Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT,
advocaat: mr. A. Sarioglu te Amsterdam,
t e g e n
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als [ appellant ] en Eigen Haard.
Bij dagvaarding van 4 oktober 2011 is [ appellant ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 10 augustus 2011, in deze zaak onder rolnummer 1091738 CV EXPL 09-35234 gewezen tussen hem als gedaagde en Eigen Haard als eiseres.
[ appellant ] heeft bij memorie twee grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, primair de vordering van Eigen Haard tot betaling van de boete zal afwijzen, subsidiair de boete zal matigen tot nihil, althans tot een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van beide instanties.
Eigen Haard heeft bij memorie geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [ appellant ] in de kosten van het appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 24 september 2012 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, mr. Sarioglu aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het aan het bestreden vonnis voorafgaande tussenvonnis van 30 juni 2010 onder het kopje “Feiten en omstandigheden” een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten, voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens als gesteld en niet (voldoende gemotiveerd) betwist zijn komen vast te staan, zijn, kort weergegeven, de volgende.
2.1.1 [ appellant ] heeft van 7 juni 2004 tot 10 augustus 2011, de datum waarop de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden, van Eigen Haard een woning gehuurd aan de Oetgensstraat 3 te Amsterdam tegen een huurprijs van € 372,49 per maand.
2.1.2 In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden voor woonruimte (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) is, voor zover relevant, bepaald:
Artikel 10
(…)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
6. Het is huurder verboden het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning in gebruik te af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4.500,-, onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
7. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij schriftelijk toestemming door de verhuurder hiervoor is gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door verhuurder worden gegeven mist de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden.
2.1.3 Over de periode van 11 september 2006 tot en met 29 oktober 2008 zijn in de klachtregistratie van Eigen Haard verschillende meldingen opgenomen van buurtbewoners en anderen over (het vermoeden van) onderverhuur van de woning door [ appellant ].
2.1.4 De kantonrechter heeft in voornoemd tussenvonnis overwogen voorshands – behoudens tegenbewijs - bewezen te achten dat [ appellant ] de woning volledig dan wel gedeeltelijk aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard en [ appellant ] tot tegenbewijs toegelaten.
2.1.5 Nadat zowel van de zijde van [ appellant ] als van de zijde van Eigen Haard een aantal getuigen is gehoord, heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis geoordeeld dat [ appellant ] niet in het tegenbewijs is geslaagd en is de door Eigen Haard gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen, evenals de op grond van artikel 10.6 van de huurovereenkomst gevorderde boete van € 4.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente.
2.1.6 Op 27 september 2011 is de woning ontruimd.
3. Beoordeling
3.1 Het hof stelt voorop dat de twee grieven van [ appellant ] uitsluitend zijn gericht tegen de door de kantonrechter toegewezen boete. Met betrekking tot de verboden onderhuur, waarop grief 1 deels ziet, heeft [ appellant ] slechts opgemerkt dat de woning niet is onderverhuurd, niet aan derden in gebruik is gegeven en derhalve geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de gevorderde boete rechtvaardigt. Met deze niet nader onderbouwde opmerking heeft [ appellant ] zijn bezwaren tegen de door de kantonrechter vastgestelde verboden onderhuur onvoldoende gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat.
Evenmin is deze opmerking die [ appellant ] ook in eerste aanleg heeft gemaakt (CvA, Ad 3 en 10) te beschouwen als een zelfstandig verweer tegen de gevorderde boete, zoals de kantonrechter naar ’s hofs oordeel terecht heeft overwogen. In zoverre faalt de grief.
3.2 Voorts betoogt [ appellant ] met grief 1 dat het boetebeding onredelijk bezwarend en derhalve vernietigbaar is op grond van artikel 6:233 BW Pro alsmede in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen.
3.3 Ter toelichting voert [ appellant ] aan dat het boetebeding oneerlijk is in de zin van voormelde Richtlijn (hof: Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, Pb 1993, L 95/29, hierna: de Richtlijn) nu het gaat om een beding dat beoogt de consument een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het verbeuren van een vast bedrag van € 4.500,- , ongeacht de reden en duur van de onderverhuring, levert volgens [ appellant ] een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder op, zonder dat hij op het boetebeding invloed heeft kunnen uitoefenen. Aangezien de Richtlijn in artikel 6:233 BW Pro is geïmplementeerd, is het boetebeding daarmee tevens onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 BW Pro, aldus nog steeds [ appellant ].
3.4 Eigen Haard brengt, kort samengevat, naar voren dat het bedongen bedrag niet primair is bedoeld als schadevergoeding maar ter voorkoming van overtreding van het onderverhuurverbod. Van een contractueel boetebeding kan uitsluitend preventieve werking uitgaan indien het verschuldigde boetedeel hoog genoeg is, reden waarom zij dit heeft vastgesteld op een vast bedrag van € 4.500,- en niet ook nog een boete per dag. Als woningcorporatie heeft zij in het kader van de evenredige verdeling en de leefbaar¬heid van de bij haar in beheer zijnde huurwoningen belang bij bestrijding van illegale onderverhuur. Eigen Haard moet daarvoor kosten maken, bestaande uit het inzetten van medewerkers die belast zijn met fraude- en overlastbestrijding. Het boetebeding strekt ook ter vergoeding van deze schadepost, die moeilijk is vast te stellen, aldus nog steeds Eigen Haard. Voorts merkt Eigen Haard op dat indien een huurder zijn woning tijdelijk niet kan bewonen, hij altijd toestemming aan haar kan vragen om anderen van zijn woning gebruik te laten maken en dat wanneer die toestemming niet wordt gevraagd, de huurder veelal uitsluitend motieven van financiële aard heeft om de woning aan derden in gebruik te geven. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst Eigen Haard naar het arrest van dit hof van 21 februari 2012, LJN BV6647.
3.5 Hetgeen het hof in voormeld arrest heeft overwogen geldt ook in dit geval. Eigen Haard heeft overtuigend en onbetwist uiteen gezet dat zij als woningcorporatie groot belang hecht aan de leefbaarheid van de buurten van Amsterdam waarin zij woningen bezit. Om die leefbaarheid te kunnen bevorderen heeft zij zicht nodig op de bewoners van haar woningen, die zij ontbeert in het geval van ongeoorloofde onderverhuur. Het is daarom goed te begrijpen dat Eigen Haard behoefte heeft aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen. Het boetebeding is zo’n instrument.
Het moeilijk te kwantificeren karakter van de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die Eigen Haard moet maken om haar huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criterium van de “onevenredig hoge schadever¬goe¬ding” uit de bijlage bij de Richtlijn. Vergoeding van schade is bovendien niet primair de strekking van het beding. Het beding beoogt overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen. Het hof volgt Eigen Haard in haar standpunt dat voor een voldoende preven¬tieve werking is vereist dat het verschul¬digde boetebedrag hoog genoeg is. In dit kader is relevant dat Eigen Haard onbetwist heeft aangevoerd dat zij in bijzondere situaties toestemming geeft voor tijdelijk gebruik van haar woningen door derden en dat moet worden aangenomen dat in de andere gevallen het motief om een woning onder te verhuren veelal van (louter) financiële aard zal zijn. Naar het oordeel van het hof is een vaste boete van € 4.500,-, met het oog op het beoogde afschrikwekkend effect, niet onredelijk hoog.
3.6 Het hof is niet gebleken dat er contractuele middelen zijn om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete, maar minder belastend voor de wederpartij/huurder. Men zou in dit verband kunnen denken aan winstafdracht, maar de toepassing van dat middel kan in de praktijk worden bemoeilijkt door bewijsproble¬men, die aan het afschrikkende karakter afdoen. Het beding kan dus ook de toetsing aan het subsidiariteitsvereiste doorstaan.
3.7 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat een boete van € 4.500,- voor overtreding van het onderverhuurverbod niet ten nadele van de huurder het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoort, laat staan in aanzienlijke mate. Het beding is dus niet oneerlijk of onredelijk bezwarend en voor vernietiging daarvan bestaat geen grond.
Ook in zoverre slaagt de grief niet.
3.8 In dit verband kan in het midden blijven of de huurovereenkomst van partijen een consumentenovereenkomst is in de zin van de Richtlijn en of dat tot ambtshalve toetsing van het onderhavige boetebeding noopt.
3.9 Bij pleidooi heeft [ appellant ] nog naar voren gebracht dat het boetebeding tevens vernietigbaar is op grond van artikel 6:233 sub b BW Pro nu Eigen Haard hem over het bestaan en de inhoud van het boetebeding voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst niets heeft meegedeeld, waarbij de afspraak voor ondertekening nog geen tien minuten duurt, zodat Eigen Haard hem geen redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de Algemene Huurvoorwaarden en het boetebeding kennis te nemen. Eigen Haard heeft deze stelling bij pleidooi weersproken en verklaard dat het gesprek met [ appellant ] een uur heeft geduurd en dat hem tijdens dat gesprek de Algemene Huurvoorwaarden ter hand zijn gesteld.
3.10 Hoewel het hof uit de alinea’s 11 t/m 16 van de memorie van grieven opmaakt dat [ appellant ] uitsluitend een beroep doet op artikel 6:233 sub a BW Pro (het onredelijk bezwarend karakter van het beding) en niet tevens op sub b van dit artikel (het niet bieden van een redelijke mogelijkheid om van de algemene voorwaarden kennis te nemen), kan in het midden blijven of [ appellant ] hiermee een nieuwe grief opwerpt. Ook indien het hof veronderstellenderwijs aanneemt dat de door [ appellant ] bij pleidooi naar voren gebrachte feiten niet tevens kunnen worden opgevat als een nieuwe grief en derhalve toelaatbaar zijn, leiden die niet tot een andere uitkomst. Het hof overweegt daartoe als volgt.
3.11 [ appellant ] heeft het huurcontract ondertekend vlak onder de vermelding dat de Algemene Huurvoorwaarden door hem zijn ontvangen en op de overeen¬komst van toepassing zijn. [ appellant ] heeft niet betwist dat de Algemene Huurvoorwaarden hem bij gelegenheid van het tekenen van het contract zijn overhandigd.
Het hof wijst op artikel 6:234 BW Pro waarvan lid 1 onder a bepaalt dat de gebruiker van algemene voorwaarden aan zijn wederpartij een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van die algemene voorwaarden kennis te nemen indien hij die voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld. Hieraan is in dit geval dus voldaan. Een beroep op artikel 6:233 sub b BW Pro kan derhalve niet slagen.
3.12 Met grief 2 betoogt [ appellant ] dat de kantonrechter de gevorderde boete ten onrechte niet heeft gematigd. [ appellant ] heeft een gering inkomen – een uitkering in verband met een spierziekte - en derhalve is de boete, gelijk aan zes tot zeven maanden uitkering, voor hem onbetaalbaar. Om die reden bestaat er aanleiding de boete te matigen. Eigen Haard bestrijdt dat.
3.13 Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro heeft de rechter de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete te matigen. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaan¬vaard¬baar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam zijn van belang. Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zichzelf geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.
3.14 Zoals hiervoor reeds werd overwogen staat het soort schade dat wordt veroorzaakt door ongeoorloofde onderverhuur eraan in de weg dat het beding concreet wordt getoetst aan de maatstaf of de bedongen boete buitensporig is in verhouding tot de hoogte van de schade. In ieder geval kan worden gezegd dat het door Eigen Haard nagestreefde belang van leefbaarheid voldoende gewicht heeft om een boete van deze omvang te rechtvaardigen.
3.15 Wat betreft de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam geldt het volgende. De schending door [ appellant ] van het onderhuurverbod heeft, blijkens de in het tussenvonnis van 30 juni 2010 opgenomen informatie en verklaringen, nu juist tot het soort gebruik van de woning geleid dat Eigen Haard tracht tegen te gaan. Onder deze omstandigheden achteraf de boete matigen zou afbreuk doen aan de preventieve werking die de boete zou moeten hebben.
3.16 Het hof realiseert zich dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van [ appellant ]. Die omstandigheid op zichzelf acht het hof echter onvoldoende zwaarwegend voor het oordeel dat het resultaat van de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaardbaar is. Matiging van de boete om die reden zou bovendien de preventieve werking van het beding verminderen in juist die gevallen waarin de verleiding om onder te verhuren het grootst is. De stelling van [ appellant ] dat hij kampt met gezondheidsklachten legt evenmin voldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen.
3.17 Aangezien beide grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [ appellant ] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep moeten dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [ appellant ] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 649,-- aan verschotten en € 1.896,-- aan salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 november 2012.