Uitspraak
Nr. 40.788
9 september 2005
ME
gewezen op het beroep in cassatie van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden tegen de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 14 april 2004, nr. BK-02/02297, betreffende na te melden ten aanzien van de erfgenamen van A gewoond hebbende te Z gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbenden is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 241.000 (€ 109.361).
Na door belanghebbenden daartegen gemaakt bezwaar heeft het Hoofd Belastingen van de gemeente Leiden (hierna: de heffingsambtenaar) bij uitspraak de waarde nader vastgesteld op € 83.664.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 82.000 (€ 37.209). De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
De beschikking betreft een woning aan de a-straat te Z (hierna: de woning). De woning, een serviceflat, maakt deel uit van een servicecomplex. In de woning is een beperkte keukenvoorziening aanwezig, in die zin dat het wegens het ontbreken van de daarvoor benodigde elektra en gasleidingen niet mogelijk is om - behoudens een maaltijdbereiding in de magnetron - een normale warme maaltijd te bereiden.
De serviceflats in het servicecomplex worden uitsluitend aan oudere personen verkocht, die verplicht zijn een servicepakket af te nemen. Dit bevat onder meer een warmemaaltijdservice. De eigenaren van de serviceflats zijn, ongeacht het gebruik van de geleverde diensten, verplicht om de servicekosten te betalen. Bij leegstand van een serviceflat dient de eigenaar de warmemaaltijdservice door te betalen.
3.2. Het Hof heeft, voorzover in cassatie van belang, overwogen dat een aantal in zijn uitspraak vermelde rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van serviceflats in het complex een goed beeld geven van de markt en geoordeeld dat die verkoopprijzen kunnen dienen als uitgangspunt voor de waardering van de woning; het heeft vervolgens de waarde van de onderhavige serviceflat bepaald op basis van het gemiddelde van die gerealiseerde verkoopprijzen.
3.3. Daartegen richt zich de primaire klacht.
Deze berust op het juiste uitgangspunt dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat de waardedrukkende invloed moet worden weggedacht, die daadwerkelijk totstandgekomen verkoopprijzen van serviceflats plegen te ondervinden van de verplichting tot het betalen van servicekosten, omdat dit geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waartegenover diensten worden ontvangen (vgl. HR 23 februari 2000, nr. 34900, BNB 2000/191).
De heffingsambtenaar heeft voor het Hof aangevoerd dat verplichtingen met betrekking tot betaling van servicekosten inderdaad een waardedrukkende invloed hebben gehad bij de totstandkoming van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van serviceflats in het onderhavige complex. Het Hof heeft dienaangaande weliswaar geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet een waardedrukkende invloed van ongeveer ƒ 100.000 aannemelijk heeft gemaakt, maar heeft niet vastgesteld dat er in het geheel geen waardedrukkende invloed was. Zonder nadere motivering, welke evenwel ontbreekt, is dan niet begrijpelijk waarom het Hof deze gerealiseerde verkoopprijzen tot uitgangspunt neemt, zonder het effect van enige waardedrukkende invloed bij de totstandkoming van die prijzen te corrigeren. De andere waardedrukkende factor waarmee het Hof rekening heeft gehouden, de objectieve eigenschap van een beperkte keukenvoorziening, moet immers reeds zijn verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen.
De primaire klacht slaagt derhalve.
3.4. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De subsidiaire klacht behoeft geen behandeling.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbenden voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, en
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de raadsheer L. Monné als voorzitter, en de raadsheren A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2005.