Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00428
17 november 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/3703 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2009 bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-laan] 14 te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.220.000.
In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaak-belastingen 2009 bekend gemaakt, berekend naar een Woz-waarde van € 1.220.000.
1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Bij uitspraak van 31 mei 2010 heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 juli 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
"2.1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1950 met een aangebouwde garage, een berging en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 556 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.695 m².
2.2. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport, dat is opgemaakt op 30 oktober 2009 door M. Kemp, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.220.000. De ligging, bouwkundige kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning zijn hierin gekwalificeerd als ‘voldoende’, dit is de code 3. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:
- [b-laan] 10 te [Z], inhoud 639 m³, perceeloppervlak 748 m², verkoopdatum 16 januari 2007, verkoopprijs € 975.000;
- [c-laan] 35 te [Z], inhoud 820 m³, perceeloppervlak 958 m², verkoopdatum 31 maart 2006, verkoopprijs € 1.200.000;
- [c-laan] 17 te [Z], inhoud 515 m³, perceeloppervlak 602 m², verkoopdatum 2 mei 2007, verkoopprijs € 950.000.
3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder het taxatierapport overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 1.220.000. De rechtbank constateert in de eerste plaats dat het hierin gebruikte vergelijkingsobject [c-laan] 35 is verkocht op 31 maart 2006. Dit is ruim een jaar en acht maanden vóór de waardepeildatum. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat dit desondanks een zeer goed vergelijkingsobject is en dat hij een concessie heeft gedaan aan de verkoopdatum, omdat gerealiseerde verkopen in [Z] niet veel voorkomen. De rechtbank is desalniettemin van oordeel dat dit verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum ligt om de waarde van de woning per 1 januari 2008 te onderbouwen. De rechtbank laat het vergelijkingsobject [c-laan] 35 derhalve verder buiten beschouwing.
4.3. De andere twee, in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, te weten [b-laan] 10 en [c-laan] 17, zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarbij dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat het gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Weliswaar vertonen deze twee vergelijkingsobjecten verschillen met de woning maar verweerder heeft zich blijkens de in het taxatierapport bijgevoegde matrix, voldoende rekenschap gegeven van de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkings¬objecten in inhoud, grondoppervlak, bouwjaar en de aan- en afwezigheid van bijgebouwen. Deze verschillen zijn niet van een dusdanige omvang dat deze verkopen niet kunnen dienen als vergelijkingsobject. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-laan] 10 en [c-laan] 17 kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Daarbij is een tweetal vergelijkingsobjecten voldoende om de waarde van de woning te onderbouwen.
4.4. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder in beginsel aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Voor zover eiser daartegenover stelt dat de waarde van de woning te hoog is ten opzichte van het verkoopcijfer van [b-laan] 10, slaagt deze grief niet. Dit verkoopcijfer van het vergelijkingsobject geeft de rechtbank, de onderlinge verschillen in aanmerking nemende, geen aanleiding om te concluderen dat de waarde van de woning te hoog is. In de eerste plaats is de transactiesom van [b-laan] 10 gerealiseerd op 16 januari 2007. Bedacht dient te worden dat hierop nog een correctie dient te worden toegepast om de waarde van dit object per 1 januari 2008 te vertegenwoordigen. In de tweede plaats geven de bij de woning vastgestelde m²- en m³-prijzen ten opzichte de m²- en m³-prijzen bij [b-laan] 10 die uit het taxatierapport volgen, ook geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde van de woning te hoog zou zijn vastgesteld. In de door verweerder gehanteerde staffel van m²- en m³-prijzen is op goede gronden een zogenaamde afnemende meeropbrengst opgenomen, uitgaande van het ervaringsgegeven dat een grondprijs per m² of een prijs per m³ lager wordt naarmate de omvang (het aantal m² of m³) toeneemt.
De rechtbank constateert dat de woning een aanzienlijk groter grondoppervlak heeft dan [b-laan] 10. De woning heeft immers 947 m² meer grond dan dit object. Zoals genoegzaam uit de in het taxatierapport opgenomen taxatiematrix blijkt, heeft verweerder rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst door een grondstaffel te hanteren op de prijs per m². Tegenover het grotere grondoppervlak staat dat de inhoud van de woning 83 m³ kleiner is dan die van [b-laan] 10. Bij de woning is de m³-prijs € 435. Dit is hoger dan de m³-prijs bij [b-laan] 10 die is bepaald op € 365. Naar het oordeel van de rechtbank is ook dit verschil in volume op juiste wijze in de waarde verdisconteerd door de gehanteerde staffel.
4.5. Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder voorgestane waardestijging van 41,2% sinds de vorige WOZ-waarde 2008 van € 864.000 irreëel is. Volgens eiser is het landelijke waardestijgingspercentage slechts 3,5%. Meer regionaal bedraagt het waardestijgings¬percentage in de gemeente Zandvoort en de gemeente Bloemendaal voor woningen slechts 3,8%.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkopen die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Gelet op het hiervoor in onderdeel 4.1 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ geeft een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel een beter aan¬knopings¬punt dan een onderlinge vergelijking van de WOZ-waarden in twee opeenvolgende tijdvakken. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Daarbij zijn de genoemde regionale percentages overigens te algemeen om tot enige conclusie te kunnen leiden ten aanzien van de waarde van de woning in het bijzonder.
4.6. Met hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 1.000.040 bedraagt. De door hem voorgestane grondprijs die in zijn wijk zou gelden van € 100 per m² en inhoudsprijs van € 1.500 per m³ zijn verder niet onderbouwd. Zonder toelichting op deze cijfers, die volgens eiser afkomstig zouden zijn van een makelaar, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de juistheid hiervan.
4.7. Niet is gebleken dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Verweerder mocht zich beperken tot bespreking van de summier geformuleerde gronden in het bezwaarschrift en eisers aanvullende brief van 4 april 2009.
4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep daartegen is ongegrond”.
5. Standpunten van partijen in hoger beroep
Voor de standpunten van partijen in hoger beroep wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Inhoud schuur
6.1. In het taxatierapport, ingebracht door de heffingsambtenaar, is voor de schuur uitgegaan van een inhoud van 40 m³ en een waarde van € 8.000. Belanghebbende heeft verklaard dat hij de inhoud van de schuur zelf heeft opgemeten en dat deze niet groter is dan 16 m³. Dat de heffingsambtenaar op basis van een luchtfoto een grotere inhoud berekent, is volgens belanghebbende te verklaren omdat het dak over de wand van de schuur heen hangt. Het Hof hecht geloof aan deze verklaring en is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van de schuur groter is dan door belanghebbende is gesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onder verwijzing naar het arrest Hoge Raad van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, LJN BL1943, verklaard dat in het geval belanghebbende het gelijk aan zijn zijde heeft, de waarde moet worden verminderd met een bedrag van € 200 per kubieke meter. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin. Dit leidt tot een verlaging van de waarde met € 4.800 (24 x € 200) tot € 1.215.200.
Taxatierapport
6.2. Naar het oordeel van het Hof kan belanghebbende niet worden gevolgd in zijn stellingen dat de heffingsambtenaar een taxatierapport heeft gebruikt dat is opgemaakt nadat de beschikking was genomen en dat er fouten zijn vermeld in het taxatierapport. Anders dan belanghebbende meent staat het een procespartij vrij om in de loop van de procedure zijn stellingen en bewijsmiddelen aan te vullen. Verder volgt uit de verklaring van de heffingsambtenaar dat in de matrix in het taxatierapport abusievelijk de verkeerde grondprijzen per vierkante meter in de staffel zijn vermeld. Het Hof acht dit aannemelijk omdat deze grondprijzen niet in overeenstemming zijn met de in het taxatierapport vervolgens berekende bedragen per onderdeel van de staffel. Een dergelijke kenbare fout doet naar het oordeel van het Hof geen afbreuk aan de inhoud van het taxatierapport.
Waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum.
6.3. Het hoger beroep is verder in het bijzonder gericht tegen de waardevaststelling gerelateerd aan de zeer hoge stijging van de vastgestelde waarde ten opzichte van de naar de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde. De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof terecht geoordeeld dat voorbij moet worden gegaan aan de waarde vastgesteld voor de vorige waardepeildatum en dat voor iedere waardebepaling de waarde in het economische verkeer zelfstandig kan worden bepaald op basis van marktgegevens rond de waardepeildatum.
Waarde
6.4. Op grond van het voorgaande onder 6.1 zal het Hof de waarde verlagen tot € 1.215.200.
Voor het overige verenigt het Hof zich met de gronden van de rechtbank.
Slotsom
De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, het beroep bij de rechtbank gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden vastgesteld op € 1.215.200. Voorts dient de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 dienovereenkomstig te worden verminderd.
7. Kosten
Belanghebbende heeft op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van de in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt die vergoeding gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer in verband met de zittingen in Haarlem en Amsterdam, door het Hof begroot op € 15.
8. Beslissing in hoger beroep
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [a-laan] 14 op de waardepeildatum 1 januari 2008 vast op € 1.215.200;
- vermindert de aanslag onroerendezaak-belastingen 2009 tot een bedrag berekend naar een waarde van € 1.215.200;
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 152 (in eerste aanleg € 41 en in hoger beroep € 111) te vergoeden; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 15.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en A.D.R.M. Boumans, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 17 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.