Uitspraak
15 februari 2011 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: thans mr. E. Goemans, te Amsterdam, voorheen mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: onttrokken, voorheen mr. A.G. Huisman te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als Rochdale respectieve¬lijk [geïntimeerde].
Bij dagvaarding van 30 september 2009 is Rochdale in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter te Amster¬dam van 31 augustus 2009, onder kenmerk CV 09-1810 gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij memorie heeft Rochdale drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, zakelijk weer¬ge¬geven, de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal ver¬oor¬delen het gehuurde te ontruimen, met machtiging van Roch¬dale om die ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, een en ander (gelet op de appeldagvaarding) uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft niet geantwoord.
Ten slotte heeft Rochdale arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. De beoordeling in hoger beroep
Het gaat in deze zaak om het volgende:
(i) Bij huurovereenkomst van 20 december 2006 heeft [geïntimeerde] samen met [O.] een huurovereenkomst ondertekend voor de woning aan de [adres] te [gemeente]. De woning wordt verhuurd door De Key.
(ii) Bij huurovereenkomst van 27 december 2006 heeft Rochdale aan [geïntimeerde] de woning aan [adres] te gemeente] verhuurd (hierna ook te noemen: de woning). [geïntimeerde] heeft zich op 2 januari 2007 in de Gemeentelijke Basisadministratie op dit adres laten inschrijven.
(iii) In artikel 3 van Pro de overeenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend is bestemd om door de huurder en leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Artikel 8 van Pro de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden bepaalt onder meer het volgende:
“(...)
8.3 De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben.
8.4 De huurder laat zich met ingang van de dag waarop de huurovereenkomst ingaat op het adres van het gehuurde in¬schrijven in het Bevolkingsregister. Dit geldt ook voor de personen die behoren tot het huishouden van de huurder. De huurder spant zich in te voorkomen dat personen die niet tot zijn huishouding behoren zich als bewoner van het gehuurde laten registreren in het Bevolkingsregister.
(...)
8.7 Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één of meer derden af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schrif¬telijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder. (...)”
3.2 Rochdale is van mening dat [geïntimeerde] de woning op enig moment heeft verlaten en dat [geïntimeerde] het gebruik ¬van de woning heeft afgestaan aan derden. Rochdale meent dat dat in strijd is met de artikelen 8.3 en 8.7 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft de vordering van Rochdale bestreden.
3.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van Rochdale afge¬wezen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat [geïntimeerde] niet meer haar hoofdverblijf in de woning heeft. Evenmin is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven op een wijze die de gevorderde ontbinding rechtvaardigt.
3.4 De grieven komen op tegen dit oordeel en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5 Tussen partijen staat vast dat er zeven personen, waar¬onder [geïntimeerde], staan ingeschreven op het adres [adres] te [gemeente], te weten [K.] (sinds 31 januari 2007), [I.] (sinds 1 februari 2007), [G.] (sinds 9 oktober 2007), [F.], [D.] en [S.] (allen sinds 19 juni 2008).
3.6 Ten aanzien van [G.] heeft [geïntimeerde] gesteld dat deze haar partner is en dat hij op enig moment na het sluiten van de huurovereenkomst in Nederland een verblijfsvergunning heeft verkregen en sindsdien bij haar inwoont (conclusie van ant¬woord nr. 10). Over de aanwezigheid, althans de inschrij¬ving, van [K.] en [I.] op het adres [adres] stelt [geïntimeerde], naar het hof begrijpt, dat zij hen aan een inschrijf¬adres wilde helpen, maar dat dat niet meebrengt dat deze personen daadwerkelijk in haar woning verbleven (conclusie van antwoord nr. 13). Ter zake van [F.], [D.] en [S.] stelt [geïntimeerde] dat het gaat om haar zus [S.] en haar gezin. Zij bewoonden volgens [geïntimeerde] een woning die zij moesten verlaten. Aangezien zij geen andere huisvesting hadden heeft [geïntimeerde] aangeboden hen tijdelijk op te vangen. Er is geen sprake van overbevolking, aldus [geïntimeerde], omdat de woning tamelijk ruim is. Het lukt [S.] niet om nieuwe woonruimte te vinden (conclusie van antwoord nrs. 12, 14 en 16).
3.7 Vastgesteld kan worden dat er zonder voorafgaande toe¬stemming van de verhuurder op het adres [adres] di¬verse personen staan ingeschreven die niet tot de huis¬houding van [geïntimeerde] behoren en dat (in ieder geval) een aantal van deze personen ook daadwerkelijk in de woning verblijft. Dit is in strijd met artikel 3 van Pro de huurovereenkomst in verbinding met artikel 8 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen. Op [geïntimeerde] rust onder deze omstandigheden in ieder geval de verplichting een deugdelijke toelichting te geven waarom zij aldus heeft gehandeld.
3.8 [geïntimeerde] heeft ter zake van [S.] met haar gezin gesteld dat zij hen tijdelijk wilde opvangen. Van een tijdelijk karak¬ter van de opvang is echter geen sprake. Uit de eigen stel¬lingen van [geïntimeerde] blijkt dat [S.] en haar gezin vanaf medio 2008 in de woning verblijven en niet is gebleken dat zij de woning inmiddels hebben verlaten. Uit een huisbezoek van mede¬werkers van Rochdale op 25 juni 2008 - vlak na de in¬schrijving van [S.] en haar gezin - blijkt bovendien dat de woning op dat moment geheel werd heringericht teneinde deze geschikt te maken voor hun (mede)bewoning. Dat duidt erop dat het al bij aanvang ging om meer dan slechts een tijdelijk verblijf. De toelichting van [geïntimeerde] over¬tuigt dus niet.
3.9 [geïntimeerde] is derhalve toerekenbaar tekortgeschoten in de verplichtingen die voor haar uit de huurovereenkomst voort¬vloeien. Zij heeft (in ieder geval) zonder voorafgaande toe¬stemming van Rochdale [S.] en haar gezin in de woning laten wonen. Mede gelet op de belangen van Rochdale is het hof van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De grieven slagen en het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. Bij deze stand van zaken behoeft geen bespreking meer de vraag of [geïntimeerde] in de woning nog haar hoofdverblijf heeft.
3.10 De vorderingen van Rochdale zullen worden toegewezen, met dien verstande dat aan [geïntimeerde] een periode van (ruim) twee maanden zal worden gegund om het gehuurde te ontruimen. Met het oog daarop zal ook de ontbinding van de huurover¬eenkomst met inachtneming van die termijn worden uitgesproken.
3.11 [geïntimeerde] heeft te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Zij dient de proceskosten voor haar rekening te nemen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
ontbindt met ingang van 1 mei 2011 de tussen Rochdale en [geïntimeerde] huurovereenkomst ter zake van [adres] te [A.]
bepaalt dat [geïntimeerde] de woning uiterlijk op 1 mei 2011 dient te ontruimen met alle personen en zaken die zich daarin van harentwege bevinden en de woning geheel leeg, behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter be¬schikking van Rochdale dient te stellen;
machtigt Rochdale om dit arrest ter zake van de ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm ten uitvoer te doen leggen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van Rochdale gevallen in eerste aanleg op € 382,98 aan verschotten en op € 400,- aan salaris advocaat, en in hoger beroep op € 347,98 aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.W. Hoekzema en H.J.M. Boukema en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2011 door de rolraadsheer.