Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00336
eerste meervoudige belastingkamer
proces-verbaal
van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van
[X] te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/5114 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) van 22 april 2010 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2011.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande, houten woning uit 1626 met twee bergingen en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 450 m³ en deze staat op een perceel van 1.830 m².
2. Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2009 en naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 437.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
Nu de beschikking en de aanslag enkel op naam van [X] staan en niet gebleken is van enige omstandigheid op grond waarvan de echtgenote [A] als medebelanghebbende valt aan te merken, gaat het Hof uit van [X] als enige belanghebbende.
3. De rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
4. Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een op 1 december 2009 door taxateur [Y] opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 437.000. In het taxatierapport – waarin naast gegevens over de woning tevens gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten zijn vermeld – en het daarin opgenomen overzicht “Waarde opbouw [A-straat 1] te [Z] per 1 januari 2008” is onder meer het volgende opgenomen:
Bouwjaar m2 / m3 m3 prijs Waarde grond Verkoopbedrag Transactiedatum
De woning 1626 1.830 / 450 € 189 € 327.210
[B-straat 1] 1920 361 / 400 € 370.000 04-04-2006
[C-straat 1] 1929 238 / 274 € 285.000 23-10-2007
[D-straat 1] 1933 176 / 318 € 245.000 05-07-2007
[E-strata 1] 1934 625 / 799 € 503 € 236.016 € 651.000 15-02-2008
[F-straat 1] 1935 963 / 300 € 400 € 275.000 € 435.000 19-05-2008
[A-straat 2] 1910 690 / 205 € 585 € 325.000 € 505.000 18-03-2008
Voor de waardering van de grond heeft de heffingsambtenaar als vergelijkingsobject gebruikt:
Kaveloppervlakte Verkoopbedrag Transactiedatum
[A-straat 3] (bouwgrond) 1.690 € 331.000 april 2007
5. Bij de aanvulling op zijn hoger beroepschrift heeft belanghebbende een rapport van Raadschelders Bouwadvies BV overgelegd met een analyse van de oorzaak van de schade aan de woning. In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:
“Recent is op korte afstand een nieuw woonhuis gerealiseerd (nr [3]). Dit gebouw is op palen gefundeerd. Tevens is rondom dit gebouw een ophoging aangebracht. Reeds gedurende de werkzaamheden hiervoor is de woning [A-straat 1] omhoog gekomen. Ook aan de belendende percelen (nr. [4] en [5]) is schade ontstaan. (…) De schade bestaat in hoofdzaak (…) uit het feit dat door het omhoogkomen diverse nuts-aansluitingen zijn beschadigd en dat door de ongelijkmatige stijging er ook scheuren in het pand zijn ontstaan.
(…)
Uit de door u verstrekte foto’s blijkt dat niet alleen het maaiveld opgehoogd is, maar ook dat er ca. 500mm ontgraven is waardoor de dikte van het ophoogpakket op het kavel van nr. [3] nog dikker is geworden.”
6. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep in een bijlage, in dit verweerschrift aangeduid als “Verslag Bouwen en Wonen” onder meer bevindingen van een inspectie op 10 maart 2009 opgenomen. Hierin is onder meer vermeld dat de heiwerkzaamheden op [A-straat 3] zijn gestart.
7. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard de waarde van de grond waarop de woning is gelegen op € 200 per vierkante meter te schatten.
8. In hoger beroep is, evenals in eerste aanleg, in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008.
9. Belanghebbende voert – zakelijk weergegeven – onder meer aan dat:
a. [A-straat 2] geen verkoopbedrag heeft van € 505.000, zoals de heffingsambtenaar stelt, maar van € 300.000;
b. [A-straat 3] bebouwd is in strijd met de geldende voorschriften en de op die kavel betrekking hebbende servituten opgenomen in de schenkingsakte;
c. de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat van de schade ten gevolge van sloop-, hei- en bouwwerkzaamheden in de buurt geen waardedrukkend effect uitgaat;
d. de schade niet eerst na januari 2009 is ontstaan doch reeds in 2007 en 2008 toen op [A straat 6] een huis werd vervangen door veel grotere nieuwbouw;
e. er waterlast is ontstaan door ophoging van, naar het Hof begrijpt, het perceel [A-straat 3]; en
f. een waardedrukkende invloed uitgaat van de volgende factoren:
- Een ongunstige ligging in verband met een tegenover de woning gelegen begraafplaats
- Overlast van geparkeerde auto’s
- Overlast van autoverkeer
- Gebrek aan handhaving, zoals het ontbreken van controle op vergunningen en de aanwezigheid van speedboten op het water in het broedseizoen
- Tenietgaan landelijk karakter
- Asbest dakbedekking op de schuren
- Geluidsoverlast van vliegtuigen
- Overlast van de buren sinds 3 maart 2009
- Een groot object dat het uitzicht belemmert.
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
11. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank heeft in dit verband als volgt beslist:
“4.2.1. Hiertoe heeft [de heffingsambtenaar] het taxatierapport overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 437.000. Hierin heeft [de heffingsambtenaar] andere vergelijkingsobjecten gehanteerd dan in het taxatieverslag. Dit staat hem vrij omdat hij in elke stand van het geding nieuwe vergelijkingsobjecten mag aandragen. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft [de heffingsambtenaar] aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.2.2. Bij de keuze van de vergelijkingsobjecten is niet vereist dat deze (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. De verkoopcijfers zijn bedoeld ter bepaling en bevestiging van de vastgestelde waarde. Bij de woning gelden omstandigheden die niet veel voorkomen in de gemeente, want deze ligt in een natuurgebied en heeft een specifieke, houten bouwstijl. Als gevolg zijn er niet veel vergelijkbare objecten voorhanden om de waarde mee te onderbouwen. De in het taxatierapport genoemde objecten [F-straat 1] en [E-straat 1] zijn naar het oordeel van de rechtbank zo afwijkend van de woning wat type, uitstraling, ligging en omvang betreft, dat deze niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.2.3. Daarentegen is het object [A-straat 2] zeer goed vergelijkbaar met name vanwege de ligging en vanwege de houten bouwstijl. In hetgeen [belanghebbende heeft] aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het verkoopcijfer van object [A-straat 2] niet onder normale omstandigheden zou zijn tot stand gekomen. Met name de door [belanghebbende] geschetste gang van zaken dat de verkoper een deel van de grond van het perceel nadien weer heeft teruggekocht en het gestelde faillissement van de projectontwikkelaar, bieden daartoe onvoldoende aanknopingspunten.
4.2.4. [Belanghebbende stelt] zich op het standpunt dat [de heffingsambtenaar] de grond van perceel [A-straat 3] ten onrechte als vergelijkingsobject hanteert. [Hij voert] hiertoe aan dat [de heffingsambtenaar] zich ten onrechte baseert op de waarde van een stukje tuingrond dat, in strijd met alle geldende voorschriften, aldus [belanghebbende], in bouwgrond werd veranderd.
Naar [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft gesteld is perceel [A-straat 3] in april 2007 verkocht en is vervolgens een zg. vrijstelling verleend van de ter plaatse vigerende bestemming, zodanig dat de mogelijkheid werd gecreëerd om op het perceel een woning te realiseren. Met [de heffingsambtenaar] is de rechtbank van mening dat het gegeven verkoopcijfer van perceel [A-straat 3] om die reden wel kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat het verkoopcijfer van [A-straat 3] niet onder normale omstandigheden tot stand is gekomen acht de rechtbank voorts niet aannemelijk gemaakt.”
12. Het Hof acht het oordeel van de rechtbank juist en maakt dat tot het zijne. Naar ’s Hofs oordeel is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelastingen niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij acht het Hof nog van belang dat de heffingsambtenaar (op basis van het taxatierapport van [Y]) de waarde van de opstallen op een relatief laag bedrag per m3 (uitkomend op € 95.500 in totaal) heeft vastgesteld en belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de waarde van de grond gesteld kon worden op € 200 per m2 (uitkomend op € 366.000).
13. Met betrekking tot de onder 9 weergegeven grieven van belanghebbende overweegt het Hof als volgt.
14. Gelet op de onder 11 opgenomen overwegingen van de rechtbank falen naar het oordeel van het Hof de onder 9a en 9b genoemde grieven. Met de rechtbank acht het Hof niet aannemelijk dat het verkoopcijfer van [A-straat 2] niet onder normale omstandigheden tot stand zou zijn gekomen. Dat nadien de eerste verkoper het perceel als gevolg van een faillissement voor een lagere koopsom heeft teruggekocht, brengt niet mee dat daarom de verkoopprijs van € 505.000 met transactiedatum 18 maart 2008 buiten beschouwing moet blijven. De eerste verkoop heeft plaatsgevonden tussen onafhankelijke partijen en dat er na deze verkoop financiële problemen zijn ontstaan is niet van belang. De tweede verkoop is tot stand gekomen op een tijdstip dat verder van de waardepeildatum is gelegen, zodat reeds om die reden de voorkeur dient te worden gegeven aan vergelijking met de eerste verkoop. Dat [A-straat 3] is bebouwd in strijd met de geldende voorschriften en in de schenkingsakte van de grond opgenomen zou zijn dat de grond louter als tuingrond gebruikt mag worden – aldus belanghebbende – doet niet af aan het feit dat de koper van dat perceel de grond kennelijk als bouwgrond heeft gekocht en feitelijk ook nieuwbouw heeft gerealiseerd. Ook voor dit vergelijkingsobject geldt dat de koper in april 2007 bereid was om een bedrag van € 331.000 te betalen voor een kavel met een oppervlakte van 1.690 m2 en dat deze verkoop daarom door de heffingsambtenaar terecht is gebruikt om de waarde die aan de grond van belanghebbende is toegekend te onderbouwen.
15. Met betrekking tot de onder 9c, 9d en 9e weergegeven grieven van belanghebbende overweegt het Hof als volgt. Ingevolge artikel 18, eerste lid, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum, in het onderhavige geval 1 januari 2008, heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, derde lid, Wet WOZ wordt bij veranderingen voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 2009, de waarde van een onroerende zaak echter bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat kalenderjaar.
Naar uit de stukken blijkt, hebben in de loop van 2009 sloop-, grond-, hei- en bouwwerkzaamheden plaatsgevonden op perceel [A-straat 3]. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de schade aan zijn woning als gevolg van deze bouwwerkzaamheden op 1 januari 2009 nog niet zichtbaar was. Daarom kan de schade, ongeacht de vraag of deze zich ook werkelijk heeft voorgedaan, in deze procedure voor het jaar 2009 niet tot een vermindering van de vastgestelde waarde leiden. Dit neemt niet weg dat voor de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 zal moeten worden beoordeeld of de door belanghebbende gestelde schade daadwerkelijk is opgetreden en een waardeverminderende factor is. De enkele stelling dat door eerdere bouwwerkzaamheden op perceel [A-straat 6] eveneens schade is ontstaan kan, zonder nadere onderbouwing, evenmin leiden tot een waardering naar de staat per 1 januari 2009.
16. De grieven onder 9f falen eveneens. Terecht stelt de heffingsambtenaar dat overlast van geparkeerde auto’s, autoverkeer, speedboten, tenietgaan van het landelijk karakter en de geluidsoverlast van vliegtuigen, indien al aanwezig, geen factoren zijn die specifiek van toepassing zijn op de woning van belanghebbende, maar ook gelden voor de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende voorts tegenover de gemotiveerde betwisting hiervan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de begraafplaats een waardedrukkende omstandigheid is. Wat betreft het gebruik van asbest in de dakbedekking op de schuren heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat verwijdering van deze dakbedekking eenvoudig is en niet tot omvangrijke kosten zal leiden. De aanwezigheid van de dakbedekking rechtvaardigt daarom niet een lagere waarde van de woning.
De overlast van de buren en het object, naar het Hof begrijpt de woning op [A-straat 3], dat het uitzicht belemmert, zijn ook factoren die pas in de loop van 2009 zijn ontstaan. Gelet op hetgeen onder 15 is overwogen, leiden deze factoren, voor zover er al een waardedrukkende invloed van uitgaat, niet tot een waardevermindering van de WOZ-waarde voor het jaar 2009 en naar de waardepeildatum 1 januari 2008.
17. Ook hetgeen belanghebbende voor het overige naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
18. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
19. Voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro Algemene wet bestuursrecht acht het Hof geen termen aanwezig.
De mondelinge uitspraak is gedaan op 2 september 2011 door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter van de belastingkamer, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de voorzitter van de belastingkamer en de griffier.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.