Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 10/00367
22 december 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/4774 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 872.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 14 augustus 2009, het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 3 mei 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de woning verminderd tot op € 837.880, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 644 en gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
1.4. Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 juni 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande bungalow uit 1965 met een garage. De woning heeft een inhoud van 430 m³ en een perceelsoppervlakte van 788 m².
De garage heeft een inhoud van 50 m³.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de gemeente door [B] (makelaar en gecertificeerd WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport van 12 november 2009, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum van € 872.000. In dit rapport staat onder meer het volgende vermeld:
“4. Bijzondere kenmerken
(…)
De staat van onderhoud is voldoende (…).
(…)
De ligging van het onderhavige object is goed (…). De woning is aan de achterzijde aan open water gelegen. De [A-straat] is een invalsweg/uitvalsweg voor de dorpskern [Z]. Aan de voorzijde ondervindt de woning overlast van de aanwezige ophaalbrug. Alle waardebepalende elementen meegenomen, is de ligging gekwalificeerd als goed.
(…)
De kwaliteit/luxe van het onderhavige object is voldoende (…).
(…)
10. Conclusie
Onderbouwing van de vastgestelde waarde:
Woning 430 m³ inhoud € 452.000
Garage 50 m³ inhoud € 6.000
Grond 788 m² oppervlakte € 414.000
TOTAAL € 872.000”
In het taxatierapport heeft de taxateur belanghebbendes woning vergeleken met de volgende objecten:
Adres Soort woning Bouwjaar Inhoud Perceel Staat woning Uitstraling Transactie
[C-straat 1] te [Z] Vrijstaande woning met dakkapel en
3x berging 1966 441 m³ 439 m² Matig Gemiddeld
21-02-2007
€ 585.000
[C-straat 9] te [Z] Vrijstaande woning met garage en extra grond 1978 439 m³ 1.470 m²
+ 470 m² Matig Gemiddeld
15-09-2008
€ 745.000
[A-straat 8] te [Z] Vrijstaande woning met dakkapel, inpandige garage en tuinhuis 1986 390 m³ 762 m² Gemiddeld Goed 03-04-2007
€ 775.000
2.3. Bij het taxatierapport is een “Waardematrix” gevoegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
Adres (...) Staat woning Prijs/m3 (...) Ligging Prijs/m2 (...)
[A-straat 1] (...) Gemiddeld € 1.051 (...) Goed € 526 (...)
[C-straat 1] (...) Matig € 877 (...) Matig € 492 (...)
[C-straat 9] (...) Matig € 899 (...) Matig € 328 (...)
[A-straat 8] (...) Goed € 1.140 (...) Gemiddeld € 465 (...)
De koopovereenkomst met betrekking tot het object [A-straat 8] is tot stand gekomen op 12 maart 2006.
2.4. Belanghebbende heeft een op 18 maart 2009 door [D] (register makelaar – taxateur) opgemaakte waardeverklaring in het geding gebracht. In deze waardeverklaring is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 675.000.
2.5. Tot de gedingstukken behoort een “onlosmakelijk verbonden aan de waardeverklaring” op 14 juni 2010 door [D] opgemaakt “AANHANGSEL”, waarin onder meer nog het volgende staat vermeld:
“De waardering is mede gebaseerd op objectvergelijking (vergelijkende methode) met soortgelijke objecten in de omgeving (rekening houdend met de onderlinge verschillen) en de eigen kennis van het werkgebied waarin het getaxeerde object is gelegen. Daarbij rekening houdend met de waardeverminderende ligging direct aan de doorgaande dan wel drukke weg, de ligging direct naast een brug en de geluidsoverlast die dit meebrengt en de gedateerde staat van onderhoud dan wel het gedateerde afwerkingsniveau. Het object heeft een woonoppervlakte van circa 140 m2 (exclusief garage), een inhoud van circa 400 m3 (exclusief garage) en het bouwjaar is circa 1970.”
In het zogenoemde aanhangsel is belanghebbendes woning vergeleken met de volgende objecten:
Adres Bouwjaar Woon
Opp. Perceel Transactie Nadere toelichting
[C-straat 5] te [Z] 1979 140 m² 1.144 m² 19-09-2006
€ 520.000 Ligging is beter/rustiger, bouwjaar is recenter, woonoppervlakte is vergelijkbaar, perceeloppervlakte is ruimer en de afwerking is vergelijkbaar (…).
[C-straat 11] te [Z] 1637 145 m² 640 m² 12-03-2006
€ 550.000 Ligging is vergelijkbaar, bouwjaar is ouder, woonoppervlakte is vergelijkbaar, perceeloppervlakte is kleiner en de afwerking is vergelijkbaar (…).
[A-straat 8] te [Z] 1986 180 m³ 762 m² 12-03-2006
€ 775.000 Ligging is beter/rustiger, bouwjaar is recenter, woonoppervlakte is ruimer en de afwerking is veel beter (…).
[A-straat 16] te [Z] 1955 140 m² 397 m² 11-08-2006
€ 592.000 Ligging is vergelijkbaar, bouwjaar is ouder, woonoppervlakte is vergelijkbaar, perceeloppervlakte is kleiner en de afwerking is vergelijkbaar (…).
[E-straat 4] te [Y] 2005 160 m² 760 m² 04-09-2007
€ 775.000 Ligging is beter/rustiger, bouwjaar is recenter, woonoppervlakte is ruimer en de afwerking is veel beter (…).
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het (…) taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 872.000 bedraagt. Daarbij heeft de rechtbank met name acht geslagen op de waarde van de woning in vergelijking met de waarde die is gerealiseerd voor het door verweerder opgevoerde referentieobject [A-straat 8], dat qua ligging het best vergelijkbaar is met de woning. [A-straat 8] is van een recenter bouwjaar (1986) dan de woning (1965) en heeft een betere staat van onderhoud (kwalificatie: “goed”) dan de woning (kwalificatie: “gemiddeld”). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A-straat 8] een betere uitstraling dan de woning. Met deze verschillen in staat van onderhoud en uitstraling, is bij het vaststellen van de prijs per m³ voor de woning (€ 1.051) en [A-straat 8] (€ 1.140) onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank stelt de prijs van de woning in goede justitie vast op € 1.000 per m³. Aldus wordt voor de mindere onderhoudstoestand en uitstraling van de woning ten opzichte van [A-straat 8], een waardedruk van € 140 per m³ in acht genomen, hetgeen neerkomt op circa € 60.000.
4.3. Verweerder heeft de ligging van de woning gekwalificeerd als “goed” en die van [A-straat 8] als “gemiddeld”. Verweerder heeft dit verschil in kwalificatie gebaseerd op het feit dat de woning aan open water is gelegen. Eiser heeft in dat kader gesteld dat hij de ligging als minder goed ervaart omdat hij veel overlast heeft van de aan de voorkant gelegen ophaalbrug. Op grond van de door verweerder overgelegde luchtfoto van [A-straat 8], waaruit blijkt dat die woning een vrij uitzicht over weilanden heeft en de door eiser gestelde overlast van de ophaalbrug, acht de rechtbank de prijs per m² voor het perceel van de woning (€ 526) in vergelijking met die van [A-straat 8] (€ 465) te hoog. Hierbij merkt de rechtbank op dat zij met verweerder van oordeel is dat de woning, gelet op de ligging aan het water, beter is gelegen dan [A-straat 8]. De rechtbank stelt de prijs per m² voor het perceel van de woning in goede justitie vast op € 510. Aldus wordt voor de betere ligging van de woning ten opzichte van [A-straat 8], een waardevermeerdering van € 45 per m² in acht genomen, hetgeen neerkomt op circa € 35.000.
4.4. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 837.880. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Opstal: 430 m³ x € 1.000 € 430.000
Perceel: 788 m² x € 510 € 401.880
Bijgebouwen € 6.000
Totaal € 837.880
4.5. De stelling van eiser dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 675.000, ter onderbouwing van welke stelling eiser verwijst naar de waardeverklaring opgesteld door [D], registermakelaar, volgt de rechtbank niet nu deze waarde op geen enkele wijze wordt onderbouwd. De rechtbank acht de bewijskracht van deze waardebepaling daarom gering, althans onvoldoende om op grond daarvan de stelling van eiser aannemelijk te achten.
4.6. Evenmin volgt de rechtbank eisers stelling dat de voor 2009 vastgestelde waarde van de woning, te weten € 872.000, niet in een juiste verhouding staat tot de waarden zoals vastgesteld voor de vorige tijdvakken, te weten 2004, 2005 en 2008, van respectievelijk € 388.435, € 661.000 en € 793.000. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2008 lager moet worden vastgesteld dan de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 837.880.
4.2. In hoger beroep stemt de heffingsambtenaar in met de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2008 van € 837.880 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en een (verdere) vermindering van de WOZ-waarde tot € 675.000.
4.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
5.2. De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de woning een waarde heeft van € 837.880. De bewijslast dat deze waarde niet te hoog is rust op de heffingsambtenaar.
5.3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het onder 2.2 vermelde taxatierapport en de daarbij behorende onder 2.3 weergegeven waardematrix, in welke stukken belanghebbendes woning wordt vergeleken met drie vergelijkingsobjecten; het object [C-straat 1], het object [C-straat 9] en het object [A-straat 8]. De heffingsambtenaar vindt in hoger beroep echter aanleiding de gegevens van het object [A-straat 8] buiten aanmerking te laten, omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten op 12 maart 2006) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs niet geschikt is om de door hem voorgestane waarde van de woning van belanghebbende te onderbouwen.
5.4. Met betrekking tot de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [C-straat 1] en [C-straat 9] is het Hof van oordeel dat deze objecten dermate grote verschillen vertonen met belanghebbendes woning, dat de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen onvoldoende steun bieden aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Beide vergelijkingsobjecten zijn, anders dan de woning van belanghebbende, niet gelegen aan een (drukke) in-/uitvalsweg en nabij een ophaalburg. Voor het object [C-straat 9] geldt tevens dat dit een groter perceelsoppervlak heeft. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende duidelijk gemaakt of en in hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden. Veeleer komt het beeld naar voren dat de grondprijs per m² voor de woning van belanghebbende (door de rechtbank nader vastgesteld op € 510) in vergelijking met die van het object [C-straat 9] (€ 328) te hoog is vastgesteld.
Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van € 837.880 niet te hoog is.
5.5. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 675.000 de onder 2.4 vermelde waardeverklaring en het daarbij behorende onder 2.5 vermelde aanhangsel ingebracht. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten die zijn gelegen aan de [C-straat] en aan de [A-straat] zijn vanwege het feit dat de verkopen te ver van de waardepeildatum 1 januari 2008 hebben plaatsgevonden, naar het oordeel van het Hof niet geschikt voor bepaling van de waarde van de woning. Voorts is de vergelijkbaarheid van het vergelijkingobject [E-straat 4] onvoldoende aannemelijk gemaakt nu dit een nieuwbouwwoning is en niet is aangegeven hoe aan de hand van dit verkoopcijfer de waarde van de woning is bepaald. Dit leidt tot het oordeel dat ook de door belanghebbende voorgestane waarde onvoldoende is onderbouwd.
5.6. Aan de mate waarin de (oorspronkelijke) vastgestelde waarde is gestegen ten opzichte van een naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde komt geen betekenis toe omdat het stelsel van de Wet WOZ uitgaat van een waardering op de waardepeildatum met inachtneming van het marktniveau op dat tijdstip en met voorbijgaan aan de waarde die voor een eerdere waardepeildatum is vastgesteld. Uit de stijging kan dan ook niet worden afgeleid dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 675.000.
5.7. Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde bepalen in het licht van hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd. Het Hof stelt de waarde van de woning van belanghebbende op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 750.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 750.000.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit)
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 [hoger beroepschrift, zitting Hof] x € 437 x 1,0 (wegingsfactor) = € 874.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de
proceskostenveroordeling en het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 750.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 874; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 111 (hoger beroep bij het Hof) te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 22 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.