ECLI:NL:GHAMS:2012:4377 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen klacht over onduidelijke offerteprakti...

Uitspraak

beslissing

__________________________________________________________________________________________

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel en belastingrecht

zaaknummer: 200.109.509/01 NOT

zaaknummer kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht: 17/2011

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 12 februari 2013

inzake:

[de kandidaat-notaris],

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],

APPELLANT,

gemachtigde:
mr. R.S. Schouten, advocaat te Zeist,

t e g e n

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

GEÏNTIMEERDE.

1. Het geding in hoger beroep

1.1. Van de zijde van appellant, verder de kandidaat-notaris, is bij een op 5 juli 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder de kamer, van 7 juni 2012, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, verder klager, tegen de kandidaat-notaris deels niet-ontvankelijk, deels ongegrond en deels gegrond heeft verklaard, zulks zonder oplegging van een maatregel.

1.2. Van de zijde van de kandidaat-notaris is op 7 september 2012 een aanvulling op zijn verzoekschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.

1.3. Van de zijde van klager is op 20 september 2012 een verweerschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.

1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 6 december 2012. De kandidaat-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, en klager zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de kandidaat-notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

4. Het standpunt van klager

4.1. Klager verwijt de kandidaat-notaris in de eerste plaats dat hij door zijn wijze van offerte uitbrengen handelt in strijd met artikel 10 lid 2 Verordening Pro beroeps- en gedragsregels, verder Vbg, en de uitspraak van het hof Amsterdam van 22 juni 2010, LJN: BM9741. Hij voert hiertoe het volgende aan:

. De kandidaat-notaris neemt in de offertes voor levering en hypotheek die hij per e-mail verstrekt, uitsluitend een basistarief op, waarbij hij geen melding maakt van de kosten waarvan hij op voorhand al weet dat deze in de eindafrekening zullen worden opgenomen (zoals dossierkosten). Dit is voor de offerteaanvrager slechts kenbaar, indien hij kennis neemt van de meegezonden bijlage “Toelichting op het Basistarief voor de levering en hypotheek”.

. De kandidaat-notaris heeft in voormelde bijlage kosten opgenomen voor meerwerk die betrekking hebben op werkzaamheden die in het kader van de desbetreffende transactie gebruikelijk zijn. Deze kosten behoren in het basistarief te worden meegenomen.

. Hetzelfde geldt voor kosten die zijn verbonden aan werkzaamheden die een notaris verplicht is te verrichten, zoals een erfdienstbaarhedenonderzoek. Ook deze kosten zijn door de kandidaat-notaris ten onrechte als meerwerk in voormelde bijlage vermeld.

. De kandidaat-notaris voert op een afrekening meer leges op dan hij daadwerkelijk verschuldigd is. Hiermee maakt hij winst op de leges kadaster hetgeen niet is toegestaan.

. De verhouding tussen het door de kandidaat-notaris gehanteerde basistarief en het door hem gehanteerde tarief voor meerwerk is scheef en dat is in strijd met de regel dat het tarief voor de extra’s in een juiste verhouding dient te laten staan tot het basistarief.

4.2. Klager verwijt de kandidaat-notaris voorts dat hij een onjuist tijdstip van passeren in zijn minuutakten vermeldt, aangezien hij de gewoonte heeft om voorafgaand aan het passeren het tijdstip van ondertekening reeds in de minuutakte op te nemen. Klager heeft ten bewijze hiervan een afschrift van een akte van levering en een hypotheekakte overgelegd, waarin het tijdstip van ondertekening kennelijk vooraf was ingevuld en waarin dit tijdstip (na een vertraging van een kwartier in verband met het uitlopen van een eerdere passeerafspraak) niet conform de werkelijkheid is aangepast. Deze handelwijze van de kandidaat-notaris zou gekwalificeerd kunnen worden als valsheid in geschrifte.

5. Het standpunt van de kandidaat-notaris

De kandidaat-notaris betwist alle onderdelen van het klaagschrift en alle daarin gedane stellingen als onjuist, ongegrond en niet bewezen en voert hiertoe het volgende aan.

5.1. Ad a. De door de kandidaat-notaris uitgebrachte offertes zijn voldoende transparant en inzichtelijk omdat alle (mogelijke) kosten vooraf in zijn offertes worden opgenomen. Een offerte voor een akte van levering en/of hypotheekakte bestaat uit een aanbiedings e-mail met bijlage (“Toelichting op het Basistarief”). De klacht dat dossierkosten ten onrechte vermeld worden in een apart te openen bijlage is onjuist, aangezien de bijlage deel uitmaakt van de offerte. De dossierkosten zijn dus gewoon onderdeel van de offerte. Het feit dat klager deze klacht alleen tegen de kandidaat-notaris heeft gericht en niet tegen andere

(kandidaat-)notarissen, duidt op een klacht op oneigenlijke gronden en uit eigen

(concurrentie-)belang. Dit klachtonderdeel dient te worden afgewezen wegens gebrek aan belang en gebrek aan grond.

5.2. Ad b. De in (de bijlage bij) de offerte vermelde meerwerkkosten zijn voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst duidelijk voor de cliënt. Heeft een cliënt vragen over deze meerwerkkosten, dan krijgt hij alle gelegenheid om deze te stellen. Van groot belang is bovendien dat de kandidaat-notaris deze meerwerkkosten niet altijd in rekening brengt aan zijn cliënten. De afgegeven offerte is de basis dit wel te kunnen doen, maar het is geen ijzeren regel. Dit blijkt ook uit het feit dat in de offerte is opgenomen dat de cliënt altijd tijdens het proces kan overstappen naar een all-in tarief. Heeft een cliënt behoefte aan uitsluiting van later bijkomende kosten dan kan hij kiezen voor dit all-in tarief, dat eveneens uitdrukkelijk in de (bijlage bij de) offerte wordt vermeld.

5.3. Ad c. Ook de kosten voor verplichte werkzaamheden worden op voorhand in de (bijlage bij de) offerte aan de cliënt kenbaar gemaakt en zijn vooraf duidelijk. De lezer van de offerte kan hiervoor kiezen maar kan ook kiezen voor het all-in tarief. De cliënt is dus (vooraf) bekend met de (mogelijke) kosten en weet wat de notariële dienstverlening all-in kost. De kandidaat-notaris benadrukt ook hier dat deze meerwerkkosten op basis van de afgegeven offerte in rekening kunnen worden gebracht maar dat dit niet in alle gevallen gebeurt.

5.4. Ad d. De stelling van klager dat er winst zou worden gemaakt op leges en dat dit verboden is wordt door klager niet nader gemotiveerd. Nu enige grond voor deze stelling in de wet of de rechtspraak ontbreekt, dient dit klachtonderdeel reeds op die grond afgewezen te worden. Daarbij komt dat van winst maken geen sprake is. Er is enkel sprake van het vooraf met cliënten overeenkomen van een vaste prijs voor de verschuldigde leges kadaster.

5.5. Ad e. Dit klachtonderdeel is door klager reeds eerder (op 20 februari 2008) ter beoordeling aan de kamer voorgelegd, waarop de kamer in zijn uitspraak van 7 augustus 2008 een beslissing heeft genomen. Klager heeft tegen deze beslissing hoger beroep ingesteld bij het hof, dat op 17 mei 2011 in die zaak uitspraak heeft gedaan. Nu omtrent dit klachtonderdeel van de notaris reeds in een eerdere procedure onherroepelijk is beslist, kan deze klacht niet nu opnieuw ter beoordeling aan de tuchtrechter worden voorgelegd. Het ne bis in idem beginsel staat hieraan in de weg. Voor zover klager wel ontvankelijk wordt geacht in dit klachtonderdeel, stelt de kandidaat-notaris dat hij niet klachtwaardig heeft gehandeld nu hij zijn tarief op voorhand aan (potentiële) cliënten heeft duidelijk gemaakt en in alle gevallen tevens een all-in tarief heeft aangeboden

5.6. Het verwijt van klager over het vermeende onjuist vermelden van het tijdstip van passeren in een akte van levering/hypotheekakte op 26 september 2008, is eveneens eerder door klager ter beoordeling aan de tuchtrechter voorgelegd. Het hof heeft daarover op 17 mei 2011 een onherroepelijke beslissing gegeven en het ne bis in idem beginsel brengt met zich dat een bepaald feitencomplex slechts eenmaal tuchtrechtelijk kan worden getoetst. Daarnaast dient een klacht op grond van artikel 99 lid 12 Wet Pro op het notarisambt, verder Wna, binnen een termijn van drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen te worden ingediend. Nu klager reeds op 20 februari 2008 heeft geklaagd dat tijdstippen in akten vóór het passeren daarin werden ingevuld (later door hem geadstrueerd met de akten van 26 september 2008), had hij kennelijk op dat moment reeds kennis van het door hem gestelde klachtwaardig handelen van de kandidaat-notaris. Onderhavig klachtonderdeel is door klager bij brief van 15 september 2011 bij de kamer ingediend en dus te laat. Klager is dan ook niet-ontvankelijk in dit klachtonderdeel.

6. De beoordeling

6.1. Gezien de onderlinge samenhang tussen de klachtonderdelen zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.a. tot en met 4.1.c., zal het hof deze (evenals de kamer) gezamenlijk beoordelen. Het hof is van oordeel dat met betrekking tot de wijze van offreren door een notaris als uitgangspunt dient te gelden dat er duidelijkheid moet bestaan omtrent de door deze in rekening te brengen kosten. Het door een notaris geoffreerde tarief dient alle gebruikelijke werkzaamheden te omvatten in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht. De mogelijkheid extra werkzaamheden in rekening te brengen dient beperkt te blijven tot werkzaamheden die ten tijde van het uitbrengen van de offerte door de notaris in redelijkheid niet konden worden voorzien. Werkzaamheden die op het moment van het aannemen van de opdracht door de notaris wel redelijkerwijze te voorzien waren, mogen dus niet tot een latere verhoging van de declaratie leiden, hetgeen impliceert dat de notaris vóór het uitbrengen van een offerte enig onderzoek zal moeten verrichten.

6.2. Het hof is van oordeel dat door klager voldoende aannemelijk is gemaakt dat de door de kandidaat-notaris gebezigde wijze van offreren met vorenstaande uitgangspunten in strijd is. Zo blijkt uit de verschillende offertes die door klager in het geding zijn gebracht, dat het door de kandidaat-notaris geoffreerde basistarief niet altijd alle gebruikelijke kosten heeft omvat. Met de kamer is het hof van oordeel dat dossierkosten en kosten voor gebruikelijke werkzaamheden (zoals overboeken van gelden of het opnemen van een verhoogde hypothecaire inschrijving) in het geoffreerde basistarief verdisconteerd dienen te zijn. Hetzelfde geldt voor kosten in verband met verplicht door een notaris te verrichten werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarhedenonderzoek. De eisen die aan een notaris mogen worden gesteld op het gebied van helder en transparant offreren brengen met zich, dat vooraf aan de cliënt duidelijk moet zijn welke kosten aan hem in ieder geval in rekening zullen worden gebracht zonder dat de cliënt kennis behoeft te nemen van de met de offerte meegezonden voorwaarden. Een cliënt weet bovendien in het algemeen, anders dan een notaris, niet welke kosten in alle gevallen zullen worden genaakt en dus in ieder geval in rekening zullen worden gebracht. Hieraan doet niet af dat de kandidaat-notaris, naar hij stelt, dikwijls afziet van het in rekening brengen van extra kosten, hoewel de desbetreffende werkzaamheden wel hebben plaatsgevonden. Aldus is de hoogte van de uiteindelijke rekening teveel afhankelijk van de willekeur van de kandidaat-notaris (en vermoedelijk: de assertiviteit van de cliënt). De klachtonderdelen zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.a. tot en met 4.1.c. zijn gegrond.

6.3. Ten aanzien van het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.d., heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

6.4. Ten aanzien van het klachtonderdeel, zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.e., passeert het hof het verweer van de kandidaat-notaris dat deze klacht op grond van het ne bis in idem beginsel niet opnieuw ter beoordeling aan de tuchtrechter kan worden voorgelegd, omdat het in de eerdere door hem genoemde uitspraak niet ging om een klacht tegen deze kandidaat-notaris. Door klager is gesteld dat de verhouding tussen het door de kandidaat-notaris gehanteerde basistarief en zijn tarieven voor meerwerk scheef is. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat dit klachtonderdeel terecht wordt voorgesteld. Het feit dat cliënten tijdens het hele traject en op elk moment kunnen overstappen op een all-in tarief (en daarmee bewerkstelligen dat zij een “prijsplafond” krijgen) doet immers niet af aan het feit dat de tarieven voor meerwerk hoog zijn in vergelijking tot het door de kandidaat-notaris geoffreerde basistarief. Daar komt bij dat, gezien de wijze waarop door de kandidaat-notaris meerwerkkosten in rekening worden gebracht, de kans dat de kosten inderdaad beperkt blijven tot het – relatief lage – basistarief slechts beperkt moet worden geacht. Gezien het vorenstaande is ook dit klachtonderdeel gegrond.

6.5. Ten aanzien van het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.2., heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Klager kan niet ontvangen worden in dit klachtonderdeel.

6.6. Het hiervoor overwogene, waarbij in acht wordt genomen dat het hof in tegenstelling tot de kamer tevens het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.e. gegrond verklaart, leidt tot de beslissing dat het passend en geboden is de maatregel van waarschuwing op te leggen.

6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.

6.8. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. De beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beslissing voor zover daarin het klachtonderdeel zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.e. (in de bestreden beslissing onder 2.2.e.) ongegrond is verklaard en de kandidaat-notaris geen maatregel is opgelegd en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart het klachtonderdeel, zoals weergegeven hiervoor onder 4.1.e. gegrond;
legt de kandidaat-notaris de maatregel van waarschuwing op;
bekrachtigt de bestreden beslissing voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.M.A. Verscheure en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 februari 2013 door de rolraadsheer.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT

BESLISSINGvan de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:

[de notaris]

wonende te [woonplaats],

klager,

-t e g e n-

[de kandidaat-notaris],

kandidaat-notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],

beklaagde,

advocaat mr. R.S. Schouten te Zeist.

1.De procedure

Op 16 september 2011 heeft klager zich tot deze Kamer gewend met een klacht over

[de kandidaat-notaris], kandidaat-notaris en vacaturewaarnemer van [naam] te [vestigingsplaats], hierna: de kandidaat-notaris. Bij dit klaagschrift is een aantal producties gevoegd.

De advocaat van de kandidaat-notaris heeft bij brief van 30 november 2011 op de klachten geantwoord. Daarbij waren enige producties gevoegd.

De klacht is op 17 april 2012 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn klager en de kandidaat-notaris, vergezeld van mr. R.S. Schouten, verschenen.

Klager heeft zijn klacht nader toegelicht en de kandidaat-notaris heeft daarop zijn standpunt uiteengezet. Beide partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die aan de Kamer zijn overgelegd.

Na voortgezet debat heeft de Kamer medegedeeld dat de beslissing binnen zes weken zal worden uitgesproken en aan partijen zal worden toegezonden.

2.De klacht

2.1.

De klacht valt in twee onderdelen uiteen.

A) De kandidaat-notaris misleidt het publiek en handelt in strijd met artikel 10 lid 2 van Pro de
Verordening beroeps- en gedragsregels omdat hij zijn cliënten niet tijdig en duidelijk voorlicht over de financiële consequenties van zijn dienstverlening. Dit blijkt uit de wijze waarop de kandidaat-notaris offertes uitbrengt.

B) De kandidaat-notaris vermeldt onjuiste tijdstippen in zijn aktes.

Naast deze klachten heeft klager de Kamer verzocht om een onderzoek ex art 96 lid 2 Wna Pro in te stellen naar de tijd die de kandidaat-notaris aan het passeren van de akten bij Anotaris besteedde vanaf 2008 tot heden, alsmede naar de juistheid van de tijdstippen in de door hem gepasseerde akten. Klager voert hiertoe aan dat het evident is dat de korte tijdsduur die de kandidaat-notaris voor het passeren van de aktes uittrekt buiten de normen van de richtlijnen vallen hetgeen erop duidt dat de kandidaat-notaris onzorgvuldig handelt en niet voldoet aan de op hem rustende belehrungspflicht.

2.2.

Klager heeft ter onderbouwing van zijn onder 2.1. A genoemde klacht het volgende aangevoerd.

) De kandidaat-notaris maakt in zijn per e-mail verzonden offertes geen melding van kosten waarvan hij op voorhand al weet dat deze in de eindafrekening worden opgenomen. Zo komen er boven op het geoffreerde basistarief nog € 59,50 aan dossierkosten, hetgeen voor het publiek slechts kenbaar is nadat er een apart te openen bijlage wordt geopend.

) De kandidaat-notaris voert gebruikelijke werkzaamheden op als meerwerk. Voor een verhoogde inschrijving wordt een bedrag van € 89,25 in rekening gebracht en voor onderhandse stukken moet ook € 89,25 worden betaald. Ook wordt een bedrag van € 11,90 per overboeking in rekening gebracht.

) De kandidaat-notaris voert ook verplichte werkzaamheden als meerwerk op. Zo brengt hij apart kosten voor een erfdienstbaarhedenonderzoek in rekening, terwijl een onderzoek naar de zakelijke lasten een voorgeschreven taak ex artikel 3 van Pro de Verordening beroeps-en gedragsregels is.

Ad a t/m c. Door het samenspel van opslagen en meerwerk is de kans dat uiteindelijk het basistarief in rekening wordt gebracht bijna nihil. Dit is misleidend naar het publiek dat bewogen wordt om voor de offerte van de kandidaat-notaris te kiezen, terwijl nadien uit de eindafrekening pas blijkt dat de kandidaat-notaris feitelijk niet goedkoper is dan een andere notaris (lees: klager). Dit heeft effect op de omzet van het kantoor van klager.

d) De kandidaat-notaris maakt winst op de leges kadaster. De kandidaat-notaris brengt immers een bedrag van € 11,00 in rekening bij een royement van een hypotheek. Dit bedrag is correct als er vijf royementen per akte worden opgenomen, maar de kandidaat-notaris verwerkt ook wel eens 16 royementen in een akte. In dat geval wordt winst gemaakt. Een notaris mag op een afrekening niet meer leges opvoeren dan daadwerkelijk verschuldigd zijn.

e) De verhouding tussen het basistarief en het tarief meerwerk is scheef. Klager heeft berekend dat het gehanteerde uurtarief gerelateerd aan het basistarief een bedrag van € 46,16 per uur bedraagt, terwijl voor meerwerk € 75,00 ex btw gerekend wordt. Dit is in strijd met de regel inhoudende dat het verboden is om het tarief voor de extra’s niet in de juiste verhouding te laten staan met betrekking tot het basistarief. Op deze wijze hanteert de kandidaat-notaris een “loktarief” terwijl er voor gering meerwerk buitensporig hoge tarieven worden berekend.

2.3.

Klager heeft ter onderbouwing van de onder 2.1. B genoemde klacht het volgende aangevoerd.

De kandidaat-notaris heeft op 26 september 2008 akten gepasseerd waarin een evident foutief tijdstip is vermeld. Klager heeft hiertoe een afschrift van een leveringsakte, een hypotheekak-te alsmede de getuigenverklaring van de heer P. [naam] aan de Kamer overgelegd. In deze akte was het tijdstip van ondertekening kennelijk vooraf ingevuld en dit tijdstip is na een vertraging van een eerdere passeerafspraak met een kwartier, niet aangepast.

3.Het verweer

De kandidaat-notaris heeft in de eerste plaats aangevoerd dat klager niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat klager uit concurrentieoverwegingen klaagt, terwijl artikel 98 Wna Pro daarvoor niet is bedoeld. Voorts heeft de kandidaat-notaris onder meer aangevoerd dat zijn offertes voldoende transparant en inzichtelijk zijn omdat alle mogelijke kosten en de wijze waarop deze tot stand komen in de offertes worden vermeld. Een offerte bestaat immers uit de aanbiedings-e-mail en de bijlage “ons basistarief voor uw levering en hypotheek”. In de offerte wordt mitsdien een uitgebreide toelichting over de opbouw van het aan de klant aangeboden kostenplaatje weergegeven. Daarnaast wordt onderaan de aan de klant gezonden offerte nog verzocht, indien de klant akkoord gaat, aan te geven of voor het basistarief (met eventuele meerkosten) wordt gekozen ofwel voor het all-in tarief (waarin alle eventuele extra kosten zijn begrepen).

Als bijlage bij de offerte worden de algemene voorwaarden van het kantoor gezonden, daarin worden geen prijzen genoemd. Er is derhalve geen sprake van een prijsprotocol in de algemene voorwaarden.

De kandidaat-notaris heeft ter zitting verklaard dat hij aanvankelijk bij een offerte die via de site van de goedkoopstenotaris.nl werd gevraagd, géén en bij een offerte via zijn kantoor rechtstreeks, wél dossierkosten in rekening bracht, maar dat hij dit onderscheid inmiddels heeft verlaten.

Wanneer in het verleden wel dossierkosten in rekening werden gebracht, was dit duidelijk in de offerte opgenomen. De klacht dat dossierkosten niet vermeld mogen worden in een apart te openen bijlage is volgens de kandidaat-notaris onjuist omdat de dossierkosten aldus ook in de offerte staan vermeld.

De notaris heeft verder verklaard dat de kosten die de verkoper in rekening worden gebracht betrekking hebben op de betalingen ten behoeve van de verkoper, met name de aflossing van de hypothecaire schuld. Die betalingen komen ten laste van de verkoper en daar worden derhalve geen klanten mee geworven.

Met betrekking tot het passeren van akten heeft de notaris opgemerkt dat de tijd die

daarmee is gemoeid varieert afhankelijk van de aard van de akte, en dat klager ten onrechte uitgaat van een door[het kantoor] gegenereerde miljoenenomzet. Met betrekking tot de akten in de zaak [naam] heeft al een tuchtrechtelijke toetsing in een procedure tegen een andere notaris plaatsgevonden. Die akte is onderzocht in het kader van een eerder onderzoek bij [het kantoor]. Om die zaak nu weer aan te halen levert volgens de kandidaat-notaris, voor zover het ne bis in idem-beginsel niet wordt gehonoreerd, in ieder geval misbruik van klachtrecht op. Klager heeft de klacht bovendien direct bij de Kamer ingediend, zonder voorafgaande melding aan of overleg met de kandidaat-notaris of de ringvoorzitter. Bovendien valt het belang van klager bij die klacht niet in te zien.

4.De beoordeling

4.1.

Voor zover de klacht zich richt op de wijze van offreren, kan klager daarin worden ontvangen. Artikel 98 Wna Pro sluit klachten van collegae niet uit en klager heeft voldoende belang bij zijn klacht nu hij stelt dat potentiële klanten door de gewraakte wijze van offreren worden overgehaald om niet naar klager maar naar het kantoor van de kandidaat-notaris te gaan, waardoor klager omzet derft. Het had overigens wel op de weg van klager gelegen om de kandidaat-notaris vóór het indienen van de klacht te consulteren. Dat hij dat niet heeft gedaan maakt echter niet dat hij niet ontvangen kan worden.

4.2.

Met betrekking tot de wijze van offreren stelt de Kamer voorop dat als uitgangspunt

dient te gelden dat bij de klant voldoende duidelijkheid bestaat omtrent de door een notaris in rekening te brengen kosten. Een notaris dient te voorkomen dat bij degene die zijn diensten inroept een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat omtrent het bedrag dat uiteindelijk in rekening kan worden gebracht. Zo zal het door een notaris geoffreerde basistarief alle gebruikelijke werkzaamheden moeten omvatten in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht. Werkzaamheden die op het moment van het aannemen van de opdracht door de notaris redelijkerwijze te voorzien waren, mogen dus niet tot een latere verhoging van de declaratie leiden. (naar: Hof Amsterdam, 22-06-2010, 200.035.374/01 NOT, LJN: BN9741)

4.3.

Uit de door klager overgelegde offertes (die hij deels op fictieve namen bij het kantoor van de kandidaat-notaris heeft opgevraagd) blijkt dat het door de kandidaat-notaris genoemde basistarief in het verleden niet altijd alle gebruikelijke kosten heeft omvat.

Dossierkosten en gebruikelijke kosten, zoals die voor het overboeken van gelden, een hypothecaire inschrijving voor een hoger bedrag of kosten voor onderhandse stukken, zijn regelmatig voorkomende kosten die naar het oordeel van de Kamer in het basistarief thuishoren. Ook verplichte werkzaamheden mogen geen meerkosten opleveren. Een onderzoek naar bijvoorbeeld erfdienstbaarheden dient immers altijd plaats te vinden en uit de overgelegde offertes van de kandidaat-notaris is niet duidelijk welk bedrag onder welke omstandigheden berekend wordt.

Uit oogpunt van transparantie en duidelijkheid mocht daarom van de kandidaat-notaris een grotere transparantie in de kostenstructuur in de door hem uitgebrachte offertes worden verwacht. De Kamer zal de klachtonderdelen sub a t/m c om genoemde redenen gegrond verklaren. Dat de kandidaat-notaris offerte uitbrengt door middel van een aanbiedingsbrief en een bijlage maakt op zichzelf niet dat alles wat in de bijlage is vermeld onvoldoende transparant en duidelijk is voor een klant.

4.4.

Hetgeen klager verder over de wijze van offreren heeft aangevoerd, kan de onder 2.2. sub d en e genoemde stellingen niet dragen.

De stelling dat de kandidaat-notaris winst op de leges kadaster zou maken, is onvoldoende aangetoond. De Kamer is geen regel bekend die het berekenen van een gemiddelde prijs van leges verbiedt. Daarnaast is onvoldoende gebleken van de gestelde discrepantie tussen de verhouding basistarief/meerwerk. Naar het door de kandidaat-notaris gehanteerde systeem is het immers tijdens het hele traject en op ieder moment mogelijk om bij meerwerk-kosten over te stappen naar het all-in tarief, dat daardoor tevens een plafondprijs behelst. De Kamer overweegt op dit punt dat de kandidaat-notaris in beginsel vrij is in de vaststelling van de hoogte van zijn meerwerk-tarieven. Van belang is dat deze tarieven op voorhand aan potentiële klanten kenbaar zijn. Dat zijn ze, naar het oordeel van de Kamer, in voldoende mate. De tarieven voor diverse meerwerk-posten staan vermeld in de toelichting op de offerte. De Kamer oordeelt genoemde klachtonderdelen derhalve ongegrond.

4.5.

Klachtonderdeel B behelst het vermelden van onjuiste tijdstippen. Deze klacht is

alleen onderbouwd met de twee akten uit de zaak [naam]. Klager is niet betrokken bij die akten. Alleen degene die zodanig bij het in een klacht gewraakte doen en/of laten van een notaris betrokken is dat hij als belanghebbende bij een uitspraak over de klacht kan worden aangemerkt, kan in die klacht worden ontvangen. Klager kan dus niet worden ontvangen in de klacht over de akten voor [naam]. De enkele omstandigheid dat klager belang heeft bij het goed functioneren van het notariaat in het algemeen maakt hem niet tot belanghebbende. De Kamer verwerpt overigens de stelling dat de kandidaat-notaris stelselmatig akten passeert op andere tijdstippen dan in de akte vermeld. Klager heeft die stelling niet onderbouwd.

4.6.

De Kamer overweegt ten slotte naar aanleiding van de vraag naar een onderzoek op de voet van artikel 96 lid 2 Wna Pro, dat artikel 99 Wna Pro geen ruimte biedt voor een verzoek met die strekking. De Kamer beslist bovendien niet over een dergelijk verzoek. Het staat klager vrij om een dergelijk verzoek te richten aan de voorzitter van de Kamer of aan de KNB. De Kamer ziet geen aanleiding zelf nader onderzoek te doen naar de onder 2.1 A en 2.1 B genoemde klachten.

4.7.

Nu enige klachtenonderdelen gegrond verklaard worden staat de vraag ter beantwoording of aan de kandidaat-notaris een tuchtrechtelijke maatregel moet worden opgelegd. De Kamer is van oordeel dat in dit geval daarvan kan worden afgezien. In dit verband is van belang dat de kandidaat-notaris, het aspect van de dossierkosten heeft aangepast en ook ter zitting heeft aangeven vanuit de intentie te voorzien in de nodige transparantie, open te staan voor het doorvoeren van verbeteringen.

4.8

Op grond van het vorenstaande wordt als volgt beslist.

5.De beslissing

de Kamer:
- verklaart de klachten onder 2.1 A sub a t/m c
gegrond;

- legt daarvoor aan de kandidaat-notaris
geen maatregelop;

verklaart de overige klachtonderdelen 2.1 A sub d en e ongegrond;
verklaart klager niet ontvankelijk in de klacht onder 2.1 B;
wijst afhetgeen meer of anders is verzocht.

Gewezen te Utrecht door mr. H.A.M. Pinckaers, plv. voorzitter, mrs. E.J.M. Kerpen,

W.C. Stein, R.J.M. van den Heuvel en P. Krepel, leden, bijgestaan door

mr. M.E. Hoogendorp, secretaris, en uitgesproken op 7 juni 2012.

de secretaris de plv. voorzitter

Tegen deze beslissing kan
binnen dertig dagenna de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Aan partijen toegezonden op