Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING [X],
gevestigd te [vestigingsplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. M.S. Pouw te Amsterdam,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
3. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.
De partijen worden hierna de Stichting, [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd. Gezamenlijk worden geïntimeerden met [geïntimeerden] aangeduid.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 18 maart 2011 is de Stichting in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 7 januari 2011, in deze zaak onder rolnum¬mer 1161818 / CV EXPL 10-21606 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerden]als gedaagden.
De Stichting heeft bij memorie vijf grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, producties overgelegd, haar eis gewijzigd en bewijs aangeboden, met conclusie, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest haar in hoger beroep gewijzigde eis zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden]in de kosten van beide instanties.
Daarop hebben [geïntimeerden] bij memorie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met kostenveroordeling.
Vervolgens heeft de Stichting bij akte aanvullende producties overgelegd en bewijs aangeboden. Bij antwoordakte hebben [geïntimeerden]zich daarover uitgelaten en hun conclusie gehandhaafd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.10, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) De Stichting heeft als verhuurder met ieder van de geïntimeerden als huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot woonruimten in het pand aan de [adres] te [plaatsnaam]. De Stichting exploiteert en beheert dit pand voor de Stichting [X] die eigenaar is van het pand.
b) Bovenaan elk van de huurovereenkomsten die met de geïntimeerden zijn gesloten staat vermeld: “Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur”. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is met [geïntimeerde sub 1] 2 januari 2009, die met [geïntimeerde sub 2] 15 mei 2009 en die met [geïntimeerde sub 3] 2 mei 2008. De huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] heeft geduurd tot 1 september 2010, die met [geïntimeerde sub 2] tot 1 juni 2010 en die met [geïntimeerde sub 3] tot 1 juni 2009.
c) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 1] € 350,00 per maand, vermeerderd met € 100,00 als kosten voor leveringen en € 150,00 aan servicekosten, totaal € 600,00 per maand.
d) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 2] € 525,00 per maand, vermeerderd met € 50,00 als kosten voor leveringen en € 75,00 aan servicekosten, totaal € 650,00 per maand.
e) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 3] € 275,00 per maand, vermeerderd met € 100,00 als kosten voor leveringen en € 100,00 aan servicekosten, totaal € 475,00 per maand.
f) [geïntimeerde sub 1] heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. [geïntimeerde sub 2] heeft datzelfde gedaan en tevens de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over een naar redelijkheid te betalen voorschot op de servicekosten. [geïntimeerde sub 3] heeft een verzoek tot toetsing van het voorschot op de servicekosten bij de huurcommissie ingediend.
g) De huurcommissie heeft bij (afzonderlijke) uitspraken van 9 december 2009, verzonden 19 februari 2010, op de verzoeken van [geïntimeerden] uitspraak gedaan. Daarbij is bepaald dat de redelijke huurprijs voor [geïntimeerde sub 1] € 158,65 per maand bedraagt. In verband met een gebrek is deze huurprijs met ingang van 2 januari 2009 tijdelijk verlaagd tot € 63,46 per maand. De redelijke huurprijs voor [geïntimeerde sub 2] bedraagt volgens de huurcommissie € 221,85 per maand en het voorschot op de servicekosten is met ingang van 1 januari 2009 op € 80,00 per maand gesteld. Voor [geïntimeerde sub 3] heeft de huurcommissie het voorschot op de servicekosten met ingang van 1 januari 2009 op € 90,00 gesteld.
3.2. Het standpunt dat de Stichting in deze procedure samengevat weergegeven inneemt is dat zij met [geïntimeerden] huurovereenkomsten heeft gesloten die naar hun aard van korte duur zijn, dat wil zeggen huurovereenkomsten zijn in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Op die grond was de huurcommissie volgens de Stichting niet bevoegd het verzoek tot vaststelling van huurprijs en de servicekosten in behandeling te nemen, althans, waren die verzoeken niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen en bepaald dat [geïntimeerden]een betalingsverplichting onder de huurovereenkomsten hebben zoals door de huurcommissie is vastgesteld, met dien verstande dat de huurprijs van [geïntimeerde sub 1] € 206,25 per maand bedraagt.
3.3. De Stichting vordert in hoger beroep dat voor recht wordt verklaard dat de tussen haar en [geïntimeerden]gesloten huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en de huurders onder deze huurovereenkomsten een betalingsverplichting hebben zoals in de respectievelijke ondertekende overeenkomsten is afgesproken. Subsidiair vordert de Stichting dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomsten zijn vernietigd wegens dwaling, dan wel bedrog en [geïntimeerden]worden veroordeeld tot vergoeding van schade die overeenkomt met de respectievelijke bedragen aan huur en servicekosten als vermeld in de ondertekende overeenkomsten. Meer subsidiair heeft de Stichting gevorderd - naar het hof begrijpt - dat voor recht wordt verklaard dat het beroep van [geïntimeerden] op een huurprijs en servicekosten op een niveau als door de kantonrechter vastgesteld naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het hof de betalingsverplichtingen van [geïntimeerden] vaststelt op hetgeen partijen bij de ondertekende overeenkomsten hebben afgesproken, althans, uiterst subsidiair, dat het hof de betalingsverplichting van [geïntimeerden] zelf vaststelt.
3.4. Het hof overweegt dat aan de onderhavige zaak ten grondslag liggen de beslissingen van de huurcommissie op de verzoeken van [geïntimeerden]om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur en/of de hoogte van het voorschot op de servicekosten. De Stichting heeft zich met deze beslissingen van de huurcommissie niet kunnen verenigen en heeft een beslissing van de kantonrechter gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de beslissingen van de huurcommissie naar de kern van het geschil genomen in stand gelaten. De kantonrechter heeft daarmee een beslissing gegeven op de punten waarover de huurcommissie door [geïntimeerden]om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen van zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.
3.5. Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ‘s hofs oordeel niet aan de ontvankelijkheid van de Stichting in de weg. Zij heeft gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte heeft toegepast, nu het gaat om huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW waarop afdeling 5 van Titel 4, Boek 7 BW niet van toepassing is. Het hof zal hierna eerst beoordelen of deze gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een verdere inhoudelijke beoordeling van de zaak.
3.6. De huurovereenkomsten hebben betrekking op zelfstandige woonruimten. De artikelen 7:271 e.v. BW bevatten dwingendrechtelijke bepalingen over de wijze waarop dergelijke overeenkomsten kunnen eindigen. Verder staat als onbestreden vast dat op de onderhavige woningen, gelet op de kwaliteit daarvan, in beginsel dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Dat brengt mee dat de huurcommissie en de kantonrechter in beginsel bevoegd zijn vast te stellen wat de redelijke huurprijs daarvan is en wat een redelijk voorschot is op de servicekosten. Omdat de huurbescherming en de huurprijsbescherming niet van toepassing zijn bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, heeft de kantonrechter bij zijn beoordeling terecht voorop gesteld dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd. Dat betekent dat niet spoedig dient te worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.
3.7. De Stichting stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een vaststelling daarvan hebben gebonden. Dat die vaststelling — mogelijkerwijs — in strijd komt met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen staat volgens de Stichting niet aan de gebondenheid daaraan van de huurders in de weg. Krachtens artikel 7:902 BW is een vaststelling immers ook geldig als zij in strijd mocht blijken te zijn met dwingend recht, aldus de Stichting.
3.8. Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare orde of goede zeden als bedoeld in artikel 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een reeds bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigt. Dit betekent naar het oordeel van het hof dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen onzekerheid of geschil moet hebben bestaan met oog waarop zij een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil dus tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling.
3.9. De Stichting benadrukt in haar processtukken dat voor haar van groot belang was dat de huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig konden worden beëindigd. Dat belang heeft zij bij het sluiten van de huurovereenkomsten aan [geïntimeerden]duidelijk gemaakt. Vanuit dit belang heeft de Stichting beoogd met [geïntimeerden]huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. Uit het door de Stichting gestelde volgt met zoveel woorden dat gelet op haar belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten het voor haar wenselijk was dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden ontstaan. De vaststellingsovereenkomsten strekten ertoe aan die onzekerheid en (potentiële) geschillen een einde te maken (aldus de memorie van grieven onder 16 en 17). Uit de stellingen van de Stichting volgt evenwel niet, althans ontoereikend, dat haar huurders die onzekerheid deelden. Ook de bewoordingen van de overeenkomsten geven daarvoor onvoldoende houvast. Daaruit blijkt niet dat beide partijen zich bewust waren dat er onzekerheid was, welke onzekerheid zij vervolgens bewust hebben besloten te beëindigen door een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dat in abstracto onzekerheid bestond of kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met het oog daarop een vaststelling is overeengekomen. De Stichting komt op deze vaststelling dan ook geen beroep toe voorzover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen. Grief 2 faalt in zoverre en grief 3 die daarop voortbouwt (de vaststelling is volgens de Stichting niet in strijd met de openbare orde), behoeft geen bespreking meer.
3.10. Bij de verdere beoordeling dient het volgende voorop te worden gesteld. Een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is ook het geval als geen aanvraag is gedaan tot een vergunning op grond van de Leegstandswet (vgl. HR 13 april 2012, NJ 2012, 496, LJN: BV2628). Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.
3.11. De omstandigheden van het onderhavige geval laten geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. De datum van de renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. Uit de eigen stellingen van de Stichting bij akte van 27 december 2011 volgt dat de werkzaamheden uiteindelijk eind december 2010 zijn gestart. Daarvan uitgaande zijn de overeenkomsten door de Stichting met [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] gesloten bijna 2 jaar, bijna 1,5 jaar, respectievelijk bijna 2,5 jaar voordat de renovatie een aanvang heeft genomen. Die duur laat zich bezwaarlijk verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. De stellingen van de Stichting bevatten onvoldoende houvast om te aanvaarden dat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten een wezenlijk kortere duur voor ogen stond. Het kwam erop neer dat zij wat de duur betreft onzeker waren.
3.12. Verder heeft te gelden dat de kantonrechter bij het bestreden vonnis heeft vastgesteld dat de onderhavige woningen naar hun aard geschikt zijn om langdurig te bewonen. Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat voor die andere woningen de gewone bepalingen van huurbescherming en huurprijsbescherming van toepassing zijn. Deze feitelijke vaststellingen worden door de Stichting in hoger beroep niet bestreden. Dat betekent dat de aard van de woningen op zichzelf geen reden geeft te denken aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.
3.13. Verder acht het hof het volgende van belang. Als woningen, zoals de onderhavige, worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, brengt dat mee dat de huurders vanuit de systematiek van het huurrecht bezien een op voorhand gelimiteerd huurgenot hebben. Kenmerkend voor deze uitzonderingsgevallen is immers dat deze huurovereenkomsten in beginsel niet alleen een beperkte duur hebben, maar dat daarop ook de wettelijke opzeggingsregeling niet van toepassing is. Wanneer de onderhavige overeenkomsten als huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur worden aangemerkt, hadden [geïntimeerden]aldus in vergelijking met andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde complex een slechtere rechtspositie. Dan ligt het niet voor de hand dat de Stichting van [geïntimeerden]een (aanmerkelijk) hogere huurprijs heeft bedongen dan de huurprijs die voor deze niet-geliberaliseerde woningen voor die andere huurders gold. Nu die hogere prijs toch is bedongen, dringt zich de vraag op of de Stichting niet zozeer slechts heeft beoogd – naar zij stelt - een oplossing te vinden om leegstand in het pand te voorkomen tot aan de renovatie, maar (ook) het realiseren van een hoog rendement of het omzeilen van de huurprijsbescherming.
3.14. In het licht van het in r.o. 3.10 tot en met 3.13 overwogene kunnen de onderhavige overeenkomsten naar het oordeel van het hof niet als huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat bij het aangaan van de overeenkomsten het voor [geïntimeerden] redelijkerwijs duidelijk was dat de overeenkomsten met betrekking tot de door hen gehuurde woningen op enig moment vanwege de renovatie van het pand zouden eindigen, kan daaraan in dit geval niet afdoen. Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is op een huurverhouding, dient de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof in beginsel als een geheel te worden bezien. Zowel ten aanzien van de huurbescherming als de huurprijsbescherming dient het te gaan om een geval waarin voor het voor iedereen duidelijk is dat de huurder die bescherming niet toekomt. In de omstandigheden van dit geval is voor dat oordeel geen plaats. Grief 4 faalt.
3.15. Met grief 1 betoogt de Stichting dat [geïntimeerde sub 1] heeft erkend dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.
3.16. Evenals de kantonrechter leest het hof een voor erkenning vereiste uitdrukkelijke en zonder voorbehoud gegeven verklaring niet in de door de Stichting aangeduide stukken.
3.17. De Stichting doet met grief 5 een beroep op dwaling, dan wel bedrog. De Stichting wilde de huurovereenkomsten slechts sluiten als huurovereenkomsten voor hun aard naar korte duur. [geïntimeerden]was dit ten volle bekend. Zij zijn niettemin naar de huurcommissie gestapt om bezwaar te maken. Op die grond zijn de huurovereenkomsten wegens bedrog dan wel een wilsgebrek vernietigd.
3.18. Het hof begrijpt de stellingen van de Stichting aldus dat zij betoogt dat sprake is van dwaling omdat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten in het onzekere verkeerden omtrent de kwalificatie daarvan. Als met de Stichting daarvan wordt uitgegaan, betreft het een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomsten (huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woningen waarop in beginsel dwingend recht van toepassing is) voor rekening van de Stichting behoort te blijven.
3.19. De Stichting betoogt verder dat de gang naar de huurcommissie na het welbewust sluiten van de onderhavige huurovereenkomsten als bedrog moet worden gekwalificeerd. Dit standpunt kan niet als juist worden aanvaard in aanmerking genomen hetgeen het hof hierboven reeds overwoog in r.o. 3.9.
3.20. Grief 5 is vergeefs voorgesteld.
3.21. Bij wijze van aanvulling van gronden heeft de Stichting een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.22. Dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de huurovereenkomsten van het tijdelijke karakter van de huur geheel op de hoogte waren en de Stichting ‘volstrekt transparant’ is geweest over haar intenties, brengt niet mee dat het beroep op huurprijsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omstandigheden die dat oordeel wel zouden kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken.
3.23. Het over en weer gestelde over het moment waarop de renovatiewerkzaamheden al of niet zijn aangevangen, kan verder buiten bespreking blijven.
3.24. De Stichting heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.
3.25. De slotsom is dat de kantonrechter terecht de artikelen 7:246 e.v. BW heeft toegepast door een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschot op de servicekosten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat artikel 7:262 lid 2 BW aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en voorschot op de servicekosten in de weg staat.
3.26. De slotsom is dat het door de Stichting ingestelde hoger beroep ongegrond is. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
verwerpt het beroep;
verwijst de Stichting in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema en J.W. Hoekzema en op 16 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.