Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT sub 1 ],
2. [ APPELLANT sub 2 ],
beiden wonend te [ woonplaats ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. R.A.H. van Egmond te ‘s-Gravenhage.
De partijen worden hierna [ Appellant sub 1 ], [ Appellant sub 2 ] en Direct Wonen genoemd. Appellanten worden gezamenlijk met [ Appellanten ] aangeduid.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Voor het verloop van de procedure tot 3 juli 2012 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken (tweede) tussenarrest.
[ Appellanten ] hebben zich vervolgens bij akte uitgelaten.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2. De verdere beoordeling
2.1. Direct Wonen stelt, samengevat weergegeven, dat ten tijde van de bemiddeling de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” op het beveiligde deel van haar website was geplaatst. [ Appellant sub 1 ] beschikte over een gebruikersnaam en een wachtwoord, zodat hij van deze brochure kon kennisnemen. Uit de door Direct Wonen geregistreerde gegevens blijkt dat [ Appellant sub 1 ] het beveiligde deel van de website ook heeft bezocht. Direct Wonen meent dat zij met het beschikbaar stellen van de brochure aan de op haar rustende informatieverplichting jegens [ Appellant sub 1 ] heeft voldaan. Het hof heeft [ Appellanten ] bij het tussenarrest van 3 juli 2012 in de gelegenheid gesteld te reageren op de in dit verband door Direct Wonen ingenomen stellingen en overgelegde producties.
2.2. Het hof overweegt het volgende. Bij conclusie van antwoord (onder 2.20) heeft Direct Wonen gesteld dat zij [ Appellant sub 1 ] heeft geïnformeerd over de woningmarkt en de huur en verhuur van woonruimte, onder andere door middel van de brochure thans genaamd “Huur wijzer met Direct Wonen”. Een kopie van een brochure met deze titel is overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord. De advocaat van Direct Wonen heeft tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg niet met zekerheid kunnen verklaren of deze overgelegde brochure toen de bemiddeling in 2006 plaatsvond reeds op de website van Direct Wonen was geplaatst. In hoger beroep stelt Direct Wonen dat dit wel het geval is geweest.
2.3. Op grond van de tekst van productie 3 kan niet worden aangenomen dat de overgelegde versie in 2006 reeds op de website stond. De algemene voorwaarden van Direct Wonen maken van dit document onderdeel uit en deze zijn gedateerd op 24 april 2007. Als dus al door Direct Wonen in 2006 een brochure werd gebruikt, moet ervan worden uitgegaan dat dat een ander document of een eerdere versie was. Dit volgt ook uit de hiervoor aangehaalde bewoordingen van Direct Wonen in de conclusie van antwoord (“thans genaamd”), waaruit kan worden afgeleid dat toen de bemiddeling plaatsvond de door Direct Wonen gebruikte brochure een andere titel had.
2.4. Direct Wonen stelt in de antwoordakte van 10 april 2012, onder 4 dat de voorloper van de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” was genaamd: “Samenwerken met Direct Wonen”. Een kopie van deze oudere brochure heeft Direct Wonen overgelegd bij deze antwoordakte. Direct Wonen stelt dat deze oude versie sinds 2001 op haar website staat en beide genoemde brochures inhoudelijk gelijkwaardig zijn. Zij verwijst, voor zover van belang, naar het kopje “huurprijswijziging” waar verschillende procedures worden beschreven en wordt verwezen naar (de website van) het ministerie van VROM. [ Appellanten ] hebben er evenwel terecht op gewezen dat in deze oude brochure niet – ook niet in hoofdlijnen - de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs staat vermeld. Onder het genoemde kopje is slechts de mogelijkheid van bezwaar tegen een jaarlijkse huurverhoging opgenomen. Direct Wonen heeft met haar verwijzing naar deze brochure onvoldoende gemotiveerd dat zij [ Appellant sub 1 ] als aspirant huurder ten aanzien van de aanvangshuur heeft geïnformeerd over zijn rechtspositie als bedoeld in r.o. 3.14 van het tussenarrest van 31 januari 2012.
2.5. Daarmee resteert de vraag of Direct Wonen op een andere wijze [ Appellant sub 1 ] op dit punt heeft geïnformeerd. [ Appellant sub 1 ] stelt dat de brochure met de titel “Huur wijzer met Direct Wonen” hem in 2006 niet door Direct Wonen ter hand is gesteld. Hij nam eerst van deze brochure kennis toen deze in de procedure werd overgelegd. Direct Wonen heeft in haar reactie op deze stelling volstaan met aan te voeren dat het verstrekken van deze brochure standaard een onderdeel is van het inschrijfproces. Zij stelt op grond daarvan dat de brochure in ‘hard copy’ aan [ Appellant sub 1 ] is verstrekt. Het hof acht dit een te algemene en onvoldoende concreet gemotiveerde betwisting van de stelling van [ Appellant sub 1 ]. Direct Wonen heeft niet toegelicht hoe het inschrijfproces in 2006 in zijn werk ging en op welke wijze ervoor werd gezorgd of zekergesteld dat aspirant huurders de beschikking kregen over een brochure. Zonder die toelichting kan er niet (voorshands) van worden uitgegaan dat er een ‘standaard’ wijze van werken was op grond waarvan aannemelijk is dat ook [ Appellant sub 1 ] een brochure moet hebben ontvangen. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting door Direct Wonen moet van de juistheid van de stelling van [ Appellanten ] worden uitgegaan.
2.6. Ten aanzien van de informatie op de website van Direct Wonen overweegt het hof het volgende. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat de als productie 3 bij conclusie van antwoord overgelegde brochure in 2006 door Direct Wonen op de website was geplaatst. Verder geldt dat de inhoud van de brochure “Samenwerken met Direct Wonen” niet toereikend is om aan de op Direct Wonen rustende informatieverplichting te voldoen. Dit leidt tot de conclusie dat voorshands moet worden aangenomen dat Direct Wonen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting [ Appellant sub 1 ] ten aanzien van de aanvangshuur te informeren over zijn rechtspositie als bedoeld in r.o. 3.14 van het tussenarrest van 31 januari 2012. Het hof zal Direct Wonen overeenkomstig haar aanbod toelaten tot het leveren van (tegen)bewijs. De bewijslevering zal zien op de stelling van Direct Wonen dat zij in 2006 (een eerdere versie van) de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” op haar website had geplaatst. Gelet op de aard van het te leveren bewijs ligt het voor de hand dat de bewijslevering in eerste instantie zal plaatsvinden door geschrift en eventueel in tweede instantie door het horen van getuigen. Het hof zal daarom in dit arrest nog geen datum voor een getuigenverhoor bepalen.
2.7. Voor het geval het verlangde bewijs zal worden geleverd, heeft het hof in het tussenarrest van 31 januari 2012 reeds voorshands overwogen dat indien de genoemde brochure ten tijde van de bemiddeling op de website van Direct Wonen was geplaatst, zij daarmee op de op haar rustende informatieverplichting jegens [ Appellant sub 1 ] heeft voldaan.
2.8. Indien het verlangde bewijs niet wordt geleverd, moet vervolgens worden vastgesteld of [ Appellant sub 1 ] c.s. schade hebben geleden die als het gevolg van de tekortkoming aan Direct Wonen kan worden toegerekend. Daarbij dient de (vermogensrechtelijke) positie waarin [ Appellanten ] zich thans bevinden te worden vergeleken met die waarin zij zich hadden bevonden indien Direct Wonen naar behoren aan haar informatieverplichting had voldaan. Het hof zal [ Appellanten ] in de gelegenheid stellen zich bij akte daarover concreet en met cijfers onderbouwd uit te laten. Naar het hof begrijpt wonen [ Appellanten ] nog steeds, sinds 1 september 2006, in de woning, terwijl zij stellen door de huurovereenkomst schade te lijden. [ Appellanten ] zullen bij hun akte concreet gemotiveerd moeten ingaan op de op hen rustende schadebeperkingsplicht. Uit praktisch oogpunt zal het hof [ Appellanten ] gelijktijdig met het door Direct Wonen te leveren schriftelijk bewijs in de gelegenheid stellen zich over de schade uit te laten, waarna partijen op elkanders akte kunnen reageren;
2.9. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
3. Beslissing
Het hof:
laat Direct Wonen toe tot bewijs van haar stelling dat zij ten tijde van de bemiddeling in 2006 (een eerdere versie van) de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” op haar website had geplaatst en verwijst daartoe de zaak naar de rol van 11 december 2012 voor akte aan de zijde van Direct Wonen;
verwijst de zaak naar de rol van 11 december 2012 voor akte aan de zijde van [ Appellanten ] tot het hiervoor in r.o. 2.8 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en op 13 november 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.