Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00072
26 april 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1438 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2009 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [A-gracht] [1] te Amsterdam (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 1.541.5000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 8 februari 2010, de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 17 december 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 januari 2011, aangevuld bij brief van 17 juni 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Op 17 augustus 2011 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2012.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een grachtenpand, waarvan de oppervlakte van de woning ongeveer 366 m2 is en de oppervlakte van het perceel 162 m2 is.
2.2. Tot de gedingstukken behoort een ‘Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift’, zoals ingebracht in de procedure bij de rechtbank. Hierin is voor zover van belang vermeld:
‘Eiser stelt dat er een onherstelbare verzakking heeft plaatsgevonden, maar dat er wel herfundering vereist is. Dit lijkt tegenstrijdig te zijn met elkaar. Overigens wordt er door eiser op geen enkele wijze inzicht verschaft in de hoogte van de herstelkosten of in het achterstallig onderhoud.’
In het bij deze reactie gevoegde ‘Overzicht taxatiewaarden’ is de woning van belanghebbende vergeleken met [B] [2], [C-gracht] [3] en [D-gracht] [4]. Voor de woning van de belanghebbende en de vergelijkingsobjecten is een waarde per vierkante meter vloeroppervlak gehanteerd van € 3.510, respectievelijk € 4.782, € 3.900 en € 4.747.
2.3. Belanghebbende heeft in de procedure bij de rechtbank een ‘Waarderapport’ ingebracht, opgemaakt door E. Hoogteijling (gediplomeerd woz-taxateur), voor de woz-waarde voor waardepeildatum 1 januari 2009. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde verklaard dat laatstgenoemde datum onjuist is en dat in het rapport ‘1 januari 2008’ had moeten worden vermeld. Bij dit rapport, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.344.000, is een kostenbegroting gevoegd. In deze begroting, met datum 3 september 2010, zijn kosten voor funderingsherstel van de woning vermeld van in totaal € 143.000 inclusief omzetbelasting, constructeurs en legeskosten.
2.4. In hoger beroep is door de heffingsambtenaar een ‘Reactie taxateur; Hoger beroep’ opgesteld door R. Gordinou de Gouberville RT, ingebracht waarin onder meer het volgende is vermeld:
‘Op 6-7-2011 heeft ondergetekende wederom contact opgenomen met de afdeling Bouw- en Woningtoezicht, om opnieuw alle informatie omtrent de staat van het object op te vragen. Op 20 juli 2011 heeft de heer Smit per email gereageerd. De heer Smit stelt in zijn email dat er wel degelijk sprake is van scheefstand. (…)
Uit het voorgaande blijkt dat er sprake is van een funderingsgebrek waarvan de herstelkosten door eiser geschat wordt op € 143.000,=. Met eiser ben ik van mening dat hiermee bij de waardebepaling rekening gehouden dient te worden.
Dit is m.i. ook gebeurd door de m2-prijs van onderhavige woning € 966,= lager vast te stellen dan het gemiddelde van de drie vergelijkbare verkopen in het Overzicht taxatiewaarden, welke in de beroepsprocedure bij de Rechtbank is overgelegd. Rekenkundig houdt dit in dat er een waardeverschil, in het voordeel van de woning van eiser, is van € 966,= * 366m2 = € 353.556,=. Dit is het meer dan het dubbele van de geschatte herstelkosten van de fundering door eiser!’
3. Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Belanghebbende is in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
4.3. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.4 Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Immers de m2-prijs van de woning ligt € 966 lager dan de gemiddelde m2-prijs van de door verweerder getoonde objecten. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.5. Eisers blote stelling dat door onherstelbare funderingsverzakking de waarde moet worden verminderd treft geen doel. Immers eiser heeft deze stelling niet aannemelijk gemaakt. Weliswaar heeft eiser een kostenraming overgelegd voor funderingsherstel maar daaruit blijkt niet dat sprake is van achterstallig funderingsonderhoud. Ook het waarderapport herhaalt slechts de in de kostenraming genoemde kosten. Niet blijkt uit het waarderingsrapport dat sprake is van achterstallig onderhoud of verzakking.
4.6. Eisers stelling dat de waarde is gebaseerd op indexering en deze vervolgens niet juist is toegepast, faalt. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is uitgegaan van verkopen van vergelijkbare panden. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Het door eiser overgelegde waarderingsrapport ziet op de waardepeildatum 1 januari 2009. Omdat thans de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 in geschil is, moet aan de gegevens van het rapport van verweerder dat wel ziet op de waardepeildatum 1 januari 2008 een grotere betekenis worden toegekend.
4.7. heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
4.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en
dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
4. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008. Meer in bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning op een bedrag van € 1.541.500 rekening heeft gehouden met de ernstige verzakkingen en de kosten voor funderingsherstel.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1. Het Hof stelt voorop dat in hoger beroep niet langer in geschil is dat de woning op de waardepeildatum verzakt was en dat rekening gehouden moet worden met de door belanghebbende te maken kosten voor herstelwerkzaamheden. De omvang van deze kosten, welke door belanghebbende zijn begroot op € 143.000, is door de heffingsambtenaar niet weersproken.
5.2. In rechtsoverweging 4.5 heeft de rechtbank overwogen dat belanghebbende de stelling dat door “onherstelbare funderingsverzakking de waarde moet worden verminderd”, niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof ten onrechte de bewijslast, dat sprake is van een waardevermindering als gevolg van funderingsgebreken bij belanghebbende gelegd. Belanghebbende heeft, met de door hem reeds voor de rechtbank ingebrachte stukken, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake was van funderingsgebreken. Het ligt vervolgens op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat met deze waardedrukkende omstandigheid bij de vaststelling van de waarde van de woning in voldoende mate rekening is gehouden (vgl. HR 19 december 2003, nr. 39.294, LJN AO0656, BNB 2004/105, en HR 1 april 2005, nr. 40.313, LJN AT3035, BNB 2005/184).
5.3. In de procedure voor de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een waarde voor de woning van € 1.541.500 verdedigd. Dat ten tijde van het vaststellen van deze waarde geen rekening is gehouden met de kosten van funderingsherstel blijkt uit de bijlage bij het verweerschrift en uit het feit dat aanvankelijk de scheefstand van de woning niet bij de heffingsambtenaar bekend was. Het Hof verwijst hiervoor naar de punten 2.2 en 2.4 van de feiten. In hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat, gelet op het verschil in de berekende prijs per vierkante meter van de woning en die van de vergelijkingsobjecten, de woning aanvankelijk te laag is gewaardeerd. Een onderbouwing waarmee de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning achteraf gezien niet juist is en aanvankelijk te laag is vastgesteld, ontbreekt. Gelet op het door belanghebbende ingebrachte waarderapport, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.344.000, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep met de enkele verwijzing naar de bedragen per vierkante meter voor de vergelijkingsobjecten onvoldoende aannemelijk gemaakt dat met de waardedrukkende invloed van de funderingsgebreken bij de in de beschikking vastgelegde waarde, voldoende rekening is gehouden. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde van de woning rekening is gehouden met de verzakkingen en de kosten voor herstel van de fundering.
5.4. Belanghebbende heeft een waarderapport overgelegd waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.344.000. Wordt verondersteld dat de kosten voor herstelwerkzaamheden reeds op de waardepeildatum zouden zijn uitgevoerd, dan komt belanghebbende tot een waarde van € 1.487.000. Belanghebbende heeft voor het verschil ten opzichte van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde aangevoerd dat onder meer de ligging van de woning ten opzichte van de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten minder gunstig is. Deze vergelijkingsobjecten liggen dichter bij het centrum en hebben daardoor een hogere waarde. Het Hof acht niet aannemelijk dat dit verschil in ligging tot de door belanghebbende gestelde lagere waarde leidt. De afstand tussen de woning en de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten is beperkt en niet gesteld of gebleken is dat rekening is gehouden met de mogelijkheid dat er ook kopers zullen zijn die vanwege de drukte in het centrum een voorkeur hebben voor een woning die iets verder uit het centrum ligt. Het Hof ziet in hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd geen aanleiding om te veronderstellen dat de waarde van de woning lager is dan € 1.398.500 (€ 1.541.500 rekening houdend met de waardedruk ten gevolge van verzakkingen tot het bedrag van de geraamde herstelkosten ad € 143.000). Het Hof zal de waarde dienovereenkomstig verminderen.
Slotsom
5.5. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond verklaren.
6. Kosten
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a van dat artikel vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 1 punt voor verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij het Hof = 3 x € 437 x 1 (de wegingsfactor) = € 1.311. Voor het door de deskundige van belanghebbende gemaakte taxatierapport kent het Hof een bedrag toe van € 291,50 nu de hoogte van dit bedrag door de heffingsambtenaar niet is betwist.
7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een waarde van € 1.398.500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.602,50;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 111 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 152 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. AP.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J. Wessel, als griffier. De beslissing is op 26 april 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.