Uitspraak
zaaknummer 200.081.237/01
31 juli 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT sub 1 ],
2. [ APPELLANTE sub 2 ],
wonende te [ O ], gemeente [ B ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. J.V.C. Constandse te Haarlem,
t e g e n
de erfgenamen van
[ GEÏNTIMEERDEN ],
in leven wonende te [ B ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J. Geelhoed te Naaldwijk.
De partijen worden hierna opnieuw [ Appellanten ] en de erven genoemd. Appellant 1 wordt [ Appellant sub 1 ] genoemd. De overledene van wie geïntimeerden de erfgenamen zijn, wordt [ X ] genoemd.
1. Verder verloop van het geding in hoger beroep
1.1 In deze zaak heeft het hof op 7 februari 2012 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor memorie na tussenarrest.
1.2 [ Appellanten ] hebben vervolgens een memorie genomen. Hierbij hebben zij hun eis voorwaardelijk gewijzigd in betaling van € 1.197.603,40, met rente en kosten, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht.
1.3 De erven hebben een antwoordmemorie genomen. Zij hebben bewijs aangeboden, een productie in het geding gebracht en hun conclusie gehandhaafd.
1.4 Ten slotte is opnieuw arrest gevraagd.
2. Verdere beoordeling
2.1 De erven hebben het hof verzocht terug te komen van een aantal in het tussenarrest gegeven beslissingen.
De beslissingen waarop dit verzoek betrekking heeft, zijn uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven en dienen daarom te worden aangemerkt als bindende eindbeslissingen. Uit hetgeen de erven nader hebben aangevoerd en ook overigens is het hof niet gebleken dat de beslissingen berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof komt daarom niet van die beslissingen terug.
2.2 Bij het tussenarrest heeft het hof [ Appellanten ] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag wat zij zouden hebben gedaan indien zij tijdig op de hoogte waren gesteld van het bij brief van 22 december 2003 aan [ X ] kenbaar gemaakte voornemen van de gemeente om de bouwvergunning voor het bouwen van een woning op het perceel in te trekken. [ Appellanten ] hebben gesteld dat zij dan op het perceel een woning zouden hebben gebouwd en vervolgens het perceel met de woning zouden hebben verkocht. Ter beoordeling staat de vraag of dit voldoende aannemelijk is.
2.3 Het is goed denkbaar dat een redelijk handelend particuliere grondeigenaar die geconfronteerd wordt met het voornemen van de gemeente om een bouwvergunning als de onderhavige in te trekken, tot de bouw van een woning overgaat. Reden hiervoor kan de verwachting zijn dat de verkoopopbrengst van het perceel met een daarop gebouwde woning (veel) hoger zal zijn dan de kosten van de bouw van de woning en dat er geen latere kans meer zal komen om de bouw te realiseren.
Anderzijds is het, anders dan [ Appellanten ] hebben betoogd, ook goed denkbaar dat een redelijk handelend particuliere grondeigenaar besluit niet tot bebouwing over te gaan. Ook hiervoor kunnen goede redenen bestaan. De grondeigenaar kan het bijvoorbeeld in verband met zijn eigen woongenot onwenselijk vinden dat op het direct aangrenzende perceel een woning wordt gebouwd en verkocht, hetgeen eerst gepaard zal gaan met hinder van de bouwwerkzaamheden en daarna met vermindering van de privacy als gevolg van de aanwezigheid van een bewoonde woning in de onmiddellijke nabijheid. Een redelijk handelende particuliere grondeigenaar kan ook om andere redenen afzien van het in eigen beheer doen bouwen van een woning, bijvoorbeeld omdat hij zijn tijd, geld, energie en/of talenten aan andere zaken wil of moet besteden.
2.4 Het koopcontract van 5 en 6 augustus 1998 duidt het perceel aan als "bouwkavel". Artikel 5 lid 6 van Pro het koopcontract bepaalt dat koper voornemens is het registergoed te gebruiken als bouwkavel.
2.5 Een brief van 14 september 1998 van makelaar [ makelaar ] te [ plaatsnaam ] aan [ Appellant sub 1 ]vermeldt:
"Namens de heer [ X ], voormalig eigenaar van bovengenoemd perceel, berichten wij u dat u vrij bent aangaande uw architect-keuze, mocht u alsnog besluiten over te gaan tot bebouwing van het perceel.
Architect Van Delft is reeds betaald voor zijn werk-tekeningen en er zijn geen verplichtingen over en weer."
2.6 Bij conclusie van repliek hebben [ Appellanten ] betoogd dat zij ten tijde van de aankoop van het perceel niet het voornemen hadden het perceel op korte termijn te bebouwen, maar dat zij het perceel hebben gekocht als belegging ten behoeve van de oudedagvoorziening, waarbij zij, zolang zij er geen bebouwing lieten plaatsvinden, het genot hadden van een grotere tuin.
2.7 Vast staat dat [ Appellanten ] zich in de periode vanaf 1998 tot 2003 niet tot de gemeente hebben gewend met de mededeling dat zij eigenaar van het perceel waren. Niet is gesteld of gebleken dat zij zich in die periode tot de gemeente hebben gewend met vragen over de bebouwingsmogelijkheden op het perceel, laat staan met concrete bouwplannen.
2.8 Blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal heeft
[ Appellant sub 1 ]op 12 november 2009 ten overstaan van de rechter in eerste aanleg verklaard:
"We hebben het perceel gekocht als beleggingsobject. We wilden er later zelf een huis op bouwen of we wilden het perceel weer verkopen. Het leek ons een goede investering. Het was niet onze bedoeling om op korte termijn zelf op het perceel te gaan bouwen. (...) Als we al op het perceel zouden gaan bouwen, wilden we een ander plan uitvoeren dan het plan waarvoor [ X ] een bouwvergunning had aangevraagd. (...) Indien [ X ] mij na ontvangst van de brief op de hoogte had gebracht van deze brief, had ik direct bezwaar gemaakt bij de gemeente. Indien de gemeente de voorwaarde zou hebben gesteld dat wij er alsnog binnen een bepaalde termijn een woning op zouden moeten bebouwen, dan hadden wij dat gedaan."
[ X ] heeft bij die gelegenheid verklaard:
"Ik kan mij (...) herinneren dat [ Appellanten ] het perceel wilden hebben om als tuin te gebruiken."
Blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal heeft
[ Appellant sub 1 ]op 31 augustus 2010 ten overstaan van de rechter in eerste aanleg verklaard:
"Op enig moment vertelde [ X ] (...) dat hij een vergunning had aangevraagd voor de grond en dat hij erop mocht bouwen. Wij hebben toen direct gezegd: 'Als jij erop mag gaan bouwen, dan willen wij de grond wel overnemen, ook al hoeven wij er niet direct op te bouwen.'"
2.9 Gemeenteambtenaar A. van Zetten heeft bij e-mailbericht van 26 oktober 2009 aan [ Appellant sub 1 ]naar aanleiding van diens vragen onder meer bericht over de vraag wat er zou zijn gebeurd als [ Appellanten ] zich ten tijde van de brief van
22 december 2003 als eigenaren van het perceel tot de gemeente zouden hebben gewend met bezwaren tegen de voorgenomen intrekking van de bouwvergunning:
"In ieder geval was er een volledig andere situatie ontstaan waaruit zonder meer volgt dat niet één op één hetzelfde voorstel naar het college was gegaan. U had op dat moment de gemeente moeten kunnen overtuigen dat u daar nog wel wilde bouwen zodat wij u een termijn hadden kunnen gunnen."
Gemeenteambtenaar [ B ] heeft bij e-mailbericht van 15 december 2009 hieraan toegevoegd dat voor hem als destijds verantwoordelijke portefeuillehouder geen aanleiding bestond om een ander standpunt in te nemen dan [ Z ], zijn toenmalig eerstverantwoordelijke beleidsadviseur.
Bij brief van 28 februari 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bloemendaal aan [ Appellant sub 1 ]bericht:
"Indien u binnen die vier weken aan ons had meegedeeld dat u inmiddels de eigenaar bent van het perceel en het perceel had gekocht met het oogmerk de bouwvergunning te realiseren, dan hadden wij niet direct tot intrekking van de bouwvergunning overgegaan, maar u in ieder geval een termijn van een half jaar gegeven om te starten met de bouwwerkzaamheden conform de verleende vergunning.
Onze overwegingen hierbij zijn dat er geen ruimtelijke ontwikkelingen waren in dit deel van Overveen. De reden om de vergunning in te trekken was louter ingegeven door de lange duur dat de vergunning niet gebruikt was en ons sinds 1999 gewijzigde planologische regime ten aanzien van verdichting in de kernen."
2.10 Op grond van voorgaand bewijsmateriaal, in samenhang beschouwd, acht het hof aannemelijk dat ten tijde van de aankoop van het perceel voor [ Appellanten ] enerzijds een belangrijke overweging was dat zij daardoor konden voorkomen dat het perceel op korte termijn zou worden bebouwd en zij dus het woongenot verwierven dat verbonden was aan een onbebouwd perceel, maar anderzijds dat de aankoop
[ Appellanten ] de mogelijkheid bood om het perceel in de toekomst hetzij zelf te bebouwen, hetzij te verkopen aan een derde die het zou willen en kunnen bebouwen. Hierbij gingen [ Appellanten ] ervan uit dat de planologische bebouwingsmogelijkheden niet waren beperkt door de bij de bouwvergunning behorende voorwaarden en beperkingen. Voorts waren zij van plan om, indien zij in de toekomst het perceel zelf zouden bebouwen, af te wijken van het bouwplan waarvoor de bouwvergunning was verleend.
2.11 Het hof acht voorts aannemelijk dat, indien
[ Appellanten ] tijdig op de hoogte waren gesteld van de brief van de gemeente van 22 december 2003, zij binnen vier weken aan de gemeente kenbaar hadden gemaakt dat zij eigenaren waren van het perceel en dat zij bezwaar hadden tegen intrekking van de bouwvergunning. Op grond van de brief van de gemeente van 28 februari 2012 acht het hof aannemelijk dat de gemeente dan (vooralsnog) niet tot intrekking van de bouwvergunning zou zijn overgegaan, maar de voorwaarde zou hebben gesteld dat [ Appellanten ] binnen een half jaar zouden zijn aangevangen met de bouwwerkzaamheden. Daarbij zou de gemeente niet hebben toegestaan dat zou zijn afgeweken van het plan waarvoor de bouwvergunning destijds was verleend.
[ Appellanten ] zouden dan "voor het blok zijn gezet".
2.12 De bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat [ Appellanten ] naar redelijke verwachting binnen een half jaar zouden zijn aangevangen met de bouwwerkzaamheden conform de verleende bouwvergunning, berust op [ Appellanten ]
Naast hetgeen het hof hiervoor samengevat heeft weergegeven, hebben [ Appellanten ] geen verdere feiten en omstandigheden gesteld die deze conclusie zouden kunnen rechtvaardigen. Zij zullen daarom niet tot bewijslevering worden toegelaten. Hieraan staat niet in de weg dat zij hebben aangeboden door middel van getuigen te bewijzen dat die redelijke verwachting bestaat, nu dat aanbod geen feitelijke stelling betreft, maar een stelling over een redelijke verwachting van wat zou zijn gebeurd in een hypothetische situatie.
2.13 Het hof acht onvoldoende aannemelijk dat [ Appellanten ] naar redelijke verwachting binnen een half jaar zouden zijn aangevangen met de bouwwerkzaamheden conform de verleende bouwvergunning. Dit oordeel is gebaseerd op:
(a) de redelijke verwachting over wat een redelijk
handelend persoon in het algemeen zou doen in een
situatie als de onderhavige (zie hiervoor onder
rov. 2.3);
(b) de omstandigheid dat het perceel in onbebouwde staat
een groter woongenot voor [ Appellanten ] oplevert dan
in bebouwde staat, hetgeen in 1998 ook een overweging
voor [ Appellanten ] was bij hun beslissing om
het perceel aan te kopen;
(c) de omstandigheid dat [ Appellanten ] eind 2003 geen
concrete bouwplannen hadden (en dat zij die ook in
2008 nog niet hadden, toen zij ontdekten dat de
bouwvergunning was ingetrokken);
(d) de omstandigheid dat [ Appellanten ] naar hun eigen
aanvankelijke stellingen in geval van bebouwing
hadden willen afwijken van het plan waarvoor de
bouwvergunning was verstrekt. Daarvoor zou een nieuwe
bouwvergunning nodig zijn geweest. Die zou niet zijn
verstrekt. [ Appellanten ] hebben in hun memorie na
tussenarrest niet hun koerswijziging toegelicht,
inhoudende dat zij thans stellen dat zij conform de
bouwvergunning zouden hebben gebouwd, kennelijk
vanwege de omstandigheid dat bebouwing in andere
vorm niet zou zijn toegestaan;
(e) de tijdsdruk die zou zijn ontstaan doordat de
gemeente zou hebben verlangd dat binnen een half jaar met de bouwwerkzaamheden zou zijn begonnen.
Bij dit oordeel heeft het hof acht erop geslagen dat
[ Appellanten ] mogelijk aanzienlijk financieel voordeel zouden hebben genoten indien zij wel tijdig zouden zijn aangevangen met de bouwwerkzaamheden conform de bouwvergunning. Voorts heeft het hof rekening gehouden met de omstandigheid dat het [ X ] is die door zijn onrechtmatige gedraging aan [ Appellanten ] de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in de hypothetische situatie zou zijn geschied.
2.14 Het voorgaande brengt mee dat niet kan worden aangenomen dat de onrechtmatige gedraging van [ X ] schade voor [ Appellanten ] heeft veroorzaakt. De vordering is daarom terecht afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. [ Appellanten ] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
3. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [ Appellanten ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de erven gevallen, op € 284,00 aan verschotten en € 16.030,00 aan salaris van de advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J.C. Toorman en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 31 juli 2012.