Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
NOTARIS- EN GERECHTSDEURWAARDERSKAMER
Beslissing van 3 april 2012,
in de zaak met zaaknummer 200.080.311/01 NOT van:
1.[naam],
wonende te [gemeente],
2.
[naam],
[naam],
wonende te [gemeente],
APPELLANTEN,
t e g e n
[naam],
notaris te [gemeente],
GEÏNTIMEERDE,
en in de zaak met zaaknummer 200.080.468/01 NOT van:
[naam],
notaris te [gemeente],
APPELLANT,
t e g e n
1.[naam],
wonende te [gemeente],
2.[naam],
wonende te [gemeente],
GEÏNTIMEERDEN.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Het hof heeft in deze zaak op 23 juni 2011 een tussenbeslissing gegeven, welke tussenbeslissing op 27 september 2011 is uitgesproken door de rolraadsheer, waarbij wordt volhard en waarnaar voor het verloop van het geding tot aan die beslissing wordt verwezen.
1.2.
Ter terechtzitting van 5 januari 2012 heeft de voortgezette behandeling van het hoger beroep plaatsgevonden. [naam], verder klager sub 1. en
[naam], verder de notaris, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. [naam], verder klaagster sub 2. is niet verschenen met voorafgaand schriftelijk bericht van verhindering.
1.3.
Tevens is verschenen [getuige] ten einde door het hof
onder ede als getuige te worden gehoord.
2.De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.Het standpunt van klagers
Klagers stellen dat de notaris zijn taak in het kader van de overdracht van het registergoed, gelegen [adres] te [gemeente], verder het huis, slecht heeft verricht, dat hij daarbij jegens hen zeer in gebreke is gebleven en dat hij het door klagers betaalde bedrag aan notariskosten aan hen terug dient te betalen. Zij voeren hiertoe het volgende aan.
3.1.
Voorafgaand aan de ondertekening van de akte van levering met betrekking tot het huis hebben klagers enkele gebreken aan het huis geconstateerd. Zo bleken de verkopers verscheidene goederen, zoals een spiegel in de badkamer, te hebben meegenomen, hoewel die behoorden tot het verkochte. Bij gelegenheid van het passeren van de akte van levering is met de verkopende partij afgesproken dat de notaris in verband daarmee een deel van de koopsom zou achterhouden. De notaris heeft in strijd met deze afspraak de gehele koopsom aan verkopers uitgekeerd en geen bedrag in depot gehouden.
3.2.
Zowel de verkopers als de gevolmachtigde van de verkopers (in de persoon van [getuige]) waren afwezig bij het passeren van de akte van levering, hetgeen toch zeer ongebruikelijk is.
3.3.
Omdat de notaris goed bevriend bleek te zijn met de ex-echtgenoot respectievelijk de vader van de verkopers, wijlen de heer [naam], voormalig
(mede-)eigenaar van het huis, hebben klagers de overtuiging dat hier sprake is van belangenverstrengeling.
3.4.
Nu de notaris zeer in gebreke is gebleven en zijn werk slecht heeft gedaan, verzoeken klagers de notaris te veroordelen het volledig door klagers betaalde bedrag aan notariskosten aan hen terug te betalen.
4.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft de stellingen van klagers gemotiveerd betwist en zich als volgt verweerd.
4.1.
Met betrekking tot de geconstateerde gebreken en de retournering van goederen was tussen verkopers en klagers overeenstemming bereikt. De notaris is niet verantwoordelijk voor het feit dat de verkopers de afspraken, zoals hun toezegging dat de spiegel uit de badkamer geretourneerd zou worden, niet zijn nagekomen. Het achterhouden van een gedeelte van de koopsom behoorde niet tot de mogelijkheden, omdat de verkopers niet instemden met een depot.
4.2.
Voor de verkopers waren twee volmachten aanwezig voor alle medewerkers van het kantoor, op grond waarvan [getuige] het passeren van de akte heeft bijgewoond en namens verkopers heeft ondertekend.
4.3.
De notaris had geen vriendschappelijke relatie met wijlen de heer [naam]. Hij kende de heer [naam] weliswaar van de tennisvereniging, maar de contacten beperkten zich tot de nazit. Ook met de slepende echtscheidingsprocedure waarin de heer [naam] jarenlang verwikkeld was had de notaris geen enkele bemoeienis, behoudens het voor het passeren van de akte ontvangen en later betalen van een factuur van de advocaat van de ex-echtgenote. Er bestond dus geen enkele vorm van belangenverstrengeling.
4.4.
Onderhavige tuchtprocedure leent zich niet voor de behandeling van het verzoek van klagers de notaris te veroordelen de kosten voor het passeren van de akte van levering aan klagers terug te betalen.
5.De beoordeling
5.1.
Uit het verhandelde ter terechtzitting in hoger beroep en de antwoorden die [getuige] op vragen van het hof heeft gegeven, concludeert het hof dat er geen depotovereenkomst is gesloten tussen de verkopers en klagers. Er is wel met klagers gesproken over de mogelijkheid dat de notaris geld zou kunnen achterhouden – dit heeft de notaris desgevraagd ook erkend – maar het is niet tot een depotovereenkomst gekomen omdat verkopers weigerden hieraan mee te werken. Naar ’s hofs oordeel heeft de notaris dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de gehele koopsom aan de verkopers uit te keren.
Het hof acht het de notaris wel te verwijten dat hij niet duidelijk met klagers heeft besproken dat een depotovereenkomst niet mogelijk was omdat de verkopers daarmee niet akkoord gingen. De notaris heeft zowel in de stukken als tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat hij ondubbelzinnig tegen klagers heeft gezegd dat er geen depotovereenkomst zou komen. [getuige] heeft weliswaar verklaard dat zij aan de notaris heeft doorgegeven dat verkopers niet akkoord gingen met een depot, maar zij is bij de – door de notaris gestelde – mededeling aan klagers hiervan, niet aanwezig geweest. Nu niet als vaststaand kan worden aangenomen dat de notaris klagers ondubbelzinnig heeft gewezen op het ontbreken van een depot, is het hof van oordeel dat de notaris klagers de mogelijkheid heeft ontnomen om zich nader te beraden over de vraag of zij de akte van levering wel wilden ondertekenen, in de wetenschap dat zij niet de garantie hadden dat zij de in hun optiek ten onrechte meegenomen goederen van de verkopers zouden terugkrijgen, dan wel een gedeelte van de koopsom zouden terugkrijgen. Het hof is van oordeel dat de notaris een tuchtrechtelijk verwijt is te maken van deze handelwijze en het eerste klachtonderdeel is in die zin dan ook gegrond.
5.2.
Nu [getuige] op vragen van het hof onder ede heeft verklaard dat zij bij het ondertekenen van de akte van levering door kopers en de notaris aanwezig is geweest en het hof geen reden heeft om aan te nemen dat dit niet geval was, acht het hof het tweede klachtonderdeel ongegrond.
5.3.
Ten aanzien van het derde klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
5.4.
In deze tuchtrechtelijke procedure bestaat geen mogelijkheid tot een veroordeling van de notaris om de aan klager in rekening gebrachte kosten terug te betalen. Klagers zullen daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vierde klachtonderdeel.
5.5.
Gezien de aard van het gegrond verklaarde – eerste – klachtonderdeel en de ernst van de geconstateerde feiten, dient naar het oordeel van het hof aan de notaris de maatregel van waarschuwing te worden opgelegd.
5.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
5.7.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer;
- verklaart het eerste klachtonderdeel, zoals hiervoor weergegeven onder 3.1. gegrond;
- verklaart het tweede en derde klachtonderdeel, zoals hiervoor weergegeven onder 3.2. en 3.3. ongegrond;
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun verzoek, zoals hiervoor weergegeven onder 3.4.;
- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.C.W. Rang en
L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 april 2012 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE LEEUWARDEN
Reg.nr.:
Datum uitspraak:
11-2010
16 december 2010
UITSPRAAK
van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden, hierna te noemen de Kamer, in de zaak van:
[naam],
hierna te noemen: [klager sub 1],
[naam],
hierna te noemen: [klager sub 2],
beiden wonende te [gemeente],
tezamen te noemen: klagers,
procederende in persoon,
tegen
[naam],
notaris te [gemeente],
hierna te noemen: de notaris,
procederende in persoon.
PROCESVERLOOP
1.1
Bij brief van 25 mei 2010 hebben klagers een klacht ingediend tegen de notaris.
1.2
De notaris heeft schriftelijk verweer gevoerd bij brief van 3 augustus 2010.
1.3
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 15 november 2010 ter vergadering van de voltallige Kamer. [klager sub 1] is verschenen. [klager sub 2] en de notaris zijn niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting zijn door de secretaris aantekeningen gemaakt.
MOTIVERING
Vaststaande feiten
2.1.
In de onderhavige zaak zal worden uitgegaan van de navolgende vaststaande feiten.
2.2.
Op 1 december 2009 heeft ten overstaan van de notaris de overdracht van het woonhuis met erf, tuin, ondergrond en verder aan- en bijbehoren, staande en liggende te [gemeente] aan [adres], kadastraal bekend in de gemeente [gemeente] als sectie [sectie] nummer [nummer] groot vijf are en zeventien centiare (hierna te noemen: de onroerende zaak) van de verkopende partij aan klagers plaatsgevonden.
Het standpunt van klagers
3. Klagers hebben gesteld dat zij voorafgaand aan de overdracht van de onroerende zaak enkele gebreken hadden geconstateerd. Ten tijde van het passeren van de akte is met de verkopende partij afgesproken dat de gebreken binnen een week zouden worden hersteld en dat de notaris in dat kader een deel van de koopsom zou achterhouden. Ondanks het door klagers gedane verzoek om het achtergehouden bedrag vast te houden, heeft de notaris het betreffende bedrag uitbetaald. Voorts hebben klagers gesteld dat zij het ongebruikelijk vinden dat zowel de verkopende partij als de gevolmachtigde bij het passeren van de akte niet aanwezig waren en dat sprake is geweest van belangenverstrengeling, omdat de notaris bevriend was met de erflater van de verkopende partij. Klagers stellen zich op het standpunt dat de notaris zeer in gebreke is gebleven, dat hij zijn werk slecht heeft gedaan en dat hij het volledig door klagers betaalde bedrag aan notariskosten aan hen dient terug te betalen.
Het standpunt van de notaris
4. De notaris heeft verweer gevoerd. Hij heeft gesteld dat voor de verkopers twee volmachten voor alle medewerkers van zijn kantoor aanwezig waren. Met betrekking tot de geconstateerde gebreken heeft de notaris aangegeven dat hierover overeenstemming was bereikt. De notaris acht zich niet verantwoordelijk voor het niet-nakomen van de verplichtingen door de wederpartij. Van een depot is geen sprake geweest, omdat de verkopende partij hier niet mee instemde. Voorts heeft de notaris gesteld dat het verzoek van klagers tot terugbetaling van de notariskosten een declaratiegeschil als bedoeld in artikel 55 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) betreft en dat hij een eerder verzoek daartoe reeds heeft afgewezen onder verwijzing naar eerdere correspondentie. Tot slot betwist de notaris dat sprake is geweest van belangenverstrengeling.
De beoordeling
5.1
De Kamer dient in onderhavige zaak de vraag te beantwoorden of de notaris tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De Kamer overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.
5.2
Ingevolge artikel 98, eerste lid, van de Wna zijn (kandidaat-)notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als (kandidaat-)notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat-)notaris niet betaamt. De Kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris zoals door klagers beschreven een verwijtbare handeling in de zin van dit artikel oplevert.
5.3
Vaststaat dat de notaris bij het passeren van de akte naar aanleiding van de gemelde gebreken heeft gesproken over de mogelijkheid een bedrag achter te houden zolang de geconstateerde gebreken niet zouden zijn hersteld. Daaraan hebben klagers het vertrouwen ontleend – en ook mogen ontlenen – dat zij niet met lege handen zouden staan als de verkopende partij op dat punt nalatig zou zijn. Naar het oordeel van de Kamer had de notaris, mede gelet op de door hem gestelde moeizaam tot stand gekomen voorlopige koopakte, de afspraken tussen partijen schriftelijk dienen vast te leggen ter voorkoming van misverstanden omtrent deze “zekerheidstelling”. Het verweer van de notaris dat de verkopende partij niet instemde met het in depot houden van een bedrag kan hem niet baten. De notaris had op grond van zijn eigen verantwoordelijkheid en gelet op de door hem geschetste voorgeschiedenis tussen partijen de regie in handen moeten houden. Met een schriftelijke vastlegging had de notaris ervoor kunnen zorgen dat het voor partijen duidelijk was onder welke voorwaarden hij de gelden onder zich zou houden. Dat zou de nu ontstane situatie hebben doen voorkomen.
Nu de notaris zonder nadere waarborg voor klagers de akte heeft gepasseerd en, ter voorkoming van misverstand, de gemaakte afspraken niet deugdelijk heeft vastgelegd, is de Kamer van oordeel dat hij bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden onzorgvuldig heeft gehandeld. De Kamer acht deze tekortkoming dusdanig verwijtbaar dat een maatregel op zijn plaats is. De Kamer zal dit klachtonderdeel gegrond verklaren en zal aan de notaris de maatregel van waarschuwing opleggen.
5.4
De stelling van klagers dat sprake is geweest van belangenverstrengeling zal de Kamer als onvoldoende onderbouwd passeren.
5.5
Het verzoek van klagers om de notaris te veroordelen de betaalde notariskosten aan hen terug te betalen heeft de Kamer, mede gelet op de toelichting daarbij door [klager sub 1] ter zitting, aldus begrepen dat klagers verzoeken de notaris te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding. De Kamer overweegt hieromtrent dat de onderhavige procedure zich daarvoor niet leent en dat klagers zich in dat verband zullen dienen te richten tot de civiele rechter.
DE BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden:
- verklaart het klachtonderdeel met betrekking tot het depot gegrond en legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de overige onderdelen van de klacht ongegrond.
Deze beslissing is genomen te Leeuwarden door mr. J.S. van der Kolk, voorzitter,
mrs. P. Schulting, H.J. Hettema, H.Ph. Breuker en J.G de Beer, (plaatsvervangend) leden, bijgestaan door mr. S. Ambachtsheer, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2010.
S. Ambachtsheer J.S. van der Kolk
De beslissing is verzonden op
Binnen dertig dagen na de dag van verzending van de aangetekende brief waarin van bovenstaande beslissing wordt kennisgegeven, kan hoger beroep tegen deze beslissing worden ingesteld. Dit dient te geschieden door middel van een verzoekschrift bij de griffie van het Gerechtshof te Amsterdam, Prinsengracht 436, correspondentieadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.