Uitspraak
31 januari 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE (VOORHEEN VIJFDE) MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Appellante wordt hierna aangeduid als [appellante]. Geïntimeerden worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd en afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].
Bij dagvaarding van 8 februari 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 28 mei 2010 en 12 november 2010, in deze zaak onder nummer 1094276 CV EXPL 09-36375 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
Bij memorie heeft [appellante] het hoger beroep klaarblijkelijk beperkt tot het vonnis van 12 november 2010, 23 grieven tegen dat vonnis aangevoerd, producties overgelegd, bewijs aangebo¬den en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en voor recht zal verklaren dat het gehuurde dient te worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, met veroordeling van [geïntimeerden], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij akte heeft [appellante] nog een productie in het geding gebracht.
Bij memorie hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Op 19 december 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. A. van Dorsten, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerden] door mr. Meijerink voornoemd. Beide advocaten hebben zich bediend van aan het hof overgelegde pleitnotities. Partijen hebben inlichtingen verschaft. [appellante] heeft bij deze gelegenheid nog een aantal producties overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 28 mei 2010 onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens als gesteld en niet (voldoende) bestreden zijn komen vast te staan, behelzen het navolgende.
i. [geïntimeerde sub 1] heeft sinds 1 januari 1983 krachtens een schriftelijke “huurovereenkomst voor bedrijfsruimte” in huur “de bedrijfsruimte van perceel Van Ostadestraat 208 te Amsterdam, uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkel/woonhuis”. Hij woont in het gehuurde samen met [geïntimeerde sub 2].
ii. [J.R.], [C.R.] en [B.] zijn tezamen eigenaar en verhuurder van het gehuurde geweest vanaf 13 januari 1968 tot eind 2004. [J.R.] was toen beheerder van het gehuurde, vanaf 1991 samen met zijn dochter [A.G.]. In de periode vanaf 2004 tot en met 2007 zijn [C.R.], [B.] en [A.G.] eigenaar geweest. Van 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 is [C.R.] enig eigenaar geweest. Sinds 1 januari 2009 is [appellante], dochter van [C.R.], eigenaresse van het gehuurde.
iii. Op de zolderverdieping van het pand [adres], dat uit vier woonlagen bestaat, bevinden zich vier bergingen (zogeheten lattenzolders). [geïntimeerde sub 1] heeft een van deze lattenzolders in gebruik als berging.
iv. Bij brief van 26 maart 2008 heeft [appellante] (kennelijk mede namens “de eigenaar”) [geïntimeerde sub 1] verzocht de zolderruimte te ontruimen en de sleutel die toegang gaf tot het trappenhuis naar de bergingen in te leveren. [geïntimeerde sub 1] heeft dit geweigerd. Partijen hebben schriftelijk gediscussieerd over de vraag of de zolderberging onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.
v. Op of omstreeks 23 juni 2008 heeft [appellante] het slot van de deur die toegang geeft tot het trappenhuis naar de zolder vervangen. Zij heeft geweigerd [geïntimeerde sub 1] een sleutel daarvan te verstrekken.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vorderen [geïntimeerden] dat voor recht wordt verklaard dat de zolderberging die [geïntimeerde sub 1] in gebruik heeft onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst met betrekking tot de begane grond van het pand [adres] en dat [appellante] op straffe van een dwangsom wordt geboden aan [geïntimeerde sub 1] een passende sleutel van de toegangsdeur van het trappenhuis te verstrekken en wordt verboden de toegang tot de zolderberging te belemmeren, alsmede dat wordt bepaald dat [geïntimeerde sub 2] met ingang van de dag van het vonnis medehuurder zal zijn. [appellante] heeft de vorderingen weersproken en van haar kant gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en haar betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De kanton¬rechter heeft, na bij tussenvonnis een descente te hebben gelast, bij het eindvonnis de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en de vordering van [appellante] afgewezen, met haar veroordeling in de kosten.
3.2 De grieven 1 tot en met 16 bestrijden de toewijzing van de vorderingen met betrekking tot de zolderberging en de overwegingen en oordelen waarop die toewijzing berust. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.2.1 [geïntimeerden] hebben gesteld dat de zolderberging die [geïntimeerde sub 1] in gebruik heeft, onderdeel uitmaakt van het door hem sinds 1 januari 1983 gehuurde. Ter onderbouwing van deze stelling hebben zij aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] bij de ondertekening van het huurcontract op het makelaarskantoor van [J.R. jr.] (de zoon van [J.R.], een van de toenmalige eigenaren) in diens bijzijn de sleutel tot het trappenhuis overhandigd heeft gekregen van de vorige huurder van de benedenverdieping, [B.], en sindsdien steeds het gebruik heeft gehad van de zolderberging, zoals [B.] dat voordien had. De overige drie bergingen zijn in gebruik bij de bewoners van de woningen op de eerste, tweede en derde verdieping.
3.2.2 Ten bewijze van hun stellingen hebben [geïntimeerden] de volgende stukken overgelegd:
- een schriftelijke verklaring van [A.G.], inhoudende dat zich sinds 1922, toen haar grootvader de eigendom verkreeg, op de bovenverdieping van de panden [adres nr., nr. en nr.] behalve drie zolderkamers, bestemd voor de woningen op de eerste, tweede en derde verdieping, vier lattenzolders bevonden, drie naast elkaar, bestemd voor de woningen op de eerste, tweede en derde verdieping en een boven het trapportaal, bestemd voor de benedenwoning, welke verklaring besluit met de mededeling dat aan [geïntimeerde sub 1] in 1983 is verhuurd de winkelwoning nummer 208 plus de lattenzolder boven het trapportaal;
- een schriftelijke verklaring van [J.R. jr.], voor zover hier van belang inhoudende dat de woning destijds aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd inclusief het gebruik van een zolder/berging;
- een schriftelijke verklaring van [B.], voor zover hier van belang inhoudende dat de berging op de zolder (“lattenzolder”) ook vóór 1983 deel uitmaakte van het (toentertijd door hem) gehuurde;
- een schriftelijke verklaring van [C.], bewoner van [adres], voor zover hier van belang inhoudende dat hij in het verleden enkele malen heeft geholpen bij het opruimen van de lattenzolder van [geïntimeerden] bij gezamenlijke opruimacties van alle toenmalige bewoners van het pand [adres];
- foto’s van de zolderetage van het pand [adres], waarop te zien is dat op de lattenzolders bordjes hangen waarop staat vermeld “BG”, “II” en “III”.
3.2.3 [appellante] heeft betwist dat [geïntimeerde sub 1] de zolderberging heeft gehuurd. Zij wijst erop dat de zolderberging niet in de schriftelijke huurovereenkomst is vermeld. De sleutel kan [geïntimeerde sub 1] volgens haar op enig moment van een van de buren hebben gekregen, in ieder geval heeft hij die niet van de toenmalige eigenaren ontvangen. Een al dan niet onrechtmatig gebruik van de lattenzolder door de vorige huurder [B.] zegt volgens [appellante] niets over de verhuur aan [geïntimeerde sub 1]. Zij acht het hoogst ongebruikelijk dat een benedenwoning een berging heeft op zolder. Zij wijst erop dat in het pand [adres] de bedrijfsruimte op de begane grond niet over een van de vier bergingen op zolder beschikt, anders dan [A.G.] heeft verklaard. In de tijd dat [J.R.] en [C.R.] samen nog eigenaar waren (en dus ten tijde van de verhuur aan [geïntimeerde sub 1]) werden de beslissingen over huurkwesties door de broers gezamenlijk genomen. [A.G.] was bij de verhuur aan [geïntimeerde sub 1] niet betrokken. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 1] een andere berging in gebruik dan uit de verklaring van [A.G.] zou voortvloeien, aldus [appellante].
3.2.4 Ter onderbouwing van haar verweer heeft [appellante] de volgende stukken overgelegd:
- notariële verklaring van [C.R.], voor zover hier van belang inhoudende dat hij tot 1944 heeft gewoond op de bel-etage van het pand [adres] en goed op de hoogte is van de situatie, dat het gebruik van de diverse zolderruimtes in het pand [adres] niet overeenkomt met hetgeen [A.G.] daarover heeft verklaard, wat onder andere blijkt uit het feit dat [geïntimeerde sub 1] een andere berging in gebruik heeft, dat zijn broer [J.R.] de winkel [adres] heeft verhuurd aan [geïntimeerde sub 1], dat die bedrijfsruimte meerdere opslagruimtes bevat en dat het in een dergelijk geval “niet gebruikelijk” is “dat er nog een bergruimte op zolder is inbegrepen, hetgeen ook niet in het huurcontract is vermeld”, dat uit de verklaring van [A.G.] slechts blijkt dat zij destijds ervan op de hoogte was dat [geïntimeerde sub 1] een berging in gebruik had, dat [geïntimeerde sub 1] de sleutel van een van de buren kan hebben gekregen, dat [C.R.] als enige nog levende mede-eigenaar uit de tijd van de totstandkoming van de overeenkomst erbij blijft dat [geïntimeerde sub 1] “ook met de verklaring van (…) [A.G.], geen aanspraak kan maken op gebruik van de latten¬zolder en hij alleen recht van spreken zou hebben wanneer hij een overeenkomst met de eigenaren kan overleggen”;
- schriftelijke verklaring van [C.R.], voor zover hier van belang inhoudende dat het pand [adres] drie woonlagen en een bedrijfsruimte heeft en vier latenzolders, waarvan een door de bedrijfsruimte wordt gebruikt, omdat die bedrijfsruimte geen opslaggelegenheid heeft doordat de woning [adres nr.] bel-etage “insteekt” in de woning [adres nr.] bel-etage en er daardoor geen interne bergruimte is en bovendien de tuin de helft kleiner is, en dat het pand [adres nr.] drie woonlagen en een bedrijfsruimte heeft en vier lattenzolders, waarvan twee aan de voorkant behoren bij de woning op de derde verdieping;
- schriftelijke verklaring van [P.], voor zover hier van belang inhoudende dat in zijn ervaring bij etagewoningen, bestaande uit een benedenhuis en bovenwoningen, de zolderverdieping bestond uit een lattenzolder voor iedere woonetage en een overloop, en de benedenwoning niet beschikte over een lattenruimte op de zolder, aangezien ervan werd uitgegaan dat die de beschikking had over een kelder en/of een tuin en dus voldoende bergruimte had.
3.2.5 Aldus heeft [appellante] de gedetailleerde en ruimschoots met bewijsstukken onderbouwde stellingen van [geïntimeerde sub 1] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Haar verweer berust op algemeenheden (een gehuurde zolderberging moet in de huurovereenkomst zijn vermeld, het is ongebruikelijk dat een benedenwoning de beschikking heeft over een zolderberging) en gaat onvoldoende in op de concrete omstandigheden van het geval, meer in het bijzonder het feit dat [geïntimeerde sub 1] decennialang in alle openheid en zonder ooit enige tegenwerking te hebben ondervonden gebruik heeft gemaakt van de zolderberging. Tegenwerking zou in ieder geval te verwachten zijn geweest van de bewoner van de derde etage, waarbij de berging volgens [appellante] zou hebben gehoord.
3.2.6 De notariële verklaring van [C.R.] houdt niet in dat hij van zijn broer [J.R.], die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] als beheerder optrad, heeft gehoord welke delen van het pand exact aan [geïntimeerde sub 1] zijn verhuurd. Ook [C.R.] baseert zijn betwisting op het ontbreken van een vermelding in de huurovereenkomst en op hetgeen van oudsher gebruikelijk was. In zijn verklaring beroept hij zich weliswaar op zijn status van enige nog levende mede-eigenaar uit de tijd dat het huurovereenkomst is gesloten, maar hij vermeldt niet wat hem destijds over de verhuur aan [geïntimeerde sub 1] is medegedeeld en op welke mededelingen en/of gedragingen uit díe tijd hij zijn mening baseert. Nu het erom gaat te bepalen wat in concreto met [geïntimeerde sub 1] is afgesproken komt aan de verklaring van [C.R.] voor de beoordeling van het geschil geen betekenis toe.
3.2.7 Voorts kan met betrekking tot de algemeenheden waarop [appellante] haar betwisting baseert worden opgemerkt dat die in het onderhavige geval – zoals [geïntimeerden] ook betogen - dienen te worden genuanceerd: het is in Amsterdam niet ongebruikelijk dat in huurcontracten de meeverhuurde zolder¬ruimte niet apart is vermeld en van de drie aan de familie [appellante] toebehorende panden [adres nr., nr. en nr.] bevatten er twee een zolderberging die in gebruik is bij de bewoner van het benedenhuis.
3.2.8 [appellante] heeft tegenbewijs aangeboden tegen de stelling dat de zolderberging aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd. Omdat het verweer tegen die stelling onvoldoende is gemotiveerd, komt het hof echter aan tegenbewijs daartegen niet toe. De grieven 1 tot en met 16 falen; op goede gronden heeft de kantonrechter geoordeeld dat de zolderberging tot het gehuurde behoort en op die grond de op die berging betrekking hebbende vorderingen toegewezen.
3.3 De grieven 17 tot en met 21 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de overeenkomst betrekking heeft op woonruimte en niet op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals [appellante] heeft gesteld. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3.1 In de huurovereenkomst is als bestemming van het pand genoemd “winkel/woonhuis”. Tussen partijen staat vast dat gebruik als winkel geen van de contractspartijen ooit voor ogen heeft gestaan. In zoverre kan, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, bij het achterhalen van de bedoeling van partijen aan de bewoordingen van het contract geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Evenmin is doorslaggevend de benaming die partijen aan het contract hebben gegeven: “huurovereenkomst voor bedrijfsruimte”. Die benaming en de wijze waarop de overeenkomst verder is ingekleed zijn te beschouwen als uitvloeisel van de juridische kwalificatie die partijen aan de tussen hen in het leven geroepen rechtsverhouding hebben gegeven, die in dit geding niet beslissend kan zijn, omdat het erom gaat wat partijen omtrent het feitelijk gebruik voor ogen heeft gestaan.
3.3.2 Bij een gemengde huurovereenkomst als de onderhavige (combinatie van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte) is de aan te leggen maatstaf dat het gehuurde alleen dan niet in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. De bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde is in dit verband niet relevant, zodat hetgeen partijen daarover hebben opgemerkt onbesproken kan blijven.
3.3.3 [appellante] heeft gesteld dat haar oom [J.R.] voor ogen heeft gestaan om het gehuurde als overwegend atelier¬ruimte te verhuren aan kunstenaars. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij een boekwerk overgelegd waarin van de verhuur van deze ruimte als kunstenaarsatelier melding is gemaakt. Zowel het feit dat de desbetreffende passage opent met de woorden “Door de grote woningnood” als de naam van de stichting waarmee werd overlegd, Stichting Woon-Werkruimtes voor Kunstenaars, wijst echter erop dat wel degelijk ook het woonbelang van de aspirant-huurders werd behartigd. Dat alleen kunstenaars daarvan konden profiteren rechtvaardigt nog niet de conclusie dat overwegend atelierruimte is verhuurd. Wel wil het hof aannemen dat destijds is beoogd ook atelierruimte te verhuren, naast woonruimte.
3.3.4 Door middel van stukken heeft [geïntimeerde sub 1] aangetoond dat in ieder geval vanaf 1991, dus acht jaar na ingang van de huur, de huur jaarlijks werd verhoogd op de wijze die geldt voor woonruimten en niet op de in het contract voorziene wijze (indexering aan de hand van het indexcijfer van het CBS) die past bij bedrijfsruimten. Na 2001 werd in de aanzegging van de huurverhoging het gehuurde ook als “woning” respectievelijk “woonruimte” aangeduid. Destijds meende de verhuurder, die dezelfde was als ten tijde van het aangaan van de overeen¬komst, kennelijk dat de overeenkomst overwegend betrekking had op woonruimte. In deze gang van zaken is pas wijziging opgetreden na 2007, toen de eigendom was overgegaan.
3.3.5 Het is aan [appellante] om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen op grond waarvan kan worden aangenomen dat partijen voor ogen heeft gestaan om overwegend bedrijfsruimte te verhuren. Dat klemt temeer, nu uit de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken blijkt dat al betrekkelijk snel werd gehandeld alsof (overwegend) woonruimte was verhuurd. Aan deze stelplicht heeft [appellante] niet voldaan. [geïntimeerde sub 1] heeft gesteld dat de indeling van het gehuurde in 1982 was: beneden de voormalige winkelruimte met daarachter een grote woonkamer, keuken, toilet en kastruimte en boven een grote en een kleine slaapkamer, douche, toilet en kastruimte. Daarnaast beschikt het gehuurde over een tuin. [appellante] heeft erkend dat deze indeling thans bestaat, maar heeft zich beroepen op oude plattegronden van het gehuurde, waaruit blijkt dat zich beneden een bedrijfsruimte met achterliggende woonkamer en keuken bevonden en boven een opslag en een bergruimte. Uit haar stellingen blijkt echter niet dat die situatie nog bestond in 1982, toen de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] tot stand kwam. Ook heeft [appellante] zich niet erover uitgelaten wanneer de - ingrijpende – verbouwing van de bovenverdieping volgens haar heeft plaatsgehad.
3.3.6 [C.R.] heeft in zijn notariële verklaring en in zijn andere schriftelijke verklaring gesteld dat het gehuurde door zijn broer (uitdrukkelijk) als bedrijfsruimte is verhuurd. Waarop die kwalificatie als bedrijfsruimte was gebaseerd blijkt uit zijn verklaringen echter niet, hetgeen wel van belang is, aangezien in confesso is dat in ieder geval mede woonruimte is verhuurd en verhuur als bedrijfsruimte destijds het voordeel had dat de ruimte kon worden verhuurd zonder inmenging van gemeentewege. Ook met het overleggen van de verklaringen van [C.R.] heeft [appellante] dus niet aan haar stelplicht voldaan.
3.3.7 [appellante] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen. Aangezien zij echter geen concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof aan bewijslevering niet toe. De grieven 17 tot en met 21 falen. De kantonrechter heeft het gehuurde terecht als woonruimte gekwalificeerd.
3.4 Grief 22 bestrijdt de toekenning van het medehuurderschap aan [geïntimeerde sub 2]. Nu die bestrijding berust op het hiervoor onjuist bevonden uitgangspunt dat het gehuurde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW is, moet ook deze grief worden verworpen.
3.5 Grief 23 is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en deelt dus het lot van de overige grieven.
3.6 Nu alle grieven falen moet het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellante] de kosten van het hoger beroep te dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 284,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat;
verklaart voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Wortel en J.W. Hoekzema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 31 januari 2012.