Uitspraak
zaaknummer 200.076.923/01
27 maart 2012
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELANT 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT 2],
wonende te [woonplaats],
3. [APPELLANT 3],
wonende te [woonplaats],
4. [APPELLANT 4],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN in principaal appel,
GEÏNTIMEERDEN in incidenteel appel,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAPELLE MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE in principaal appel,
APPELLANTE in incidenteel appel,
advocaat: mr. R.A. Veldman te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellanten] en Capelle genoemd.
1.1. Bij dagvaarding van 17 september 2010 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 juni 2010, in deze zaak onder zaaknum¬mer/rolnummer 429585/HA ZA 09-1807 gewezen tussen hen als eisers en Capelle als gedaagde.
1.2. [Appellanten] hebben bij memorie twee grieven aangevoerd en daarbij hun eis aangevuld, met conclusie, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover het de veroordeling tot betaling van € 47.160,- betreft en Capelle alsnog zal veroordelen tot betaling van een bedrag dat overeenstemt met de door hen geleden schade met een minimum van € 150.000,-, met bekrachtiging van het vonnis voor het overige en met veroordeling van Capelle in de proceskosten.
1.3. Daarop heeft Capelle geantwoord, harerzijds in incidenteel appel twee grieven aangevoerd en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof in het principaal appel de grieven zal verwerpen en in het incidenteel appel het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van [appellanten] alsnog zal afwijzen, een en ander met veroordeling van [appellanten]– uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het de procedure in eerste aanleg en in principaal en incidenteel appel.
1.4. [Appellanten] hebben vervolgens een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen en geconcludeerd tot afwijzing van de gevraagde vernietiging van het vonnis van de rechtbank, kosten rechtens.
1.5. De partijen hebben de zaak op 18 januari 2012 doen bepleiten, [appellanten] door mr. M.E. van Huet, advocaat te Amsterdam, Capelle door hun hiervoor genoemde advocaat, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
1.6. Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 (2.1 tot en met 2.5), een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. [Appellanten] zijn sinds eind jaren negentig (gezamenlijk) eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats]. Na renovatie en verbouwing zijn op de tweede, derde en vierde verdieping van dit pand twee appartementen gerealiseerd, die vervolgens zijn verhuurd. Per 1 februari 2004 hebben [appellanten] het appartement op een deel van de derde en de vierde verdieping (hierna: het appartement) verhuurd aan [A] (hierna: [A]). De hiertoe op 1 februari 2004 ondertekende overeenkomst is opgesteld door Capelle, door wie [appellanten] zich ook bij het aangaan van die overeenkomst hebben laten vertegenwoordigen. De overeenkomst vermeldt onder meer het volgende:
“4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).
(…)
4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 1.200,00
- het voorschot op de vergoeding voor de door
of vanwege verhuurder ten behoeve van
huurder te verzorgen leveringen en diensten € ----,--
¬¬¬¬__________
Zodat huurder per maand in totaal heeft te
voldoen € 1.200,00
Zegge Twaalfhonderd Euro.
(…)
6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende (N.V.T.)
(…)
9. Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: Capelle Makelaars BV, Minervaplein 25 te Amsterdam (1077 TJ).”
[A] heeft op 6 juli 2004 bij de Huurcommissie (onder andere) een verzoek gedaan ex artikel 7:258 BW tot vaststelling van de huurprijs. De Huurcommissie heeft in haar beslissing van 2 november 2004 de (kale) huurprijs van het appartement per 1 augustus 2004 vastgesteld op € 294,49 per maand. Deze beslissing is gevolgd door een procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep bij dit hof. Bij arrest van 30 augustus 2007 heeft het hof de kale huur van het appartement per 1 augustus 2004 vastgesteld op € 320,22 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 80,06 per maand. De huurovereenkomst tussen [appellanten] en [A] duurt nog steeds voort.
3.2. [Appellanten] hebben Capelle in rechte betrokken en een verklaring voor recht gevorderd dat Capelle jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de dientengevolge door hen geleden c.q. te lijden schade en gevorderd dat Capelle ter zake zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 150.000,-, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. [Appellanten] stellen dat Capelle bij het opstellen van de huurovereenkomst met [A] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht door een all-in prijs overeen te komen, terwijl Capelle wist dat het appartement gemeubileerd en gestoffeerd zou worden verhuurd. Capelle heeft dusdoende onvoldoende acht geslagen op de consequenties die het bepaalde in artikel 7:258 BW zou kunnen hebben, aldus [appellanten]. De rechter heeft in casu, omdat een all-in huurprijs in de huurovereenkomst is opgenomen, een uitsplitsing gemaakt tussen de huurprijs en de servicekosten die gezamenlijk lager zijn dan de overeengekomen all-in prijs. Volgens [appellanten] bestaat de schade die zij hierdoor lijden uit het verschil tussen de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 1.200,- en het door de rechter vastgestelde bedrag aan huur en servicekosten. Berekend over een periode van vijftien jaar begroten zij hun schade op minstens € 150.000,-.
3.3. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] toegewezen tot een bedrag van € 47.160,-. De rechtbank achtte door de vermelding van een all-in prijs in het huurcontract, zonder splitsing van dat totaalbedrag in kale huur en servicekosten, dat contract niet op de juiste wijze vormgegeven. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting door Capelle, nam zij als vaststaand aan dat Capelle ervan op de hoogte was dat de huurovereenkomst met [A] mede het gebruik van meubilair omvatte. Dit betekende naar het oordeel van de rechtbank dat Capelle tekort is geschoten in de aan haar verstrekte opdracht een deugdelijk huurcontract op te stellen. De rechtbank bepaalde de schade op het verschil tussen de op grond van het woningwaarderingsysteem voor het appartement geldende maximaal redelijke huurprijs ad € 582,22 en de thans vastgestelde huurprijs van € 320,22, berekend voor een huurperiode van vijftien jaar. Zowel [appellanten] als Capelle hebben grieven aangevoerd tegen de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze berust. Het hof zal de grieven van Capelle in het incidentele appel - die van de verste strekking zijn - het eerst bespreken.
3.4. Met haar eerste grief keert Capelle zich tegen de overweging van de rechtbank dat het aanvankelijk door [appellanten] ingenomen standpunt in de hiervoor genoemde procedure ex artikel 7:258 BW tegen [A], inhoudende dat het niet de bedoeling was het appartement gemeubileerd te verhuren, in die procedure in hoger beroep is verlaten en dat de huidige stellingname van [appellanten] in overeenstemming is met hetgeen in die eerdervermelde procedure is vastgesteld. Zoals volgt uit de toelichting betoogt Capelle niet langer dat de huidige stellingname van [appellanten] in strijd is met de goede procesorde en tot niet-ontvankelijkheid dient te leiden, maar voert zij aan dat het – ook in hoger beroep niet verlaten - standpunt van [appellanten] in de (op naam van Capelle, maar materieel door [appellanten] gevoerde) procedure tegen [A] ertoe leidt dat de huidige stellingname van [appellanten] (inhoudelijk) niet voor juist kan worden gehouden. Nu gemeubileerde verhuur niet de bedoeling was, kan die bedoeling ook niet aan Capelle kenbaar zijn gemaakt, aldus Capelle. Het hof zal deze grief samen behandelen met grief 2 van Capelle, waarmee Capelle betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat zij ervan op de hoogte was dat de huurovereenkomst met [A] mede het gebruik van meubilair omvatte. Volgens Capelle heeft zij de stelling van [appellanten] dat zij wist van de gemeubileerde verhuur voldoende weersproken en zij bespreekt haar argumenten tegen deze stelling in hoger beroep opnieuw.
3.5. Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat het appartement zich bij aanvang van de verhuur aan [A] in gemeubileerde staat bevond. Als in de huurovereenkomst van een gemeubileerde woning geen splitsing wordt gemaakt tussen de huurprijs en het voorschot op de servicekosten moet worden aangenomen dat slechts een (all-in) prijs is overeengekomen. De toepasselijke regelgeving brengt in dat geval mee dat de huurder een uitsplitsing kan vorderen tussen de huurprijs en het voorschot op de servicekosten. Als de huurcommissie of rechter vervolgens van oordeel is dat de huurovereenkomst niet geliberaliseerd is en slechts een prijs is overeengekomen, wordt de huurprijs in beginsel vastgesteld op een bedrag gelijk aan 55% van de maximale huurprijsgrens en het voorschot op de servicekosten op 25% van die huurprijs. Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling beoogt de wetgever tegen te gaan dat all-in huurprijzen worden gebruikt om de toepasselijke huurprijsbepalingen te ontduiken. Gelet op deze sanctie is het bij de verhuur van een gemeubileerde woning ten zeerste in het belang van de verhuurder de genoemde splitsing in de huurovereenkomst op te nemen, ook als het de bedoeling is de prijs voor het gebruik van de meubilering op nihil te stellen (het – verworpen - standpunt dat [appellanten] hebben ingenomen in het hoger beroep in de procedure tegen [A]).
3.6. De inhoud van het onderhavige contract, waarin een dergelijke splitsing niet is gemaakt en die het risico van de toepassing van artikel 7:258 BW meebracht, duidt er derhalve op dat Capelle de huurovereenkomst niet met de van haar te vergen zorgvuldigheid op schrift heeft gesteld. Capelle heeft aangevoerd dat zij niet wist dat het appartement gemeubileerd was. Ook als dat het geval is, had zij naar het oordeel van het hof behoren te weten dat het appartement gemeubileerd was, zodat haar op die grond kan worden verweten dat zij in een juiste uitvoering van de aan haar verstrekte opdracht tekort is geschoten. Het betreft immers een appartement in een gewilde buurt van Amsterdam dat voor een bedrag ver boven de liberalisatiegrens werd verhuurd aan een buitenlandse huurster. Dergelijke objecten, kennelijk gericht op de expatmarkt, plegen regelmatig gemeubileerd te worden verhuurd. Het had op de weg van Capelle gelegen, die zich als professionele makelaar bij uitstek het belang van een correcte vermelding van de huurprijs diende te realiseren, zich ervan te vergewissen of het hier al of niet ging om een gemeubileerd appartement. Capelle heeft in het kader van haar verweer onvoldoende aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat zij zich afdoende heeft vergewist van de essentiële elementen van de huurovereenkomst. Ook het hof komt tot de slotsom dat Capelle door het ongesplitst vermelden van een huurbedrag in het huurcontract jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de aan haar verstrekte opdracht. De grieven van Capelle falen.
3.7. In het principale appel keren [appellanten] zich met hun grieven tegen de door de rechtbank vastgestelde schadeomvang. Grief I acht het uitgangspunt van de rechtbank dat bij het beoordelen van de omvang van de schade de maximaal redelijke huurprijs geldt van € 582,22 in plaats van een marktconforme, geliberaliseerde huurprijs onjuist en onbegrijpelijk en grief II richt zich tegen de aanname dat de huurster in de hypothetische situatie dat het huurcontract een correcte opgave van kale huur en servicekosten zou hebben bevat, gebruik zou hebben gemaakt van de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen.
3.8. Ook in hoger beroep geldt als (niet bestreden) uitgangspunt dat het appartement (net) niet over voldoende punten beschikte om als geliberaliseerde woning te kunnen worden aangemerkt en dat op grond van het woningwaarderingsysteem voor het appartement een maximaal redelijke huurprijs geldt van € 582,22. [Appellanten] hebben betoogd dat Capelle als makelaar/beheerder een puntentelling had dienen te maken om na te gaan of het appartement over voldoende punten beschikte om de liberalisatiegrens te bereiken. Desgevraagd heeft de advocaat van [appellanten] ter zitting toegelicht dat deze stelling geen zelfstandige grondslag betreft, maar een aspect dat bij de schadebegroting moet worden betrokken. Het hof volgt [appellanten] niet in deze stelling. De wet verbiedt particuliere eigenaren niet een woning te huur aan te bieden en te verhuren tegen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijsgrens. Het wettelijk systeem leidt ertoe dat het aan het eigen initiatief van de huurder is overgelaten de aanvangshuurprijs te laten toetsen (al dan niet via de procedure van artikel 7:258 BW) om daarmee huurverlaging te kunnen bewerkstelligen. Daarbij geldt – en dat wordt door [appellanten] ook onderkend – dat onzeker is hoe de huurcommissie of de rechter in een voorkomend geval zal oordelen ten aanzien van het aantal punten dat aan een woning kan worden toegekend. Als een verhuurder een huurprijs overeenkomt die mogelijk niet verenigbaar is met de toepasselijke huurprijswetgeving, draagt hij daarmee het risico dat op een daartoe strekkend verzoek van de huurder tot huurprijsverlaging wordt overgegaan. Vanuit die optiek bezien gaat het naar het oordeel van het hof te ver dit risico bij de ingeschakelde makelaar/beheerder als Capelle te leggen, ook zonder dat Capelle specifiek de opdracht heeft gekregen en aanvaard het puntenaantal van de woonruimte te berekenen. Terzijde merkt het hof nog op dat, als wel een daartoe strekkende opdracht van een verhuurder door een makelaar/beheerder is aanvaard, het vervolgens van de omstandigheden van het geval zal afhangen of de makelaar/beheerder aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die voor de verhuurder ontstaat als gevolg van een beslissing van de huurcommissie of de rechter waarbij een ander puntenaantal is vastgesteld dan het aantal dat de makelaar/beheerder heeft berekend.
3.9. Het voorgaande brengt mee dat [appellanten] jegens Capelle niet reeds op grond van de hoedanigheid van Capelle als makelaar/beheerder aanspraak kunnen maken op vergoeding van het verschil tussen de volgens het woningwaarderingsysteem geldende maximale huurprijsgrens en de overeengekomen huurprijs.
3.10. Of [appellanten] op vergoeding van dat verschil aanspraak kunnen maken hangt in het onderhavige geval af van de vraag of [A] zich in de hypothetische situatie dat de huurprijs juist in het contract was vermeld, al dan niet tot de huurcommissie had gewend om de aanvangshuur te laten toetsen. Het hof beantwoordt deze vraag als volgt. Het argument van [appellanten] dat expats als [A] zich in het algemeen niet tot de huurcommissie plegen te wenden, gaat in dit geval niet op. Zoals [appellanten] zelf opmerken heeft [A] zich kort na de aanvang van de huurovereenkomst naar aanleiding van problemen met de nutsvoorzieningen tot het Huurteam De Pijp gewend; de woonruimte bleek voorzien te zijn van nutsvoorzieningen (op naam van een derde) en zij werd geconfronteerd met openstaande rekeningen van een vorige huurder. Het huurteam heeft vervolgens kennelijk geconstateerd dat geen splitsing was aangebracht in de huurprijs en de bijkomende kosten voor de meubilering, en [A] aangeraden zich ter zake te wenden tot de huurcommissie. Aannemelijk is dat, in het hypothetische geval dat wel een splitsing zou zijn aangebracht, [A] zich in verband met dezelfde problemen rond de nutsvoorzieningen (die los stonden van de splitsingskwestie) ook tot het huurteam zou hebben gewend. Evenzeer aannemelijk is dat het huurteam dan aandacht zou hebben besteed aan de hoogte van de huurprijs en [A] de gang naar de huurcommissie had aangeraden. Ten slotte is aannemelijk dat [A] dat advies dan had opgevolgd. In het geval zoals zich dat thans heeft voorgedaan, heeft zij ook een advies om zich tot de huurcommissie te wenden opgevolgd. Dat zij de (aanvangs)huurprijs zou hebben willen laten beoordelen, vindt voorts steun in de omstandigheid dat zij dat ook in de procedure zoals die thans heeft plaatsgehad, aan de orde heeft gesteld. Zoals ook de kantonrechter overweegt, heeft [A] haar verzoek aan de huurcommissie niet alleen gedaan wegens het ontbreken van een verdeling in (kale) huur en servicekosten, maar ook omdat zij de door haar te betalen gebruiksvergoeding voor (alleen) de woonruimte wilde laten toetsen.
3.11. Capelle heeft nog aangevoerd dat de concrete feiten zijn dát [A] geen procedure ex artikel 249 BW heeft gevoerd. Ook dit argument gaat niet op. In het onderhavige geval was reeds sprake van een procedure ex artikel 7:258 BW, welke procedure in beginsel kan leiden tot een verdergaande huurverlaging dan op grond van artikel 7:249 BW mogelijk is (zie rechtsoverweging 3.5), zodat geen zelfstandige betekenis toekomt aan het feit dat het niet tot een procedure ex artikel 7:249 BW is gekomen.
3.12. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven I en II in principaal hoger beroep falen.
3.13. Slotsom is dat noch de grieven van [appellanten] noch die van Capelle kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Dit zal worden bekrachtigd. Voor het geval [appellanten] met hun aanvulling van eis hebben beoogd meer te vorderen dan in eerste aanleg, zal dit meer gevorderde worden afgewezen. [Appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en Capelle in de kosten van het incidenteel appel.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in eerste aanleg;
verwijst [appellanten] in de proceskosten in principaal hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Capelle gevallen, op € 4.713,- aan verschotten en € 4.893,- voor salaris;
verwijst Capelle in de proceskosten in incidenteel hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellanten] gevallen, op € 2.446,50 voor salaris;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema en J.W. Hoekzema en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2012 door de rolraadsheer.