Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P10/00326
25 augustus 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/3757 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat 1] te [Z] voor het jaar 2009 en naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 265.000.
In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) over het jaar 2009 bekend gemaakt.
1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 3 juli 2009, het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 13 april 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 mei 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van een driekamerappartement aan de [A-straat 1] (hierna: de woning) te [Z], in een serviceflat genaamd [B]. De woning heeft een inpandige berging, een inhoud van 324 m3 en is gebouwd in 1971.
De aangeboden diensten liggen onder meer op het gebied van maaltijden, een receptiefunctie, alarmering, de aanwezigheid van een verpleegkundige en technische dienst en andere voorzieningen (kapper, bibliotheek, wasserette). Er geldt een toelatingsbeleid voor nieuwe eigenaren/bewoners en zij dienen entreegeld te betalen.
2.2. Op 3 maart 2008 heeft belanghebbende de woning gekocht voor een bedrag van € 199.000.
2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde als bijlage bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een op 22 september 2009 door [C] opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit rapport is aan de woning van belanghebbende een waarde van € 265.000 toegekend, uitgaande van een inhoud van 326 m3. Na meting van de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde nader bepaald op 324 m3. In het taxatierapport staan gegevens vermeld van de woning van belanghebbende en van vier andere woningen die rond de waardepeildatum 1 januari 2008 zijn verkocht. Schematisch ziet een en ander, voor zover van belang, er als volgt uit:
Adres
Inh
m3 Waarde
m3
€ Uitstraling Ligging Bouwk.
kwaliteit Staat
onderhoud Soort
woning/
bijgebouwen Bouw
jaar Verkoop-
Datum Verkoopsom
in
€
[A-straat 1]
(2e bouwlaag) (..) 813 Standaard 2-
slecht 3 –
voldoen-de 3-
voldoende Appartement/
berging 1971 03-03-2008 199.000
[B-straat 2]
(1e bouwlaag) 225 1.010 Standaard 3 –
voldoen-de 4-
goed 4 –
goed Flatwoning
berging/
schuur
garage 1953 09-12-2008 261.500
[B-straat 3]
(1e bouwlaag)
311 1.039 Standaard 3-
vol-
doende 3 –
vol-
doende 3 –
vol doende Flatwoning/
berging/
schuur
garage 1960 29-02-2008 370.000
(incl.25.000
voor garage)
[B-straat 4]
(2e bouwlaag) 311 1.039 Standaard 3-
vol-
doende 3 –
vol-
doende 3 –
voldoende Flatwoning/
berging/
schuur
inpandig 1960 09-11-2007 300.000
[C-straat 5]
(4e bouwlaag) 199 981 Standaard 4 –
goed 3 –
Vol-
doende 3 –
Vol-
doende Flatwoning/
berging/
schuur
aangebouwd 1969 25-06-2007 190.000
3. Geschil in hoger beroep
3.1. Evenals bij de rechtbank, is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2008. Naar het Hof verstaat heeft het geschil betrekking op een beschikking en een aanslag, genomen en opgelegd aan [X] en is [Y] opgetreden als haar gemachtigde.
3.2. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van (naar ter zitting is verklaard) € 200.000 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.4. Voor de overige standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid, van dit artikel wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij geldt – in het onderhavige geval – als waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2. Belanghebbende woont in een serviceflat. In een vergelijkbare procedure waarin het ook ging om de waarde van een serviceflat heeft de Hoge Raad op 9 september 2005, nr. 40.788, LJN AU2341, het volgende beslist:
“(…) dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat de waardedrukkende invloed moet worden weggedacht, die daadwerkelijk totstandgekomen verkoopprijzen van serviceflats plegen te ondervinden van de verplichting tot het betalen van servicekosten, omdat dit geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waartegenover diensten worden ontvangen (vgl. HR 23 februari 2000, nr. 34900, BNB 2000/191).”
4.3. Op grond van dit arrest van de Hoge Raad moet bij het vaststellen van de waarde van een woning in een serviceflat de invloed van de servicekosten op de verkoopprijs buiten beschouwing worden gelaten. De reden hiervoor is dat het gaat om kosten die door de bewoner worden betaald voor de dienstverlening in de serviceflat. Dit zijn volgends de Hoge Raad geen kosten die de WOZ-waarde verlagen. Het betoog van belanghebbende dat voor de bepaling van de WOZ-waarde van haar woning zonder meer moet worden uitgegaan van de door haar op 3 maart 2008 betaalde prijs, is niet in overeenstemming met het hiervoor bedoelde arrest van de Hoge Raad en kan daarom niet worden gevolgd.
4.4. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de waardebepaling heeft hij rekening gehouden met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum 1 januari 2008 zijn verkocht. Het gaat om woningen die wat betreft onder meer type, ligging, inhoud, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
Voor het wonen in deze woningen worden geen servicekosten betaald voor persoonlijke diensten. De verkoopprijzen kunnen daarom een indicatie geven van de waarde in het economische verkeer van de woning van belanghebbende. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de vast te stellen waarde.
4.5. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat het object aan de [D-straat 6] te [W] ten onrechte niet is gebruikt als referentieobject. Het object is, evenals de woning van belanghebbende, een driekamerappartement in een serviceflat met nagenoeg dezelfde woonoppervlakte en een kleinere inhoud dan de woning van belanghebbende. Het Hof overweegt dat de door belanghebbende genoemde vraagprijs van deze woning niet kan worden gebruikt om tot een lagere waarde van de woning van belanghebbende te komen, omdat dan in strijd met het hiervoor bedoelde arrest van de Hoge Raad toch rekening wordt gehouden met de servicekosten.
4.6. Belanghebbende stelt verder dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende omstandigheden zoals de slechte onderhoudstoestand van de woning en de kleine berging. Het gebouw waarvan haar woning deel uitmaakt is al veertig jaar oud, zeer verouderd en voldoet volgens belanghebbende niet meer aan de huidige wooneisen. De berging is volgens belanghebbende bijvoorbeeld te klein om een rollator in te stallen. Belanghebbende heeft verder gesteld dat van de servicekosten een bedrag van € 200 tot € 250 is bestemd voor herstel van achterstallig onderhoud. Ook blijkt het achterstallige onderhoud volgens belanghebbende uit het feit dat in 2009 is begonnen met het renoveren van de gevels. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat met het feit dat de berging erg klein is, geen rekening is gehouden en dat door hem geen specifiek onderzoek is verricht naar de slechte onderhoudstoestand van het gebouw waarin belanghebbendes woning zich bevindt. Ook kan de heffingsambtenaar aan de hand van het taxatierapport niet toelichten hoe en in welke mate rekening is gehouden met de slechte ligging van woning.
4.7. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, te minder nu deze ter zitting heeft verklaard dat op dit punt het waarderingsmodel onvoldoende inzicht biedt. Evenmin is aannemelijk dat door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning rekening is gehouden met het door belanghebbende gestelde slechte onderhoud van het gebouw waarin zich haar woning bevindt. De heffingsambtenaar heeft tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van belanghebbendes woning, zoals is vermeld in het taxatierapport, voldoende is. Belanghebbende heeft echter evenmin een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd waaruit, zonder rekening te houden met de invloed van servicekosten, aannemelijk wordt dat een waarde van € 200.000 juist zou zijn. Rekening houdend met hetgeen is vermeld in de gedingstukken en hetgeen ter zitting is verhandeld, stelt het Hof daarom de waarde, met inachtneming van de slechte ligging en de staat van onderhoud in goede justitie vast op € 250.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
5. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in Haarlem en Amsterdam gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse v.v. ad € 13.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 op € 250.000;
- vermindert de aanslag tot een aanslag berekend op basis van de waarde van € 250.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 13;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 111 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 152 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 25 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.