Uitspraak
3 mei 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RAPPANGE MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. O. Surquin te Kekerdom,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. E.V. Brunings te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 6 mei 2010 is appellante, Rappange, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 maart 2010, in deze zaak onder kenmerk CV 09-36903 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerden, [geïntimeerde sub 1], als gedaagden.
Bij memorie heeft Rappange zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden]in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd en geconcludeerd, zakelijk weergege¬ven, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Rappange zal veroordelen in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Rappange heeft bij akte nog een productie overgelegd, waarop [geïntimeerden]bij akte hebben gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
i. [geïntimeerden]huren sinds 1 mei 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Rappange de woning aan het [adres] te [gemeente], een geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in artikel 7:247 BW.
ii. Op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks verhoogd door indexering en zijn partijen bevoegd telkens na ten minste vijf jaar aanpassing van de huurprijs aan ontwikkelingen van de markthuurprijs te verlangen.
iii. Bij brief van 30 mei 2008 heeft Rappange aan [geïntimeerden]voorgesteld om de huurprijs ingaande 1 december 2008 te wijzigen van € 845,41 bruto per maand naar € 1.850,= bruto per maand. [geïntimeerden]hebben met dit voorstel niet ingestemd, waarna Rappange bij exploot van 2 juni 2009 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 januari 2010 op de grond dat [geïntimeerden]niet hebben ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereen¬komst met betrekking tot de woning.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert Rappange dat voor recht wordt verklaard dat zij aan [geïntimeerden]een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, de bestaande huurovereenkomst wordt beëindigd tegen 1 januari 2010 en [geïntimeerden]worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
3.2 Ter onderbouwing van haar standpunt dat het door haar gedane aanbod redelijk is, heeft Rappange in eerste aanleg 21 zogenaamde transactieverslagen overgelegd, zijnde aan de website van de vereniging van makelaars NVM ontleende uitdraaien met informatie met betrekking tot gelibera¬liseerde woonruimten in de buurt van het gehuurde, die zijn verhuurd in de periode tussen 12 mei 2000 en 2 maart 2009. [geïntimeerden]hebben betwist dat de verslagen betrekking hebben op woningen die vergelijkbaar zijn met het gehuurde. Verder hebben zij gewezen op gebreken aan het gehuurde en aangevoerd dat een zo grote huurverhoging ineens op zichzelf al onredelijk is.
3.3 De kantonrechter heeft overwogen dat de referentiewoningen in de verslagen over het algemeen niet vergelijkbaar zijn met het gehuurde, omdat die voorzieningen kennen zoals stoffering, meubilering en inbouwapparatuur, die het gehuurde niet heeft. Daarnaast heeft de kantonrechter in zijn overwegingen betrokken dat het gehuurde wordt verwarmd met een verouderde blokverwarming op basis van oliestook zonder individuele bemetering en met relatief hoge stookkosten, wat bij de (meeste) referentiewoningen niet het geval is. Tenslotte heeft de kantonrechter betekenis toegekend aan de door [geïntimeerden]overgelegde vooraanschrijving met de daarbij behorende lijst met onderhoudsgebreken, afkomstig van Bouw- en Woningtoezicht. Op grond van een en ander is de kantonrechter tot de conclusie gekomen dat de huurprijzen van de referentie¬woningen geen juiste indicatie vormen voor de markthuurprijs van het gehuurde en Rappange onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat haar voorstel tot wijziging van de huurprijs redelijk is. De vorderingen van Rappange zijn op die grond afgewezen.
3.4 De door Rappange in hoger beroep aangevoerde grieven bestrijden het oordeel dat Rappange onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs redelijk is en de daaraan ten grondslag liggende overweging dat de huurprijzen van de 21 referentiewoningen geen juiste indicatie vormen van de markthuurprijs van het gehuurde. Ter ondersteuning van deze grieven heeft Rappange in hoger beroep nog 15 transactie¬verslagen overgelegd met betrekking tot woningen in Amsterdam Zuid, die zijn verhuurd in de periode van medio 2003 tot eind 2010, alsmede een brief van 13 september 2010 waarin [X] van Keizerskroon Makelaars te Amsterdam als indicatie voor de verhuurwaarde van het gehuurde per 1 december 2008 een bedrag van € 1.650,= per maand, exclusief leveringen en diensten, heeft genoemd.
3.5 Naar het oordeel van het hof heeft Rappange ook in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat haar voorstel, en derhalve de voorgestelde huur per 1 december 2008, redelijk is.
3.6 Het hof stelt voorop dat het ook in hoger beroep nog steeds onduidelijk is hoe groot het gehuurde is. Rappange gaat zonder enige motivering uit van een bruto verhuurbaar oppervlak van 122 m2, terwijl [geïntimeerden]al in eerste aanleg met stukken onderbouwd hebben gesteld dat de woning exclusief gang en toilet afgerond 77,2 m2 groot is. In hoger beroep hebben zij gesteld dat laatstgenoemde ruimten tezamen afgerond 11,3 m2 groot zijn. Het totaal (88,6 m2) is aanmerkelijk minder dan de oppervlakte van het leeuwendeel van de 36 referentiewoningen. Van de eerste 21 zijn slechts drie woningen ongeveer zo klein, doch die zijn alle gemeubileerd verhuurd en om die reden al niet goed vergelijkbaar met het gehuurde. Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat gemeubileerde en ongemeubileerde woonruimte niet vergelijkbaar zijn, maar verschillende segmenten van de huurmarkt vormen. Het ongemotiveerde betoog van Rappange dat meubilering voor de huurprijs weinig verschil maakt heeft het hof niet overtuigd. Aangenomen moet worden dat verhuurders met het gemeubileerd aanbieden van woonruimte wel degelijk een verhoging van hun rendement beogen. Van de in hoger beroep naar voren gebrachte referentiewoningen is slechts een ongeveer zo klein als het gehuurde, doch dat appartement is “luxe en recent gerenoveerd” en bevat een nieuwe keuken en luxe badkamer, voorzieningen die in het gehuurde, naar onweersproken is gesteld, niet aanwezig zijn. Het hof acht de 36 referentiewoningen om die redenen alle ongeschikt als vergelijkings¬materiaal.
3.7 Daar komt bij dat de referentiepanden ook niet vergelijkbaar zijn met het gehuurde op het punt van de hoge en niet individueel te beïnvloeden stookkosten en op het punt van het achterstallige onderhoud. Met betrekking tot dat laatste heeft Rappange aangevoerd dat de vooraanschrijving “in het geheel niet van invloed is op het feit dat de huurprijs kan worden getoetst aan de markt” en dat daaraan geen sancties zijn verbonden. Het hof neemt aan dat Rappange daarmee bedoelt dat de gebreken waarop de vooraanschrijving ziet geen invloed hebben op de marktprijs van het gehuurde, maar dat betoog moet als onvoldoende onderbouwd worden verworpen. Het gaat hier immers om gebreken die het uiterlijk van het gehuurde negatief beïnvloeden en die het wooncomfort aantasten, twee elementen die, ook blijkens de omschrijvingen die van de referentie¬woningen zijn gegeven, wel degelijk van invloed zijn op de markthuurprijs van een woning.
3.8 De conclusie uit het voorgaande is dat Rappange onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat haar voorstel in zoverre redelijk is, dat de voorgestelde huur overeenkomt met de markthuur. Bij gebreke van voldoende stellingen ziet het hof geen aanleiding Rappange tot bewijs toe te laten of een deskundigenbericht te gelasten.
3.9 Bovendien geldt nog het volgende. Rappange had in 2001 voor het eerst een voorstel tot huuraanpassing kunnen doen, maar heeft daarmee gewacht tot 2008. [geïntimeerden]hebben financieel kunnen profiteren van het feit dat de huur nooit eerder aan de markthuur is aangepast. Anderzijds hebben zij daardoor echter ook niet de gelegenheid gehad geleidelijk aan een hogere huur te wennen en hun bestedingsgedrag daaraan aan te passen. Het voorstel van Rappange dat in dit geding ter beoordeling voorligt voorziet niet in een huurgewen¬ningsperiode; de huur zou ineens, zij het op een termijn van zes maanden, met meer dan 100% worden verhoogd. Ook dit element van het voorstel van Rappange draagt bij aan het oordeel van het hof dat het voorstel de toets aan de redelijkheid niet kan doorstaan.
3.10 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft; de redelijkheid van het voorstel van Rappange is niet gebleken. De kantonrechter heeft terecht op deze grond de vorderingen van Rappange afgewezen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Rappange de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst Rappange in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 263,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 3 mei 2011.