Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00095
12 januari 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/994 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z],
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het jaar 2008 een waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) afgegeven waarbij de waarde van de hierna te vermelden onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2007 is vastgesteld op € 1.641.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2008 bekend gemaakt, berekend naar dezelfde waarde.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Bij uitspraak van 7 januari 2010 heeft de rechtbank het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 februari 2010, aangevuld bij brief van 23 februari 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [A]-weg [1] te [Z] (hierna: de woning).
2.2. Bij beschikking is de waarde van de woning voor het jaar 2008, met waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld op € 1.641.000. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een op 26 maart 2009 opgemaakte reactie van taxateur H.W. van Rinsum overgelegd, in welke reactie wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van € 1.641.000. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007. In de reactie worden de verkoopgegevens vermeld van drie in [Z] gelegen panden aan de [B]-laan [2], [C]-straat 3 en [D]-weg [4].
3.4. In het jaar 2007 zijn aan de overzijde van de straat op het dak van het pand aan de [A]-weg 10, recht tegenover de woning van belanghebbende, drie UMTS-telefoniezendmasten (hierna: de zendmasten) geplaatst.
3. Geschil in hoger beroep
3.1. In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en op het door hen ter zitting gestelde.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 1.394.850 of € 1.474.272. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van uitspraak van de rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.2. Taxateur Van Rinsum heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 2006 en 2007 voor de panden aan de [B]-laan [2], [C]-straat [3] en [D]-weg [4] te [Z] zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de hierboven bedoelde waarde.
4.3. Gelet op de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en gebruik, is aannemelijk dat de panden waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. De enkele omstandigheid dat de inhoud en het kaveloppervlak van de referentiepanden niet geheel gelijk zijn aan die van de woning is - anders dan belanghebbende kennelijk bepleit - op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat deze panden niet als referentiepanden kunnen dienen, dan wel, om te concluderen tot een lagere waarde aangezien met deze verschillen rekening wordt gehouden bij de waardebepaling door uit te gaan van prijzen per m³ inhoud en m² kaveloppervlak.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiepanden geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die panden steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
4.4. Het door belanghebbende hiertegenover aangevoerde is, afgezien van de hierna te bespreken invloed van de aanwezigheid van de zendmasten, van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Zendmasten
4.5. De onder 4.1 genoem¬de waarde ziet op de waarde in het economische verkeer, zijnde de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorberei¬ding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.
4.6. Belanghebbende stelt dat van de aanwezigheid van de zendmasten een waardeverminderende invloed uitgaat waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. Niet in geschil is dat de zendmasten in 2007 zijn geplaatst en dat indien de plaatsing van de zendmasten een verandering van de waarde van de woning tot gevolg heeft, met de aanwezigheid daarvan op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ rekening gehouden moet worden door te waarderen naar de toestand per 1 januari 2008.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onweersproken verklaard dat twee van de drie zendmasten vanaf de openbare weg en alle drie de masten vanaf de bovenetages duidelijk zichtbaar zijn.
4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat ten aanzien van zendmasten een maatschappelijke discussie gaande is, waarbij door tegenstanders van plaatsing het standpunt wordt ingenomen dat straling afkomstig van dan wel samenhangend met zendmasten kan leiden tot gezondheidsschade bij omwonenden.
4.8. Belanghebbende stelt niet dat de plaatsing van de zendmasten in 2007 tegenover, en op relatief korte afstand van de woning heeft geleid tot schade aan haar gezondheid. Belanghebbende stelt evenmin dat straling afkomstig van dan wel samenhangend met zendmasten kan leiden tot gezondheidsschade bij omwonenden. De vraag of zendmasten schade kunnen veroorzaken aan de (volks)gezondheid is dan ook, zo overweegt het Hof, in de onderhavige procedure niet in geschil.
4.9. Belanghebbende heeft gesteld:
“dat de stand van de wetenschap tot op dit moment nog niet zover is dat met absolute zekerheid vastgesteld kan worden dat UMTS-masten zodanig kunnen worden ingericht dat de straling geen enkel risico voor de gezondheid van omwonenden veroorzaakt.”
en dat als gevolg van deze onzekerheid bij aanbieding van de woning ten verkoop een deel van de potentiële kopers zal afzien van het doen van een bieding. Zij heeft in dit verband diverse stukken en publicaties overgelegd waarin wordt gewezen op mogelijk negatieve gevolgen van de plaatsing van zendmasten voor de (volks)gezondheid.
4.10. Het Hof volgt belanghebbende in haar stelling dat van de plaatsing van de zendmasten een waardeverminderende invloed uitgaat. Potentiële kopers kunnen immers bij het uitbrengen van een bieding op de woning rekening houden met de aanwezigheid van de zendmasten en de in dat verband gevoerde maatschappelijk discussie. Zij zullen alsdan een lager bod uitbrengen, dan wel, afzien van het doen van een bieding en hun aandacht richten op panden die vergelijkbaar zijn met de woning maar dan zonder zendmasten in de (directe) nabijheid.
Dit effect kan optreden ongeacht of de potentiële kopers al dan niet zelf overtuigd zijn van de gestelde risico’s van zendmasten. Bij aankoop van een pand (en bij het bepalen van de hoogte van het bod dat daartoe wordt uitgebracht) wordt tevens rekening gehouden met de mate van verkoopbaarheid van dat pand die mede wordt beïnvloed door genoemde maatschappelijke discussie en de daarmee samenhangende gedeeltelijke vraaguitval.
4.11. Ervan uitgaande dat een deel van de potentiële kopers bij de aanwezigheid van zendmasten terughoudend zal zijn bij het doen van biedingen, dan wel, een lager bod zullen uitbrengen, is het vervolgens de vraag of deze vraaguitval dusdanig is dat er een merkbaar effect optreedt op de prijsvorming.
4.12. De heffingsambtenaar bestrijdt dat er een merkbaar effect is op de prijsvorming. Weliswaar zal, zo heeft de door de heffingsambtenaar meegebrachte deskundige ter zitting van de rechtbank verklaard, vanwege de zendmasten een enkeling afhaken zodat er een zekere vraaguitval optreedt maar er blijft een veel grotere groep potentiële kopers over die zich daar niet door laat leiden zodat er uiteindelijk geen waardedrukkende invloed van uitgaat. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank verwezen naar diverse onderzoeken waaruit zou blijken dat zendmasten geen gezondheidsschade veroorzaken. Voorts heeft hij gewezen op een ‘onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt’ door de gemeente in samenwerking met plaatselijke makelaars waaruit zou blijken dat de aanwezigheid van zendmasten geen enkele invloed heeft op het waardeniveau.
Ter zitting van het Hof heeft dezelfde deskundige haar verklaring dat slechts een enkeling zal afhaken herhaald. Daaraan heeft de deskundige toegevoegd dat dat volgens Amsterdamse makelaars geen effect heeft op de waarde van woningen.
4.13. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. In dit verband ligt het, indien een waardedrukkende omstandigheid aanwezig is, op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden (HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, BNB 2011/222). In zoverre heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.3 van haar uitspraak, de bewijslast onjuist verdeeld door belanghebbende (in ieder geval deels) te belasten met het leveren van bewijs van waardedruk wegens de aanwezigheid van de zendmasten.
4.14. Nu tussen partijen niet in geschil is dat een deel van de potentiële kopers bij aanwezigheid van zendmasten geen bieding zal doen dan wel een lager bod zal uitbrengen, rust op de heffingsambtenaar de bewijslast aannemelijk te maken dat daarvan geen waardeverminderend effect uitgaat.
4.15. De heffingsambtenaar is in deze bewijslast niet geslaagd. De verwijzing naar diverse onderzoeken waaruit zou blijken dat zendmasten geen gezondheidsschade veroorzaken, faalt. Tussen partijen is immers niet in geschil of zendmasten gezondheidsschade veroorzaken maar of de maatschappelijke discussie over zendmasten in zoverre tot verzet tegen zendmasten leidt dat potentiële kopers daar in betekenende mate rekening mee houden. De stelling van de heffingsambtenaar dat het deel van de potentiële kopers dat rekening houdt met de aanwezigheid van zendmasten dermate gering is dat daarvan geen merkbare invloed op het prijsniveau van woningen uitgaat, is onvoldoende om anders te oordelen,
4.16. De verwijzing door de heffingsambtenaar naar een ‘onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt’ door de gemeente in samenwerking met plaatselijke makelaars, faalt evenzeer. Ter zitting van het Hof is duidelijk geworden dat er niet zozeer sprake is van een onderzoek als wel van periodiek overleg tussen de gemeentelijke dienst marktanalyse en lokale makelaars. Van (de resultaten van) dit overleg is geen schriftelijk verslag opgemaakt. Een rapport waaruit (op enigerlei wijze) zou blijken dat de aanwezigheid van een zendmast geen waardeverminderend effect heeft, is - zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard - niet voorhanden.
4.17. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat terecht geen rekening is gehouden met een waardedruk als gevolg van de aanwezigheid van de zendmasten in de directe omgeving van de woning.
4.18. Belanghebbende stelt dat, als gevolg van de aanwezigheid van de zendmasten, de waarde van de woning moet worden verminderd met 15% dan wel 10% van de vastgestelde waarde. Zij heeft dit percentage niet nader onderbouwd en evenmin een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende haar stelling niet aannemelijk gemaakt.
4.19. Nu het Hof de heffingsambtenaar, noch belanghebbende kan volgen in de door hen bepleite waarde stelt het Hof, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht waaronder het aantal zendmasten en de afstand tot de woning, de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en toestandsdatum 1 januari 2008 in goede justitie vast op € 1.560.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen, de vastgestelde waarde verminderen tot € 1.560.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen 2008 verminderen tot een naar een waarde van € 1.560.000.
5. Kosten
Nu het door belanghebbende ingestelde hogere beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank om die reden wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in zowel het hoger beroep als het beroep.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van de in onderdeel c van artikel 1 bedoelde Pro kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting bij de rechtbank en bij het gerechtshof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, € 4,20 + € 4 = € 8,20.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde naar de peildatum 1 januari 2007 en toestandsdatum 1 januari 2008 tot € 1.560.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2008 tot een berekend naar een waarde van € 1.560.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 8,20;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden het voor de behandeling van het voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 149 ( € 39 + € 110).
Aldus gedaan op 12 januari 2012 door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P.F. Slijpen , leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J. Wessel als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.