Uitspraak
zaaknummer 200.089.033/01
25 september 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [ ADRES ],
gevestigd te [ vestigingsplaats ],
APPELLANTE,
advocaat: mr. Ph.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ]
wonende te [ plaatsnaam ] [ land ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M.J. Vis Azn te Utrecht.
De partijen worden hierna de VvE en [ geïntimeerde ] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 4 mei 2011 is de VvE in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van
9 februari 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer
468504 / HA ZA 10-2775 gewezen tussen haar als eiseres en [ geïntimeerde ] als gedaagde.
1.2 Bij memorie van grieven heeft de VvE negen grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en een petitum geformuleerd.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft [ geïntimeerde ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, en harerzijds een petitum geformuleerd.
1.4 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.6 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Voorts zal het hof een aantal aanvullende feiten vaststellen als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist.
2.2 Tussen partijen staat het volgende vast:
a. Het pand aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] is gesplitst in vier appartementen. De appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE. Het bestuur van de VvE wordt gevormd door de heer [ A ] (hierna: de bestuurder). b. In de akte van splitsing d.d. 16 juni 1980 (hierna: de splitsingsakte) is een reglement van splitsing van eigendom (hierna: het reglement) van toepassing verklaard. De splitsingsakte vermeldt onder meer:
"(D)e bestemming bedoeld in artikel 9 lid Pro 2 [van het reglement, toevoeging hof] is voor ieder appartementsrecht woonruimte"
c. In het reglement is verder, onder meer, vermeld:
"Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
g. “gebruiker”: degene die anders dan als eigenaar of als hebbende een
zakelijk genotsrecht op een appartementsrecht het recht van
uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik
heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke
zaken.
Artikel 6
4. Iedere eigenaar of gebruiker is te allen tijde bevoegd tot het nemen
van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de
gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken onmiddellijk
dreigend gevaar. Hij is alsdan verplicht de administrateur
onmiddellijk te waarschuwen.
Artikel 9
1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik
van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht
het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits
hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder
toebrengt.
2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te
gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen
bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met
toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen
van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
Artikel 10
3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik
van een privé gedeelte noodzakelijk is, is de betreffende eigenaar
verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. (...)
Artikel 20
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het
medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten en/of de
gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die
ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een
in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement
en het huishoudelijk reglement (...) zal naleven.
Artikel 32
6. De voorzitter, casu quo de plaatsvervangende voorzitter, is belast
met de leiding van de vergaderingen; bij hun afwezigheid voorziet de
vergadering zelf in haar leiding. (...)"
d. [ geïntimeerde ] is sinds eind 2005 eigenaresse van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van het appartement [ adres ] (hierna: het appartement, of: appartement B). [ geïntimeerde ] is woonachtig in [ plaatsnaam ], [ land ], en het appartement heeft de functie van een "pied-à-terre".
e. [ geïntimeerde ] heeft met een zekere regelmaat familieleden dan wel vrienden in het appartement laten verblijven.
f. In 2006 heeft zich in het appartementencomplex een lekkage voorgedaan. De bestuurder heeft [ geïntimeerde ] verzocht om hem toegang te verlenen tot het appartement om te kunnen controleren of de oorzaak van de lekkage zich daar bevond. [ geïntimeerde ] heeft de bestuurder geen toegang verleend tot het appartement, maar zij heeft een derde het appartement laten controleren en zij heeft als voorzorg het water in het appartement laten afsluiten.
2.3 In eerste aanleg heeft de VvE - na het ter comparitie van partijen bereiken van een minnelijke oplossing voor een gedeelte van het geschil - gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:
a. [ geïntimeerde ] zal verbieden haar appartement in gebruik te
geven aan derden zonder daarbij de regels gesteld in
het reglement na te komen, op straffe van verbeurte
van dwangsommen;
b. [ geïntimeerde ] zal gelasten de bestuurder conform het
reglement en op grond van artikel 5:132 BW Pro toegang te
verschaffen tot haar appartement,
c. met veroordeling van [ geïntimeerde ] in de proceskosten.
2.4 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
2.5 Bij memorie van grieven heeft de VvE geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en gevorderd, zakelijk weergegeven, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht zal verklaren dat het telkens weer voor
korte tijd door [ geïntimeerde ] in gebruik geven (ter
beschikking stellen) van haar appartement in strijd
is met het reglement en de splitsingsakte
(woonbestemming);
b. [ geïntimeerde ] zal verbieden haar appartement telkens weer
voor korte tijd in gebruik te geven (ter beschikking
te stellen) aan derden, op straffe van verbeurte van
dwangsommen;
c. [ geïntimeerde ] zal gelasten medewerking te verlenen aan het
verschaffen van toegang aan de bestuurder conform het
reglement en op grond van artikel 5:132 BW Pro tot haar
appartement wanneer dit voor de vervulling van de
taak van de bestuurder noodzakelijk is;
d. [ geïntimeerde ] zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
2.6 Aldus heeft de VvE haar eis gewijzigd. De eiswijziging is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.
2.7 Grief I is in elk geval gericht tegen de overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de hiervoor in rov. 2.3 sub a zakelijk weergegeven vordering. Gelet op de eiswijziging in hoger beroep is die vordering niet meer aan de orde, zodat de grief in zoverre onbesproken kan blijven.
2.8 Voor het overige lenen de grieven I tot en met VI zich voor gezamenlijke behandeling.
2.9 De grieven strekken mede ten betoge [ geïntimeerde ] het appartement telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geeft en daardoor in strijd handelt met de splitsingsakte en het reglement, nu uit die akte en dat reglement voortvloeit dat het appartement slechts mag worden gebruikt als woonruimte.
2.10 Volgens een in eerste aanleg door de VvE overgelegd overzicht is appartement B in de negen maanden in 2010 waarin de bestuurder waarnemingen heeft gedaan, gedurende
41 dagen in gebruik geweest van [ geïntimeerde ] en gedurende 71 dagen in gebruik van derden. Uit het overzicht volgt verder dat een aaneengesloten gebruik door derden meestal een duur heeft gehad van ongeveer een week en nooit langer heeft geduurd dan drie weken. [ geïntimeerde ] heeft de juistheid van dit overzicht niet betwist, zodat het hof van die juistheid uitgaat. Voorts staat onbetwist vast dat derden aan wie [ geïntimeerde ] het appartement ter beschikking heeft gesteld, haar familieleden dan wel vrienden zijn (zie hiervoor rov. 2.2 sub e).
2.11 Bij de uitleg van artikel 9 lid 2 van Pro het reglement in verbinding met de bepaling: "(D)e bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 is Pro voor ieder appartementsrecht woonruimte" in de splitsingsakte, komt in beginsel doorslaggevend gewicht toe aan de betekenis van de bewoordingen "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte", gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte en het reglement.
Het woord "bestemming" vormt een aanwijzing dat een zekere aansluiting is gezocht bij de terminologie van het ruimtelijk-ordeningsrecht, maar de context van de wettelijke regeling inzake appartementsrechten maakt aannemelijk dat de betekenis van woorden niet geheel gelijk behoeft te zijn aan de betekenis die de woorden in de context van het ruimtelijk-ordeningsrecht hebben. Evenmin behoeft de betekenis van de woorden "woonruimte" en "gebruik" geheel gelijk te zijn aan de betekenis van die woorden in het huurrecht.
Onbetwist staat vast dat [ geïntimeerde ] het appartement gebruikt als pied-à-terre, hetgeen betekent dat zij het van tijd tot tijd gebruikt als verblijfplaats voor zichzelf. Daarnaast stelt zij het met enige regelmaat voor tamelijk korte tijd ter beschikking aan derden. Deze wijze van gebruik overschrijdt naar het oordeel van het hof niet de grenzen van hetgeen valt onder "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte". Uit de stellingen van de VvE kan niet worden afgeleid dat [ geïntimeerde ] zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert door middel van betaald kortstondig verblijf dat niet meer gesproken kan worden van dergelijk gebruik. De klacht faalt dus. Hierbij is niet van belang wat het gemeentelijk woonbeleid is met betrekking tot "short stay" in [ plaatsnaam ] woonruimte.
2.12 Hoewel de VvE voor het overige niets meer heeft gevorderd in verband met de artikelen 9 en 20 van het reglement, zal het hof het in dat verband gevoerde betoog van de VvE niettemin behandelen.
Hiertoe zal het hof eerst onderzoeken of de derden aan wie [ geïntimeerde ] het appartement ter beschikking stelt, aangemerkt moeten worden als "gebruiker" in de zin van artikel 1 sub g van Pro het reglement.
2.13 Onder "recht van uitsluitend gebruik" in de zin van artikel 1 sub g van Pro het reglement moet verstaan worden: het recht van gebruik met het recht om anderen het gebruik te ontzeggen.
In de stellingen van de VvE ligt de stelling besloten dat [ geïntimeerde ] met de derden is overeengekomen dat dezen [ geïntimeerde ] niet op elk gewenst moment behoeven toe te laten tot het gebruik van het appartement. In de stellingen van [ geïntimeerde ] ligt een betwisting van die stelling besloten. De VvE heeft niet specifiek aangeboden de stelling te bewijzen. Het hof passeert de stelling daarom. Het kan dan ook niet worden aangenomen dat [ geïntimeerde ] aan degenen aan wie zij het appartement ter beschikking stelt, ook het recht toekent om gedurende hun gebruik van het appartement aan haarzelf het medegebruik daarvan te ontzeggen. De derden kunnen om die reden niet worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub g van Pro het reglement.
2.14 Het voorgaande brengt mee dat de artikelen 9 lid 1,
9 lid 2 en 20 lid 1 van het reglement niet op voornoemde derden van toepassing zijn. Hierbij is van belang dat de in
artikel 20 lid 1 van Pro het reglement gebezigde term "gebruik" geacht moet worden aan te sluiten op de term "gebruiker" in artikel 1 sub g van Pro het reglement (gelet ook op artikel 20 lid 2 van Pro het reglement, waarin het woord "gebruiker" voorkomt). Voorts is van belang dat het reglement een nadere regeling omtrent het gebruik inhoudt als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW Pro, welke nadere regeling voorgaat op de wettelijke regeling van artikel 5:120 BW Pro.
2.15 De enkele omstandigheid dat de derden niet kunnen worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub g van Pro het reglement, brengt niet mee dat de derden geen kortdurend gebruik zouden mogen maken van het appartement en/of van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, ook zonder dat [ geïntimeerde ] daarbij aanwezig is. [ geïntimeerde ] heeft die derden immers daarvoor toestemming gegeven. [ geïntimeerde ] is daartoe als appartementseigenares bevoegd. De VvE moet dat in beginsel respecteren.
2.16 Voor de goede orde overweegt het hof dat [ geïntimeerde ] ingevolge artikel 9 lid 1 van Pro het reglement jegens de VvE verantwoordelijk ervoor is dat de derden aan wie zij het appartement in gebruik geeft, geen onredelijke hinder toebrengen jegens de andere eigenaars en gebruikers. Voor zover de VvE bedoeld heeft te betogen dat de derden reeds zo veel hinder aan de andere eigenaars hebben toegebracht dat het om die reden aan [ geïntimeerde ] verboden moet worden het appartement aan derden in gebruik te geven, faalt dat betoog, omdat onvoldoende is gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat een daarvoor toereikende mate van hinder is toegebracht. De omstandigheden dat een derde een keer een fiets heeft meegenomen (en teruggebracht) en dat een derde een keer heeft geprobeerd de deur van appartement A te openen in plaats van de deur van appartement B, zijn daarvoor onvoldoende, ook in samenhang beschouwd met de overige aangevoerde wijzen van hinder.
De gestelde geluidsoverlast in verband met de in het appartement aanwezige vloer kan een verbod op gebruik van het appartement niet rechtvaardigen.
2.17 De omstandigheid dat de rechtsverhouding tussen de VvE en [ geïntimeerde ] wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid doet niet af aan enige voorgaande overweging.
2.18 Een andere grondslag om [ geïntimeerde ] te verbieden het appartement met enige regelmaat voor korte tijd ter beschikking te stellen aan derden, is gesteld noch gebleken.
De grieven I tot en met VI falen. De hiervoor in rov. 2.5 sub a en b weergegeven vorderingen moeten worden afgewezen.
2.19 Grief VII is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering met betrekking tot het verlenen aan de bestuurder van toegang tot het appartement.
2.20 Het hof verenigt zich met de overweging van de rechtbank dat de vordering onvoldoende bepaald is, aangezien de verplichting om de bestuurder toegang te verlenen, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval op het moment dat de bestuurder toegang verlangt. Deze omstandigheden kunnen niet vooraf in voldoende mate worden geconcretiseerd. Indien dit tot gevolg heeft dat er iedere keer discussie is als de bestuurder toegang verlangt, zoals de VvE klaagt, maakt dat het voorgaande niet anders. Overigens kan een bevel om iedere keer toegang te verlenen als dit "voor de vervulling van de taak van de bestuurder noodzakelijk is", ook aanleiding geven tot discussie, nu niet van tevoren is vast te stellen in welke gevallen deze noodzaak zich voordoet. De grief faalt. De hiervoor in
rov. 2.5 sub c weergegeven vordering moet worden afgewezen.
Voor de goede orde overweegt het hof dat [ geïntimeerde ] gehouden is in voorkomende gevallen artikel 10 lid 3 van Pro het reglement te respecteren.
2.21 De grieven VIII en IX hebben geen zelfstandige betekenis. Zij delen het lot van de andere grieven.
2.22 De bewijsaanbiedingen van de VvE zijn niet ter zake doende en worden daarom gepasseerd. Alle grieven worden verworpen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De hiervoor in rov. 2.5 sub d weergegeven vordering moet worden afgewezen.
3. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst de vorderingen van de VvE af voor zover die niet reeds in eerste aanleg zijn afgewezen;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en
€ 894,00 aan salaris van de advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 25 september 2012.