Uitspraak
27 november 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERRON XL B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
wonende te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. W.H. van Otterloo te Amsterdam
2. [GEÏNTIMEERDE sub 2 ] en
3. [GEÏNTIMEERDE sub 3 ],
beiden wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
niet verschenen.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 23 mei 2011 is appellante, Perron XL, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 april 2011, in deze zaak onder rolnummer 1140504 CV EXPL 10-11430 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerden, respectievelijk [ geïntimeerde sub 1 ] en [ geïntimeerden ], als gedaagden.
Tegen [ geïntimeerden ] is verstek verleend.
Bij memorie heeft Perron XL zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, haar eis gewijzigd, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen althans voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst van partijen valt onder artikel 7:232 lid 4 BW Pro, althans voor recht zal verklaren dat [ geïntimeerde sub 1 ] en [ geïntimeerden ]naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op de huurbeschermingsbepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 van het Burgerlijk Wetboek, een en ander met veroordeling van [ geïntimeerde sub 1 ] en [ geïntimeerden ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft [ geïntimeerde sub 1 ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, kosten rechtens.
Op 15 oktober 2012 hebben Perron XL en [ geïntimeerde sub 1 ] de zaak doen bepleiten, Perron XL door mr. W.M. Stolk, advocaat te Rotterdam en [ geïntimeerde sub 1 ] door mr. Otterloo voornoemd. Beide advocaten hebben hun pleitnotities aan het hof overgelegd. Ter zitting zijn namens [ geïntimeerde sub 1 ] de foto’s getoond die ook ter comparitie in eerste aanleg zijn getoond. [ geïntimeerde sub 1 ] heeft inlichtingen verschaft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.
i. [ geïntimeerde sub 1 ] huurt sinds 1978 het voormalige stationsgebouw Laren-Almen, bestaande uit de begane grond, eerste en tweede verdieping. Zij heeft het gehuurde gerenoveerd.
ii. Tussen [ geïntimeerde sub 1 ] en haar toenmalige echtgenoot [ X ] enerzijds en de rechtsvoorgangster van Perron XL, de NS, anderzijds is in augustus 1994 een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
overwegende
dat huurder het plan heeft het huidige stationsgebouw uit oogpunt van plaatselijk belang te behouden en dit in overleg met en onder goedkeuring van NS in te richten als woon- en bedrijfsruimte, niet zijnde bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1624 BW Pro;
dat NS bereid is huurder daarin tegemoet te komen door althans de sloop van het stationsgebouw uit te stellen;
dat het gebruik door de huurder van het rondom het stationsgebouw gelegen NS-terrein in een aparte overeenkomst is geregeld,
komen overeen als volgt:
Artikel 1
(…)
De huurder aanvaardt het huidige stationsgebouw in huur in de staat waarin het zich op de datum van aanvang van de huur volgens deze overeenkomst bevindt.
Artikel 2
1. Deze huurovereenkomst zal worden aangegaan voor de periode ingaande op 1 augustus 1994 en eindigende op 31 december 2015.
2. NS is bevoegd, tijdens de in lid 1 van dit artikel genoemde huurperiode, deze overeenkomst te doen eindigen door schriftelijke opzegging met inachtneming van een termijn van twaalf maanden, indien zij het gehuurde en/of de ondergrond geheel of gedeeltelijk voor spoorwegdoelein¬den nodig heeft. (…)
Artikel 3
De huurprijs bedraagt ƒ 250,= (…) per kalenderjaar (…).
(…)
Artikel 5
(…)
3. Huurder zal het gehuurde in goede staat onderhouden en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken. Daartoe zal NS eenmaal per jaar – in onderling overleg met huurder – de onderhoudstoestand van het gehuurde vaststellen. (…)
iii. Krachtens de huurovereenkomst komen belastingen en verzekeringen terzake van het stationsgebouw, gas, water en licht, alsmede het schoonhouden van het stationsgebouw voor rekening van [ geïntimeerde sub 1 ].
iv. In een allonge van 19 mei 2004 is overeengekomen dat de huurovereenkomst op naam wordt gesteld van alleen [ geïntimeerde sub 1 ]. De huurprijs is gehandhaafd op € 113,45 per jaar.
v. [ geïntimeerde sub 1 ] stond tot ongeveer 1999 ingeschreven op het adres van het gehuurde. Daarna is zij voor twee jaar naar de Verenigde Staten van Amerika vertrokken, waarna zij in Amsterdam is gaan wonen.
vi. Perron XL is sinds 7 augustus 2008 eigenares van het stationsgebouw.
vii. [ geïntimeerde sub 1 ] heeft op enig moment het stationsgebouw voor een bedrag van € 860,= per maand verhuurd aan [ geïntimeerden ] Die zijn op 1 juni 2010 weer vertrokken.
vi. Bij brief van 16 september 2010 heeft de gemachtigde van Perron XL [ geïntimeerde sub 1 ] gesommeerd het gehuurde binnen vier weken in gebruik te nemen.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vorderde Perron XL in eerste aanleg, voor zover thans nog van belang, dat voor recht wordt verklaard dat het hele stationsgebouw Laren-Almen bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230a BW, althans een zodanige voorziening wordt getroffen als de rechter vermeent te behoren. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Jegens [ geïntimeerden ] heeft de kantonrechter de vordering afgewezen omdat niet was bestreden dat Perron XL daarbij na het vertrek van [ geïntimeerden ] geen belang meer had. Jegens [ geïntimeerde sub 1 ] is de vordering afgewezen op grond van de overweging dat het gaat om een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte, splitsing van de woonruimte en de bedrijfsruimte niet mogelijk is en onvoldoende is gesteld voor de conclusie dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is (HR 5 november 1993, NJ 1994,228) zodat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte moet worden aangemerkt.
3.2 Het hof zal eerst grief 4 behandelen, omdat het oordeel daarover ook van belang is voor de beoordeling van de overige grieven. Met deze grief bestrijdt Perron XL de overweging van de kantonrechter dat de NS van de inrichting van het gehuurde als woning op de hoogte was en daartegen nooit bezwaar heeft gemaakt.
3.3 Als onvoldoende gemotiveerd betwist is komen vast te staan dat [ geïntimeerde sub 1 ] al sinds 1978 in het gehuurde woonde, aanvankelijk alleen en later samen met haar toenmalige echtgenoot en hun in 1987 en 1988 geboren kinderen. In de huurovereenkomst is bepaald dat [ geïntimeerde sub 1 ] en haar echtgenoot het gehuurde (mede) als woonruimte mochten inrichten en tevens dat de NS eenmaal per jaar het gehuurde zou bezoeken om de onderhoudstoestand daarvan vast te stellen. Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten mag aan de betwisting door Perron XL van de stelling dat de NS van de inrichting als woning op de hoogte was en daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, hoge eisen worden gesteld. Aan die eisen is niet voldaan, nu Perron XL de stelling in wezen bij gebrek aan wetenschap heeft betwist. Aan die betwisting moet derhalve worden voorbijgegaan, zodat deze grief faalt.
3.4 Grief 1 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, omdat is verhuurd een stationsgebouw dat mag worden gebruikt als woonruimte/7:230a–bedrijfsruimte.
3.5 Voor zover Perron XL met haar verwijzing naar het arrest HR 24 december 1993, NJ 1994,215 beoogt aan te voeren dat de kantonrechter een onjuist toetsingscriterium heeft gehanteerd, faalt dit betoog, omdat het door de kantonrechter toegepaste criterium, ontleend aan NJ 1994,228, voor de situatie waarin in een huurovereenkomst zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte is verhuurd en tussen woonruimte en bedrijfsruimte geen splitsing kan worden aangebracht, de juiste maatstaf is.
3.6 Voor zover Perron XL beoogt te stellen dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst geen gemengde huurovereenkomst is, omdat de contracterende partijen destijds geen gebruik als woonruimte, maar gebruik als overige bedrijfsruimte voor ogen hebben gehad, faalt de grief evenzeer. Het hof overweegt daartoe als volgt.
3.7 Perron XL meent dat aan de vermelding in de considerans van de overeenkomst van een voorgenomen gebruik als woon- en bedrijfsruimte, niet zijnde bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1624 BW Pro, geen betekenis mag worden toegekend, omdat uit de overige tekst en strekking van de overeenkomst juist blijkt dat geen woonruimte, maar 230a-bedrijfsruimte is verhuurd. Hetgeen Perron XL in dit verband heeft aangevoerd is voor die conclusie echter niet voldoende.
3.8 Een tijdelijke huurovereenkomst, ter overbrugging van de periode tot de voorgenomen sloop kan zeer wel betrekking hebben op woonruimte. Ook het feit dat de omliggende grond bij aparte huurovereenkomst is verhuurd wijst geenszins in de richting van een verhuur van het gebouw als (uitsluitend) bedrijfsruimte. Allerlei soorten bedrijfspanden kunnen als woning worden ingericht, zo ook een stationsgebouw, zodat evenmin aan de bouwkundige gedaante van het gehuurde een argument kan worden ontleend ter ondersteuning van het standpunt van Perron XL – nog daargelaten dat vast staat dat van oudsher op de eerste en tweede verdieping van het gebouw de woning van de stationschef was gelegen. De lage huurprijs wijst niet noodzakelijkerwijs in de richting van een gebruik als bedrijfsruimte, net zo min als het opnemen in het contract van opzeggingsgronden die met betrekking tot woonruimte niet geldig zijn. Hoogstens zou in dat laatste een aanwijzing kunnen worden gezien, maar ook niet meer dan dat, dat partijen niet uitsluitend gebruik als woonruimte hebben beoogd. Evenzeer is echter denkbaar dat partijen over de exacte kwalificatie niet hebben nagedacht en eenvoudig in goede harmonie zodanige afspraken hebben gemaakt als hun – op dat moment – paste.
3.9 Hiervoor werd reeds vastgesteld dat [ geïntimeerde sub 1 ] ten tijde van het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst in augustus 1994 al ongeveer 16 jaar met medeweten van de NS in het gehuurde woonde. In het licht daarvan kan de stelling dat [ geïntimeerde sub 1 ] na het sluiten van de huurovereenkomst “zelf ook slechts gedurende een korte periode feitelijk” heeft verbleven in het gehuurde, wat daarvan ook zij, niet gelden als argument voor de stelling dat de contractsluitende partijen slechts een gebruik als atelier voor ogen hebben gehad. Hetgeen Perron XL heeft opgemerkt over de gebrekkige voorzieningen in het gehuurde kan haar standpunt dat uitsluitend bedrijfsruimte (atelierruimte) is verhuurd evenmin schragen, al was het maar omdat die voorzieningen gebrekkig waren bij aanvang van de huurrelatie in 1978 en [ geïntimeerde sub 1 ] het gehuurde reeds lang voor het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst overeenkomstig de gemaakte afspraken op eigen kosten had gerenoveerd en (verder) geschikt gemaakt voor bewoning, hetgeen de NS eveneens bekend was. Ten slotte maakt de omstandigheid dat twee maal per uur een sneltrein met hoge snelheid voorbijrijdt, zo al juist, het gehuurde nog niet ongeschikt voor bewoning, laat staan dat aan die omstandigheid, tegenover het feit dat in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is gerept van gebruik als woning, doorslaggevende betekenis zou toekomen.
3.10 Door middel van grief 2 brengt Perron XL naar voren dat ook met toepassing van de maatstaf uit het arrest van de Hoge Raad van 5 november 1993, het gehuurde in zijn geheel als 230a-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Perron XL wijst in dit verband in het bijzonder op de inrichting zoals die was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, hetgeen de contracterende partijen omtrent het gebruik voor ogen stond en het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.
3.11 Bij een gemengde huurovereenkomst als de onderhavige wordt het gehuurde alleen dan niet in zijn geheel als woonruimte aangemerkt als het in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is. Uit de wijze waarop deze maatstaf is geformuleerd vloeit voort dat op degene die stelt dat het gehuurde in zijn geheel als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt, de taak rust die “overwegende mate” te stellen, en zo nodig te bewijzen. Aan die stelplicht heeft Perron XL niet voldaan. Zij heeft weliswaar gesteld dat de contractsluitende partijen voor ogen stond dat het pand (in overwegende mate) zou worden gebruikt als atelierruimte, maar zij heeft die stelling, die in feite een conclusie is, op geen enkele wijze feitelijk onderbouwd. Dat had wel van haar mogen worden verwacht, gegeven hetgeen is komen vast te staan over het gebruik dat [ geïntimeerde sub 1 ] vanaf 1978 van het gehuurde heeft gemaakt en gegeven het feit dat de bovenste verdiepingen van het gebouw van oudsher al waren bedoeld als woonruimte. Perron XL heeft niet gesteld welk vloeroppervlak en welke vertrekken in de bedoelingen van de contractsluitende partijen waren bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte (atelier). Dat het perron rondom het stationsgebouw niet als woonruimte valt aan te merken, is, wat van die stelling ook zij, niet relevant, omdat Perron XL niet heeft gesteld dat de partijen hebben beoogd dat dat perron als bedrijfsruimte zou worden gebuikt. Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen wijzen ook de lage huurprijs en de inrichting van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet in de richting van een overwegend gebruik als bedrijfsruimte.
3.12 Met grief 3 verwijt Perron XL de kantonrechter dat deze haar oordeel ten onrechte mede heeft doen steunen op recente foto’s van het gehuurde. Terecht voert Perron XL aan dat het bij de kwalificatie van de huurovereenkomst in beginsel gaat om de staat en de inrichting van het gehuurde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. De grief kan Perron XL echter niet baten, omdat het hof zonder op enige foto acht te slaan hiervoor tot dezelfde slotsom is gekomen als de kantonrechter.
Hetgeen Perron XL in de toelichting op deze grief naar voren heeft gebracht over de volgens [ geïntimeerde sub 1 ] “uitgewoonde” staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is hiervoor reeds behandeld; [ geïntimeerde sub 1 ] beschreef met dat woord de situatie zoals die was toen zij in 1978 in het gehuurde trok, voordat zij het gehuurde met toestemming van de NS had opgeknapt.
3.13 Grief 5 is gericht tegen de wijze waarop de kantonrechter de stelplicht en de bewijslast heeft verdeeld. Zoals hiervoor reeds werd overwogen rusten stelplicht en bewijslast in dezen op Perron XL, hetgeen ook de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen. De grief is tevergeefs voorgedragen.
3.14 De grieven 6 en 7 hebben geen zelfstandige betekenis en delen het lot van de hiervoor reeds behandelde grieven.
3.15 In hoger beroep heeft Perron XL haar vordering uitgebreid met een subsidiaire en een meer subsidiaire vordering.
3.16 De subsidiaire vordering houdt in dat voor recht wordt verklaard dat het gehuurde valt onder artikel 7:232 lid 4 BW Pro. Perron XL betoogt dat het gehuurde weliswaar niet toebehoort aan de gemeente, maar op dezelfde wijze moet worden behandeld als een gemeentelijke sloopwoning, omdat het bestemd was om te worden gesloopt en de huurovereenkomst uitsluitend is gesloten om de periode tot de sloop te overbruggen. Dit betoog faalt. Uit het gebruik van de zinsnede “door althans de sloop van het gehuurde uit te stellen” in de considerans en het bepaalde in het tweede lid van artikel 2 van Pro de huurovereenkomst blijkt dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog geenszins zeker was dat het stationsgebouw zou worden gesloopt (zoals het thans nog steeds niet zeker is). Voor analoge toepassing van artikel 7:232 lid 4 BW Pro bestaat derhalve geen grond, wat ook zij van de mogelijkheden daartoe.
3.17 De meer subsidiaire vordering behelst een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van een – mogelijk – beroep van [ geïntimeerde sub 1 ] op, kort gezegd, huurbescherming. Hetgeen uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit is zozeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval ten tijde van het beroep op de beperkende werking dat het hof thans, nu de huurovereenkomst nog niet is opgezegd en ook nog niet duidelijk is welk gebruik Perron XL na het einde van de huurovereenkomst van het gehuurde wil gaan maken, daarover nog geen uitspraak kan doen. Ook deze vordering wordt derhalve afgewezen.
3.18 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. Perron XL zal niet ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep jegens [ geïntimeerden ], aangezien zij geen grieven heeft gericht tegen de overwegingen in het bestreden vonnis die betrekking hebben op [ geïntimeerden ] Het bestreden vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd. De vorderingen waarmee Perron XL in hoger beroep haar eis heeft vermeerderd moeten worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Perron XL de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
verklaart Perron XL niet–ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover dat betrekking heeft op het deel van het bestreden vonnis dat [ geïntimeerden ] aangaat;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
verwijst Perron XL in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden gevallen aan de zijde van [ geïntimeerden ] op nihil en aan de zijde van [ geïntimeerde sub 1 ], op € 284,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat;
wijst af het in hoger beroep door Perron XL gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, J.C.W. Rang en G.M. ter Huurne en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 27 november 2012.