Uitspraak
zaaknummer 200.076.362/01
24 mei 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. S.L. Schram, te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. F.J.J. Baars, te Alkmaar.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, [R.], is bij exploot van 25 oktober 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Alkmaar onder zaaknummer/rolnummer 327949 CV EXPL 10-2085 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 22 september 2010, met dagvaarding van geïntimeerde, [B.], voor dit hof.
1.2 [appellante] heeft bij memorie twee grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 [geïntimeerde] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder het kopje ‘De feiten’ genummerd 3 tot en met 8 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding met de volgende kwestie.
4.1.1 [geïntimeerde] huurt vanaf ongeveer 1980 woonruimte van [appellante]. Het gaat om een vrijstaande woning met tuin aan de [adres]te [woonplaats]. Tot het gehuurde behoort ook een atelier. De WOZ-waarde daarvan is per 1 januari 2008 vastgesteld op € 653.000,- en per 1 januari 2009 vastgesteld op € 673.000,-.
[appellante] is naar zeggen van [geïntimeerde] geboren in 1934, [geïntimeerde] was op 9 juni 2010, de dag waarop de conclusie van antwoord werd genomen, 68 jaar oud.
4.1.2 Ten tijde van de uitspraak van het bestreden vonnis bedroeg de huurprijs € 223,84 per maand. [appellante] en [geïntimeerde] zijn verder overeengekomen dat [geïntimeerde] het onderhoud van de woning bekostigt.
4.1.3 [appellante] streeft naar beëindiging van de huurverhouding. [geïntimeerde] stemt daarmede niet in.
4.1.4 Zowel in 2000 als in 2002 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De daarop gevolgde procedures hebben niet tot beëindiging van de huurovereenkomst geleid.
Bij brief van 17 november 2009 heeft de advocaat van [appellante] namens haar de huurovereenkomst wederom opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De advocaat heeft dat als volgt toegelicht in die brief, onder meer:
“Cliënte heeft inmiddels gekozen voor sloop en nieuwbouw. (…)
de huidige exploitatie fors verliesgevend is. Tegenover een huuropbrengst van ca € 2.700,- staat ruim € 8.500,00 aan kosten. Onderhoudskosten en premie opstalverzekering zijn daarbij nog niet meegerekend.
Als gevolg van de tekortschietende huuropbrengsten moet cliënte interen op haar liquide vermogen. Om aan deze situatie een eind te maken wil cliënte de haar nog ter beschikking staande middelen aanwenden om de sloop en nieuwbouw te bekostigen.”
4.1.5 [geïntimeerde] heeft opnieuw niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst, waarna zij door [appellante] in rechte betrokken is.
4.1.6 De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] beoordeeld aan de hand van de maatstaf die is ontwikkeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN BL0683. De kantonrechter heeft onderzocht of kan worden gesproken van een structurele wanverhouding tussen de exploitatie-kosten en de huuropbrengsten en heeft aanvaard dat zich in dit geval zodanige wanverhouding voordoet. Hij heeft verder na afweging van de belangen van [appellante] en [geïntimeerde] geoordeeld dat van [appellante] kan worden verlangd dat zij deze wanverhouding voortzet. Daaraan heeft de kantonrechter toegevoegd dat de vordering ook niet zou zijn toegewezen als de belangenafweging anders zou zijn uitgevallen, omdat niet is gebleken dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.2 De eerste grief van [appellante] gaat over de door de kantonrechter gekozen belangenafweging. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter te weinig gewicht toegekend aan de financiële consequenties van de huidige situatie en de omvang van de vooruitgang die zij kan bewerkstelligen in geval van sloop en nieuwbouw. Daartegenover heeft hij een te zwaar gewicht toegekend aan het woonbelang van [geïntimeerde], aldus [appellante]. [appellante] heeft in het bijzonder aandacht gevraagd voor de omstandigheid dat zij bij continuering van de huurovereenkomst inteert op haar liquide vermogen.
Het hof overweegt als volgt.
4.3 Voor beëindiging van de huurovereenkomst die [appellante] met [geïntimeerde] heeft gesloten, is in een situatie als hier aan de orde is slechts bij hoge uitzondering plaats, ook als van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten moet worden gesproken.
[appellante] heeft het hof er niet van overtuigd dat het financiële belang van [appellante] bij beëindiging van de huurovereenkomst zo urgent is dat het woonbelang van [geïntimeerde] daarvoor moet wijken.
Met name is het hof er niet van overtuigd dat [appellante] met de financiële situatie die haar voor ogen staat na beëindiging van de huurovereenkomst zodanige vooruitgang boekt dat de afweging van haar belang tegen dat van [geïntimeerde] anders moet uitvallen dan de kantonrechter heeft gedaan.
4.3.1 In de eerste plaats heeft hier te gelden dat het plan van [appellante] om een deel van haar liquide middelen, ruim
€ 144.000,-, te investeren in de nieuw te bouwen woning blijkens haar stellingen slechts zal leiden tot een herschikking van haar vermogen. [appellante] kiest in haar berekening immers tot uitgangspunt dat de voorgenomen investering geen verandering brengt in de omvang van de
Box III heffing. Op geleide van de stellingen van [appellante] neemt het hof daarom aan dat deze investering in elk geval geen vermindering zal brengen in de omvang van de kapitaalslasten die volgens [appellante] in aanmerking moeten worden genomen.
4.3.2 Onomstreden is dat de waarde van het gehuurde niet heel lang geleden nog is gestegen. De WOZ-waarde is immers per 1 januari 2009 met € 20.000,- verhoogd, terwijl gesteld noch gebleken is dat dit enig bezwaar van [appellante] heeft ontmoet.
4.3.3 [appellante] zoekt de urgentie van de beëindiging van de huurovereenkomst vooral in het betere exploitatieresultaat dat zij verwacht te kunnen verwezenlijken na nieuwbouw.
In dit verband valt op dat [appellante] zich niet heeft uitgelaten over de omvang van het rendement van haar spaartegoed. Dit rendement moet wel worden betrokken bij de beoordeling van de door haar gestelde urgentie. Voorts mag niet uit het oog worden verloren dat dit rendement vervalt als het spaartegoed wordt geïnvesteerd in de nieuw te bouwen woning.
4.3.4 Het hof wil aannemen dat [appellante] thans inteert op haar liquide vermogen maar de omvang daarvan is relatief beperkt, omdat [appellante] de onderhoudslasten voor de in dit geding omstreden woning niet behoeft te dragen.
4.3.5 Het belang van [geïntimeerde] bij het gehuurde is groot. Zij woont er al jaren, is gehecht aan de plek en zal niet gemakkelijk vergelijkbare huisvesting kunnen vinden.
4.3.6 In aanmerking genomen hetgeen [appellante] na beëindiging van de huurovereenkomst redelijkerwijs heeft te verwachten moet worden geoordeeld dat de urgentie van de beëindiging van de huurovereenkomst niet zodanig is dat het woonbelang van [geïntimeerde] daarvoor moet wijken.
Hier doet zich dus niet het geval voor dat de noodzaak van een renovatie zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.
4.4. [appellante] heeft met haar eerste grief geen succes. De tweede grief behoeft geen afzonderlijke bespreking, omdat [appellante] daarbij geen belang heeft.
4.5 Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellante] is de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft de proceskosten van het hoger beroep te dragen.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak op € 280,- voor verschotten en € 894,- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2011 door de rolraadsheer.