Uitspraak
zaaknummer 200.055.550/01
3 juli 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOPAL BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
APPELLANTE,
advocaat: mr. R.M. Berendsen, te Amsterdam,
t e g e n
de stichting STICHTING DE HARTEKAMP GROEP,
gevestigd te Heemstede,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. E. van der Hoeden, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, Kopal, is bij exploot van 21 december 2009 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Haarlem onder zaaknummer/rolnummer 418423/CV EXPL 09-2960 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 23 september 2009, met dagvaarding van geïntimeerde, De Hartekamp Groep, voor dit hof.
1.2 Kopal heeft bij memorie drie grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, haar eis vermeerderd en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, haar vermeerderde vordering zal toewijzen met veroordeling van De Hartekamp Groep in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 De Hartekamp Groep heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van Kopal in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Partijen hebben hun zaak op 23 mei 2012 doen bepleiten bij monde van hun advocaten, mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid inlichtingen verschaft. De Hartekamp Groep heeft aanvullende producties in het geding gebracht.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in de rechtsoverwegingen nummer 1 tot en met 8 onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 De Hartekamp Groep heeft kantoorruimte met toebehoren gehuurd van Kopal. De huurovereenkomst is op 31 maart 2008 geëindigd na opzegging door De Hartekamp Groep.
De Hartekamp Groep heeft het gehuurde op 5 februari 2008 ontruimd. Zij heeft de sleutels en toegangspassen bij brief van 31 maart 2008 aan Kopal doen toekomen.
4.1.2 Tussen partijen is geschil ontstaan over de staat waarin De Hartekamp Groep het gehuurde heeft achtergelaten. Kopal verwijt De Hartekamp Groep dat zij haar opleveringsverplichting niet naar behoren is nagekomen.
4.1.3 De Hartekamp Groep heeft aan Kopal bij brief van
5 februari 2008 onder verwijzing naar de huurovereenkomst geschreven dat zij het gehuurde heeft opgenomen en daarbij een aantal bijzonderheden heeft opgemerkt die zij ter plaatse samen met Kopal wil beoordelen. De Hartekamp Groep noemt:
- aangebrachte scheidingswand in de voormalige vergaderkamer ruimte nr. 13 en 14,
- aangebrachte balie met afsluitbare glaswand ruimte nr. 1,
- aangebrachte scheidingswand in de kopkamer ruimte nr. 28,
- aangebrachte ICT-serverruimte met koeling ruimte nr. 31,
- algemeen: bestaande vloerbedekking is vuil.
4.1.4 Vertegenwoordigers van De Hartekamp Groep en Kopal hebben het gehuurde op 11 maart 2008 opgenomen. Bij die gelegenheid bleken zij het niet eens te zijn over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en evenmin over de opleverwerkzaamheden die Kopal nog van De Hartekamp Groep mocht verlangen.
4.1.5 Nadat Kopal van De Hartekamp Groep sleutels en toegangspassen had ontvangen, heeft zij bij brief, gedateerd 2 april 2008 aan De Hartekamp Groep een reeks opleverpunten bericht, als volgt:
1. wanden verwijderen,
2. tapijt verwijderen,
3. beschadigde plafondtegels vernieuwen,
4. TL lampen die stuk zijn vervangen,
5. alle kabels ook naar de kelder verwijderen,
6. beschadigd schilderwerk repareren,
7. liften zijn beschadigd,
8. grote keuken verwijderen,
9. overtollige KPN spullen uit meterkast verwijderen,
10. scheidingswand in trappenhuis verwijderen,
11. tapijt in trappenhuis verwijderen,
12. alarminstallatie verwijderen,
13. beide bergingen leeg opleveren, kabels en alarm verwijderen.
4.1.6 De werkzaamheden uit dit overzicht zijn door De Hartekamp Groep niet uitgevoerd. Na correspondentie is De Hartekamp Groep bij brief van 22 augustus 2008 van haar raadsman door Kopal aangesproken tot nakoming van haar opleveringsverplichting.
4.1.7 Kopal begroot de kosten van de oplevering die door haar van De Hartekamp Groep wordt verlangd op € 26.290,- exclusief BTW, onder verwijzing naar een offerte die haar op 8 december 2008 werd gedaan door Bouw en Timmerbedrijf [T. W.]
4.1.8 De omstreden werkzaamheden zijn tot nu toe niet uitgevoerd, ook niet door Kopal.
4.1.9 Kopal heeft de door De Hartekamp Groep verlaten kantoorruimte vanaf maart/april 2008 te huur aangeboden, onder meer op funda.nl; bij haar aanbieding staat vermeld dat het opleveringsniveau bespreekbaar is.
Kopal is er niet in geslaagd om de leeggekomen kantoorruimte opnieuw te verhuren.
4.1.10 De kantoorruimte maakt deel uit van een omvangrijk kantoorpand waarin in totaal ongeveer 6.500 m2 verhuurbaar oppervlak beschikbaar is. Op dit moment is daarvan een gedeelte ongeveer 3.000 m2 verhuurd.
Er bestaan plannen om het kantoorpand af te breken en de locatie op een andere manier te ontwikkelen. In dit verband zijn de nodige stappen gezet. Kopal heeft het pand (naar haar zeggen onder opschortende voorwaarde) verkocht aan [H. B.] Bouw (HBB). Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlem hebben op 11 augustus 2011 in de Staatscourant bekend gemaakt dat zij het voornemen hebben om, kortweg, mee te werken aan een omgevingsvergunning.
Het is onzeker of en op welke termijn het project uiteindelijk kan worden gerealiseerd. Een en ander heeft meegebracht dat Kopal nastreeft om in haar kantoorpand zoveel mogelijk vierkante meters te verhuren, maar dat zij in de huurcontracten telkens voor haarzelf een opzegtermijn van drie maanden bedingt.
Deze – tijdelijke – verhuur is vanaf april 2008 een aantal keren tot stand gebracht.
4.1.11 Kopal heeft De Hartekamp Groep in rechte betrokken. Zij heeft gevorderd dat De Hartekamp Groep aan haar vergoedt de schade die zij als gevolg van de gebrekkige oplevering heeft geleden, te weten een bedrag groot
€ 26.290,- aan opleveringskosten en een bedrag groot
€ 38.313,- voor gederfde huur, welk laatste bedrag Kopal in hoger beroep heeft vermeerderd.
4.1.12 De kantonrechter heeft de vordering van Kopal afgewezen. Kern van de overwegingen die de kantonrechter tot haar beslissing hebben geleid, is dat niet kan worden vastgesteld, althans niet concreet genoeg, dat Kopal tengevolge van opleveringsgebreken schade heeft geleden, omdat er plannen zijn die inhouden dat het kantoorpand wordt gesloopt respectievelijk herontwikkeld en Kopal in dat geval geen, althans niet de door haar gestelde schade lijdt. De vordering die strekt tot vergoeding van opleveringskosten is daarom, aldus de kantonrechter, prematuur. De vordering die strekt tot vergoeding van in verband met het herstel gederfde huur (contractuele boete, aldus de kantonrechter) oordeelde zij om die reden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.2 Bij de beoordeling van de grieven van Kopal stelt het hof voorop dat de huurovereenkomst dateert van vóór
1 augustus 2003. Dat betekent dat krachtens de hier geldende bepalingen van overgangsrecht het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek niet van toepassing is. De oude regels hebben hun gelding behouden.
4.3 De eerste twee grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Zij stellen tezamen de vraag aan de orde of toereikende grond bestaat om te oordelen dat aan Kopal tot een bedrag van € 26.290,- vergoeding van herstelkosten toekomt.
4.4 Bij de beantwoording van deze vraag heeft het hof in de eerste plaats onder ogen te zien of toereikende grond bestaat om aan te nemen dat Kopal schade heeft geleden, doordat De Hartekamp Groep niets heeft gedaan aan de door haar, Kopal, gesignaleerde opleverpunten.
Het hof is van oordeel dat Kopal ondanks de omstandigheid dat zij tezamen met HBB doende is met herontwikkeling van de locatie, van De Hartekamp Groep nakoming van haar opleveringsverplichting mag verlangen. Met het soort herontwikkeling dat hier aan de orde is pleegt, naar van algemene bekendheid is, een periode van vele jaren gemoeid te zijn, terwijl bovendien succes niet is verzekerd. Daarbij past niet de gevolgtrekking dat Kopal gedurende de ontwikkelperiode geen belang meer zou hebben bij een behoorlijke conditie van haar kantoorpand.
De feiten wijzen ook anders uit. Het vertrek van De Hartekamp Groep dateert van zo’n vier jaren geleden en er bestaat nog steeds geen concreet uitzicht op sloop van het pand. Door De Hartekamp Groep is verder niet dan wel onvoldoende gesteld om te aanvaarden dat, anders dan gerealiseerd, verwezenlijking van dit project eind maart 2008 op afzienbare termijn viel te verwachten.
Onbestreden is verder gebleven dat Kopal al die jaren geprobeerd heeft vierkante meters in het kantoorpand tijdelijk te verhuren alsmede dat dit haar in een aantal gevallen is gelukt.
In zoverre heeft Kopal succes met haar grieven 1 en 2.
4.5 Vervolgens heeft het hof te onderzoeken wat partijen over de staat van het gehuurde zijn overeengekomen.
Partijen hebben indertijd de huurovereenkomst schriftelijk vastgelegd. De artikelen 9.3 en 9.4 regelen de omvang van de opleveringsverplichting en luiden als volgt:
9.3 Opleveringsniveau
Huurder krijgt het gehuurde in de huidige staat opgeleverd. De aanwezige voorzieningen zoals systeemwanden, pantry en vloerbedekking zullen om niet aan huurder worden overgedragen.
9.4 Opleveringsniveau einde huurperiode
Huurder dient de ruimte aan het einde van de huurperiode geheel ontruimd van bekabeling (behoudens elektra) en overige zaken die niet tot het gehuurde behoren aan verhuurder op te leveren. Huurder draagt zorg voor herstel van schade aan het gehuurde behoudens normale slijtage.
Het gehuurde is nader aangegeven op een aan de huurovereenkomst gehechte tekening. Op die tekening valt te zien dat het gehuurde door middel van scheidingswanden was ingedeeld in een groot aantal afzonderlijke vertrekken.
4.6 Kopal heeft verdedigd dat de scheidingswanden noch, naar het hof begrijpt, de pantry en de vloerbedekking tot het gehuurde behoren en heeft zich ter ondersteuning van dit standpunt beroepen op de tekst van artikel 9.3 van de huurovereenkomst. Kopal heeft in het bijzonder op het woord “overgedragen” gewezen dat haars inziens impliceert dat de systeemwanden, pantry en vloerbedekking zijn eigendom geworden van De Hartekamp Groep, zodat de systeemwanden, pantry en vloerbedekking niet tot het gehuurde behoren en aan het einde van de huurovereenkomst door De Hartekamp Groep moeten worden verwijderd.
De Hartekamp Groep heeft daartegenover betoogd dat aan het woord “overgedragen” niet een dergelijke verstrekkende betekenis moet worden toegekend. Het dient in dit verband te worden uitgelegd als “ter beschikking gesteld”. Zij put voor die uitleg steun uit de tekening die van de huurovereenkomst deel uitmaakt, door middel van welke tekening het gehuurde is gedefinieerd en op welke tekening de scheidingswanden staan.
Het hof overweegt als volgt.
4.7 Bij de uitleg van de huurovereenkomst gaat het niet alleen om de bewoordingen daarvan maar ook om de bedoelingen en redelijke verwachtingen van de partijen bij die overeenkomst.
Over de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomst hebben partijen niet veel aan het hof bekend gemaakt zodat het hof in deze uitlegkwestie vooral aangewezen is op de huurovereenkomst zelf.
Het woord “overgedragen” heeft naar het oordeel van het hof een minder eenduidige betekenis dan Kopal ingang wil doen vinden. Het moge juist zijn dat naar juridisch spraakgebruik “overdracht” wordt geassocieerd met eigendomsoverdracht. Dat is hier evenwel niet beslissend. Het woord “overgedragen” mocht door De Hartekamp Groep binnen het bestek van de tot stand te brengen huurrelatie redelijkerwijs ook worden opgevat in de minder verstrekkende feitelijke betekenis van “ter beschikking gesteld”. Dat is in het bijzonder zo, doordat op de tekening waarmee het gehuurde werd omschreven, tal van scheidingswanden voorkomen, zodat gemakkelijk en op goede grond bij De Hartekamp Groep de indruk heeft kunnen ontstaan dat zij de scheidingswanden ook had gehuurd. Dat zij vervolgens systeemwanden, pantry en vloerbedekking over één kam heeft geschoren, ligt voor de hand en is dus begrijpelijk.
Dat alles voert het hof tot het oordeel dat Kopal van De Hartekamp Groep niet kan verlangen dat zij systeemwanden, pantry en vloerbedekking verwijdert.
4.8 Dit oordeel brengt niet mee dat geen van de door Kopal in haar brief van 2 april 2008 opgesomde opleverpunten tot de opleveringsverplichting van De Hartekamp Groep moet worden gerekend.
De Hartekamp Groep heeft immers in haar brief van 5 februari 2008 ervan blijk gegeven dat zij ermee rekening hield dat op haar nog herstelverplichtingen rustten. Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep is namens De Hartekamp Groep verduidelijkt dat door middel van de brief van 5 februari 2008 door De Hartekamp Groep tot uitdrukking is gebracht dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur ook in de visie van De Hartekamp Groep afweek van die aan het begin van de huur.
Het hof verbindt aan een en ander de gevolgtrekking dat De Hartekamp Groep heeft aanvaard dat het in beginsel op haar weg lag herstelwerkzaamheden te verrichten in verband met:
- de aangebrachte scheidingswand in de voormalige vergaderkamer,
- de aangebrachte balie met afsluitbare glaswand,
- de aangebrachte scheidingswand in de kopkamer,
- de aangebrachte ICT-serverruimte met koeling, alsmede
- de vuile vloerbedekking.
4.9 Het hof is nog niet in staat om te beoordelen welke consequenties moeten worden verbonden aan deze vaststelling.
In de eerste plaats behoeft toelichting hoe de lijst van De Hartekamp Groep zich verhoudt tot de lijst van 2 april 2008 van Kopal.
Daar komt bij dat ingevolge het bepaalde in artikel 9.4 van de huurovereenkomst De Hartekamp Groep niet hoeft te zorgen voor herstel in het geval van normale slijtage. Met name wat betreft de vloerbedekking uit de lijst van De Hartekamp Groep en de punten 4 (TL buizen), 6 (schilderwerk), 7 (lift) uit de lijst van Kopal doet zich de vraag voor of
moet worden gesproken van normale slijtage.
Verder dienen partijen te verduidelijken welke kosten zijn gemoeid met de opleverpunten waarom het volgens elk van hen nog zou moeten gaan. Het hof nodigt partijen uit daarbij onder ogen te zien, of de herstelwerkzaamheden die op de weg van De Hartekamp Groep liggen, alsnog door medewerkers van De Hartekamp Groep zouden kunnen worden uitgevoerd.
4.10 Derhalve acht het hof in deze kwestie voortgezet partijdebat nodig. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om hun standpunt bij akte aanvullend toe te lichten, eerst Kopal en daarna De Hartekamp Groep.
Iedere verdere beslissing aangaande de grieven 1 en 2 zal worden aangehouden.
4.11 Grief 3 gaat over de beslissing van de kantonrechter die erop neerkomt dat aan Kopal ingevolge artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst geen vergoeding toekomt.
Artikel 5.7 luidt:
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.
4.12 Redelijke uitleg van deze bepaling met inachtneming van de betekenis die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid mochten toekennen, brengt mee dat deze bepaling ziet op de tijdsperiode die de herstelwerkzaamheden vergen en niet, zoals Kopal heeft betoogd, met de periode dat herstel is uitgebleven. Dat geldt te meer nu in artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen onder omstandigheden is voorzien in de mogelijkheid dat Kopal zelf zorg draagt voor herstel. Daarbij past niet te aanvaarden dat Kopal herstel achterwege kan laten en toch aanspraak maken op de in artikel 5.7 bedoelde vergoeding.
In zoverre voorziet deze bepaling in een gefixeerde vergoeding voor Kopal.
De stelling van Kopal dat zij niet de middelen zou hebben gehad om het noodzakelijke herstel zelf te bekostigen, voert het hof in dit verband niet tot een ander oordeel, omdat deze stelling niet geloofwaardig voorkomt gelet op het feit dat nog steeds zo’n 3000 m2 is verhuurd alsmede gelet op de gestelde omvang van de totale (te hoge) kosten.
4.13 Kopal komt op de voet van het bepaalde in artikel 5.7 Algemene Bepalingen een vergoeding toe die in overeenstemming is met de periode die redelijkerwijs nodig is voor de werkzaamheden waartoe De Hartekamp Groep gehouden is. Partijen mogen zich over de lengte van deze periode uitlaten bij de hierboven in rechtsoverweging 4.10 bedoelde aktewisseling.
Onderdeel van deze periode mag zijn een redelijke termijn die Kopal aan de Hartekamp Groep moest gunnen om zelf tot herstel over te gaan.
4.14 Met de hierboven door het hof gegeven beslissingen is hetgeen nog tussen partijen moet worden onderzocht en beslist aanzienlijk in omvang teruggebracht. Het komt het hof voor dat partijen er verstandig aan zouden
doen te onderzoeken of zij onderling een regeling kunnen treffen voor de resterende problematiek.
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 31 juli 2012 voor de hierboven in de rechtsoverwegingen 4.10 en 4.13 bedoelde akte aan de zijde van Kopal;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en M.M.M. Tillema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juli 2012 door de rolraadsheer.