akkoord ondertekend.

(iii) In oktober 2008 heeft [appellant] met instemming van[geïntimeerden] de jachtwerf in gebruik genomen. In verband daarmee hebben[geïntimeerden] op 28 oktober 2008 aan [appellant] een factuur gestuurd waarbij aan [appellant] in rekening is gebracht “Huur pand[adres] (...) Waarborgsom 3 maanden huur” ten bedrage van € 19.375,- (exclusief btw). [appellant] heeft het desbetreffende bedrag voldaan.

(iv) Tussen partijen is ook na de ingebruikname van de jachtwerf door [appellant] uitvoerig overleg geweest over de duur van de huurovereenkomst de (van die duur afhankelijke) omvang van de huurprijs.

( v)[geïntimeerden] hebben in februari 2009 het door [appellant] betaalde bedrag van € 30.741,68 (overeenkomend met vier “huur”termijnen, inclusief btw) aan [appellant] geretourneerd.

(vi)[geïntimeerden] hebben als voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter te Alkmaar gevorderd dat [appellant] de jachthaven zal ontruimen. Bij vonnis van 4 juni 2009 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen. Voorts heeft de voorzieningenrechter bepaalt dat [appellant] een gebruiksvergoeding van € 7.685,42 inclusief btw per maand dient te betalen zolang hij de jachthaven in gebruik heeft.

3.2

In deze procedure hebben[geïntimeerden] gevorderd:

- primair een verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst ter zake van de jachthaven tot stand is gekomen;

• subsidiair dat de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn ontbonden per datum vonnis;
• meer subsidiair dat de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd per datum vonnis;
• primair en (meer) subsidiair ontruiming van de jachthaven en betaling van (achterstallige) gebruiksvergoeding.

[geïntimeerden] zijn van mening dat tussen partijen nooit een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voorzover al moet worden aangenomen dat er wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zijn[geïntimeerden] van mening dat deze ontbonden/ beëindigd dient te worden omdat [appellant] de verschuldigde huur/gebruiksvergoeding niet betaalt.

3.3

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de primair gevorderde verklaring voor recht dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen toegewezen. Voorts heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van (achterstallige) gebruikersvergoeding.

3.4

[appellant] heeft de jachthaven op 17 maart 2010 ontruimd.

3.5

De
grieven 2 tot en met 5 strekken ten betoge dat partijen naar aanleiding van een door [appellant] op 27 september 2008 aan[geïntimeerden] verzonden aanbod op 3 oktober 2008 overeenstemming hebben bereikt over een huurovereenkomst ter zake van de jachthaven met een looptijd van vijf jaar tegen een huurprijs van € 77.500,- per jaar. Volgens [appellant] hebben[geïntimeerden] pas voor het eerst op 13 november 2008 de wens geuit een huurovereenkomst voor de looptijd van vier jaar te sluiten. [appellant] is aanvankelijk bereid geweest het contract open te breken op voorwaarde dat de jaarlijkse huurprijs zou worden verlaagd, maar toen partijen daarover niet tot overeenstemming konden komen, heeft hij besloten[geïntimeerden] te houden aan de eerder tot stand gekomen huurovereenkomst.

3.6

[geïntimeerden] hebben bestreden dat partijen op 3 oktober 2008 een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaar hebben gesloten.[geïntimeerden] stellen dat [appellant] in september 2008 ermee bekend was dat zij ter zake van de jachthaven tevens in onderhandeling waren met een derde teneinde de jachthaven te verkopen, dat zij de jachthaven in dat geval vrij van huur wensten te leveren en dat[geïntimeerden] in verband daarmee reeds vanaf het begin met [appellant] hebben gesproken over een huurovereenkomst met een looptijd van vier jaren. Zij hebben van dit een en ander bewijs aangeboden.

3.7

Het hof overweegt als volgt.

3.8

Nu [appellant] zich tegen de primaire vordering van[geïntimeerden] verweert met de stelling dat partijen reeds op 3 oktober 2008 een huurovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [appellant] gerechtigd is de jachthaven te gebruiken en[geïntimeerden] deze stelling betwisten, rust op [appellant] de bewijslast van die stelling. Naar het oordeel van het hof is [appellant] voorshands erin geslaagd het benodigde bewijs te leveren. Immers, vaststaat dat partijen naar aanleiding van [appellant]’ schriftelijke aanbod van 27 september 2008 hebben onderhandeld over de huurovereenkomst, dat [appellant] sinds oktober 2008 de jachthaven in gebruik heeft en dat[geïntimeerden] ter zake van – zoals zij zelf schrijven de “huur” van de jachthaven een factuur hebben gestuurd voor een waarborgsom ter grootte van drie maanden, te weten een bedrag van € 19.375,-. Dit bedrag strookt met het handgeschreven bedrag dat (de vader) van [appellant] op de brief van 27 september 2008 als “afspraak” heeft vermeld, te weten het huurbedrag van € 77.500,- per jaar. Voorts staat vast dat [appellant] betalingen heeft verricht die, uitgaande van een jaarlijkse huurprijs van € 77.500,-, neerkomen op vier maanden huur en dat[geïntimeerden] die betalingen aanvankelijk heeft behouden.

3.9

De omstandigheid dat [appellant] in september 2008 ervan op de hoogte was dat er onderhandelingen over de verkoop van de jachthaven gaande waren, is onvoldoende om bedoeld tegenbewijs te leveren.

3.1

De conclusie is dat het hof[geïntimeerden] zal toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen stelling van [appellant] dat partijen op of omstreeks 3 oktober 2008 een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van vijf jaren.

3.11

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4. Beslissing

Het hof:

laat[geïntimeerden] toe (door getuigen) te bewijzen dat tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen stelling van [appellant] dat partijen op of omstreeks 3 oktober 2008 een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van vijf jaren;

beveelt dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.W. Hoekzema, daartoe als raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam,
op vrijdag 11 november 2011 om 9.30 uur;

bepaalt dat, indien (één van) betrokkenen op die datum is verhinderd, de advocaat van[geïntimeerden] op de rol van 19 juli 2011 schriftelijk dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen, onder overlegging van de verhinderdata van alle betrokkenen in de maanden november, december 2011 en januari 2012.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2011 door de rolraadsheer.