Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.112.979/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Haarlem: 564595 vv78/12/
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2013
inzake
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat:
mr. G.P. Dayalate Amsterdam,
mr. G.P. Dayalate Amsterdam,
tegen:
de stichting
STICHTING INTERMARIS,
gevestigd te Hoorn,
geïntimeerde,
advocaat:
mr. K. Melste Purmerend.
mr. K. Melste Purmerend.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna[appellant] en de stichting genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 27 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), van 2 augustus 2012, in kort geding gewezen tussen hem als gedaagde en de rechtsvoorgangster van de stichting (hierna eveneens de stichting te noemen) als eiseres.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de stichting zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
De stichting heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
De stichting heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “feitelijke vaststellingen”de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met feiten die eveneens voldoende aannemelijk zijn geworden, komen die feiten neer op het volgende.
i.[appellant] heeft vanaf 1997 van de stichting een woning in[woonplaats] (hiera: de woning) gehuurd voor een huur per maand van laatstelijk € 392,87 plus € 58,83 voorschot servicekosten.
ii. Op grond van de huurovereenkomst is het de huurder verboden de woning geheel of ten dele onder te verhuren of in gebruik te geven aan een derde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder en is de huurder verplicht in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben.
iii. Bij brief van 4 juni 2012 heeft[appellant] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 juli 2012 wegens vertrek naar elders.
iv. Op 12 juni 2012 heeft R.E. [X] (hierna: [X]) aan de stichting gemeld dat hij sinds september 2010 als onderhuurder in de woning verbleef tegen een huurprijs van € 685,= all in en niet van zins was de woning te verlaten.
iv. Na een voorinspectie van het gehuurde te hebben verricht heeft de stichting bij brief van 15 juni 2012 aan[appellant] de opzegging bevestigd per 3 juli 2012.
v. Bij faxbericht van zijn advocaat van 2 juli 2012 heeft[appellant] te kennen gegeven dat hij zijn opzegging introk. De advocaat van de stichting heeft diezelfde dag geantwoord dat intrekking niet mogelijk was en[appellant] gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat hij in de opzegging berustte en de sleutels uiterlijk op 3 juli 2012 in te leveren. Op deze sommaties heeft[appellant] niet gereageerd.
3.Beoordeling
3.1.
Bij dagvaarding van 17 juli 2012 heeft de stichting[appellant] en [X] en diens partner in kort geding gedagvaard en gevorderd dat zij allen worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en daarnaast[appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 451,70 per maand tot de ontruiming, alsmede een voorschot op schadevergoeding ten bedrage van € 2.500,=. De kantonrechter heeft de vorderingen tegen[appellant] integraal toegewezen en [X] c.s. veroordeeld de woning uiterlijk 1 november 2012 te ontruimen.
3.2
Grief Ihoudt in dat de kantonrechter[appellant] ten onrechte heeft veroordeeld de woning te ontruimen. Ter toelichting op de grief wijst[appellant] erop dat in het vonnis is vastgesteld dat hij niet meer in de woning woonde. Op grond daarvan kon dan ook worden vastgesteld dat hij de woning had ontruimd en verlaten. Ontruiming van de woning moest plaatsvinden door [X] c.s., aldus[appellant].
3.3
Deze grief faalt. In de “summiere reactie op de dagvaarding” is in eerste aanleg namens [X] aangevoerd dat hij nog huurder was van de woning, weliswaar daar niet meer verbleef, maar in de woning nog wel wat roerende zaken en belangrijke papieren had liggen. Vervolgens is in de aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling in eerste aanleg namens[appellant] aangevoerd dat hij de woning niet had verlaten, maar daarin niet meer werd toegelaten door [X] c.s. en in de kamers die hij gebruikte nog belangrijke papieren en kostbare goederen had liggen. Gelet op deze verklaringen in eerste aanleg is het standpunt van[appellant] in hoger beroep dat hij ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis de woning reeds had ontruimd ten enenmale onvoldoende gemotiveerd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan. Het hof laat nog daar dat uit de stellingen van[appellant] niet volgt dat hij de woning wederom ter beschikking van de stichting had gesteld en laat ook daar hoe de kantonrechter die volgens[appellant] ware stand van zaken dan had moeten bevroeden. Bovendien was, zoals de kantonrechter ook terecht heeft overwogen, de veroordeling tot nakoming dienstig om te voorkomen dat[appellant] de woning weer in gebruik zou nemen. Hij had zich naar aanleiding van de inleidende dagvaarding immers op zijn huurderschap beroepen.
3.4
Grief IIstrekt ten betoge dat[appellant] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 451,70 vanaf 2 augustus 2012 tot het moment van ontruiming door [X] c.s.[appellant] acht het een onbillijkheid van overwegende aard dat hij een gebruiksvergoeding moet betalen voor een woning waarin hij niet meer woont, terwijl de onderhuurders tot 1 november 2012 mogen blijven en niets hoeven te betalen.
3.5
De kantonrechter heeft zijn oordeel dat[appellant] een gebruiksvergoeding ter hoogte van zijn oude huur moest betalen zolang [X] c.s. de woning nog niet hadden ontruimd, gemotiveerd met de overweging dat[appellant] weliswaar zelf niet meer in de woning woonde, maar niet ervoor had gezorgd dat ook “de zijnen” gelijk met hem uit de woning zijn vertrokken. De kantonrechter heeft de gebruiksvergoeding kennelijk beschouwd als een vorm van schadevergoeding wegens wanprestatie. Dat roept echter de vraag op of de stichting door het achterblijven van [X] c.s. in de woning wel schade heeft geleden. Door de – in ieder geval in hoger beroep niet langer bestreden – beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst tussen de stichting en[appellant] is de stichting immers op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW Pro van rechtswege in de plaats getreden van[appellant] als verhuurder van [X] c.s. De stichting had jegens [X] c.s. dus aanspraak op de voorheen tussen[appellant] en [X] c.s. geldende huurprijs van € 685,= all in. Van schadevergoeding door[appellant] voor het niet leeg opleveren van de woning kan alleen sprake zijn als de stichting die huur – of de lagere huur zoals voorheen door[appellant] werd betaald – niet van [X] c.s. heeft ontvangen. De stichting zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte erover uit te laten of zij van [X] c.s. betaling heeft ontvangen, en zo ja welke, voor het gebruik van de woning na het einde van de huurovereenkomst van[appellant]. [appellant] mag daarop bij akte reageren. In afwachting van een en ander wordt de verdere beoordeling van de tweede grief aangehouden.
3.6
Met
grief IIIbestrijdt[appellant] zijn veroordeling tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 2.500,=. Hij betwist dat de stichting schade heeft geleden door de wijze waarop de woning is opgeleverd en door de verboden onderverhuur.
grief IIIbestrijdt[appellant] zijn veroordeling tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 2.500,=. Hij betwist dat de stichting schade heeft geleden door de wijze waarop de woning is opgeleverd en door de verboden onderverhuur.
3.7
Op grond van de onder 2. omschreven feiten moet het hof aannemen dat[appellant] uit winstbejag de woning gedurende minstens 22 maanden heeft onderverhuurd voor een bedrag dat ruim € 230,= per maand hoger was dan de door hem aan de stichting betaalde huur. Ook wanneer in aanmerking wordt genomen dat de door [X] c.s. betaalde prijs ook een vergoeding voor energie omvatte en de door[appellant] genoten winst met een bedrag daarvoor wordt verminderd, schat het hof dat een overwinst resteert die gelijk is aan of groter is dan het door de stichting gevorderde voorschot. Op grond van het bepaalde van artikel 6:104 BW Pro kan de door de stichting als gevolg van de illegale onderverhuur door[appellant] geleden schade worden begroot op de door deze genoten winst (Hoge Raad 18 juni 2010, LJN BM 0893). Het is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter dat ook zal doen en[appellant] vanwege de verboden onderverhuur zal veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding dat minstens zo hoog is als het gevorderde voorschot. Deze grief is alleen al daarom tevergeefs voorgedragen. De vraag of de stichting ook opleveringsschade heeft geleden kan daardoor in het midden blijven.
3.8
Het hof geeft partijen in overweging te bezien of zij het resterende geschil in onderling overleg kunnen regelen. Met het oog daarop deelt het hof thans reeds mee dat[appellant], als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, te zijner tijd zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep – in ieder geval de kosten tot op heden.
3.9
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 4 juni 2013 voor het onder 3.5 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2013.