Uitspraak
15 maart 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS DE STENEN SILO,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE in het principaal appel,
VERWEERSTER in het incidenteel appel,
advocaat: mr. K. Kroon, te Amsterdam,
t e g e n
1. [ APPELLANT 1 ],
2. [ APPELLANTE 2 ],
wonend te [ A ],
GEÏNTIMEERDEN in het principaal appel,
APPELLANTEN in het incidenteel appel
advocaat: mr. E.J.H. van Lith, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VVE en [ Geïntimeerden ] genoemd.
Bij dagvaarding van 14 januari 2010 is de VVE in hoger beroep gekomen van het vonnis van 28 oktober 2009 van de rechtbank te Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 429917 / HA ZA 09-1864 gewezen tussen [ Geïntimeerden ] als eisers en de VVE als gedaagde.
De VVE heeft bij memorie zeven grieven aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ Geïntimeerden ] zal afwijzen, alles met veroordeling van [ Geïntimeerden ] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben [ Geïntimeerden ] de grieven bestreden, een voorwaardelijke incidentele grief aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van de VVE in de kosten van het hoger beroep en, onder de voorwaarde dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd, dat het hof daarbij zal bepalen dat het te wijzen arrest in de plaats zal treden van een wijziging van de splitsingsakte.
De VVE heeft niet op de incidentele grief geantwoord.
Op 30 november 2010 hebben partijen hun zaak aan de hand van pleitaantekeningen doen bepleiten, de VVE door mr. Kroon, voornoemd, en [ Geïntimeerden ] door mr. Van Lith voornoemd.
Ten slotte hebben partijen aan het hof verzocht arrest te wijzen op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, onder 1. a tot en met f, een aantal feiten vermeld. De juistheid hiervan is tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof deze feiten tot uitgangspunt zal nemen.
3. Beoordeling
3.1. [ Geïntimeerden ] hebben bij koop/aannemingsovereenkomst van 19 maart 1998 gekocht het (recht op uitgifte in erfpacht met betrekking tot het) appartementsrecht, dat recht geeft op het 299/12.474e aandeel in het gebouw ‘De stenen silo’ en dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van het privégedeelte bestemd tot bedrijfsruimte, op de bij de (ontwerp-)akte van splitsing behorende tekening aangeduid met het nummer 35.
3.2. In de op 18 juni 1998 verleden akte is het recht op het gebouw ‘De stenen silo’ met de daarbij behorende grond gesplitst in 159 appartementsrechten en is het modelreglement 1992 met een aantal aanvullingen en/of wijzigingen van toepassing verklaard. Blijkens artikel 2 lid 1 van Pro het splitsingsreglement is de eigenaar van het appartementsrecht met de index 35 voor 299/12.474e deel gerechtigd in de gemeenschap.
3.3. In artikel 2 lid 3 van Pro het splitsingsreglement is bepaald dat de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars zijn.
3.4. In artikel 3 van Pro het splitsingsreglement is bepaald dat tot de schulden en kosten die voor rekening van de gemeenschappelijke appartementseigenaars komen onder meer worden gerekend:
- die welke zijn gemaakt in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke zaken of tot behoud daarvan;
- die welke verband houden met noodzakelijke herstellings- werken en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken;
- alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
3.5. [ Geïntimeerden ] hebben via twee eigen voordeuren vanaf de straat toegang tot de ruimten die bij hen in uitsluitend gebruik zijn. De gemeenschappelijke binnenruimten van ‘De stenen silo’, met daarin trappenhuizen en liften, geven geen toegang tot hun appartement. Zij hebben van die binnenruimten geen sleutel. Zij maken geen gebruik van een van de gemeenschappelijke binnenruimten die op kosten van de VVE worden schoongemaakt. Waterleiding en stroom komen rechtstreeks vanaf de straat hun appartement binnen. Zij zijn niet aangesloten op de gemeenschappelijke hydrofoor, maar hebben zelf een aparte hydrofoor aangeschaft.
3.6. [ Geïntimeerden ] hebben van meet af aan bij de VVE aan de orde gesteld dat zij van oordeel zijn dat zij ten onrechte moeten meebetalen aan kosten voor werkzaamheden en zaken waarvan zij geen enkel profijt (kunnen) hebben. In de loop der jaren hebben zij verschillende voorstellen gedaan om daarin verandering te brengen, waarbij zij het kantoor van de notaris die de splitsingsakte heeft opgesteld bereid hebben gevonden om voor een eventuele wijziging van artikel 2 lid 3 van Pro het splitsingsreglement geen kosten in rekening te brengen. De VVE heeft die voorstellen steeds met grote meerderheid van stemmen afgewezen. Wel heeft de VVE de kosten van een reparatie aan de hydrofoor van [ Geïntimeerden ] ten bedrage van € 1.435,14 voor haar rekening genomen.
3.7. In eerste aanleg hebben [ Geïntimeerden ] (primair en subsidiair) gevorderd dat de appartementseigenaars van de VVE worden veroordeeld mee te werken aan de wijziging van artikel 2 lid 3 van Pro het splitsingsreglement, alsmede (primair) terugbetaling van door hen te veel betaalde bijdrage in de gemeenschappelijke kosten en (subsidiair) verklaring voor recht dat zij niet langer hoeven bij te dragen in een deel van bepaalde gemeenschappelijke kosten. Zij stellen daartoe, samengevat, dat zij in redelijkheid niet gehouden kunnen worden bij te dragen aan (onderhouds-)kosten met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten en zaken waarvan zij geen gebruik (kunnen) maken. Omdat zij de in artikel 5:140 BW Pro voor wijziging van de splitsingsakte voorgeschreven meerderheid niet bijeen kunnen krijgen, beroepen zij zich op artikel 2:8 BW Pro om de splitsingsakte te doen wijzigen.
3.8. De rechtbank heeft, samengevat, de primaire vordering afgewezen, de vordering tot terugbetaling en de subsidiair gevorderde verklaring voor recht toegewezen.
3.9. Met grief I betoogt de VVE dat de rechtbank ten onrechte [ Geïntimeerden ] in hun vorderingen heeft ontvangen. De VVE voert daartoe in appel aan, samengevat, dat de door de rechtbank toegewezen vordering in feite neerkomt op een wijziging van de splitsingsakte, zodat de individuele eigenaars in de procedure hadden moeten worden betrokken.
3.10. Het hof oordeelt hierover als volgt. De door de rechtbank toegewezen vordering behelst geen wijziging van de splitsingsakte, doch beperkt op grond van artikel 2:8 BW Pro het recht van de VVE om een haar op grond van de splitsingsakte toekomend recht (onverkort) uit te voeren. Een dergelijke vordering kan worden ontvangen, ook indien de individuele eigenaren niet in de procedure zijn betrokken. De grief faalt.
3.11. Met grieven II tot en met VII betoogt de VVE dat de rechtbank ten onrechte en op onjuiste gronden de gevorderde verklaring voor recht heeft toegewezen.
3.12. De VVE heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [ Geïntimeerden ] in bepaalde kosten moet delen.
3.13. Het hof oordeelt daarover als volgt.
3.14. De door de VVE toegepaste doorberekening en verdeling van de gemeenschappelijke kosten is in overeenstemming met de akte van splitsing. [ Geïntimeerden ] hebben niet de in de wet in artikel 5:139 en Pro 5:140 BW aangewezen procedure tot wijziging van de akte van splitsing gevoerd. In deze procedure kan reeds daarom geen wijziging van de splitsingsakte worden uitgesproken.
3.15. Die omstandigheden sluiten niet uit dat met een beroep op de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro wordt geoordeeld dat een bepaling uit het reglement van splitsing niet of niet volledig wordt toegepast. Gelet op de in voornoemde bepalingen opgenomen mogelijkheid tot wijziging van de splitsingsakte alsmede het zakenrechtelijk karakter van appartementsrechten en de rechten van derden die daarmee zijn gemoeid, zal echter voor een dergelijke afwijking slechts onder uitzonderlijke omstandigheden plaats zijn.
3.16. De omstandigheden die [ Geïntimeerden ] in dit verband heeft aangevoerd, komen er in het kort op neer dat zij meebetalen aan onderhoud van gemeenschappelijke ruimten en aan voorzieningen die door hen niet worden gebruikt. Deze omstandigheid was voor [ Geïntimeerden ] ten tijde van de koop van hun appartementsrecht kenbaar, nu deze rechtstreeks voortvloeit uit het reglement van splitsing, met de tekst waarvan zij bekend waren dan wel konden zijn. Inherent aan een dergelijke - niet ongebruikelijke - verdeling van de gemeenschappelijke kosten is dat deze niet afhankelijk is van de mate waarin de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen door de eigenaars worden gebruikt.
3.17. Naar aanleiding van de stelling van [ Geïntimeerden ], dat zij zelfs geen toegang tot de gemeenschappelijke ruimten hebben, heeft de VVE onweersproken gesteld dat herhaaldelijk is aangeboden dat hen toegang tot deze ruimten wordt verleend. Voor zover [ Geïntimeerden ] hebben aangevoerd dat zij bepaalde gemeenschappelijke installaties niet kunnen gebruiken en genoodzaakt zijn om hun eigen hydrofoorinstallatie aan te schaffen, weegt het hof mee dat de VVE inmiddels de onderhoudskosten van de betreffende hydrofoorinstallatie heeft vergoed.
3.18. [ Geïntimeerden ] hebben nog gesteld dat de kostenberekening voor hen pas na het sluiten van de koopovereenkomst voldoende duidelijk werd. Daar staat echter tegenover dat, zoals overwogen, in de hen destijds bekende tekst van het reglement van splitsing was bepaald dat een deel van de betreffende kosten voor hun rekening zouden komen. Bovendien is niet komen vast te staan dat deze kosten, gerelateerd aan de aard en de omvang van de betreffende ruimtes en voorzieningen, ongebruikelijk of onevenredig hoog zijn.
3.19. Dat [ Geïntimeerden ], gelet op de grootte van hun appartement ten opzichte van eigenaars van kleinere appartementen, een relatief groot aandeel in de gemeenschappelijke kosten leveren maakt het voorgaande niet anders, te meer nu zij ook dat hebben kunnen voorzien. De stelling van [ Geïntimeerden ] dat, kort weergegeven, geen van de andere eigenaars concrete plannen heeft om een aanpassing van hun bijdrage te vragen leidt evenmin tot een ander oordeel omdat, daargelaten of deze stelling juist is, geenszins is uitgesloten dat deze andere eigenaars of hun rechtsopvolgers alsnog aanpassing zullen vragen. Ook de overige omstandigheden die door [ Geïntimeerden ] zijn aangevoerd, zijn onvoldoende om te rechtvaardigen dat ten aanzien van hen van het splitsingsreglement wordt afgeweken.
3.20. Uit dit oordeel vloeit voort dat grief IV slaagt. Uit dit oordeel vloeit tevens voort dat de vorderingen van [ Geïntimeerden ] zullen worden afgewezen. Gelet op die uitkomst behoeven de overige grieven in principaal appel geen verdere behandeling. De voorwaardelijke grief in incidenteel appel behoeft eveneens geen behandeling.
4. Slotsom en kosten
De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [ Geïntimeerden ] zullen worden afgewezen met verwijzing van [ Geïntimeerden ] in de kosten van het principaal hoger beroep. In het incidenteel appel heeft de VVE niet van antwoord gediend. Een verwijzing in de kosten daarvan kan derhalve achterwege blijven.
5. Beslissing
Het hof:
in het principaal en in het incidenteel appel;
- vernietigt het vonnis van 28 oktober 2008 van de rechtbank te Amsterdam, in deze zaak onder num¬mer 429917 / HA ZA 09-1864 gewezen tussen [ Geïntimeerden ] als eisers en de VVE als gedaagde;
opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [ Geïntimeerden ] af;
- veroordeelt [ Geïntimeerden ] in de kosten van de procedure in beide instanties, aan de zijde van de VVE in eerste instantie begroot op € 254,-- wegens verschotten en € 904,-- wegens salaris, en in hoger beroep tot op heden begroot op € 506,93 wegens verschotten en op 2.682,-- wegens salaris;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, A. Rutten-Roos en R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2011.